大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1081: 匿名さん]

>>1078について、
提案をいただいているので、僭越ながら私個人の意見を言わせていただきます。

１．なぜ規約が必要なのか？
について、
「現規約では民泊は禁止されているが、短期賃貸借等の抜け穴があるので、確実に排除できるよう規約追加をする。」必要があると思います。

２．規約を作ると施行前とどうかわるのか？
については、追加する内容によります。

まずは、規約の「専ら居住の用に共する」の意味はこうだからと延々説明しなくても、民泊だから規約違反と議論の余地なく確定できるようになります。

現規約では民泊をしているという確定が難しく、民泊業者が否定をしたら何もできません。
なので、民泊の確定がしやすいように、民泊業者が怪しいのに否定をしたら立入検査ができるようにし、立入検査により民泊と見なした場合は民泊禁止の規約で排除する。
という内容を加えれば、より排除しやすくなります。

罰則も必要と思います。
罰則があることにより、抑止効果は高くなります。

[1082: 匿名]

管理規約に民泊禁止の罰則規定を記載したとして、罰則は有効になるのかなぁ？言い変えればどこまでの罰則なら規約で有効にできるのかなぁ？どうなんでしょうねぇ。法律家でないと難しいな。

[1083: 匿名さん]

確かに、罰則はどの程度にするかが難しいですね。
罰則がないので、同じ民泊業者が見つかったら逃げて、また別の部屋で再開するという繰り返しに見えるので、民泊業者に痛みが伴う罰則があればいいのですが。
賃貸であれば、賃貸借契約に契約違反として敷金を没収する内容を加えてもらうとか、
所有であれば、厳しくなりますが、２回民泊と確定されたら退去勧告するとか。
他の法律と照らし合わせて、何が可能か検討して欲しいです。

[1084: 契約済みさん]

>>1079
>民泊業者は、法律でも規約でも許されていると考え民泊事業をしている
もしくは、つかまらないだろう。つかまっても。体して制裁を受けないだろう。摘発されたらそのときはその時。
色々な考えで行っていると思います。
何が何でもどんな手段を使おうとも民泊をしてやるという業者は少ないと思ってます。
（個人の主観なので実際は違うかも知れません。）

？？？
悪意を持って規約で禁止されて様がかまいなしの者に対し
規約追加するだけで禁止させるのは不可能と言った意味が伝わりませんでしたか？

>「監視する専門委員会を儲け、
私はそこまでする必要が現段階では無いと思いますよ？やるのですか？

だいぶ前から追加規約を模索しているのですが
短期間の賃貸マンションやセカンドハウス、事務所使用などは禁止せずに民泊と言われる物だけを禁止する条文を作るにあたって、旅館とはなんぞや？住居とはなんぞや？事務所とはなんぞや？ウィークリーマンションとはなんぞや？民泊とはなんぞや？
それらを熟知していないと作成出来ない事に気づきました。

色々考えましたよ
例えば料金を取って宿泊させてはいけない。　不完全なので駄目
血縁関係の者以外の宿泊の禁止。　　　　　　不完全なので駄目
外国人の宿泊　　　　　　　　　　　　　　　差別的な者は駄目
日数による区別　　　　　　　　　　　　　　不完全なので駄目

何度もどういう条文が良いか？問い合わせているのに出ていないのは
恐らく私以外の人でも思いついてないのかと思います。

今の段階、まず民泊が規約で禁止なのかどうか？セカンドハウスが禁止なのかどうか判別するのが先なのかな？
って思ってます。

[1085: 契約済みさん]

>>1080
でっかいブーメランですねぇ。

[1086: 契約済みさん]

>>1081
説明ありがとうございます。私もそう思っています。
現規約で民泊は禁止されていないと言う派閥があるようですので
その人達に現規約で民泊を禁止していると言う証明が何かありますか？

>>1082
強制執行や罰金については規約に盛り込むことは可能です。
しかし、行うことは出来ません。
裁判して判決次第になります。

予め金額を決定できるのは違約金だけです。
○○の業務を遂行しなかった為の違約金
規約に盛り込まなくても当然の行為として損害賠償金
損害が発生した金額を損害を発生させた者に請求できます。

話は突拍子も無い所へ飛びますが、規約を自由に出来るからと言って罰金を盛り込んだり
他の法律に抵触する様な条文を入れていたら恥ずかしいですよ。
例えばマンションに居合抜きをする住人が８～９割を占め廊下やロビーで真剣で練習をする様になった為
規約に真剣での練習は地下駐車場に限る。と規約を決めたとする。

そもそも前提が間違ってはいるが、この規約は無効の規約で地下駐車場でも真剣で居合いの練習をしてはいけない。

[1087: 契約済みさん]

>>1080
失礼。意見を書いてませんでした。
>「家具付きウィークリーマンションとして貸し出しています。
>規約には、賃貸借の期間に対する決まりがないので、規約違反ではありません。
>契約書は、借地借家法上必要ないので、作成していません。」
>と言われたら、貴方はどう反論しますか？

家具付きウィークリーマンションが規約違反で無いのが大前提の場合
借地借家法上契約書を必要としなくても規約で契約書のコピーを必須とするならば
契約書の作成を要求します。
それを出させるまで次の契約をさせない誓約書を書かせます。
書かない場合は規約違反者として処理。

契約書の有無も規約に盛り込んでなく。全てが規約通りなら反論の必要無く承認します。

[1088: 匿名さん]

>>1087
私の質問の意味が理解していただけなかったようで、残念です。
民泊業者が「民泊ではなくウィークリーマンションだから規約違反ではない」と主張した場合の対処法を伺いたかったのですが。

1087さんは、民泊業者が「ウィークリーマンションです」と言えば、実際は１泊の民泊であったとしても承認してしまうのですね。
契約書コピーの提出は必須でしたか？
契約書が偽装ではない確認はできますか？
民泊業者の思う壺ですね。

[1089: 匿名さん]

大京以外の管理会社では、民泊禁止を規約の雛形に入れているところも増えてきているそうです。
規約の雛形に入れていなくても、規約の追加として管理組合に提案する管理会社も多いそうですね。

マンション管理業務委託契約の相見積りを取るのと同時に、民泊禁止の規約について、どのような内容にしているか聞いてみるといいですね。
その対応を見れば、その管理会社の姿勢が見えてくると思います。
民泊排除に積極的な管理会社にお願いしたいです。

大京に民泊禁止の規約追加を相談しても、無駄です。
大京に紹介された弁護士は、口では何を言っても最終的には大京の味方。
自ら民泊事業を推進している大京に都合のよい内容になってしまいます。

[1090: 匿名さん]

>>1040 ←参照ください。
大京は、東京都大田区で管理しているマンションで民泊事業を開始すべく、管理組合の丸め込みに着手したようです。
このマンションでも、時間の問題ですね。

[1091: 契約済みさん]

>>1088
>民泊業者が「民泊ではなくウィークリーマンションだから規約違反ではない」と主張した場合の対処法を伺いたかったのですが。
当たり前の事をなんで書かせるのか？って思ってましたよ＾＾；
私の見解としては民泊をウィークリーマンションだと主張してきても変わりはありません。
それがウィークリーマンションであるならば容認で民泊なら規約違反とします。
主張をそのまま信じるのではなく、○○だからウィークリーマンションであると言う事実の確認を行い
実際の使用方法によって判断して違反か合法か決めます。

今の段階私にはウィークリーマンションなのか民泊なのか判断が出来ません。
何をもって民泊と言うのか？何をもってウィークリーマンションと言うのか？

民泊とウィークリーマンションの違いを教えて下さい。
知らないのなら調べてまで教えて頂くまでも無いですけど。

[1092: 匿名さん]

教える必要なし

[1093: 匿名さん]

民泊に賛同するのが会社としての方針でしょうから
明確に禁止するのは控えているのか
そもそも頭が悪くて、変更も思いつかなかったか

どちらにせよ、民泊に関してこの管理会社のままでは、まともなアドバイスはされないでしょう

関西の大規模なマンションの多くで解約されているというのも頷けます

[1094: 契約済みさん]

>>1092
知らなかったのか。
知らない者討論していたとはこれは滑稽だｗ

[1095: 匿名]

>>1093
そんなに多くで契約解除になっているのですか？
私は聞いたことなかったです・・・

[1096: 匿名さん]

>>720
↑大京の民泊参入に関する記事を転記してくださっています。
最後の方には、大京とは反対に、民泊排除の規約追加を提案している管理会社（東急コミュニティー・野村不動産）が紹介されています。

東急コミュニティーは、ダイヤモンド管理会社実力ランキングで１位ですね。
２位の長谷工コミュニティの経験もありますが、管理が行き届き、暮らし心地の良いマンションでした。
民泊への対応など管理方針や管理費を総合的に、複数の管理会社で再検討して欲しいです。
（過去の投稿より転写）
↓ダイヤモンド管理会社実力ランキング
http://mansion-canri.com/index.php?%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A...

[1097: 契約済みさん]

＞＞1095

知り合いのところも解約していましたね。
解約の時に管理会社が、住民の不安を煽り扇動する等、スゴかったそうです。

[1098: 匿名さん]

>>1086
ネット検索お疲れさまでした。
ずいぶんわかりやすい文章になりましたね。
次は「違約金」「損害賠償」の意味を確認してください。
この件では無効であることがわかりますから。

>>1091
私が繰り返し言っている主旨が全く伝わっていないようで、残念です。
民泊とウィークリーマンションは法的には全くの別物ですが、それを認識している人は極めて少ないのが現状です。
また、ご指摘の通り、端で見ているだけだと違いがわかりにくいです。
賃貸借期間に下限をつける等対策を、弁護士か新しい管理会社と協議してください。

[1099: 契約済みさん]

匿名掲示板では誰が規約追加賛成派なのか規約追加反対派なのか判別付きにくいのが難点ですね。

>>1098
そもそも民泊や賃貸マンションにとらわれずに
住民が何を排除したいのか明確に理解していればそんなに難しい事では無いと思う。
民泊を行って何が問題なのだろう？
例えば、共用部の備品が壊されていた。
防犯カメラを解析したところ顔や様態がはっきり映っていた。
それを知ったときには既に日本国外に居るので損害賠償請求を断念せざるを得ない事となった。
一例ではあるが、他にも色々な状況を予想して排除すべきと考えている人が居るでしょう。
そういうのを出し合って。どういう条件までを容認しどういう条件から禁止するのかを線引き出来れば
どういう条件を禁止事項に盛り込むか絞れてくるのではないでしょうか。

賃借に下限をつけるですか。
１．契約期間を３日以上としなければいけない。
２．
３．
４．
５．
６．
７．
以上７項目のうち５項目以上（全てに）適合しなければ宿泊させてはいけない。

こんな感じになってしまうのかな？って思ってます。

[1100: 匿名さん]

>>1099
ご指摘の通りだと思います。
現状、私達は危機意識があるのですが、知識も情報も不足しています。
この件に関しては、民泊推進の大京にはサポートを依頼できません。

そこで、民泊排除に積極的な他の管理会社の知識と経験に頼ってはいかがでしょうか。
そろそろ本気で、他の管理会社を検討して欲しいです。

[1101: 契約済みさん]

>>1099
適切な追加規約だと思います
ただ以前にも一度議論になってましたが、国や地方のインバウンド政策とどう折り合いつけますか？
そりゃ住民の立場なら民泊なんて迷惑なので普通は排除したいですわな
業者や空いてる期間に貸したい人は賛成なのかもぐらいですね
私たちのところはある程度の高級マンションなのでキツめの規約を作って排除するべきだという考えでしょうか？
旅行者の側からすると環境良くて交通の便利な場所に泊まりたいでしょうし
普通のマンション住人はなんで高級マンションだけ排除できるの？！と思うでしょう

[1102: 契約済みさん]

>>1101
高級ではなく、高層ね。

国や地方のインバウンド政策はある期間のみ、許可するものであってやりたくない出したくない者に強制的に民泊用に部屋を解放せよと言う命令ではないので気にすることは無いです。

私の予想では段階的に攻めてくると思います。
マンションや集合住宅は近隣の反対に会うのが見えてるのでまずは戸建てを許可する。
戸建ては所有者の意思でするしないを決定できるので容易い。
それから集合住宅に広げるが、規約で禁止されているなら規約違反となるが、行政は関知しないだろう。
マンション内のごたごたはマンション内で片付けるべき。

それでも予想に遥かに足りない場合は企業に働きかける。
民泊を出す事によって税制優遇とか補助金を出したりするだろう。

嫌がる者に強制的にさせると言うような無茶な法案は成立させないと思うよ。

[1103: 入居済みさん]

>>1102
その人は「ある程度高級」と書いてるから≒だろう

さらに、やりたくないのはどこのマンションでもそうでしょ？と述べているし
それでは全然反論になってないよ

[1104: 匿名さん]

>>1101
久しぶりの登場ですね。
内容と文体で、すぐわかります。
以前は、しつこく暴言を繰り返し、長期間にわたりこのスレを荒らし続けましたね。

相変わらず荒唐無稽の主張をして、必死ですね。
会社から早くひびきでも民泊を始めるよう急かされているのですか？
貴方に同調する人はいませんから、もう荒らさないでくださいね。
迷惑です。

[1105: 匿名さん]

>>1101
「民泊をしなくてはいけない」と理解してる人は日本中であなただけ。
アホすぎて笑えるw

>>1097さんの言う「住民の不安を煽り扇動する」って、こんな感じなんでしょう

[1106: 匿名さん]

流されたくない投稿を挙げときます

>>1090 ←大京が大田区で管理中のマンションで民泊を始めようとしている

>>1096 ←大京とは反対に、民泊排除を勧めてくれる管理会社名と、管理会社実力ランキング

[1107: 契約済みさん]

1101ですが以前の方ではありませんし
私の立場は一般住民なので当然民泊反対です
言いたいのはその態度を表明するならインバウンド政策にも反対しなきゃ筋が通らないでしょう、という事
都合の悪い指摘をされたらもれなく仮想敵同定を無理矢理して議論しないで済ませたいのなら別に構いません
あなたたちのような人はリアルでも匿名でも軽んじられるだけです

[1108: 匿名]

ここは理事会認定の掲示板でもないので、そんなに気にしなくていいんじゃない？
一生懸命自己の意見を相手に浸透させたいだけでしょうから・・・
民泊は反対ですが、ここでの結論より理事会でのとりまとめに期待します。

[1109: 匿名さん]

>>1107
貴方は民泊には反対と聞き、安心しました。

日本経済低迷の根本的な解決にはならないインバウド政策には、どちらかというと反対です。
インバウドの３兆円は小さい金額ではないけれど、円安頼みの一時的なもの。
そんなもののために、家族の安全を犠牲にするつもりはありません。

民泊は、空室問題が顕著で住民の要望が高い場所でやるべきで、住民が拒絶している場所ではやってはいけない。
「高級マンション」だから民泊を排除するのではなく、住民の大多数が反対しているから民泊を排除します。

ちなみに、貴方の理屈だと
国がマイナス金利政策をしている
＝ 国民は全員、借金をしなくてはいけない
国が少子化対策をしている
＝ 国民は全員、たくさん子供を作らなくてはいけない
国が自衛隊員を募集している
＝ 国民は全員、自衛隊に入隊しなくてはいけない
となります。
民主主義国家とは思えない、あまりにもバカげた発想です。

[1110: 匿名さん]

>>1102
確かに、先行きが心配ですね。
今、民泊に前向きなのは一部の行政・企業・不動産投資家だけで、一般市民からは不安や不満の声の方が圧倒的に多く、メディアも比較的批判的な報道が多いようです。

しかし、民泊で暴行・死亡等の犠牲者が出れば、世論が動きます。
「当初からあんなに多くの問題点が指摘されていたのに、国が適切な対策を取らず、安直に民泊を許可したせいで犠牲者が出た」と大バッシングになるでしょう。

これは、管理会社にとっても同じですが。

[1111: 匿名さん]

せっかく良い問題提起してくれてるのにあまりにもバカげた喩え

借り入れや子作りや入隊はしたい人がやればよくて需要もそれなりにあるけど
自分の住んでる集合住宅に不特定な外人が旅行がてら泊りにくるなんて
たいがいの人が厭がるだろ

[1112: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

一緒じゃないの？

借入も子作りも入隊も、したい人はする、したくない人はしない。

インバウンド政策に伴う民泊も、したい人はする、したくない人はしない。

強制されるものではないよ。

[1113: 入居済みさん]

>>1112
一緒ではないでしょう
したくない人間の比率が全然違いますよ
自分とこのマンションで民泊の賛否問うてその意志を尊重してたら
airBnBなんて成り立たないと思いますよ
一軒家でならまだしも

[1114: 契約済みさん]

＞1112

住民に直接迷惑をかけないのと、迷惑をかけるで、別次元の話です。
調子付く人がいるかもしれないので、誤解を受ける言い方は、やめてください。

[1115: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1114
1112です。誤解を与えたなら、すみません。

>>1101>>1107が、インバウンド政策に合わせてひびきでも民泊をしなくてはいけないと言うから、
民泊は、借入や子作りや入隊と同じく、いくら国策でもしたくない人まで強制されるものではない、という意味。

もちろん、民泊をしたい人がいても、他人に迷惑をかけてまでできるものではないです。

[1116: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1113
民主主義の国なのに、どうして民泊だけは国民の意志を尊重してはいけないの？

1113は民泊反対って言いながら、どうしてひびきでも民泊をしなくてはいけないってバカみたいな主張を続けるの？

[1117: 匿名さん]

日本一の管理戸数だとか
それによるノウハウがだとか言っていましたが
民泊に関して
結局、上層部の質がいい会社は対応できるけれどま、大京レベルの質の会社では、何も考えられないということがわかったのでは？

タワーマンションの修繕も、不可能だそうですから、個別の問題をどうするよりも、先に管理会社の見直しをした方が早そうですね。

[1118: 匿名さん]

>>1117
その通り、管理会社の見直しの必要性が高くなってきましたね。
大京アステージは、タワーマンションの修繕ができないのですか、論外です。

タワーマンションの管理・修繕や民泊排除の知識と経験の豊富な管理会社を探しましょう。

[1119: マンション住民さん]

>>1118

中央区のビオール大阪大手前タワーも　最初の大京アステージから臨時総会で多数決にて、他の管理会社に変わっていますから、能力がないものと見ます。

そもそも大規模事態が、ビオールの時も含めて　学習能力なしです。

[1120: 契約済みさん]

＞1115

そもそも大阪市の条例では、近隣住民に対し説明する義務・苦情窓口を置く義務があります。
近隣住民の説明は、ほぼ不可能なので、民泊の許可は、もらえません。

民泊の許可が、もらえないとなると、旅館業法違反となります。
京都では、適切な対応により、書類送検となっています。
http://www.fdj.com/2015/11/929.html

実質的に不可能でので、民泊対策が出来ないならば、変えるしかないですね。

[1121: 契約済みさん]

大京アステージのノウハウは、住民をいかに騙すかでしょうね。
管理会社の変更すら上がってないようなので、それは、長けているようです。

[1122: 匿名さん]

大京は、自社で民泊事業を画策しているので、大田区のマンションで民泊をしようと管理組合の丸め込みを始めたそうです。
このマンションも時間の問題でしょうが、このマンションでは理事の方々が排除してくれると信じています。

でも、こんな住民の権利と安全を犯す信用できない管理会社は、できるだけ早く変えて欲しいです。

>>1090 ←大京が大田区で管理中のマンションで民泊を始めようとしている

>>1096 ←大京とは反対に、民泊排除を勧めてくれる管理会社名と、管理会社実力ランキング

[1123: 匿名]

ほんとにだまそうとしてるんですか？根拠を示したほうがよくないですか？当然根拠は当マンションにおけるものでないと該当しないと思いますが。

[1124: 契約済みさん]

＞1123

平成27年6月7日に行われた第1期第1回臨時総会に出席され、平成27年7月15日付で、その結果ご通知が来ていましたが、その内容を見れば、すぐにわかりますよ。

大京アステージが、管理会社として根本的に不適格な対応をしておりましたが、都合の悪いことすべて削除されています。
通常理事会の内容も削除されているのでは。

レベルの低い対応もそうですが、体調が悪く参加できないので辞退を申し出た方を、「当社（管理費）でサポートするから」と言って無理やり理事にするのもすごい。

[1125: 匿名]

>>1124
よくわからないんですが、議事録のチェックは理事会で最終チェックをなされていないのですかね？承認印は理事長のイメージなんですがね・・・
要は管理会社への作業指示は理事会が行うものと思っておりますが、違いますか？もしそうなら、その責務は理事会ということになりませんか？
理事会内のことが分からないので、あくまでもイメージです。

[1126: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1125
そのイメージって、今必要？
確かに、最初は理事の人達が慣れず、管理会社の勝手にされたのかも。
でも、管理会社が住民を裏切り、自社に都合よく議事録を書き換えちゃダメでしょ。
今、確認するのは、大京が住民に裏切り行為をする信用できない管理会社であること。

[1127: 匿名]

>>1126
理事会にもチェックの責任があるのなら、話をするなら理事会・管理会社双方のことが当然必要でしょうね。
一方的に管理会社が悪いなどとまくし立てるのは、建設的ではないのでは？
理事の方は、チェックしない理由があるのかな？それとも任せっきりでチェックは不要という文化になっているのかな？
おっしゃる通り理事会が1年目でウォームスタート中で不慣れということもあるとは思いますが、今まで運用できてきたのは管理会社のフォローがあってのことではないのでしょうか。お互いで助け合ってよい方向に行けばよいのではないでしょうか。
民泊禁止の件は理事会で話し合って結果を管理会社と話し合ってください。良い方向になることをお祈りいたします。
あなた様は理事会にお詳しそうですが、理事の方ですか？もしそうなら、理事会で民泊の件はどのような話になっているのでしょうか。一住民には理事会内の内容が見えないもので・・・

[1128: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1127
私も理事ではないけど、理事会便りを読んでいれば、今までの流れがわかりますよ。
それに、このスレでも何度もその辺りの話出てるし。
その様子だと、理事会便りも過去スレも読んでないでしょ。
他の人達も経緯と根拠があって言ってるんですよ。
まずは、理事会便りと過去スレ読んでください。

[1129: 匿名]

そうかなぁ
少なくても議事録の件は公開前にチェックしていないほうにも原因があると思いますんで、一方的な話ではないと思うんですがね。私の個人的な感じ方なので。

[1130: 入居済みさん]

>>1115
いや、（笑）
インバウンド政策に合わせて民泊認めなきゃいけない。なんて書かれてないじゃん
ワザと読解力不足のフリしてるの？