大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1385: 匿名さん]

>>1379
ブリリアマーレ有明の規約を引用されているようですね。
ブリリアマーレ有明で規約変更を検討した際には、民泊よりシャアハウスが問題となっていたので、現在の民泊議論とは若干焦点にズレがあるようです。
しかし、先見的な対応と民泊排除にも有効な規約として参考にはなると思います。

また、ブリリアマーレ有明の規約を理解するには、
各条項について、何を懸念し、どう対応しようとしているかを理解する必要があります。

このマンションでの民泊禁止の規約追加については、理事会で大枠の概念を共有し、
詳細な文言については、各管理会社に提案を受け、その説明を受けながらこちらの希望と擦り合わせて行けばいいと思います。
プロの管理会社が作成した文言には、素人が読んだだけではわからない法的効果が色々と盛り込んであるでしょう。

[1386: 契約済みさん]

１階廊下で犬のしょんべんのにおいがしたよ。

[1387: 契約済みさん]

>>1385
>素人が読んだだけではわからない法的効果
それは住民は望んでないと思いますよ。
少なくとも私は望んでいません。

私が規約を作る目的は民泊をしてはいけないと言う事を理解出来る規約です。
規約を見ても専門家しか禁止されている事が判らなければ、
一般の人は当然の様に民泊をしても良いと思って始めてしまいます。

>民泊よりシャアハウスが問題
えぇ！？民泊とシェアハウスは違うのですか？確かにそう言われて良く考えれば
シェアハウスは数人が賃貸住宅の１室に住むイメージですね。
なんと言うかそれを禁止する感覚がなかったもので勝手に同じものだと思っていました。
基本的に私は差別は嫌いなんですよね。
マンションの部屋を複数の者が一室を購入して複数の者が住む場合は認めて
マンションの部屋を複数の者が一室を賃借して複数の者が住む場合は禁止するなんて
購入者か賃借者で差別している気がするのですが？
そのブリリアマーレ有明では複数の者が共同で一室を購入する事を禁止しているのかどうかは知りませんが、
民法からすると複数の者が一つの物を共同で購入することを禁止することは出来ないのではないでしょうか？

[1388: 契約済みさん]

>>1384
詳しい説明ありがとうございます。
１ヶ月未満の部屋の貸し借りは旅館業法が適用されて、１ヶ月超えの部屋の貸し借りは借地借家法が適用されると言う事ですね。
そしてウィークリーマンションは旅館業法に適合していないと違法と言う事ですね。
今回特区として政府が決めた基準に適合する場合は６泊７日以上ならば旅館業法の適用は受けず借地借家法が適用される訳ですね。

そもそも旅館業法が適用する範囲は専ら住居としての部分で元から禁止されています。
そしてもともと借地借家法が適用される１ヶ月以上の部屋の貸し借りは禁止されておらず今後も禁止しないでしょう。
今回考えるべき部分は６泊７日以上で１月未満の部屋の貸し借りの部分と限定出来るわけです。
重複して良いので１ヶ月未満の賃借に関してどういうものを禁止するか明言できれば
民泊を排除した規約が可決される事でしょう。

恐らくこの法で緩和されている訳だから、借地借家法よりも旅館業法の方が厳しい設定になってるのでしょうね。

[1389: 匿名さん]

>>1388
同感です。
○１ヶ月未満の賃貸借を禁止
○１ヶ月未満の賃貸借を繰り返していると理事会で認定された部屋に立入検査
○立入検査を拒否した場合は、規約違反と見なす
といった感じでしょうか。

罰則を加えるなら、例えば
○上記の規約違反者が賃借人なら退去命令、所有者なら２回目で退去命令
とか。
他管理会社が提案している民泊禁止の規約を見てみたいですね。

シェアハウスは、１ヶ月以上の賃貸借なら問題ないように思うのですが。
騒音等の近隣配慮は、シェアハウスかどうかは関係ないと思うので。

[1390: 匿名さん]

>>1387
>素人が読んだだけではわからない法的効果
それは住民は望んでないと思いますよ。
少なくとも私は望んでいません。

文章の説明を受けて、わかりにくい箇所はわかりやすい表現にしてもらえば良いと思います。
問題が起きて裁判になっても負けないように、かつ住民にわかりやすい表現にしてください。

[1391: 匿名さん]

>>1387
>購入者か賃借者で差別している気がするのですが？

購入と賃貸借では適用される法律が違うので、区別されます。
所有や売却にはあまり制約ができませんが、賃貸借には制約ができます。
例えば、賃貸禁止のマンションもあります。

[1392: 匿名]

一方的な条文は効力が薄れると思うので、一方的にならずに且つ締め付けができるような条文が望ましいと思います。

[1393: 契約済みさん]

>>1389
罰則を具体的に決めておくのも良いですね。
繰り返し違反する場合は○ヶ月以内に臨時総会を開き賃借舎は契約解除、所有者は２回目で競売へかける裁判訴訟を行う。
実際に裁判訴訟まで行かないと規約になんと書いていようがやりたい放題です。


>>1390
裁判は弁護士次第と良く言われます。
その理由は法律自体が解釈次第で斜め方向から見る事が出来る点にあると思います。
一般人でもわかりやすく明言できたら、捻くれた人手も対抗できないでしょう。


>>1391
私の言いたい事がうまく言葉で説明できないのですが、
罪を憎んで人を憎まずって言うのかな？
誰が行う事によって人を選別して良い悪いを決めるのではなくて、
その行為が良いのか悪いのかで決めるべきだと思います。
民泊に置き換えると所有者なら民泊ＯＫにして賃借者は民泊禁止とすると
何を求めて規約を成立させたのか目的がわかりません。
毎日の様に多数の外国人が出入りしてるが、「あれは所有者がやっているからいいんだよ。」では
特権階級を容認すると民泊は無くならないので規約を作る目的から外れていると思います。

[1394: 契約済みさん]

>>1392
そうですね。それが難しいんですよね。
有明の様に結局は血縁者以外を宿泊させる場合や対価を取る場合は理事会へ申請し承認を受けて下さい。
と言う物でした。（理事会の決議で承認された場合と言うのは内容を見る限り災害時に対する処置の為の文言と違うと思いますよ。）
申請するにも次の理事会が３週間先だったり承認が降りるのがかなりの日数を要するので
随時理事会の臨時集会を開いているのか？断固友人など宿泊させない事を徹底しているのかわかりませんが、
一般的な住民を苦しめているのは間違いありません。

と言う物の、ひびきに１年住んで泊まりに来た人は義母ただ一人なので有明の規約でも問題無かった訳ですが、
この先無いと言う保証はないですからね、民泊をしていない人の知人を宿泊させるのに理事会の承認とかはやめてもらいたい。

[1395: 匿名さん]

>>1393
>裁判は弁護士次第と良く言われます。
その理由は法律自体が解釈次第で斜め方向から見る事が出来る点にあると思います。

それはないです。
法律の解釈が人次第で大きく変わるなら、国が成り立ちません。
弁護士の力量によって相違が出るのは微々たるもので、この程度の民事訴訟であれば根底から覆るほどの差にはなりません。
一般人の国語力は様々ですが、より多くの人が理解できる表現にできればいいですね。

[1396: 匿名さん]

>>1393
感情的な部分では理解できるのですが、やはり、賃借権と所有権は同等にはできないでしょう。
所有者だから許されるということではなく、
所有者も厳しく罰されるべきですが、１度の民泊で所有権を没収するのは規約に記載しても裁判で負けると思います。

賃貸借であれば、契約違反で、即解除＆明け渡しが可能です。
所有者が行った民泊にも実現可能で、抑止効果のある罰則が欲しいですね。

[1397: ！]

既に民泊禁止とポスト投函され、多分理事会たよりなどなも記載はあるとおもうが、
再度民泊禁止と規約に入れることもあっていいと思います。
既に今の規約で間に合っている認識ですが、

規約追加することにより、再度住民への広報も兼ねることができると考えます。

[1398: 匿名]

ホームページ何のためにお金かけてまで作るんだろう？ランニングコストもかかるだろうに。

[1399: 匿名さん]

>>1397
民泊禁止とマンション管理規約に入れないと民泊禁止にできないと、政府の公式発表がありましたよ。

[1400: 契約済みさん]

>>1395
黒のものは黒、白のものは白と判決が下るのが理想ですが、
さすがに黒を白に出来る様な敏腕弁護士と言うのはドラマ内だけのものですかね？
弁護士も誰がやってもそう変わらず国選弁護士で十分だと言いたいのですね？
それはさて置き、今回の場合は法律では合法で規約でのみ禁止にする規約を制定するのですから、
作った規約が曖昧ですと、逃げ口が沢山でます。その逃げ口が無いような規約にしないといけないですね。

>>1396
>１度の民泊で所有権を没収するのは規約に記載しても裁判で負けると思います。
え～と、どういう理由で負けるのでしょう？
管理組合に１度管理規約違反が発覚したくらいいいじゃないか。それくらい大目に見ろよ。
被告に１度の発覚は許してやるので何度か証拠を捕まれるまではやってもいいよ。
てな判決ですか？
賃貸借の契約の解除まではいかなくとも、民泊の継続を禁止する判決は出ると思うのですが、
裁判では規約に民泊の禁止が書かれているにもかかわらず、民泊の継続を認めると言うのですか？

裁判が契約解除で申請されたものは契約解除か何も無しかの２択しかなく、民泊の継続に禁止の判決出来ないのでしょうか？
民泊の継続の停止をさせたい場合は民泊の継続の停止で裁判申請しなくてはならないのですか？

[1401: 契約済みさん]

>>1398
さぁ、具体的に言える物なんてないんじゃないかな？その内いろいろと良い事があると濁しながら説明してくると思います。
以前このサイトに匿名掲示板（ここ）を使わせない為にＨＰを作ってに掲示板を置いて欲しいと要望があった様な気がしましたが、そういう理由で作る気はしませんよね。
恐らくですが、賃貸借空室を減らしたり、の売買の回転率を上げるための目的にＨＰは作られるのだと思います。
設備紹介をしてひびきがどれだけ良いマンションか宣伝するためだと思いますよ。
多くのひびきの不動産を扱っている大京にとっては大変ありがたい物になるかと思います。

[1402: 匿名さん]

の管理組合ホームページは、作ってしまったから辞められず、１００人に一人も使ってないと聞きました。

あまりに出来が悪く、改善もされないので、前にいたマンションは管理会社を変えましたよ。

[1403: 契約済みさん]

>>1402
他所のＨＰが悪いからと言ってここが悪いと言う関連性が全くわかりません。

内容をどの様なものにするか全く聞いていませんが金額だけ出ていましたね。
あれは作成費用なのかな？維持費はどうなんでしょうね。

マンション紹介を入れるとすると低層マンションに無い設備の紹介でしょうか。
結構ありそうです。
・ヘリポート・ビューラウンジ・１０基以上ある高速エレベーター・ゲストルーム・キッズルーム・スタディルーム・ピアノのあるラウンジ・コンシェルジュサービス・エスカレーター・大きな自動ドア・制震デュアルフレームシステム・ゴンドラ・タワーパーキング・太陽光発電システムでどれだけ電気代が浮いているか等・広い駐輪場・備え付けられた空気入れ・各階に２４時間いつでもだせるゴミステーション・全室ディスポーザー完備・キーレスエントリーによる施錠及び解錠・セキュリティのかかった自動ドアやエレベーター・ビューラウンジや屋上からの見晴らし・
しかし、サーバーレンタル代金とかＨＰを作成した会社に月々維持費を払い続けるのは嫌ですよね。

昔ホームページビルダーで作成しコードをＨＴＭＬで打ち込んで改造したり、cgiを使ってチャットを置いたりしてＩＳＰの無料サーバーでＨＰを開いていましたが、そんなやつとは全然違うのでしょうね。

[1404: 契約済みさん]

２階の掲示板で理事会便りで気になったのはHPよりも８
信じられない事が書いていました。

いやまぁ、なんとかの法則って前書いていましたが、
２割が優良な人６割が普通の人残りが駄目な人の法則は優秀な人を集めても変わらないらしいですね。
信じられない事をする住民が居るようです。

[1405: 匿名]

ホームページ・・・
想像ですが、

〇初期投資
ドメイン費用、レンタルサーバー費用、セキュリティー費用、情報漏えい保険、ホームページ作成費用（ハッキング・クラッキング対策含む）、通信費用・・・etc

〇ランニングコスト
ドメイン費用、レンタルサーバー費用、セキュリティー費用、情報漏えい保険、ホームページ監視費用、通信費用・・・

ホームページを作るのは簡単ですが、運用が大変でしょうね。一度作成すると、ハッキング・クラッキングされていないか監視しないといけないですし、問い合わせがあった際には対応しないといけないので、監視作業が必要になります。

理事会でどのように案が挙がったのか知らないですが、負の遺産になりそうなものは必要ないと個人的には思います。
それに、ランニングコストのかかることを、いつの間にか総会で採決するところまで持ってきているようですが、簡単すぎませんか？理事会はそんなに権限があるんでしょうかね。

※ホームページは、打ち出の小づちではないですよ。理事会さん。

[1406: 契約済みさん]

>>1405
不動産屋さんからしたら打出の小槌なんじゃないですかね？
転売目的で所有していると毎月管理費と修繕積み立て費が徴収されていきます。
早く売れた方がコストがかからなくて利益がでますからね。

[1407: 匿名さん]

>>1400
民泊の禁止と 民泊の罰則は、別の話です。
混乱しているようなので、話を整理しましょう。

まず、賃借人による民泊の場合。
民泊は、賃貸借契約やマンション管理規約の違反なので、すぐに止めさせなくてはなりません。
そして、この違反行為を根拠に賃貸借契約を解約するか、民泊を止めることを条件に賃貸借契約を継続するかは、現時点では賃貸人と賃借人次第です。
よって、「民泊をしたら即退去」のような罰則を加えるなら、その旨の規約追加が必要です。

次に、所有者による民泊の場合。
所有者が民泊をした場合も、当然にマンション管理規約の違反になり、すぐに止めさせなくてはなりません。
民泊禁止については、規約に規定されていれば裁判でも認められるでしょう。

しかし、民泊禁止と所有権没収は、全く別の問題です。
民泊の罰則として、所有者の所有権没収は容易には認められないでしょう。

マンション管理規約の違反で競売にかけられることはご存じのようですが、区分所有法が定める競売までの工程は把握していますか？
所有権の制限になるので、何重にも高いハードルを設けてあります。

所有権は憲法に保障された強力な権利。
国が個人の所有権を制限する場合でも、相当の理由と相当の補償が必要です。
民間が簡単に制限できるものではありません。

極端な例ですが、「ゴミ分別を間違えたら指を切断」という規約を作っても、認められませんよね。
罰則を実行した人が刑法違反で捕まります。
規約に書けば何でも認められるということではありません。

所有者への罰則なら所有権の制限が一番効果的ですが、所有権没収には裁判所も認めるような相当の理由が必要です。
少し法的知識のある人が見れば無効とわかるような罰則では、事実上の罰則なしになります。
実現可能な罰則を、プロの力を借りながら考えましょう。

[1408: 匿名さん]

>>1405>>1406
ホームページって、マンション住民に何かメリットありますか？
マンションの内装や設備内容を常に部外者に公表する必要はないし、あまり公表して欲しくありません。
マンションの内容は、不動産取引の必要があるときに、取引相手だけに公表する程度にして欲しい。

メリットとしては、理事会便りや駐車場の空き区画募集等のお知らせがネットで見れるというものでしょうか。
でも、ネットを見ない人も多いから、ホームページ以外の通知も継続でしょうね。
①掲示板への掲示
②インターフォンへの掲載
③ホームページの更新
担当理事の方は大変ですね。

あと、お知らせも部外者には見れなくして欲しい。
民泊や設備の破損等の情報は重要なのですが、「外部の人に見られて恥ずかしい」と騒ぐ人がいるでしょう。
パスワード設定にしたら、、、 見る人がほとんどいなくなりますね。

[1409: 匿名]

>>1408
１４０５ですが。
ホームページ反対を説明してるんですが、推進派と勘違いされてませんか？

[1410: 匿名さん]

>>1409
>>1408です。
>>1405さんと>>1406さんがホームページに反対されているのはわかります。
私の表現が悪くて誤解を与えてしまい、すみません。

確か、ホームページ開設は、住民だけで情報交換できる場所が欲しいと要望があってのことと記憶しています。
メリットがあると思いますが、デメリットへの心配が多く、デメリットに対応すると利用者の少ない無駄なものになりそうな気もします。
私はどちらかと言えば反対です。

[1411: 契約済みさん]

パークシティ武蔵小杉のホームページ見る限りは、デメリットがまるで解りませんが…
http://stationforesttower.com/

どういったデメリットがあるか教えて貰えますか？

[1412: 契約済みさん]

デメリットはないでしょ。

[1413: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1411
マンションの設備や財務状況を、どうして住民以外に公開する？
こんなことに管理費を使って欲しくない。

[1414: 匿名]

デメリットはないとかそんな問題ではないでしょ。ごまかさないでね。

管理費の支出欄に新たにホームページ維持費を予算化したいという事であれば、住民に納得のいく費用対効果を説明頂きたい。
項目別予算内容は？それさえも説明されてないですよ。

[1415: 契約済みさん]

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーのホームページも良い感じだと思うのですが…
http://www.midskytower.com/disaster

ホームページ反対派さんのデメリットを聞いてみたいです。
何か解決策となるヒントが見つかると良いのですが。

[1416: 匿名]

>>1415

>この上の１４０５に記載していますが、ホームページを作るのは簡単ですが、運用が大変でしょうね。一度作成すると、ハッキング・クラッキングされていないか監視しないといけないですし、問い合わせがあった際には対応しないといけないので、監視作業が必要になります。

十分にデメリットです。理事会で監視業務しますか？
情報漏えいは何をもって責務を担保しますか？

[1417: 契約済みさん]

マジで管理費の無駄。
やりたいなら自分でサーバ契約して自分で運用しなさい。

[1418: 匿名]

>>1415
反対の意見の前に、予算化をされたいほうが説明責任がありますよ。
管理費の支出欄に新たにホームページ維持費を予算化したいという事であれば、住民に納得のいく費用対効果を説明頂きたい。
項目別予算内容は？それさえも説明されてないですよ。

[1419: 住人]

>>1415
>パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーのホームページも良い感じ
そうなん。それがどうしたん。べつに真似しなくてええやん。ランニングコストかけてもそんなの欲しいのん？

[1420: 契約済みさん]

>>1418
費用対効果や項目別予算はWEB担当の方で無いと解りません。
ちなみに、良い物が安い維持費で出来るなら賛成ですが、
デメリットが費用対効果を上回るなら反対です。

しかし、>>1416でられるように、
ハッキングやクラッキングされていないか監視しなければならない
とあるように、管理が大変であるなら、手出しをしない方が吉です。

[1421: 契約済みさん]

>>1419、
ホームページに憧れませんが、
管理費別途収入を得て、維持費をかけたホームページを作り、投資の方の賃貸率が上がるなら憧れます。

心配されるデメリットが気になっただけなんです。

[1422: 匿名]

投資のためのホームページほしいなら、関係ない住民を巻き込まないでください。
管理費は投資のためにあるのではないでしょ？

[1423: 契約済みさん]

規約規約って言っても、規約を作ったところで無駄なんじゃないか？
理事会便りを見る限り、不公平な決定や理事の理事会の規約違反が見られる。
理事が規約違反してるなら、それを盾に規約を守らないだろ。

[1424: 契約済みさん]

後で見に行くけど、理事の理事会の規約違反て何ですか？
気になる～。

[1425: 契約済みさん]

>>1422
投資のためだけのホームページなんて一言も言ってません。
あくまでも住民が主体です。
管理費は大規模修繕の為にプールする物です。
ホームページの維持費は、管理費外収入があれば良いと思います。
何か心配されるデメリットがあるなら辞めれば良いでしょう。

[1426: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1423
理事の規約違反って？
深く考えない子供みたいなこと言うねw

[1427: 匿名]

理事の規約違反ってなんだろう？

[1428: 住民4]

今日のガイアの夜明け、民泊特集ですね。
このマンションでは民泊は管理規約違反ですが、
ルール無視の方の為の対応のため、情報収集がてらみておきましょうか。

[1429: 住民4]

というか、民泊ではなく、無許可簡易宿泊所ですよね。
誰も住んでいない部屋を外人等不特定多数に貸し出す事業って･･･

違法事業に、手を貸す違法業者とどうせ所得申告もせず事業運営してる
違法家主･･･

早く殺人事件でも起これば、やっぱり無許可簡易宿泊所は
やめるべきだっていう議論になりますね。

正直、西成のどやと対して変わらないところに泊るなんて･･･
ありえないですね。

[1430: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1429
私も見ました。
民泊を美化した偏った内容に感じました。
まるで、"民泊のすすめ"のような。
違法行為をテレビで美談のように紹介することは、コンプライアンスに反しないのかな。
海外のAirbnbの事件や事故の実積をマスコミが全く紹介しないことにも違和感を感じます。

[1431: 匿名さん]

頭使えば、特に費用負担ナシで作成も運営もできるでしうょ。
お金を使うなんて、理事にバックマージンでもはいるんじゃないかと思われても仕方がない。

[1432: 匿名]

理事会の権限は、どこまでなんだろう・・・
協議した結果。。。とか記載しながら、知らぬ間に電動空気入れの設備が出来ているし、
協議した結果。。。とか記載しながら、ホームページ作成は決定しているような文章になっていて、あとはデザインで決めるみたいなことになっている・・・

電動空気入れは、住民の利便性に寄与するので、賛成しますが、ランニングコストのかかるホームページみたいなものを、理事会だけで発注することを決定するなんて、ちょっと、理事会ひどくないですか？理事会運営をもう少し丁寧にできませんか？理事会内の話の内容が住民には全く知らされてないので、決定したからびっくりするようなことがもっと増えるような気がします。

[1433: 匿名さん]

>>1432
理事会が訴えられたら負けるレベルです。
管理会社アホですね。

理事会には元々決まっていることの執行程度しか権限は無く、できるのはあくまで案の作成だけです。

[1434: 匿名]

>>1433
理事会権限はやっぱそのあたりまでですよね？
理事会の方々、理事会の役割と権限の範囲を再確認してください。
権限逸脱となれば、理事会リコールにもなりかねませんよ。