大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1501: 匿名さん]

立候補だけになっても、理事会の権限は限られているんだから、普通は安心です。
まともな管理会社なら、理事会を抑えます。

[1502: 匿名]

多くのマンションは輪番が多いでしょ？理由があるんじゃない？

[1503: 匿名さん]

立候補がいないから輪番なだけ。

[1504: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

「立候補がいないから輪番」と「立候補の禁止」は全然意味が違うでしょ。
規約には、理事への立候補禁止なんて書いてないけど、誰が何の権限で立候補を禁止したの？

>>1482にもあるように、立候補を禁止するのは
売元のマンションデベが子会社の管理会社を契約解除されにくくするためでしょ。

国土交通省のマンション標準管理規約を見たけど、理事の任期も、理事への立候補の禁止も書いてないよ。

こんな管理会社の横暴を放置するなら、理事会にも期待できないな。

[1505: 匿名]

>>1503
そんな理由ではないんじゃない？
国土交通省のホームページで調べましょね。

特に新築マンションでは輪番制は多いようですね。

[1506: 匿名]

ほとんどのマンションでは輪番制で任期が１年というのが多いようですね。
このマンションでは任期の考えが違うようですね。

[1507: 匿名さん]

管理会社からしたら、立候補なんてされるより、輪番で適当に決めて、その人達が来ないだけでもめてる方が都合がいい。
役員の輪番は管理会社には都合は良い。

[1508: 匿名]

輪番はトラブルを未然に防ぐ対策になると思いますよ。

この論議は、理事やりたい派と、理事を安全運用したい派で、いくら意見を出し合っても並行だと思います。
なぜかというと、どちらも間違いではないからです。

国交省が標準規約に定めているという事は輪番を推奨しているようですから、ある程度の年数はそれで運用しつつ様子見するのはいかがでしょうか。理由もなく定めないでしょうしね。

今年１年立候補者が多い理事会で運用していただきましたが、皆さん理事会の評価はいかがですか？正直私は決済方法に若干の不満・管理会社を円滑に使えていない等がありそんなに高くない評点になてしまいます。現時点では輪番制で運用するほうがいいと思います。

[1509: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1506
>ほとんどのマンションでは輪番制で任期が１年というのが多いようですね。

国土交通省の25年度調査では、規模の大きなマンションは任期２年が多いとありましたよ。
そこには立候補と輪番のどちらが多いかの調査はありませんでした。
どこで、「ほとんどのマンションでは輪番制」とか「任期が１年」と知りましたか？

[1510: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1508
>国交省が標準規約に定めているという事は輪番を推奨している

国土交通省が輪番制を推奨している記載がみつかりません。
いつのどの記載にありましたか？

[1511: 契約済みさん]

>>1500
もっと詳しく内容を教えて欲しいです。
何処にその内容が書かれているのでしょうか？

[1512: 匿名]

>>1510
標準規約に輪番と記載ないですか？

[1513: 匿名]

>>1509
そうですね2年か半数のようですね。
パブリックコメントのほうを見てました。
ご指摘サンクス

[1515: 匿名]

>>1510

文章を途中で区切ると違う文章に見えるので、区切らないでください。いらぬ誤解を生みます。正しくは以下の様に記載しました。

【国交省が標準規約に定めているという事は輪番を推奨しているようですから】
あくまでも、標準規約に記載があるという事はその方法が良いという国交省の判断があると思います。
以上

[1516: 契約済みさん]

匿名 の方は何年後に輪番なんでしょうね。その時は、理事長ですね。
頑張って下さいね。

[1517: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1512
国土交通省 マンション標準管理規約 第35条第２項に
「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する」とあります。
平成23年7月の改正前は「○○マンションに現に居住する組合員のうちから」ですが、
いずれにしても、マンション標準管理規約に「輪番」という言葉はありませんよ。
私が見た限りでは、末尾のコメントにもありませんでした。

どこの何条何項に「輪番」と書いてありましたか？

[1518: 匿名]

>>1517
そのようですね。私が見たのは標準管理規約ではないようですね。
『国交省 輪番制 推奨』でググってみてください。たぶんこれのどっかで見たと思います。

[1519: 匿名]

>>1516
何の嫌味かはわかりませんが、そういった状況になった際には、重い責任は持てないので、丁重にお断りさせていただきます。
他人に言う前にご自身でどうぞ。

[1520: 契約済みさん]

>>1592
責任は持たないが、口は出すよと。匿名 が輪番時の理事長様、御愁傷様です。

[1521: 匿名]

>>1520
理事長に様をつけるのはおかしいよ(笑)

[1522: 契約済みさん]

>>1478
>やりたい方ばかりが集まった際のリスクは大きいという事を最優先に回避する場合
それが真意なら、立候補者が何名以上なら抽選にするや輪番とする等条件をつけるべきだよ。
しかも、そのことが正しいなら、現理事は理事をするべきでは無いといっているのと一緒ですよ。
現理事を批判するのですか？

[1523: 契約済みさん]

>>1484
理事会　輪番制　で検索してみましたが、確かに少なくは無いようですね。
しかも内容を見る限りデメリットのほうが大きい様です。

そしてその輪番制を取り入れているのは殆どが新築当初から入っている管理業者がやっているところではないですか？

本当に知りたいのは途中で変わった、もしくは建てた業者と管理業者に何の関係が無いマンションで
輪番制になっている割合です。

無いに等しいんじゃないですか？

[1524: 契約済みさん]

>>1511
公園協力金２５万２０００円は管理規約集に載ってますよ。
何処に何の目的で支払うのか知りませんが、オリックスと支払先の契約で決めたものでしょう。
今後必要なのか不必要なのかは現理事が支払先と決めることでしょう。
オリックスと支払先の契約は管理組合に何の関わりもないですから。

[1525: 匿名]

>>1522
何度も言いますが、個人個人意見は違うのです。あなたの意見と違うからって、しつこくしなくともよいでしょ？私の意見がそんなに不都合なのですか？何が不都合なの？

ちなみに、これも何度も書いてますが、私がいいと思うのは、
①輪番（辞退を認める）結構な人数が辞退すると思います。
②辞退あれば立候補者を採用
③空席あれば、次の輪番
個人的にはこれがいいです。

※現理事を批判するのですかって？あなたがそうなの？現理事に対しての批判ではないが、ご意見はありますよ、なんでホームページなんか要るんだよ！などね。

[1526: 匿名]

>>1523
見る人によってはメリットのほうが大きいですよ。
やりたいやりたいという方ばかりで理事会を占めるのは避けたいです。

[1527: 契約済みさん]

>>1518
標準管理規約にもひびきの管理規約にも輪番と言う文字はない訳ですね。

立候補と言う文字もなさそうなので、立候補を禁止しているわけではなさそうです。

[1528: 契約済みさん]

>>1517
そしてもうひとつ管理組合に不利な制度にされているのを発見しました。
平成２３年度に標準管理規約が改正されているのに改正前の規約を採用するのはどうしてだろうか？と思ってました。
５年も前のですよ？おととし改正されたのならまぁ、言い逃れが出来そうですがさすがに５年前のものは故意があるのじゃないか？と感じていました。

２月の理事会便りに書いていましたが、
外部居住者からの協力金徴収を多くのマンションで取っています。
そのマンションに住んでいないオーナーは理事の仕事を免除する代わりにお金を払ってくださいと言うものなのですが、
５年前の改正前の規約なら、現に居住するとあるのでもともと役員を免除されています。
多くの部屋を所有する不動産屋は通常ならそれを払う必要があるのでしょうが、ひびきではこの規約のおかげで回避しています。
もともと大京やオリックスは賃貸や販売で部屋を所有しようと考えていてそうい経費を回避するためだったのでしょうね。

そういう会社の損益の為に規約を作っている会社に管理を任せるのは管理組合にとって不利益になると思いますよ。

[1529: 匿名]

>>1527
そうなんですか！理事運営は理事会で決める事なのかなぁ？

[1530: 匿名]

今日見たら前の公園の桜、ほとんど散っちゃってますね。
満開時の風雨がなかったらもう少し楽しめたのになぁ（涙）

[1531: 契約済みさん]

>>1526
理事会にリーダーが一人も居なければ管理会社の言いなりが目に見えてますが？

[1532: 匿名]

>>1517
マンション計画時がちょうどそのくらいじゃない？
でも、だいぶんと変わってきているなら、理事会で新しい標準規約を採用してくれないかなぁ。

[1533: 匿名]

>>1531
そういうご意見もありますね。
ただ私は、輪番での理事会のほうが安心感があります。

[1534: 契約済みさん]

>>1525
私の考えもあなたと同じですよ？
アンカーが私に向いていますが、結果の評価が多少違っているだけで
あなたのやりかたでやって欲しいと思っています。
>①輪番（辞退を認める）結構な人数が辞退すると思います。
>②辞退あれば立候補者を採用
ここまでは良いわけです。
あと問題なのは③の後ですね。
>③空席あれば、次の輪番
ブロック内の人がすべて辞退した場合ですね。
もともと輪番に当たって居た人に強制的に押し付けでしょうかね。
まぁ、そうやってあたった人は理事会には参加しないでしょうけど、メンバーとして頭数に入れなければなりませんね。

[1535: 契約済みさん]

>>1532
もぐりの建設会社が建てたと言うのならそれもわかります。
ですが、不動産関係の仕事をしているなら、法改正時の対処の仕方は当然知っているわけで、新しいものに対応しなければならないのです。
ですが、これは法ではなく指針なので必ずしもしなければならないことじゃないのですが、
故意的にすれば自社に有利に動くのでその可能性は非常に高いでしょ。

[1536: 契約済みさん]

今年は２年目の大切な年です。
瑕疵担保を今年中に見つけないと、住民の損につながります。
これを阻止するような仕組みで誰が得をするか、住民で意見を交わさないといけません。

瑕疵担保を検討する役員、係員を増やさないといけません。
これはぜひ住民先導でやっていかないといけないことです。
もう時間がありません。

[1537: 匿名]

>>1534
ほぼ同じご意見だったんですね。文章ではお互いニュアンスが難しいですね。
で、おっしゃる通りそこは、懸念ですよね。
確率では測れませんが、多分、全部が辞退はほぼないのでは？と希望的観測を感じてます。
でも、上で書かれている標準規約の古さについては、ちょうど民泊の取り扱いの懸念があるので、一緒に見直しにとりかかっていただきたいですね。

[1538: 住民さん]

>>1537
辞退の方が多いに決まってるやん
貴方の感覚は世間の常識と掛け離れてるわ

[1539: 契約済みさん]

>>1536
>今年は２年目の大切な年です。
>瑕疵担保を今年中に見つけないと、住民の損につながります。

そうですね。
誰か瑕疵を発見したらその情報を共有しなければ見落としが多々出てきます。
たとえば家ではベランダに錆が出ています。
そう書くとその情報を得た人がうちもどうかな？って確認するでしょう。
だいたい同じ造りなので塗り具合もあるでしょうが、同様な可能性が高いはずです。

[1540: 契約済みさん]

>>1524
ありがとう御座います。
先に決まっていた支払いなんですね。
精査の必要性は御座いますが、
ちょっとしょうがない感じですね。
ありがとう御座いました。

[1541: 契約済みさん]

どうして理事会はお金を使うことばかりするのでしょうか？

クリスマスツリー
門松
ホームページ

理事会がお金を節約するようなことはされているのでしょうか？

誰か教えて下さい。

[1542: 匿名]

>>1538
わけわからん返答だな。全部の方が辞退する可能性が少ないと思うと書いてんだけど。

それに対しての貴方の突っ込み書き込みが・・・

>辞退の方が多いに決まってるやん貴方の感覚は世間の常識と掛け離れてるわ

って・・・
結構考えたが全く意味わかりません。

もう、ただ批判したい系はおなかいっぱい！
以上。

[1543: 匿名さん]

辞退もなにもしない。無関心の方が輪番では多い。
普通は気がつかないよ。資料なんて見ないんだから。

[1544: 住民さん]

私は内覧の時にここの掲示板でベランダをチェックしてって書いている人がいたので、
指摘しました。

担当者は「しょうがない」という感じでした。
責任とってくれますね？って言ったら、次に見た時には塗り直ししてくださいましたよ。

ベランダの錆から水がたまり、腐ったり、コンクリートが膨張したりと購入者に不利益が生じるかもしれません。私見ですが、特に高層階の場合は雨の日とか湿度が高いと思うんです。低層階よりも注意をしておかないと錆が早くなる気がしますが、どう思われますか。


ちなみに私は門松、クリスマスツリーは無駄ではないと思います。そもそもこのマンションには無駄なグランドピアノがあります。
高層マンションあるあるで、門松・ツリーは大きいほどいいですね。
大所帯ですので、１世帯当たりの負担はそんなにかかりません。部屋に飾るとスペース取るし、片付けも大変です。ロビーにあれば助かります。ロビーにあれば気持ちが豊かになります。

[1545: 匿名]

>>1544
ではホームページはどう思われますか？

[1546: 契約済みさん]

>>1541
今目に見えている物は２つありますよ。
その他にもいくつかあるかもしれませんけど、見えてこないでしょうね。
大京アステージさんが下請け業者を使って見積書を提出した業務を
理事が業者に見積書を提出させて安く業務を発注できたとしても
どこにもその削減額など上がってこないですからね。

・駐車料金の値上げ
・太陽光発電の停止期間に発電されてたであろう発電単価分
　デマンド更新による契約電力の変動分は考慮されているのかは不明
・伊藤園の飲料の値下げによる売り上げアップ？収入アップしているのかどうかは不明

[1547: 住民さん]

>>1545さま
ホームページは正直いらないと思います。
個人的な意見ですが・・・

誰に向けて響きを宣伝するのかわかりません。住民が住みやすければそれで良いと思うので、住民間でやり取りできる掲示板で十分ではないですかね。
でも、決めたのであれば従うしかないんでしょうけど、、見ないし使わないと思います。

個人的な意見ですので、流してください。

[1548: 住民さん]

太陽光発電の設備って20年でゴムの劣化で交換が必要になるはずなので、使う方が得だと思うんですけど。
瑕疵担保は近年建築期間に余裕がないタワーマンションにおいて見つかってるので、200-400万掛けてでも業者に頼んで、何千万かを浮かす方が良いと思ってます。過去には一億超の瑕疵担保が見つかった事例もありますからね。
東京のタワーマンションってそういった形で瑕疵担保を見つけてますよね。
2年間しかない瑕疵担保を有効に使わないといけませんよね。

[1549: 契約済みさん]

>>1538 >>1542
根拠を示さないと水掛け論なだけだよ。
リンク先に書いてあったのは１００軒に１件ぐらいの割合で立候補が出ているって書いてあったっけ？
それ＋順番が回ってきたとき、辞退可能と知っていて辞退しない人の数を双方が考えている数値がかけ離れているのでしょう。
せめて自分は順番が回ってきたとき、辞退可能と知っていて辞退しない人の数は２０軒に１軒ぐらいと思うとか
数値で自分の考えを出さないと第三者が見ても犬の遠吠えにしか思えないよ。

私は
順番が回ってきたとき、辞退可能と知らずに受ける人は多数居ると思うけど、
順番が回ってきたとき、辞退可能と知っていて辞退しない人の数なんて想像もつかないけどね。

[1550: 契約済みさん]

>>1543
好きの反対は無関心と言われていますね。

無関心ばかりだと恐ろしいことになりますよね。