大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1081: 匿名さん]

>>1078について、
提案をいただいているので、僭越ながら私個人の意見を言わせていただきます。

１．なぜ規約が必要なのか？
について、
「現規約では民泊は禁止されているが、短期賃貸借等の抜け穴があるので、確実に排除できるよう規約追加をする。」必要があると思います。

２．規約を作ると施行前とどうかわるのか？
については、追加する内容によります。

まずは、規約の「専ら居住の用に共する」の意味はこうだからと延々説明しなくても、民泊だから規約違反と議論の余地なく確定できるようになります。

現規約では民泊をしているという確定が難しく、民泊業者が否定をしたら何もできません。
なので、民泊の確定がしやすいように、民泊業者が怪しいのに否定をしたら立入検査ができるようにし、立入検査により民泊と見なした場合は民泊禁止の規約で排除する。
という内容を加えれば、より排除しやすくなります。

罰則も必要と思います。
罰則があることにより、抑止効果は高くなります。

[1082: 匿名]

管理規約に民泊禁止の罰則規定を記載したとして、罰則は有効になるのかなぁ？言い変えればどこまでの罰則なら規約で有効にできるのかなぁ？どうなんでしょうねぇ。法律家でないと難しいな。

[1083: 匿名さん]

確かに、罰則はどの程度にするかが難しいですね。
罰則がないので、同じ民泊業者が見つかったら逃げて、また別の部屋で再開するという繰り返しに見えるので、民泊業者に痛みが伴う罰則があればいいのですが。
賃貸であれば、賃貸借契約に契約違反として敷金を没収する内容を加えてもらうとか、
所有であれば、厳しくなりますが、２回民泊と確定されたら退去勧告するとか。
他の法律と照らし合わせて、何が可能か検討して欲しいです。

[1084: 契約済みさん]

>>1079
>民泊業者は、法律でも規約でも許されていると考え民泊事業をしている
もしくは、つかまらないだろう。つかまっても。体して制裁を受けないだろう。摘発されたらそのときはその時。
色々な考えで行っていると思います。
何が何でもどんな手段を使おうとも民泊をしてやるという業者は少ないと思ってます。
（個人の主観なので実際は違うかも知れません。）

？？？
悪意を持って規約で禁止されて様がかまいなしの者に対し
規約追加するだけで禁止させるのは不可能と言った意味が伝わりませんでしたか？

>「監視する専門委員会を儲け、
私はそこまでする必要が現段階では無いと思いますよ？やるのですか？

だいぶ前から追加規約を模索しているのですが
短期間の賃貸マンションやセカンドハウス、事務所使用などは禁止せずに民泊と言われる物だけを禁止する条文を作るにあたって、旅館とはなんぞや？住居とはなんぞや？事務所とはなんぞや？ウィークリーマンションとはなんぞや？民泊とはなんぞや？
それらを熟知していないと作成出来ない事に気づきました。

色々考えましたよ
例えば料金を取って宿泊させてはいけない。　不完全なので駄目
血縁関係の者以外の宿泊の禁止。　　　　　　不完全なので駄目
外国人の宿泊　　　　　　　　　　　　　　　差別的な者は駄目
日数による区別　　　　　　　　　　　　　　不完全なので駄目

何度もどういう条文が良いか？問い合わせているのに出ていないのは
恐らく私以外の人でも思いついてないのかと思います。

今の段階、まず民泊が規約で禁止なのかどうか？セカンドハウスが禁止なのかどうか判別するのが先なのかな？
って思ってます。

[1085: 契約済みさん]

>>1080
でっかいブーメランですねぇ。

[1086: 契約済みさん]

>>1081
説明ありがとうございます。私もそう思っています。
現規約で民泊は禁止されていないと言う派閥があるようですので
その人達に現規約で民泊を禁止していると言う証明が何かありますか？

>>1082
強制執行や罰金については規約に盛り込むことは可能です。
しかし、行うことは出来ません。
裁判して判決次第になります。

予め金額を決定できるのは違約金だけです。
○○の業務を遂行しなかった為の違約金
規約に盛り込まなくても当然の行為として損害賠償金
損害が発生した金額を損害を発生させた者に請求できます。

話は突拍子も無い所へ飛びますが、規約を自由に出来るからと言って罰金を盛り込んだり
他の法律に抵触する様な条文を入れていたら恥ずかしいですよ。
例えばマンションに居合抜きをする住人が８～９割を占め廊下やロビーで真剣で練習をする様になった為
規約に真剣での練習は地下駐車場に限る。と規約を決めたとする。

そもそも前提が間違ってはいるが、この規約は無効の規約で地下駐車場でも真剣で居合いの練習をしてはいけない。

[1087: 契約済みさん]

>>1080
失礼。意見を書いてませんでした。
>「家具付きウィークリーマンションとして貸し出しています。
>規約には、賃貸借の期間に対する決まりがないので、規約違反ではありません。
>契約書は、借地借家法上必要ないので、作成していません。」
>と言われたら、貴方はどう反論しますか？

家具付きウィークリーマンションが規約違反で無いのが大前提の場合
借地借家法上契約書を必要としなくても規約で契約書のコピーを必須とするならば
契約書の作成を要求します。
それを出させるまで次の契約をさせない誓約書を書かせます。
書かない場合は規約違反者として処理。

契約書の有無も規約に盛り込んでなく。全てが規約通りなら反論の必要無く承認します。

[1088: 匿名さん]

>>1087
私の質問の意味が理解していただけなかったようで、残念です。
民泊業者が「民泊ではなくウィークリーマンションだから規約違反ではない」と主張した場合の対処法を伺いたかったのですが。

1087さんは、民泊業者が「ウィークリーマンションです」と言えば、実際は１泊の民泊であったとしても承認してしまうのですね。
契約書コピーの提出は必須でしたか？
契約書が偽装ではない確認はできますか？
民泊業者の思う壺ですね。

[1089: 匿名さん]

大京以外の管理会社では、民泊禁止を規約の雛形に入れているところも増えてきているそうです。
規約の雛形に入れていなくても、規約の追加として管理組合に提案する管理会社も多いそうですね。

マンション管理業務委託契約の相見積りを取るのと同時に、民泊禁止の規約について、どのような内容にしているか聞いてみるといいですね。
その対応を見れば、その管理会社の姿勢が見えてくると思います。
民泊排除に積極的な管理会社にお願いしたいです。

大京に民泊禁止の規約追加を相談しても、無駄です。
大京に紹介された弁護士は、口では何を言っても最終的には大京の味方。
自ら民泊事業を推進している大京に都合のよい内容になってしまいます。

[1090: 匿名さん]

>>1040 ←参照ください。
大京は、東京都大田区で管理しているマンションで民泊事業を開始すべく、管理組合の丸め込みに着手したようです。
このマンションでも、時間の問題ですね。

[1091: 契約済みさん]

>>1088
>民泊業者が「民泊ではなくウィークリーマンションだから規約違反ではない」と主張した場合の対処法を伺いたかったのですが。
当たり前の事をなんで書かせるのか？って思ってましたよ＾＾；
私の見解としては民泊をウィークリーマンションだと主張してきても変わりはありません。
それがウィークリーマンションであるならば容認で民泊なら規約違反とします。
主張をそのまま信じるのではなく、○○だからウィークリーマンションであると言う事実の確認を行い
実際の使用方法によって判断して違反か合法か決めます。

今の段階私にはウィークリーマンションなのか民泊なのか判断が出来ません。
何をもって民泊と言うのか？何をもってウィークリーマンションと言うのか？

民泊とウィークリーマンションの違いを教えて下さい。
知らないのなら調べてまで教えて頂くまでも無いですけど。

[1092: 匿名さん]

教える必要なし

[1093: 匿名さん]

民泊に賛同するのが会社としての方針でしょうから
明確に禁止するのは控えているのか
そもそも頭が悪くて、変更も思いつかなかったか

どちらにせよ、民泊に関してこの管理会社のままでは、まともなアドバイスはされないでしょう

関西の大規模なマンションの多くで解約されているというのも頷けます

[1094: 契約済みさん]

>>1092
知らなかったのか。
知らない者討論していたとはこれは滑稽だｗ

[1095: 匿名]

>>1093
そんなに多くで契約解除になっているのですか？
私は聞いたことなかったです・・・

[1096: 匿名さん]

>>720
↑大京の民泊参入に関する記事を転記してくださっています。
最後の方には、大京とは反対に、民泊排除の規約追加を提案している管理会社（東急コミュニティー・野村不動産）が紹介されています。

東急コミュニティーは、ダイヤモンド管理会社実力ランキングで１位ですね。
２位の長谷工コミュニティの経験もありますが、管理が行き届き、暮らし心地の良いマンションでした。
民泊への対応など管理方針や管理費を総合的に、複数の管理会社で再検討して欲しいです。
（過去の投稿より転写）
↓ダイヤモンド管理会社実力ランキング
http://mansion-canri.com/index.php?%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A...

[1097: 契約済みさん]

＞＞1095

知り合いのところも解約していましたね。
解約の時に管理会社が、住民の不安を煽り扇動する等、スゴかったそうです。

[1098: 匿名さん]

>>1086
ネット検索お疲れさまでした。
ずいぶんわかりやすい文章になりましたね。
次は「違約金」「損害賠償」の意味を確認してください。
この件では無効であることがわかりますから。

>>1091
私が繰り返し言っている主旨が全く伝わっていないようで、残念です。
民泊とウィークリーマンションは法的には全くの別物ですが、それを認識している人は極めて少ないのが現状です。
また、ご指摘の通り、端で見ているだけだと違いがわかりにくいです。
賃貸借期間に下限をつける等対策を、弁護士か新しい管理会社と協議してください。

[1099: 契約済みさん]

匿名掲示板では誰が規約追加賛成派なのか規約追加反対派なのか判別付きにくいのが難点ですね。

>>1098
そもそも民泊や賃貸マンションにとらわれずに
住民が何を排除したいのか明確に理解していればそんなに難しい事では無いと思う。
民泊を行って何が問題なのだろう？
例えば、共用部の備品が壊されていた。
防犯カメラを解析したところ顔や様態がはっきり映っていた。
それを知ったときには既に日本国外に居るので損害賠償請求を断念せざるを得ない事となった。
一例ではあるが、他にも色々な状況を予想して排除すべきと考えている人が居るでしょう。
そういうのを出し合って。どういう条件までを容認しどういう条件から禁止するのかを線引き出来れば
どういう条件を禁止事項に盛り込むか絞れてくるのではないでしょうか。

賃借に下限をつけるですか。
１．契約期間を３日以上としなければいけない。
２．
３．
４．
５．
６．
７．
以上７項目のうち５項目以上（全てに）適合しなければ宿泊させてはいけない。

こんな感じになってしまうのかな？って思ってます。

[1100: 匿名さん]

>>1099
ご指摘の通りだと思います。
現状、私達は危機意識があるのですが、知識も情報も不足しています。
この件に関しては、民泊推進の大京にはサポートを依頼できません。

そこで、民泊排除に積極的な他の管理会社の知識と経験に頼ってはいかがでしょうか。
そろそろ本気で、他の管理会社を検討して欲しいです。