大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1801: 契約済みさん]

＞1793
＞ベランダ禁煙なのに嫁に室内禁煙と言われて困ってる旦那？
＞そんなの夫婦間の問題。
＞嫁が折れるか、旦那が禁煙するか、旦那が公園に行くか、夫婦で話し合ってよー

カンベンしてくださいよー
自分の家には、迷惑をかけないが、他人に迷惑をかけるのは、問題無いと言いたいのですか？

そんな理由により、公園でタバコ吸う人は、
　周りに子供いても
　風が強くて煙が撒き散らされて、目にタバコの煙や灰が他人に入っても
　公園がごみ捨て場で、清掃する方達に仕事を与えてあげている
嫁には腰が低いけど、オレ様なんでしょうね

自分家以外でタバコ吸うならマナーは、守ってください！

[1802: 住民さん]

理事が輪番制になったのは規約に書いているのではなく、最初の総会でそう決まったから。
立候補禁止って書いてない！じゃなくて、最初の総会で決まったから。
それを今の理事が変更をしなかった。
だと思います。

[1803: 契約済みさん]

>>1791
>「住居」は事業用の建物や部屋ではなく、リビングや居住スペースという意味

ここまでくると屁理屈だがあえて言おう。
賃貸業は事業ではないと言いたいのだな。


>無料なら民泊ではない。
これは重要な新しい情報です。
事業なのかどうなのかで判別するのか？

物の売買にしたって金銭の授受を伴うが事業で無い範囲があるので、
宿泊に関しても金銭の授受を伴うが事業では無い範囲はあるはず。
その範囲なら民泊は規約違反では無かったと言うのか。

昨年辞めさせられたAirbnbの人はどうだったのだろう？
もし事業でなかったら理事会の暴走で規約違反でも無いのに辞めさせられた事になってしまう。

[1804: 契約済みさん]

>>1793
夫婦で話し合った結果、トランクルームで吸うことになったんじゃない？

そんな判例は無いでしょうけど、ベランダ喫煙が禁止されているマンションで部屋の中から換気扇に向けてや窓や扉を開けて
煙が部屋の外へ流れる様に吸うのは専有部内の使用に関してそこまで制限している訳じゃないと判決が。


迷惑になるかどうかは主観が入っているので何が迷惑なのか明記しないことには決定できないでしょう。
出入り口付近の駐輪だって、迷惑にならないと思うからやるのでしょう。実際１～２台とまっていても私は迷惑に思わないし。
そりゃ、１台停めたら他の人も停めて良いと思って数十台に膨れあがるでしょうから、そうなると通行の妨げにもなるし迷惑と思うよ。
Airbnbに関しても迷惑になるのは間接的な部分で直接宿泊が迷惑になる訳じゃない。

[1805: 契約済みさん]

>>1795
そうですね、でも結果は既に少し出てますよ。
集計をとってないので今は全くわかりませんが、理事会議事録を見れば
立候補してなく理事になった人の出席率がわかります。
その出席率を見て５０％以上なら輪番制でも回せると判断出来ますが、
５０％未満なら理事会自体が成立しません。
もう半年以上理事会が開催されているのだから、立候補者が居なければ理事会が成立するのかどうかわかるでしょ。
当然次期は半数の理事が残りますから、立候補者が居る訳で理事会の成立は当然するのですが、その次がどうなるか問題ですね。

[1806: 契約済みさん]

>>1796
>具体的に説明してください。
>>1787で答えかいてますやん
７泊以上は借地借家法の対象で住宅として使用しているので専ら住宅としての規約に適合する
７泊未満は旅館業法の対象で住宅として使用していない。

[1807: 匿名さん]

>>1803
屁理屈ですねｗ
賃貸は事業だが、規約で許可されている。

Aibnbで事業でない範囲とやらを説明すべき。

[1808: 匿名]

そもそも物件を賃貸するとかの一部の利益のために全員の大切なお金を使おうとしているホームページ作成なんて、議決に持っていく事がおかしいと思うんですよね。健全な理事会なら、理事会内でそんな案が出ても、否決して総会には上げないと思うんですよね。
なんで、一部の利益のために？って思ってしまいます・・・予算は全体の為に使うべきと思うんですよね。
しかも、デザインはどんなのか、見えないし、機能はどんなのか見えないし、金額だけ総会で住民に賛成させて、あとは理事会で勝手に決めますって、勝手すぎて笑ってしまいます。
でも、総会で議決を採決すれば、多分通ってしまうんですよね・・・
理事会のこんな横暴を止める方法がなさそうなので、大規模マンションならではのダメなところですよね。大規模マンションの場合の多数決採決は、欠席者の取り扱いを考え直したほうが良いのでは？なんて考えたりします（困）

[1809: 契約済みさん]

>>1794
>輪番の理事会じゃ管理会社変更は無理かぁ！
本当に管理会社を変えたければ署名を集めて下さい。
署名は175人かな？200名くらいの所有者の署名を集められれば臨時総会を開くことが出来ます。
総会にさえ上がれば可決すると言っていた人もいるので、
来年度から違う管理業者にするのも無理ではないですよ。

[1810: 匿名さん]

大規模マンションというより、大京がすべて欠席者を委任としているからおかしい
各議案について、賛成・反対を聞くのが当たり前。
こういう事をするので裁判がよく起こる。

[1811: 契約済みさん]

>>1807
>賃貸は事業だが、規約で許可されている。
え！？ちょっと待って！！
規約のどこにそれが書いているの？
何条になんて書いてるのよ？

根拠もなくいい加減なこと言うと、
正しいこと言っていても信じてもらえないわよ。

[1812: 契約済みさん]

>>1810
>大京がすべて欠席者を委任としているからおかしい
え～～～！？
どこからそ情報を得ました？
もし本当なら大問題ですが、実際には欠席者は欠席者になってますよ。

そして無効票も無効票と数えているようです。
欠席者と無効票の違いは大きく意味合いが違いますので正しく票決が取られていることが結果からわかります。

ただ、賛成票５００とか言われてもその真実を確かめる根拠は無いですけどね。
信じるしかないのですが、こうも管理会社に不信感を抱き始めると公正に総会が行われていないんじゃないか？
って疑ってきますよね。

[1813: 匿名さん]

民泊賛成！大京がんばれ！

[1814: 匿名さん]

民泊は社運をかけた事業
失敗したら会社が潰れる

[1815: 契約済みさん]

>>1810

欠席者も、賛成 反対を記入していれば、その意思は反映されてますよ。
安心してください。

[1816: 契約済みさん]

>>1815
意味不明
ちゃんとぱんつ履いてるの？

[1817: 契約済みさん]

＞1815
大京アステージさん？

[1818: 匿名さん]

>>1811
管理規約第１９条に書いてあります。
自分では規約を読みもしないで、規約に書いてないと他人の投稿を否定する神経が信じられない。

[1819: 契約済みさん]

>>1816
たまに履き忘れちゃいます。

[1820: 匿名さん]

>>1806
あなた、何もわからないで感情的に反発してるだけでしょう。
>>1796>>1787は同一人物で私です。
両方とも同じ定義で「住居」という言葉を使用しています。
あなたは、なんとなくの感覚でしか「住居」という言葉を理解できていないのに、セカンド利用を否定するために根拠なく反論を試みているだけ。
あなたが私への反論に、私の説明を引用したのが何よりの証拠。

管理規約の「住居」に、本宅かセカンド利用かは関係なく、居住日数も関係ありません。

[1821: 契約済みさん]

＞1819
大京アステージさん、ちゃんとパンツを履いてくださいね

[1822: 匿名さん]

うます

[1823: 契約済みさん]

>>1818
どういうこと？
>管理規約第１９条に書いてあります。
>自分では規約を読みもしないで、規約に書いてないと他人の投稿を否定する神経が信じられない。

管理規約第１９条には許可するなんて書いて無いじゃん。
自分こそその固まった頭をフル回転して１９条を読み直してみなよ。

まぁ両「できる」と言う意見には変わらないからあなたの解釈が間違っていようがどうだって良いのだけどね。

管理規約で禁止されている条文が無いから出来るのであって、許可されているのでは無いんですよ。

って大京有利な書き込みですが、大京アステージではないですよ～。

というか、管理規約に大きな穴をみつけてしまった。

[1824: 契約済みさん]

>>1821

気をつけま〜す。
ありがとう！

[1825: 契約済みさん]

>>1808
大京アステージさんが誘導しているか、理事さんの大半は引っ越して売りに出すか賃貸に出すか計画してるんじゃないかな？
２部屋所有の人かもしれません。

基礎杭の打ち込みの話は立ち消えてますが、実は裏で調べていて不良とわかり公表するとパニックになるから公表しないと決議を取ったとかかもしれません。

[1826: 契約済みさん]

>>1820
じゃあ、そろそろ根拠を示してもらおうか。

まぁ、セカンドハウスを別荘のことだと思っていた私も悪いな。
セカンドハウスは住宅なのかそうでないのかは探しきれなかった。
だからと言って住宅だと言う事にもならないので、
どこに住宅だと書いてある？
厚生労働省がなんと言おうが省庁が違うと変わるので国土交通省の見解で頼む。
厳密に言うと法が変われば変わる時もあるんだけどね。

そもそも週１～４回利用のセカンドハウスと別荘と何が違うのだ？


>居住日数も関係ありません。
1787を書いているならわかっていると思うが、７泊８日？未満は住宅と認めず異常は住宅と認めるという事はご存知のはずですが？

確か７泊８日以上だと借地借家法の適用だから住宅として使用している事になり民泊を禁止するなら管理規約に別途定めなければならない。と言っていた気がします。

これを知っていて日数は関係ない言える根拠があればどうぞ。

[1827: 契約済みさん]

>>1824
おまえ大京アステージじゃないだろｗｗｗ


こういうやりとりはキライじゃないんだけどね（＾－＾

[1828: 契約済みさん]

>>1827
そこは、肌着は復刻版ですか？

って言うのが良いですよ。

[1829: 匿名さん]

>>1826
>確か７泊８日以上だと借地借家法の適用だから住宅として使用している事になり民泊を禁止するなら管理規約に別途定めなければならない。と言っていた気がします。

全然違う！
民泊は、旅館業法の規制緩和です。
民泊条例は、特区民泊の許可を取れば民家で旅館業をやってもいいというもの。
よって、特区民泊は民家が前提だから「専ら住宅として使用」の規約に反しない、ということ。
だから、民泊禁止にするためには規約の変更が必要。

ちなみに、一部訂正します。
確認したところ、１ヶ月以上は借地借家法の対象で、１ヶ月未満は旅館業法の対象です。
>>1384を参照ください。

結論として、
「住宅」という言葉にセカンド利用や賃貸借を禁止する意味はない。

[1830: 匿名さん]

混乱している人が若干いるようなので、
「専ら住宅として使用」の「住宅」の意味するものは、登記簿の建物種別欄の「居宅」と同じと理解してください。
建物や部屋の種類としての「住宅」に過ぎず、居住形態を示すものではない。
つまり、セカンド利用は規約違反ではない。

どうしても、セカンド利用が規約違反と固執するなら、管理会社に規約違反者を追求するよう求めるべき。
「はぁ？」と呆れられるでしょうね。

[1831: 匿名さん]

>>1823
本当に屁理屈しか言えない人。

賃貸借が規約違反かのように言うので、規約で認められている根拠を示したまでです。
あなたは「住宅」の意味も「民泊」の意味も理解できず、簡単な議論でもすぐに混乱して論点がわからなくなる人なので、そんなあなたには許可と容認の違いも理解できないだろうと心配してしまいました。
少しは読めるようで、安心しました。
何か見つけたつもりで大はしゃぎですね。
お大事に。

[1832: 匿名さん]

だから、普通の管理組合では禁止にするんでしょ。
敢えてしていないんだから、そこは大京側の戦略と察するしかない。
無理矢理やめさせてる蒸気で、裁判されたら負けます。
負けたら善管注意義務違反で大京に払わせればいいけど、無駄な時間とコスト。
もっときちんとした大手に変える方がいいでしょう。

[1833: 匿名さん]

>>1832
何？セカンド利用のこと？
蒸気？誰と誰の何の裁判？
言いたいことがよくわかりません。。。(´Д｀)

[1834: 匿名さん]

>>1802
初回の総会で立候補の禁止が決まったとは知りませんでした。
立候補は初回のみで、来期以降は立候補禁止と議案にありましたか？
それとも、その場で多数決を取りましたか？
議事録に書いてありますか？
そのような認識の方がほとんどいないようですが、なぜでしょうか。

大京アステージは、２年目には管理会社変更の話題が出ることがわかっていて、
でも採択されないよう理事会の意気を抜くために、立候補の禁止をあらかじめ準備していたのでしょうか。
初回の立候補受付は、やる気のある住民のガス抜きだった。
住民がまだ要領がつかめなくて様子見の間に決定してしまうとは、実に手際がいい。
さすが経験豊富な管理会社です。
住民の役には立ちませんが。

[1835: 契約済みさん]

>>1831
ふむ。そこは納得した。
特区の規制緩和で７泊８日以上の民泊は「専ら住宅で」と条文があっても
住宅として使用してないが、特別に許可されるという意味なのか？
特区以外の地域では７泊８日以上の民泊でも出来なくて
旅館業法とか借地借家法には補足だけであって全く関係がなかったって訳？
それならそのことが書いてある場所が欲しいなぁ。

私が調べた所
ウィークリーマンションとかもあるし特に１ヶ月とか１週間とか期間は無く実態に合わせて決まると言うことだった。
http://www.mc-law.jp/fudousan/554/#2

>結論として、
結論としてじゃなく、どこにセカンドハウスが住宅であると書いているかを明記してくれよ。
あなたが書いた結論は内閣の公示が民泊を住宅として認めるではなくて、適用除外するという見解だよ。と示しただけじゃないか。

大阪万博を成功させるためにも宿泊所を増やしたいんだろ。
大阪市も特区にしていされるよ。

[1836: 契約済みさん]

>>1830
>「専ら住宅として使用」の「住宅」の意味するものは、登記簿の建物種別欄の「居宅」と同じと理解してください。
>建物や部屋の種類としての「住宅」に過ぎず、居住形態を示すものではない。
つまり、"賃料を取って不特定多数に貸し出す"利用は規約違反ではない。

のですね。
この根拠があれば、大手を振って民泊なるものが出来るなぁ。やったネ大京さん。

[1837: 契約済みさん]

>>1831
いやいや、もともと賃貸者は規約違反では無いと思ってますよ。
その根拠はあなたと違っただけ。
あなたが許可されていると言うから、もともと賃貸は禁止で特別に許可されている条文があり
私の見落としの確認をしたまでです。


マンションを購入した。
これは所有しているのであって使用はしていない。
空室のままで全く部屋に入らなければ使用していることにはならない。

自ら住んだ時に住宅として使用している。
事務所として利用しだすと事務所として使用している。
物を置いて実際には住まない。倉庫として使用している。

そう解釈しないことには売買すらできないじゃないか。

[1838: 契約済みさん]

>>1832
なんかAirbnb利用をやめさせたらしいですね。
無理やりではないにしろ、あなたは理事会の暴走って言いたいのですね。
裁判をしていたら管理組合が負けたと思うのですね。

私は民泊推進派じゃないし、そうは思わないけどね。

[1839: 契約済みさん]

>初回の立候補受付は、やる気のある住民のガス抜きだった。
初年度から大きなミスも無い管理会社を変更すると言う議案は立たないですからね。

[1840: 匿名さん]

>>1835>>1836>>1837
>>1830>>1831です。
あぁ、あなたは自分が如何に順序立てた思考ができないか、認識していないのですね。
何度も指摘しているように、「住宅」に対する個人的な固定概念から脱却できず、正論を理解する気もなく感情的な反発心しかない。
だから、そもそもの論点がわからず、思いつきだけで発言するので論点を擦らしてばかりで議論にならない。
しかも、自分が如何に議論を錯乱させているかも気付いていない。
その上、「登記簿の建物種別」すら知らないし、知ろうともしない。

あなたの主張は、すでに屁理屈ですらない。
自分が無知であることを認識した方がいい。
あなたには何を説明しても無駄なようなので、誰か不動産の法的知識のある人に確認してください。
確認して、頭を整理してから再登場してください。
くれぐれも、今の誤った固定概念で、これ以上皆さんに迷惑をかけないように。

[1841: 住民さん]

>>1834
議案に輪番制て書いてましたけど…。
なぜでしょう？と言われても、なぜでしょう？？？
立候補禁止とは書いてませんよ。
輪番制って書いてます。
輪番制なんだから立候補は受付けなくて普通ですよね。
輪番制だけど立候補してもいいよ、って方法もあるので、私はそうなれば良いな、と思います。
でも、次は自分かな、と思って準備してた人は、急に順番が変わったら困っちゃうかもしれませんね。
難しいですね。
こんな返答で良いでしょうか？

[1842: マンション住民さん]

昨年の総会資料を紛失された方もいらっしゃる様なので関係のある所だけ転記します。

【第１号議案　　管理組合役員選任（理事および監事）および役員輪番制の導入ならびに支払い承認サービス承認者選任について】

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

（１）により１ブロック～４ブロック飛んで８ブロックから１５ブロック及び１９ブロック２０ブロックは昇順で輪番を回すことに総会で可決されました。
他のブロックは（３）により抽選とする。
この選出方法が平成27年6月7日の総会で可決されています。

今回立候補を募るか募らないかは特に明記されていないので立候補は無しにするとしても、
（３）により抽選とすると決まったにもかかわらず、５・７・１６・２０ブロックを抽選しないのは総会の決定を無視しています。

[1843: マンション住民さん]

連投失礼
補足

>>1842の転記部分は
　
【第１号議案
　　　～　
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

までです。
選出方法に関係なさそうな場所は省いています。

[1844: マンション住民さん]

総会での票を入れる場合、議案の一部にでも納得が行かなければ反対に入れてください。
昨年の様に１つの議案で３種の決議を１つの決議としてとる場合
役員と支払い承認については賛成ですが、導入部分については反対の意見を持つなら反対に入れてください。
賛成に入れた後で可決され、輪番制？そんなの知らん立候補させろって言うのは出来ませんよ。

今回の議案にも沢山あります。
１号議案で支出に使ったものに異議（総会決議も取らずにツリーを購入した等）があったり、予算でおかしいと思うことがあれば反対に入れます。
説明が欲しいという人も居ましたね。説明があり納得できたら賛成に入れてください。説明が無ければ反対に入れるべきです。

４号議案ではホームページ作成には賛成だけど、作成理由に納得が行かなければ反対に入れてください。
１２号議案で一人でも役員に相応しく無い人が居たら、反対を入れます。重複しますが選任方法に異議がある人も反対を入れるべきです。

具体的に書いて票を誘導しているわけではありません、ご自分で議案内容をじっくり読んで、
各議案に書いている事柄すべてにおいて納得出来る物には賛成を入れ、一部でも納得できなければ反対に入れてください。
前回の二の舞は避けましょう。

１人の票で結果が変わるとかいう事はないでしょうが、自分の納得できる票を入れるものです。
説明不足で納得できない、理解できないものは全て反対が良いでしょう。
ただ、総会の決議は民意の反映なので自分がベランダ喫煙禁止に反対を入れてようが、全体の総意でベランダ喫煙禁止とみなされるので喫煙出来ませんけどね。

[1845: 住民さんＡ]

ここで立候補したいって過去に表明してた人が
多くいるけど、批判ばっかりで非現実的な提案
も多い。
実際に理事をやられた方がこんな人が集まれば
大変になるってんで輪番にしたんでしょ。

[1846: 契約済みさん]

理事会の輪番で次だと思ってたけど、違ってざんねんって思うような人なら、立候補で決まると分かった時点で立候補してます。
立候補で喜ぶ人の方が多いです。

今年は瑕疵担保で大切な年です。
今年瑕疵担保で、指摘できなければ、住民が大きく損をする事になります。来年3/15くらいまでには終わらさないと、その後に不備があっても費用はこちら負担です。
タワーマンションに移り住んで早8年経ちますが、絶対にやってた方が良いですよ。

瑕疵担保責任で色々と検索して見てください。

http://towman-hyouban.com/cat0007/1000000098.html

[1847: 住民さん]

>>1846
楽しみにしてたのに出来なくなって困るんじゃなくて、
次だから覚悟して仕事とか他の役とか調整して、なるべく時間作れるようにしたのに、アレ？って事だよ。
私みたいに、やりたくないけど、どうせやるならできるだけ頑張ろうという人もいるんですよ。
相変わらず否定するのが好きな人達だな。

[1848: 匿名さん]

>>1847
あなたのような人もいるでしょうが、違う人の方が多いです。
新理事には住んでいない人が複数いるそうです。
当然、理事会にはまったく出席せず、管理会社に全てお任せになるでしょう。
立候補が多かった前回でも理事会の出席率は半数。

事前に責任を放棄した理事が複数いる今回の理事会が、どれだけ住民の意思を反映できるか、管理会社の言いなりにならないか、不安になるのは当然です。

[1849: 匿名さん]

>>1845
皆さんの投稿を読んでから発言してください。

初回の理事会が発足する前に、
大京が、２年目の理事会は輪番にすることを議案にし、初回総会の決議案に盛り込みました。
しかも、１議案に３要件を盛り込まれていたので、強制的輪番の部分に気づかなかった人が多かったようです。

初回の理事会に問題があったわけではありません。

[1850: 住民さんB]

>>1849
その説明では
「初回の理事会に問題があったわけではない」とはならない
初回発足前に大京の介入があったにせよ、
初回理事会そのものに問題がなかったなんて言い切れない