ザ・パークハウス 東陽町レジデンスってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 東陽町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-toyocho39/

所在地：東京都江東区東陽7丁目4番12（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩9分 （1出口）
間取：3LDK
面積：70.06平米～95.61平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

葛西橋通り沿いですか。
公開されているプランは南側の部屋だからか、二重サッシではないですね。
北側の部屋が二重サッシかどうかは気になるところ。

[2: 匿名さん]

東陽町駅付近は、あまり立ち寄ったことがなかったのですが
商業施設もあり、なかなか便利な雰囲気で良いなと思います。

戸数は少なめですが、全戸３ＬＤＫということはファミリー向けな感じです。

学校も遠くないので安心して通わせられそう。
あとは価格帯がどうなるかで判断したいと思います。

[3: 匿名さん]

住友物件ほど駅からは近くないですが、帰り道に買い物ができるので便利ですね。
あとは本当価格次第ですね。

[4: 匿名さん]

>>3
恐らく条件の良い部屋はすみふ並に、悪い部屋は押さえぎみで適正価格（と検討者が思う）よりは高く、最初は様子見でふっかけてくるでしょうね。

いい部屋は高くても買う人は一定数いるので、下げないと思いますが、その他の部屋は集客状況次第でそれなりに調整 するんでしょう。
最初から通って、情報を収集され値踏みされモヤモヤ過ごしつつも、先に情報を貰ってウキウキするか、価格が決まる頃にさっと行って買えそうな所を横取りするかですね。

これ迄の経験上、最初から通っても、情報取られるだけで価格もなかなか決まらずやきもきするだけのことが多いので、価格出そうな頃に行くのが効率は良い気がします。

さて、どれくらいになりますか。

[5: 匿名さん]

規模は大きくないけれど、やはりここもディスポーザーはつくのでしょうかね。

[6: 匿名さん]

>>5
39戸だとメンテナンス費用の関係でさすがにつけないと思いますよ。
超高級物件なら別ですが。

[7: 匿名さん]

スケールメリットが働かないとディスポーザーはつけられないですものね。
ゴミの処理設備に費用がものすごくかかるのですから。
むしろついていないほうが親切じゃないかなぁと思います。
家庭で出すゴミを減らすことができるのはいいですが、マンション単位だとトータルで減っているわけでもないですし

[8: 匿名さん]

根岸の物件がここと同じくらいの規模なのにディスポーザーついていたので、こちらもつくのかなと思ったのですが、小規模でつくと費用面で大変なんですね。

[9: 匿名さん]

地所物件は小規模でもディスポーザーが付きますよ。

[10: 匿名さん]

予定も含め、東陽町、木場で出てくる物件が住友や野村ばかりなのでここを期待しています。立地はイマイチではありますが、その分価格に反映されたらいいな。

[11: 匿名さん]

葛西橋通り沿いなので、車がどうかなぁうるさくないかなぁというのは若干思いますが、
でも駅までの距離も合格点だと思いますし、
全体的にはまあまあじゃないでしょうか。
あとは設備仕様・クオリティ・価格のバランスさえ良ければ…
もっと情報が出てくるのが楽しみです。

[12: 匿名さん]

可動式収納ってなかなか面白いですね。

[13: 匿名さん]

電車や車の騒音は上層階に行けば行くほど静かになるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

>>13
10階程度ではあまり変わりませんよ。
高層階になると地面からの音が少し和らぐけど、逆に遠くの音を拾うので体感的にはそんなに変わりません。
2重サッシなら、窓閉めれば音はそこまで煩くないですよ。

[15: 購入検討中さん]

80m2のお部屋ですがいくらぐらいと思いますか？西向きなのがきになりますが、、、

[16: 匿名さん]

うーん、流石に高いとはおもいますが、
この辺りの坪単価ってそもそもどれくらいなのでしょうね？
それによるのかな、と思います。
大手デベなので、安くは少なくともなり得ないと思われますし。
西向きでもとにかく広さがあるのならそれなりにするかと。

[17: 購入検討中さん]

2階でまさか7000万はいかないですよね。せめて6300万位からならないですかね。

[18: 購入検討中さん]

西向きで駅から9分だとそんなに高いと売れませんよ。坪単価240〜がいいところでしょう。

[19: 匿名さん]

葛西橋通り沿いですしね。

[20: 匿名さん]

いやあ、最初はチャレンジ価格で高値挑戦してくると思うけどなあ。
予定価格は吹っ掛けるのが常だし、見込み客が一定数いればそれで突っ走っちゃうからね。
大多数に高過ぎと言われる位が適正価格らしいし、皆の希望するお買い得価格にはならない気がする。
駅から遠いといっても、途中にスーパーあったり市役所あったりで生活動線は悪くないからなあ。
西向きはlow-eガラス入れてくれればある程度は解消されるし、葛西橋通りは二重サッシ入れれば緩和するしね。

とはいえ、高過ぎて総スカンくらったら流石に考えるとは思うけどね。どうなるだろうね。

[21: 購入検討中さん]

さすがに90平米は高いでしょうね。間取りも良いですしね。

[22: 匿名さん]

船堀の物件も相場よりだいぶ高めの価格みたいですからね。

[23: 匿名さん]

>>20
専有部は住友より上だし、駅からの道には商店が複数あるので、駅9分で葛西橋通り沿いでも結構強気で来ると思う。

[24: 物件比較中さん]

ここはワンフロア中2軒が角住戸かな？だとすると中住戸で240くらいだろうか。

[25: 匿名さん]

こんな予想があった。

http://mansionkakaku.jp/post-2616.html

[26: 購入検討中さん]

平均260って出てますね

[27: 匿名さん]

>>25
そのサイト、東雲のクレヴィアを坪255と予想してましたね(蓋開けたら坪290)。あまり当てにならないかと…

[28: 匿名さん]

>>27
あくまで過去の相場を元にした推測だから、建築費の上昇分だけを見込んだ感じですかね。
過去の相場を遥かに越える急な価格上昇は正確にはわからないでしょう。

シティテラス東陽町のお陰で直近のブランド物件相場がかなり引き上げられたから、今後はそこをベースに値付けが進むでしょうね。
すみふは売り切るまで価格維持するだろうし、下手したら値上げしてもっと相場をかき乱しかねないし。

[29: 匿名さん]

資産価値が下落しにくいマンションの条件として駅徒歩10分圏内である事が
挙げられていますが、こちらはギリギリながらその条件にあてはまっています。
それ故強気の価格設定でくると予想しますが、平均260ですか…
周辺環境も悪くありませんし売主の評価もまずまず。あとは価格次第なのですがね～

[30: 匿名さん]

環境はあまりよくないので、ある程度加味した価格設定にはなるのではないでしょうか。

[31: 匿名さん]

環境があまりよくない、というのは大通り沿いだからということからでしょうか。
間取りはファミリー用ばかりのようですが子育て面としてはどんな感じなんでしょう。
駅まで徒歩でも行けますがバス便もあるというのは悪くないかな。
疲れてる時や天候の悪い日など利用したいところです。

[32: 匿名さん]

環境がというのは、交通量の多い葛西橋通り沿い、南向きにライオンズマンション東側にはビルがあり囲まれている感があるという意味でです。

生活環境や子育て環境なんかは良いと思います。

[33: 匿名さん]

エントランスホールが洒落てるね

[34: [男性 30代]]

クレヴィアが高すぎて断念したものですが、ここも同程度なんですかね・・・
シングルユースとしては少し広すぎますが、悪くない立地なので検討はしたいです・・・

ただ、単価270超えるようだと検討対象からは外しますね・・・

[35: 匿名さん]

この辺りの相場がそういう風になってきているって言うことなんでしょうか。
それで売れているのであればそれが相場なのかなと思うのですか。
ここで一番狭い部屋でもシングルユースだったら空間はゆったりと使うことができるのではないかしらと思います。
羨ましい限りです。

[36: 匿名さん]

ちょうど1年後くらいに竣工するのですね
ということは、来年度中にはひっこしをするということ
販売開始が3月ということですがモデルルームがあくのっていつなんでしょう？
来月くらいにならないと無理なんですか？
公式サイトの情報だけじゃまだまだ不足に思います。

[37: 匿名さん]

グーグルアースで北側から見た現地です。
赤く囲った部分が建設場所です。

東はべったりビル隣接なので、全戸西向きはしょうがないですが、
西側も道を挟んで高いビルがありますね。

そのビルに被らない部屋でも、さらに先にイースト21があるので、
リビングからの眺望の抜けは望めない立地のようです。

また、南側にもマンションがあるので、南側の住戸も
バルコニーを西向きとせざるを得なかったのでしょうね。

唯一、最上階の王様部屋のEタイプは南側にルーフバルコニーがあり、
リビングの窓もそちら向きに設置されていますね。
８連窓のリビング窓で非常に日当たりがよさそうです。
南側のマンション最上階が視界に入らないなら、最高の見晴らしでしょうね。

そのぶん、幾らでも買いたいという地元富裕層向けに、かなり強気な値付けになるのでしょう。

あとは、葛西橋通りの騒音の影響をどれくらい受けるかですね。

ホームページ掲載間取りの西向き、東向きの窓は二重サッシではなさそうなので、
騒音に対して認識甘いのではないかと不安になりますね。
地上ではあまり聞こえなくても、高層階ではばっちり騒音聞こえますからね！

可能なら周辺のマンションの賃貸等で下見と称して騒音チェックしてみたいところですね！

[38: 匿名さん]

眺望は期待しないとしても日当たりが確保できないのは困りますね。
線路が近い物件ですとMRなどに窓があるとないとでは騒音がどのくらいなのか見せてくれる設備などがあるのですが、この物件ではそこまで駅近ではないのでないのかな。

[39: 匿名さん]

>>38
線路はずっと南側で関係ないです。
ここで問題なのは、葛西橋通りの真横ということですね。

[40: 匿名さん]

区役所の近くにモデルルームができましたね。オーベルのモデルルームがあったところです。この規模だとヴェレーナやクレストみたいにビルの中かと思ってのですが、とても素敵な感じのモデルルームでした。この辺りだと、東証の独身寮を解体して、また地所がマンションを建てるんです。とてもいい立地なので楽しみです。

[41: 匿名さん]

モデルルーム、もうオープンしているのでしょうか。
確かにマンションの立地が良いと思うので、見に行くのが楽しみです。
駅も徒歩９分で行けるのが嬉しいと思います。

[43: 匿名さん]

モデルルーム予約した人、いらっしゃいますか？

今は資料請求受付中とホームページにあります。完全予約制で、ふと思い立っていくことは難しいのかなと思っています。（赤ちゃんがいるので、じっとしていられないかもしれないですし。）70㎡以上で3LDKなので、子どもがいても住めるかなと思っています。いかがでしょうか。

>41
ホームページに、3月のモデルルーム完全予約制とありますよ。

[44: 匿名さん]

確か今月に事前案内会が始まると伺いました、完全予約制のようでしたよ。

ご検討の皆さまは事前案内会から参加されますか？
何軒か物件を見に行っていますが、事前案内会に行っても結局は予定価格しか教えてもらえないので、また正式な価格発表後に足を運ばないといけなかったりで、あまり早いうちから参加しても情報取られるだけでメリットはあまりないのかなと、、

[45: 購入検討中さん]

西向きってどうでしょうか？陽は当たらないでしょうか？

[46: 匿名さん]

階数によるのでは…？
西向きってあまり日当たりが良すぎてもとは個人的には思います。
夏は特に西は厳しいという話は聞きますよね。
実際に午後の暑さが残りやすいから。
マンションだと断熱がしっかりしていて関係ないとかってありますか？

[47: 匿名さん]

西向きは夕方は遮光カーテン必須ですね。特に夏は午後は早い時間から眩しくて大変です。
あとは夕方日が回ってくるまでの時間は寒くて暗いです。
要は1日の中で寒暖の差が激しいです。

[48: 匿名さん]

こちらは予定価格はどの位なのでしょうか？

[49: 申込予定さん]

平均坪300位ですかね。
まぁ、リーズナブルな設定かと。

[50: 匿名さん]

それくらいなんですか
とは言え、数年前のここのあたりの相場からすれば上がっているなぁという印象なのかしら。

でも今となってはその額は適正価格に感じます。

販売は５月上旬とありますが、ゴールデンウィーク明けくらいになってくるのかな？
ゴールデンウィーク中、どれ位人が来るのかしら。