大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1868: 入居済みさん]

＞1866
そもそも議案内容を、総会で管理会社が勝手に変更しようとし、住民から指摘されるぐらいだから信用できないです。
何十人もの大京アステージ社員や支店長が居て指摘しなかったのも大問題！
私も騙されたくちですが（汗）

総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
このような致命的な間違いは、詐欺とも言えるので、議事録に残すべきですよね。

ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。
抽選を引かれた方、どうでしたか？

[1869: 住民さん]

>>1866
隠してないでしょう(呆)。
輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？
来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。
管理会社が嫌いなのは分かりますが、情報操作は好きじゃないな。

[1870: 入居済みさん]

>>1869
>来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。

そのような重要なことを、利害関係者でもある管理会社が言うべきでは無いですよね。
越権行為が、多すぎるのとちゃいますか？

[1871: 契約済みさん]

>1869
>輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？

私も読み取れなかったですね。
なんか、大事な説明を技としなくて、管理会社にとって都合の良い誤解を与えているような…

悪意を感じます。

[1872: 匿名さん]

>>1869
おかしいです。
5月5日にあなたが>>1802を投稿するまで、
立候補が禁止されていて、
しかも昨年６月の総会で決議されている
と認識していた人は皆無のようです。
管理会社の説明不足は否めません。

[1873: 匿名さん]

>>1864
点検の粗利は50％くらいでしょうから、直接にした方が良いです。
また、一番下げやすいのは警備でしょう。
警備会社と直接契約すれば、３割くらいは減らせるでしょう。
さらに、無駄な戸別サービスの切り捨ても必要です。
それを早目にできれば、修繕積立金にどんどんお金を回すことができるようになります。

日本一の管理戸数が大事なため、大きなマンションだと赤字でも契約を続けるのが大京の特長のようですから、撤退はしません。
尻込みするようならば、日ハウと合人の見積をとれば、できないわけではないことがわかると思います。

[1874: 契約済みさん]

>>1865
理事を追い詰めるて伝家の宝刀を抜かれたら言い返せないので抜かずに理事には説明してもらいたい。


昨年の総会では
（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
により無効である。何を昨年決議したのかは総会の開催のご案内の資料だけをみて判断してもらいたい。
これは、たとえ総会当日に議長が「来年からは輪番制になります。」と説明したとしても
議決権行使書で立候補の無いブロックは抽選をすると理解した上で賛成票に入れた者に対しては伝わらない為です。
決議内容が変われば５日前までには知らせなければなりません。


理事が総会では抽選で決まったとは思わずに（大京アステージさんが作った）結果を見て輪番制で行うものだと思い込んで居たならそれでかまわないが、どういった経緯で抽選すべきところを輪番にしたのか説明してもらいたい。

>>1868
>ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
昨年の話なのか今年の話なのかわかりませんが、今年理事の抽選を行っているなら
昨年決めた通り抽選を行ったことを説明していただきたい。

[1875: 契約済みさん]

>>1872
そうです。殆どの人は昨年と同様に立候補を募って無ければ抽選を行うと思っていたでしょう。
860で２月末に書き込みしたのは私ですが、たまたま総会結果を見ていてそうなっているのだな。って
初めてその時認識しましたよ。

今年も所有者は誘導されています。
今回一番管理会社に利益があってもめそうな議案は一番最後の第１２議案になっています。
役員の解任は総会で決議しなければならない事項なので退任者を明記しなくてはなりません。
それをしない事によって監事３名が同時に入れ替わる重要な事を隠しています。
恐らくHP作成や一時宿泊の質疑応答が多くあり時間が取れないでしょう。
議長は１２号議案の質問は時間が押しているので途中で打ち切ると思います。

そうやって議案の順番を最後に設定することによって
通したい議案を通しやくすする工作をしていると思います。

[1876: 入居済みさん]

＞1863
＞役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
役員の辞退ですが、前回の総会と同様、強制的（穏やかでない）になっているようですね。
なので、総会前の抽選の必要性がありませんし、都合の良いように誤魔化される恐れがあります。

＞総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
＞誰が理事か誰が監事かわかりません。

理事に問題がある恐れがあるので理事の期間を短くした方が良いとの意見ですが、管理会社にとって都合の良い話です。
これでは、ベテランの理事が育ちません。

理事に問題があるのか監視するのが、監査です。
この方達が、ちゃんと監視してくだされば、管理組合は、しっかりと機能します。
なので、住民の利益を考えていただける方になってもらわないと、大変なことになりかねません。

＞とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
＞経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

不正を行い易いので、ちゃんと住民として監視する必要がありますね。

[1877: 入居済み]

>>1866
でもまあ大京に限らず不動産屋なんて騙すのが商売だから
そんなもんを変に信頼する方がどうかしてると思いますよ
とにかくこの手の公正さが元々伝わらない業界相手にはそれ相応のやり方なり方法論を取らないとバカを見るだけです

[1878: 契約済みさん]

今年は監事を３人同時に入れ替えるか今後規約変更するまで未来永劫決定する年だから第１２号議案は断固否決してほしい。

これは予め告知して居た事項なので、所有者が気づかなかっただけで有効とされていまいます。
誰がどの役員をやめて誰が理事になるか監事になるか明記しなければならないのに監事３人が退任する事を隠すために
明記しなかっただろうから、悪意を感じます。
これが大京の誘導だとすると何企んでいるのか、ものすごく恐ろしいです。

[1879: 入居済みさん]

監査報告書で、気になる点があります。

　①　3名、幹事していただいている方がいてるのに、1名しか署名していないこと
　②　予算の誤りが多いこと（議案内容がちゃんと確認されていなかったこと）
　③　管理会社の裁量（理事会の承認無く）で、何百万円もの支出が行われていること

大丈夫なのでしょうか？

[1880: 契約済みさん]

>>1868
>総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
具体的に言うとどこでしょうか？


大京アステージの間違いではないですが、昨年の１２月の臨時総会の案内に
第２回と書くところを第１回と間違えてましたよね。どうでもよいのですがｗ

[1881: マンション住民さん]

恐らくみなさんが聞きたかった事が聞けては居ないと思いますが、支配人さんに質疑してまいりました。

１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
５号全て平面駐輪場は埋めてしまって空いたらまた区画移動の抽選する予定としています。
６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
８号利息がつかないデメリットがあるが、銀行が破産した時現状では１０００万円の保証しか無いのが、変更すると全額保障されるのでつかない利息は保険料みたいなもの。
１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。

支配人さんはそうおっしゃっていましたので参考にしてください。

[1882: 入居済みさん]

＞1880
役員の人数を、立候補者が居なかったブロックがあったので、欠（確か３人減らそうとした）にしようとしたことです。
個人的には、人数不足だと思ったのですが、それを減らそうとしたのには、ビックリしました。

何も考えてないのかな？？

[1883: 入居済みさん]

＞1881
確認していただきありがとうございます。
問題点は、次の内容ですね。

＞１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
これだけ基本的な事項で、多くの間違い（そもそも１回も無い）があるのは、初めて見ました。
今年の予算案も大丈夫でしょうか？

＞２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
管理会社側が、作成した契約書なので、当初を含めて詳細に説明すべきでは？
説明不足（そもそも説明していない）や、住民に不利なこと書いてませんか？

＞４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。 予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
おっしゃることは判りますが、それなら、考えている予算及び考えている予算をオーバーした場合の周知方法を記載すべき。

＞６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
そんなことより、無許可で行っているのら、警察を呼べばいい。
大阪でも逮捕されているのに、何故、違反者を保護し、その他の住民に迷惑がかかっているのを放置しているのかわからない。
http://aaairbnb.com/1251.html

＞１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。
事前に全員が集まったのでしょうか？
次の新規理事のうち、２～３人集まったのを、あたかも全員集まったと誤解しますよね。
また、集まって、どのような説明を受けたのか気になるとこですね。

何にしても説明不足で、我々に不利益を与えないようにしっかりして欲しいですね。

[1884: 匿名さん]

>>1874
>昨年の総会では
>（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
>を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

皆さんの現時点での認識とは違いますよ。
議決内容によると、輪番制は「立候補のあったブロックのみ」ではなく、全理事の交代に適用されるようです。
立候補があったブロックのみ輪番制にしても、意味がないです。

>総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
>により無効である。

皆さんの指摘にあるように、あらかじめ第１号議案に書いてあります。
第１号議案の審議事項に「輪番制の導入」とこっそり書いてあるので、第１号議案が可決された時点で、２年目以降の輪番制も承認されたことになりました。
騙し討ちのようなものですが。

[1885: 契約済みさん]

>>1882
そうだったのですか？
結果ご通知を確認したところ６号議案の様ですが、
総会の場に居なかった人で、この説明で理解できる人は何名くらいいるのでしょうね。

しかしこの６号議案は良く通ったものですよ。
本来住民が支払うべき町内会費を所有者が支払えと管理組合の越権行為を押し通す議案なんですから。

町内会に入るのは住民であって所有者ではないのでお金だけ払わせられるのも馬鹿みたい。

そのうちNHKの視聴料金まで発展しないか心配ですよ。

[1886: 契約済みさん]

>>1884
輪番制と決まったのは立候補があったブロックだけとしか読めませんよ？

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

この昨年決められた選出方法からどうやったら立候補が無いブロックを輪番とすると読み取れるのですか？
抽選とするとしか読み取れません。

それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

昨年の選出方法は無視して伝家の宝刀を抜いたというなら。
そう説明してください。

[1887: 契約済みさん]

しゃあないと思いますよ
誰かも言ってるけど宅建業者にフェアな精神求めるなんて
八百屋いって冷蔵庫くださいみたいなもの
探せばあるだろうけど自分が困るから出さないよ