グランドメゾン山芦屋について

[物件比較中さん [男性]]

グランドメゾン山芦屋っていかがでしょうか。
公式HP：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/yamaashiya/index.html

ホームページができていたので、スレをつくってみました。
色々と情報交換しませんか。

所在地：兵庫県芦屋市山芦屋町65番14（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「芦屋川」駅徒歩8分
売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
施工会社：株式会社鴻池組大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社

[51: 匿名さん]

残りあと２邸のみのようですが、もちろん億超の物件です。
そんなに簡単には売れないような気がします。
このあたりでこの価格帯を出すのであれば、
マンションよりも戸建てを考えている人のほうが多いのかなと思います。

[52: 匿名さん]

残り1邸のみ、
完成まで2ヶ月だけどこんなマンションに住めるなんて羨ましいです。

[53: 匿名さん]

最終期1邸、92平米で1億2500万円、狂気の沙汰の坪450万。

[54: 匿名さん]

>>53
最終期?
ここは超が付く高級マンション
1期も無かったし最終期も無し
セコく細切れ販売しなくたって
買う人は買いう。

[55: 匿名さん]

何言ってるの。

金持ちほど適正価格（コストパフォーマンス）やリセールバリューには敏感だよ。

一定数の馬鹿な金持ちがいるので、そうしたカモをひっかけるのがデベの仕事みたいなもんだけど。

[56: 匿名さん]

同じ芦屋の新築マンションでも翠ヶ丘や去年販売していた大原町のマンションと比べると価格帯が全然違いますね。阪急以北になると急に値段が上がるのですか？あまりの価格差にびっくりしてしまいます。

[57: 匿名さん]

>>55．56
芦屋では阪急から北だから急に価格が上がるとかは無いですね、要するに立地次第ですよ。
例えば大原も翠ヶ丘も地域としての評価は高くても個々のマンション立地がいまいちなら安めでも苦戦するし、
ここも眺望が著しく阻害されたのならこの半額でも苦戦したかも。
要するにこの価格帯のマンションを購入する人達は目利きの人も多く価値があるマンションだと思えば高額でも買うし、
欠点が目に付くと一見安く感じるマンションても買わない。

[58: 匿名さん]

う～ん、土地柄と考えれば仕方ないのかもしれませんが
一般庶民では購入したくてもできる価格帯ではないです。
即購入できるという方は、まぁいらっしゃるのでしょうけれど、
そういう方は値引きとかいうよりは、物件や周辺環境を優先に選ばれるでしょう。
２３邸中あと２邸のみ販売中とは、なかなか人気なのだなぁと驚きです。

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん

え？ここは半分が眺めは自分とこのマンションやん。笑
わざわざ山の上に登って眺めゼロって欠点しかないけど、住む奴はどんなん？

設備はよかったけどな。

[60: 匿名さん]

この立地で90平米の兎小屋で12500万は高過ぎや

山手に土地買って平均的な注文住宅建てたほうが安い

[61: 匿名さん]

芦屋の風致地区に80坪×100万の土地を買い
床面積55坪(181,5㎡)で諸経費込坪単価100万の戸建なら
ここと同じ価格の合計1億3,500万

スケールダウンすれば
(60坪×100万)+(45坪×100万) ＝１億500万

広さやステータスは明らかに戸建が有利
内外装の好みも自由度が高く自分の好みに合わせれる
それ以外にも戸建の利点は多いが

セキュリティーはマンションの方が有利
室外清掃や近隣への配慮はあまり気にしなくて良い
中短期の資産性はマンションが有利

どちらが好みかは人それぞれ

[62: 匿名さん]

山芦屋の土地、
80坪8000万で買えるわけないwww
1.2億はするわ。
何みていうとるねんwww

[63: 匿名さん]

芦屋の山手の1低の風致地区は平時で坪80～100万が相場だよ。アベノミクス後のミニバブルで今は多少上がっているけど。

公示地価も70万前後（実勢価格の90%が目安）
http://www.tochi-d.com/?choice=area&lv=1&s=1&a=5&p=%E5%85%B5%E5%BA...

このマンション周辺の固定資産税路線価（公示地価の70%、実勢価格の63%前後）は1㎡あたり170000円前後。坪単価で56万。つまり実勢価格で坪90万の評価。

坪150万が相場なんてそれこそありえない妄想もいいとこ。

[64: 匿名さん]

芦屋川左岸だと山芦屋や三条などの右岸より土地値は高くなります。

[65: ご近所さん]

成約履歴

2017/02芦屋市山芦屋町87坪8700万円（坪単価＠100.5万円）
2016/10芦屋市山芦屋町73坪4780万円（坪単価＠65.4万円）
2015/12芦屋市山芦屋町46坪4080万円（坪単価＠88.5万円）
2015/10芦屋市山芦屋町81坪7130万円（坪単価＠88.1万円）
2015/09芦屋市山芦屋町125坪9800万円（坪単価＠78.4万円）
2015/05芦屋市山芦屋町70坪5480万円（坪単価＠78.4万円）
2014/11芦屋市山芦屋町136坪12500万円（坪単価＠92.1万円）
2014/10芦屋市山芦屋町115坪10800万円（坪単価＠93.8万円）
2014/08芦屋市山芦屋町76坪7500万円（坪単価＠99.0万円）

[66: マンション検討中さん]

まぁ所詮ここの書き込みを見ていたら、買えない奴等の
ちょっとした知識を見せびらかしているだけのどうでも
いいような内容ばかりやな。
本当に不動産の事分かって書き込んでんのかって思う。

[72: 匿名さん]

[No.67～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[73: 匿名さん]

敷地内に高低差があるので（このあたりだから当然なのでしょうけれども）
そこをどう考えるか。
無理に１棟にしないで２つに分けているので
建物としては難しいものにはなっていないのかなという印象を受けます。
棟ごとに分かれていますが
修繕積立金などはそれぞれの棟の分を払うという形になってくるのでしょうか？

[74: 匿名さん]

>>73
ここに限らず一定以上の建坪がるマンションは建て物が分割されてるのが多いですよ、
一見繋がってるように見えてもL字型は2棟コ字型は3棟に分割されてるしl字型でも長いのは数棟に分割されてるのも多く廊下は其々にジョイントされています。
古い建物は一定規模でも繋がってたりするが不等沈下や地震の影響を受けやすく破損も倒壊率も高くなりそうなれば修繕建替費は莫大になります。
また修繕費は同時期に建てたマンションなら一体で考えるのが普通ですが、大規模で建物が数年間に渡り建てられたマンションは修繕も建替も権利が複雑でよく揉めてますね。

[75: 匿名さん]

3月24日アップのコンセプトモデルルーム、見ました。出窓でしょうか。そこから見える景色が素敵すぎですね。玄関の段差もそんなになく、花瓶が置ける意匠設計。かっこよかったです。

ベタ褒めですが、値段がやっぱり高いんですよね。

あと、住んでみて格差を感じるんじゃないかと思っています。普通のサラリーマン家庭で、企業は他の人が知っているくらいの知名度はありますが、住んでいる人は重役級だったり、自営業の方が多いでしょうか？

[76: 匿名さん]

何をおっしゃっているのか？？？と思いきや、価格が価格ですし広さもありますから、
75さんのように思うのも理解できました。
眺望も素晴らしいのでしょうが、モデルルームの部屋も確かに素敵な感じが伝わってきます。
インテリア抜きで想像してみても、他のマンションとはちょっと違うかもという感じがします。
手が出ない価格なのもわかるような気がしました。
駐車場も100％以上なのも、特別な感じがします。

[77: 匿名さん]

自営や商売人は確かに多いですが、戸建てもマンションも芦屋の1億以上の家は、資産形成後にアーリーリタイアした40～50代の無職の方もいっぱい住んでいますよ。
それで差別されるとかはありません。
頑張ってください。
因みに中国人も増えています。

[78: 匿名さん]

>>77
事情通の書き込みとは思えませんね〜
先ず、早期リタイヤでも60未満の方はほぼ見かけません、また社長を息子に譲り会長に退くだけなので無職になる訳でもないです。
そして中国人、これも実際には帰化で減る傾向にあります。
元々芦屋に住んでる中国人の多くは中国の開放政策以前に住み着き、神戸でファミリーを形成してる人達の流れを組む人達ですが、神戸市は貿易や中華料理で生計を立ててる人が多いのに対し、芦屋では士業で生計を立ててる人が目立ちます。
また街で会っても訛りも無く日本人との区別つきませしむしろ礼儀正しい人が多いです。
まあこんな感じなので大都市、観光地、地方都市、等で見かける観光客や不法滞在の中国人とは異質です。
中国人の人口比
県内順位 人口比
1 神戸市中央区3.102％
5 神戸市灘区 0.670％
10 神戸市東灘区0.400％
14 芦屋市 0.289％
http://area-info.jpn.org/ChinPerPop280003.htmlk

[83: 匿名さん]

[No.79～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[84: 通りがかりさん]

東芦屋の2物件が動き出してから、盛り上がっているという。

[85: 匿名さん]

なぜ芦屋エリアで東芦屋町は入っていないのだろうか？

「セオリー２００８年１２月号 特集 高級住宅街の真実」では全国の高級住宅街ベスト１０として下記の街が載っていました。。
①田園調布エリア（東京都大田区・世田谷区）
田園調布１～５丁目、田園調布本町、玉川田園調布１～２丁目

②芦屋エリア（兵庫県芦屋市）
六麓荘町、山芦屋町、山手町、奥池南町、三条町、岩園町、東山町

③山手エリア（神奈川県横浜市中区）
山手町

④麻布・広尾エリア（東京都港区）
南麻布１～５丁目、元麻布１～３丁目、西麻布３～４丁目、広尾２～４丁目

⑤番町エリア（東京都千代田区）
一番町～六番町、九段南二丁目

⑥南山エリア（愛知県名古屋市昭和区）
南山町、汐見町、五軒家町

⑦成城エリア（東京都世田谷区）
成城１～９丁目

⑧青葉台エリア（東京都目黒区）
青葉台１～３丁目

⑨吉祥寺・井の頭エリア（東京都武蔵野市・三鷹市）
吉祥寺南町１～３丁目、三鷹市下連雀１～２丁目

⑩下鴨エリア（京都府京都市左京区）
北園町、上川原町、中川原町、下川原町、貴船町

[86: 匿名さん]

>>85
客観的にいくつかの数字を当てはめてランキングを付けたからでしょう。
東芦屋町だけじゃなく奥池地区も南よりも北がより高級だが人口がランキングは南だけだし、
東京でも認知度の高い松涛が外れてま。

[87: 匿名さん]

修正↑
人口が< 少ないから >ランキング

[88: 匿名さん]

芦屋のスレは、芦屋には他地域からの風俗や特殊浴場（個室付浴場）やラブホテルやパチンコ店経営からの稼ぎのあがりで悠々自適に住まわれているお金持ちの方がたくさん居る、中国人の別邸（豪邸）が増えているなど、有益な情報ほどすぐに削除される傾向が高いですね。

[89: 匿名さん]

>>86 匿名さん

芦屋では何町が地格が高いのでしょうか？上のランキングの町名はどれも阪急以北ですが、地格は同等と考えてよろしいでしょうか？

[90: 匿名さん]

奥池は土地が安く誰でも住めるので、阪急以北でも地格は一番低いです。

阪急以北でも芦屋川の右岸と左岸では、左岸（東側）のほうが地格が上です。
一番大きな要因は左岸（東側）はバスが通っていて、バスの利便性が高いからです。

[91: 匿名さん]

>>85
東芦屋は阪急の線路際の町並みが酷すぎるからやはり格が下がるんではないですか？芦屋神社あたりまで上がるんど非常に芦屋らしい雰囲気なんですがね。

[92: 匿名さん]

>>90
貴方の書かれてる地格とは土地単価ですか?それなら銀座が日本一で大阪なら梅田。
梅田徒歩5分でも長屋が連なる地域も有るがそれでも住宅地として地格が上でしょうか？
私の考えででは住宅地としての地格とは、
住んでる人の平均所得が高い地域、土地と建築費の合計金額が高い地域、高級住宅地として認知度の高い地域、
奥池も山芦屋も関西を代表する地格の高い高級住宅街だと思います。
因みに芦屋川の東側はバスよりもJR芦屋が近くなるからで、バス利用の住民は少数です。

[93: 匿名さん]

芦屋の自動車所有台数は、阪神間でも最も少なく（0.6台/世帯）、公共交通（バス・電車）の利用率は阪神間でもトップクラスの高さですよ。

[94: 匿名さん]

数字は嘘をつかない。
阪神間で最も世帯あたり自動車保有率が少なく（都心で便利な大阪市に次ぐ少なさ）、バスや電車の利用者が多いのが芦屋市。

阪神間北摂の自動車保有台数(1000世帯当たり)

芦屋市　　 612台
西宮市　　 821台（名塩など大阪平野を外れる北部郊外を除けば下がる）
吹田市　　 735台
尼崎市　　 712台
宝塚市　　1080台
川西市　　 830台
伊丹市　　 997台

箕面市　　1021台
池田市　　 935台
茨木市　　 923台
高槻市　　 905台
豊中市　　 765台
吹田市　　 735台

大阪市　　 546台

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL02020101.do?method=xlsDownload&...
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL02020101.do?method=xlsDownload&...

[95: 匿名さん]

総戸数が少なく、ここは戸建て感覚で住む感じのマンションでしょう。
価格を見て、ただただびっくりです。
とても手に届く物件ではありませんが、
少し町から外れて静かに住むには良い立地のマンションだと思います。
どんな人が住むのでしょうか。

[96: 匿名さん]

93、94さんへ
話の流れに沿って芦屋川東岸のバスに関して書いたまでで芦屋川東岸は単なる通過点で住民の乗車数少ないですよ、
芦屋で乗車率の高い地域は、埋立地全般、朝日ヶ丘、岩園から苦楽園にかけての路線が多いが、通過点の山手町や六麓荘のバス停では住民よりも使用人の乗車数の方が高いのは有名な話。
また芦屋では大阪や神戸のオフィスで働く人が多く電車利用率も高いが、公共機関の合計数を根拠にバスの利用者数なんて出ません。
そして車の登録台数も会社名義で購入する人も多く登録地の多くはくは市外なのでそれにより車が少ないとも言い切れません。

[97: 匿名さん]

民間バスは営利企業なので、利用者の少ないバス路線を赤字で本数増やすなどありえません

芦屋が山手地域も含めてバスの本数がそこそこ多いのは、利用者が多く本数を増やしても採算がとれ利益が出るからです（路線バスの採算ラインは平均乗車密度10人が基本）。
殆どバス利用していないなら、1時間に1本以下や路線廃止になっています。

実際、芦屋川の西岸はバス路線がかつてはあったが、利用者が少なかった為に赤字で廃止になっています。

ちなみに奥池のバス路線が廃止になっていないのも、住民がけっこう利用しているからです。

また、企業経営者や同族役員等は芦屋市民の数%に過ぎないので、たとえその何割かが市外で実質的なマイカーを会社名義登録しているとしても、保有台数に与える影響など微々たるもので、芦屋市民の世帯あたり自動車保有台数が少ないのはれっきとした顕著な傾向です。

[98: 匿名さん]

>>97
世間の仕組みがどうも分かっていないようですが、自分と使用人3名の合計4名の極小工務店があったとします。
その程度でも所得が1千万を超えてくると妻も社員に組み込み株式会社にした方が得な場合もあります。
そして市外の資材置場で会社登録しそこで会社名義の車を買えば市外登録となります。
また芦屋に在住し市外で開業するお医者さんが開業先で車登録すればそれも市外登録ととなります。
貴方が考えてるよりもハードルは遥かに低いし実際にそのような事情で市外登録されてる車も多いですよ。

[99: マンコミュファンさん]

芦屋『だけ』が異常なまでに市外での社用車登録車が、統計に影響を与えるほど際立って多いという論理は無理がありますね。

[100: 匿名さん]

>>99
多いを異常に多いと変換してる時点でなんだかな…。
まあ98のそれも要因の一つなのは間違えないだろうし、
市街地の規模に対し電車の駅数が多いとか、
リタイヤ後に芦屋に住居を構える人が多いとか、
登録台数の少なさには色んな要因が含まれ少ないのだろう。
なんか話が脱線してしまってるが、
実際にこのマンションを購入する人ってそれなりの所得層で、
車も一家に1台以上所有しバスはあまり乗らない人達なのだから、
ここで色々ケチを付けても意味が無いと思うね。