湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[821: 匿名さん]

ローン補助が出る会社はいいな。

[822: 物件比較中さん]

ドゥ・トゥールの内覧写真があがりだしましたね。豪華でうらやましいです。

[823: 匿名さん]

>>820
何でそんなに顔真っ赤なの。
まあ落ち着いて。

[824: 匿名さん]

>>820
確かに9億7千万のマンションが3千万下がったって屁でもないわな

[825: 匿名さん]

>>824
揚げ足取り。

[826: 匿名さん]

>>825
実社会で取引の際に桁間違えてEnterポチったらどうなるか。
講釈頂けるのならもっと数字に強そうな方に教えを頂きたい。
と思うのは俺だけ？

[827: 匿名さん]

ここ、取引じゃねえしｗｗｗ
揚げ足取りじゃなく、本質的な問いかけに
論理的に反論してもらいたいもんだ。
６０００万円のローンをどういう条件で借りれば
１５年後に５０００万円の残債が残るのかな？

[828: 匿名さん]

今買って貸したとしても年間の家賃、良くて購入金額の５％でくらいしか貸せないでしょ。
湾岸タワマンは借りた方が絶対お得。

[829: 匿名さん]

>>827
エクセルに聞けよ

[830: 匿名さん]

>>820
これには完全同意
よく「片方が働けなくなったら」とかこれは心配のうちに入らないですよね
1馬力でやっててその0馬力になる方がよっぽどリスキーだと思いますがw

[831: 匿名さん]

湾岸マンション借りると利回りはプラスなのか。
なるほど、勉強になった。

[832: 匿名さん]

820さん、よく言ってくれました！
見ててスカッとしたよ(笑)ほんと、計算も出来きないやつがどや顔で15年後に残5000万？売価が4000万妄想もここまでくると笑っちゃうしかないね。多分ローン組んだ事ないへたれの言い訳だからスルーであとはオッケーです。
いや～よく言ってくれました。拍手

[833: 匿名さん]

>>832
スネ夫、登場(笑)

[834: 匿名さん]

あ、お粗末君登場？↑

[835: 匿名さん]

>>829
ちゃんと答えろよ。
顔真っ赤とか、誤記の揚げ足取りはいいから。
エクセルさんも、答えがないって言ってるよ。

[836: 匿名さん]

横入りで失礼。
年利6％位だろうね。流石にありえないだろうね。
とはいえ、15年で5000万君は担保割れのリスクを言いたいだけだっただろうから、このぐらいにしときな。

820さんがムキになった結果入力ミスしちゃったのも事実なわけだし

[837: 匿名さん]

なんか、賃貸派はちゃかしてばっかりだね。
そもそも、検討板に何で張り付いてるのやら。
聞きかじりの中途半端な知識で書き込むからこういう
ことになる。
もうちょっと、まじめに検討している購入検討者の方々と
議論したいですね。

[838: 匿名さん]

>>837
おいおい、ここ非検討者スレだってば。
高値掴み前に物件購入してる人ばかりだからね。
そりゃ、今から買おうとしてる人を見れば茶化したくなるよ～

[839: 匿名さん]

すいません。しばらく見てなかったので流れがわからないのですが、820に書いてあることを
シミュレートすると、仮に余裕資金、売買手数料はゼロとして、

①6700万のマンションを頭金1000万、ローン5700万で購入。

②6700万のマンションが数年後に9500万になったので喜んで売って2800万の利益。仮にその
　時点のローン残が5000万としていったん返済して手元キャッシュ4500万。この時点で次の
　頭金は4500万ですね。

③これで、新規に7000万のローン組んで11500万の物件買いましたということですね。

可能は可能なんですが、仮に、それからすぐに3000万評価が下がったらマンションの価値は
8500万。そして、その時点で売ってほとんど返済していないローン残高6500万をを返済
したら手元に残るキャッシュは2000万。売買手数料は2回の売買で600万くらいかかったとして、
手元に現金1400万しか残りませんが、次の展開はどうなるんでしょうか？

[840: 匿名さん]

＞８３７
貴方が賃貸のオーナーなら
湾岸の物件って魅力ありますか？
家賃収入どのくらい得られると思いますか？？

[841: 匿名さん]

＞たいしてリスクでないものをリスクと感じてリスクテイクできない（住み替えができない）人は、リスクに気付かず資産を減らす「ゆでガエル」です。

昔、バブル経済絶頂時には、みんなこんなことを言ってたなあ。
そのあと、どうなったかいまどき知らないんだろうな...
歴史は繰り返すってか(´Д｀)

[842: 匿名さん]

>>841
本当にバブル知ってますか？
バブルの時に比べたらここ数年の変化なんて地を這ってるようなもんですよ
文字通り桁が違います

[843: 匿名さん]

何を議論しているのかスレを読み返してみた。たしかに791はローン残高の計算を
間違えているようだが、いまのマンションバブル価格でちょびっとの頭金でレバレッジ
効かせてマンションを購入し、手元にわずかしかキャッシュが残らない場合、
マンションの価格がバブルなだけに債務超過のリスクはあるね。

転売して資産を増やしていこうなんてのは、不動産価値が上がり続ける前提。そういう
前提で話しているからおかしくなる。実体経済が良くなっているわけではないのに、
黒田バズーカで金が余って不動産だけは上がり続けている。この構図はバブルの時と一緒。
いまは、長期間かけてあげてきた不動産価格がピーク。まもなく、マンション価格は
下がり始めるリスクがあると思う。３Ａと違って駅遠の湾岸マンションなんていったん
下がり始めたら早い。

2005年にせっかく安いときに買って、マンション価値が上がって健全なＢ／Ｓで安心して
生活できているのに、わざわざ売って今のバブル価格でマンション買って背負う必要ない
リスク背負う気がしない。何よりも、今住んでいるマンション快適すぎて手放したくない
もので。

[844: 匿名さん]

>>839
横から失礼。多分こういうことかと。
今がバブルだとする。本来6700万の価値のマンションが9500万になってるとして、
1．そのまま住み続ける
資産価値は元の6700万に戻る。住宅ローン減税や固定資産税の減税がなくなる。リフォーム費用が発生する。
2．買い換える
売却して3000万割高なマンションに買い換える。バブルがはじけて3000万のマイナス。買い換えた資産の価値は8500万。バブルが弾けたので売却は当然しない、住み続ける。

この場合、バブルがはじけた3000万のマイナスは買い換えようが買い替えなかろうが発生するので埋没原価として、新たに増えた2000万のローン、売却手数料300万が買い換えた場合の損失。一方、新しく買い換えたことにより発生しないリフォーム費用、住宅ローン減税、固定資産税減税、トータル1000万程度が買い替えの収益。差し引き1000万の損失なのでその時点では金融資産で見ると買い替えしないほうが得になる。一方保有資産でみると、6700万と8500万で1800万の差があるから不動産も含めると800万買い替えたほうが得。
さらに資産価値が高い物件に住み替えたのでQOLが高まる。一般的に高額物件ほどボラティリティが高いからバブル崩壊後の回復も早い。再び6700→9500となる確率より8500→11500となる確率のほうが高い。
以上より、買い替えのほうが投資として優れてると判断する。

[845: 匿名さん]

>>844
これが正しいかは別として、820さんがおっしゃっていることはこういうことかと。820さん、間違えていたら訂正をお願いします。

[846: 匿名さん]

＞842
知ってますよ。あの時と違うのは、土地の値段は上がってないのにマンションの値段だけが
急激に上がり続けているので、なおさら悪い。実体のない相場上昇とみています。

このマンションの価格上昇は低金利による金余りと海外からの爆買い、相続税節税狙いの
３本柱。したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。

このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

[847: 匿名さん]

高みの見物？
資産を現金で持っておくべきか、不動産に分散するか。
現金を選択したってことだよね。
上がれば買えなくなるかもしれないし、
下がれば安く買える。

[848: 匿名さん]

>>846
これは全国の総平均でしょ？
マンションの供給戸数は首都圏が多数を占めて、土地は首都圏以外広く分布するんだから、土地とマンションの価格が乖離するのは当然。田舎の土地なんて値下がりする一方なんだし。
都心部に限定すれば土地の値段もあがってるよ？

[849: 匿名さん]

お金も大事だけど、人それぞれのプライスレス。

[850: 匿名さん]

>>846
むしろ田舎の使えない土地まで高騰して、湯河原あたりまでサラリーマンがマンション買って東京に通勤してたバブルのほうがよほど異常。
今の高騰は都心と郊外の二極化なんだから全国平均のグラフを見てもなんの参考にもならない。わかっててミスリードしてるなら悪質だけどね。

[851: 匿名さん]

>>826
うん、君だけ。
SNS上の打ち間違いに揚げ足取るのはウザい。

[852: 匿名さん]

＞847
仮にマンション相場が２割下がっても取得原価を割ることがなく、且つ売って他に
移る気も起きない快適なマンションを保有して住んでいます。
ローンもかなり返済したし、貯金もあるのでもう一戸マンション買えないことも
ないですが、今の価格では買わないということです。

[853: 匿名さん]

＞850
では、都心部のマンション在庫が積み上がり始めているのはどう見ますか？

もちろん、在庫増イコール、即価格下落にはならないと思いますが、明らかに

下落の兆しは出てきていると思います。

すくなくとも、今後価格の上昇は止まる可能性が高く、さらに中国経済停滞、

相続税法改正、低金利解除などの悪材料がでると下落に転じるでしょうね。

[854: 匿名さん]

>>853
低金利解除の可能性はゼロに近いんじゃ、いま解除したら日本傾くよ。低金利政策は出生率が1.8まで上がり、人口維持がされるくらい国の状態が買わないとあり得ない。

[855: 匿名さん]

>>846
このグラブを1980年〜にしてみ
今の上がった下がったが馬鹿らしいから

[856: 匿名さん]

＞854
そうですね。しかし、相続税法は改正される可能性が高く、中国バブル爆買いはどうなるか
極めて不透明。イスラム国のテロが多発すると欧米経済に影響し、欧米の株価が下がると
中国の上海市場にも影響し、中国バブル経済も脅かす、と。

[857: 匿名さん]

＞ローンもかなり返済したし、貯金もあるのでもう一戸マンション買えないことも
ないですが、今の価格では買わないということです。

やっぱり高みの見物でも何でもないよね。
上がるなら買った方が得だし、
下がるなら買わない方が良い。
資産を現金で持つか不動産で持つかってことでしょ。

[858: 匿名さん]

>852
下がると思ってるなら、
今、売った方が良いんじゃないの？

[859: 匿名さん]

マンション価格はどうなるかはともかく、金利は低い状態を維持し続けるだろうな、と。

①投資先が無い
②そもそも金利が上がったら日本国はやってられない


都心部のマンション価格が上がり続けるか、と言われると、そりゃCapはあるだろうけど。
中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

でも、まあ下げ幅は限定的だから、都心部や利便性の良い所に住みたい、
共働きや深夜遅くまで働くって人はなるべく職場と近い方を好む。

一方で、相応のスペックの物件って賃料もそれなりになるから、
そうした物件を一定の期間以上借りるならば、買うと言う選択肢との比較はあるだろうよ。


買うのはバカだ！アフォだ！或いは借り続けるのは家主の養分だ！という「叫び」は
真面目に熟考している連中には全く役に立たんだろうなあ。

[860: 匿名さん]

＞859
湾岸タワマンの家主になりたい？
せいぜい購入価格の５％しか年間家賃取れないよ。

[861: 匿名さん]

>>857
仕切りにBS言ってるけど、売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、高みの見物と言うほど資産ないような。

バブルだから買わないとか言ってるけど、今のところも上がってるわけだから買い替えしない理由にはならない。

ましてや、重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるしメリットいっぱい。

[862: 匿名さん]

＞858
家売って、どこに住むのさ？賃貸に住むの？仮に8500万の自宅が6500万に2000万下がるとして
8500万で売って、同クラスの賃貸に住むと家賃は30万。5年半賃貸に住んだら同じこと。
下がるリスクがあるだけで100％下がるわけじゃない。B/Sは健全なんだから余裕資金を別の
ところで運用してリスクヘッジするさ。

[863: 匿名さん]

>>860
表面利回り5%でローン返済考えると、実際の収入は月々数万程度ですね。
固定資産税や空室リスク考えたら赤字になる可能性が大きい。マンション投資なんて割りに合いませんね。

[864: 859]

>>860

投資家としてマンション買うのと、実需で住むケースとは少し違ってくるでしょうね。
Cap Rate5%なんて、いまどき都心物件ではありませんから。

ただ、減税等も含めて、一定期間住んで売る、ってのは選択肢としてはあるのかもしれません。

そのときに市況がさらに上昇していたら、郊外に引きさがるしか無いでしょうがね。

[865: 匿名さん]

＞中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

これ、最も大事だよね。需要があって供給が少ないから価格が上がる。いま、部屋から
東京湾を見渡すとタワーマンションだらけ。建設中のも。少なくとも供給は多い。
一方、住宅を買う人たちの所得は伸びていない。今後どうなるか。

＞売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、

普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは
時価で見るでしょ。売買で現金化しなきゃ損も得もないという見方はしないはず。

＞重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるし

まだ、10年間のローン減税の半分終わったとこ。金利は0.875で借りてるので組み直しても
借り入れ諸費用分マイナス。

＞このグラブを1980年〜にしてみ。今の上がった下がったが馬鹿らしいから

その通りなんだけど、俺がマンション買ったのは2010年なので1980年は関係ない。そこから
5年間という短期間で2割上昇は、まだまだ上がると思える幅じゃないね。

[866: 匿名さん]

2000年から2008年分譲のマンションの中古価格がどれだけ上がっているかの一覧表。
最近に近づくほど価格は上がっていないということは段々上げどまっているということ。
しかし、最近の新規分譲マンションは資材費の高騰や消費税の増税も影響していると
思うが、2013年頃から2年間で急速に価格を上げてきている。高くなりすぎたので、
中古検討者も増えて中古市場の価格も上がったけど、さすがに最近は中古価格も高騰
した分譲価格を反映した値付けになっているのでリーマンじゃ手の届かないレベルに
なってきていて、中古マンションの在庫が積み上がり始めている。でも売主は困って
売り急いでいるわけじゃないから、損したくなくて価格は下げない。っていう変な
均衡状態になっているのが今の状況。

[867: 匿名さん]

>>844
>>845
解説ありがとうございます。
細かいところは違いますが、それは私の説明不足が原因。
ただ、考え方の背骨はあっており解説していただいた通りです。
ここまで理解いただける人がいるとは、うれしですね。

・今もっている資産の含み益を確定することで、その利益が吹き飛ぶリスクはとれる。
・よって、それを元手により資産性の高い（と思われる）物件に乗り換えることで、資産の入れ替えを行う。
・資産の乗り換えのあり/なしで、仮にある断面でのB/Sが同じでも、資産の質は異なるので、その後の収益に差が出る。

その場合でも、別に843の言うように、手元のキャッシュを減らす必要はない。
むしろ、この低金利なら、できるだけ手元にキャッシュは残して、できるだけ多くのローンを組むのは当然。
勿論、これだけ価格上昇したなら、含み益を確定し、いったんは賃貸に退避して、次の買い時を待つのもあり。
一次取得者でなければ、手持ちの不動産の運用で様々な手が打てる。

私の場合は、２年前にすでに価格上昇の気配が出ていたので
　・２年前に新築契約し、今年竣工。すでに２割含み益あり。
　・一方、それまでのマンションは今年になって、２年前の査定より１０００万円以上高く売却。
　　（購入価格からは２０００万円以上高い。）
　・手付金５％以外、すべてローンで購入したので、手元には売却価格のキャッシュが残っている。
　・ローンと手元キャッシュの差額２０００万円が実質ローン。
　・後は、金利動向、経済情勢を見ながら繰り上げ返済。金利が上がらなければ、手元運用でローン減税満喫。

ちなみに、バブルは知ってますよ。社会人になった頃は、バブルのピークでしたから。
だからこそ、様々なリスクを考えて資産運用している訳です。
サラリーマンが超都心に手が届くうちは、たいしたバブルじゃないですし、はじけても耐えられるレベル。

まあ、そろそろ中古の動きが悪くなってきたので、今はサラリーマンの上限値に達した感はありますが。

[868: 匿名さん]

実需で自宅不動産を持たないって、インフレリスクにとっても弱いよね。
買わない選択も、そのリスクを承知してならいいけど、実は何も考えていないんじゃないかと。

[869: 匿名さん]

>>868
ローン完済後か固定金利なら不動産はインフレに強い。
ローン返済中で変動金利だとインフレに弱い。

[870: 匿名さん]

>>856
税理士です。
租税法改正はないよ。せいぜい通達レベル。しかも極端に短期の売買に関して時価を適用する程度の変更だからタワマン節税に殆ど影響ないと思うよ。

[871: 匿名さん]

>>865
＞普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは 時価で見るでしょ。

見ないですね。
そんな半年で値が動くような流動的な固定資産ないです。しかも、その含み益は売却時に税金が掛かり、純資産の多くはその含み益が占めている。
仕切りに健全を連呼してますけど、そんなBS健全じゃないです。

2005年に購入したとは別の人なんですね。2010年で今のところまだ気に入っているなら今は様子見が正解かもしれませんね。

[872: 匿名さん]

>862
下がると予想してるんでしょ？
そんな相場で持ち続けるなんて
敗者の選択じゃない？?

[873: 匿名さん]

>>872
投資じゃなく自宅として保有してるんだけど、下がると読んで売って現金にするのは良いとしてどこに住むのさ？

[874: 匿名さん]

いまの中古取引件数減は安すぎた不動産価格が上限に達しようとして減速してるだけ
平のサラリーマンが億ション買ってたバブルの時とは全然状況がちがうよ

[875: 匿名さん]

>>873
下がると想定してるのに、今の価格でBSに入れてるの？

[876: 匿名さん]

>>875
もちろん評価が下がれば含み益が減ることは計算に入れるさ。

[877: 匿名さん]

>>874
理由はいろいろあるだろうけど、バブルとは背景が違うにしても、上限に達しようとしていると見てるんでしょ？そうすれば、あとは高止まりするか下がるかしかない。

[878: 匿名さん]

>>876
ほとんどの実需の人は、マンション買って儲けようとしている訳じゃないからね。大幅に評価が下がらなければ良い。むしろ、一般的には新規分譲価格にはプレミアがセットされてるから、買った瞬間に含み損が生じる。都心マンションの場合は、価格が高いけど減価が少ないし場合によって上がるケースもある、くらいに見ておいた方が良いよね。

[879: 匿名さん]

>>877
別にマンション売買が人生でも仕事でもないからな
流石に人生崩壊するレベルの損（バブル崩壊）は御免だが少しの損いちいち気にしてちゃ何も買えないよ

今はまだ損したとしても想定の範囲内で済む状況って事
バブル崩壊状況はものの数年で資産価値1/4とかだからね

[880: 匿名さん]

>873
下がると予想してるのに
打つ手がないってことですね。
それが高みの見物なの?

[881: 匿名さん]

>>879
その通り。リスクの上限を見極めていれば、こわいことはない。
実需の場合は、賃貸の出費との対比だから、結構リスクがとれる。

[882: 匿名さん]

2億で買った家が5年で5000万になってしまった〜
これがバブル崩壊時

7000万で買った家が5年で1000万評価下がった〜
これが今あるリスク

背景も桁も全然違うのに同列で扱うから身動きがとれなくなるんだよ
むしろ5年経てばそりゃ1000万下がるのは当たり前で価格維持してりゃラッキーくらいで考えないと

[883: 匿名さん]

>864
今は買うより
賃貸のほうがお得だね。

[884: 匿名さん]

>>880
もともと安く買ってるし、ローン残高も減ってるからね。今の価格でレバレッジ効かせて買ったら損するかもしれないし、最悪は債務超過リスクまであるのとは状況が違う。

[885: 匿名さん]

>>882
バブルはヤバかった。
我が家は10億→2億になったよ。
それでも今、それなりに贅沢に暮らしてますよ。
結局のところ、身の丈にあった物件を選べばそんなに苦労しないのよ。背伸びしなければいいのよ

[886: 匿名さん]

俺は100億で買った我が家が20億になったよ

[887: 匿名さん]

苗場の温泉マンションは、1億円が今10万円です。
早い者勝ち！

団地もそうだけど、流行に乗ると後が大変。

[888: 匿名さん]

まあ、東京の人口は、
たったの50年で300万人から1300万人に。

これまでが、異常だったわけで、
異常な時代の感覚、常識はまったく通用しないかと。

[889: 匿名さん]

>884
で、安くなると予測してるのに
売れない状況が高みの見物なの?

[890: 匿名さん]

家と土地をプレゼントして、住民登録を促す手段が増えてくるし。人が消える千葉あたりでこの手が加速してくると、未来は暗い。難民受け入れなんてすると、テロリストが入ってくるし、どの手を使っても不動産は暗い。

株式の贈与税が30%安くなる法案も通るし、
そうなると、余剰金で家を買う人いなくなる。

[891: 匿名さん]

>>889
自分なら1000万貰ったとしても気に入った家から出て行きたくないですけどね〜、、
世の中金だけじゃないんですよ
だから立ち退きとかスムーズにいかないわけで

[892: 匿名さん]

>>884
ローン残高も減ってるって5年しか経ってないのに大して減ってないのでは？
0.875であれば、ローン減税1%を下回っているので繰り越し返済してるとは思えないし、そうなると仮に6500万の物件を頭金1500万、残り5000万のローンを20年で組んでたとしても、返済はまだ1200万位では？

[893: 匿名さん]

>>889
だからさ、住んでいる家売ってどこに住むのさ？

[894: 匿名さん]

似たようなタワーしかないしね。
買い換えるリスク高過ぎる。
前の方が良かったとかなるしね。
杭がとどいているか、分からんし。

[895: 匿名さん]

不動産投資で儲けられるような奴はほとんどいない。
儲け話はたまたま結果がよかった奴が自慢してるだけでなんの参考にもならない。
最初から確実に儲かる話なら客には売らないで自分達で持ってるよ。

[896: 匿名さん]

>893
下がると予想してるのに、
手をこまねいて見てるだけしかできないって
高みの見物でなく＊＊＊では?

[897: 匿名さん]

5〜10年後、中古はすんなり売れるのでしょうか？
現状以上に相場が上がれば自力で購入するサラリーマンには厳しい状況となるのではないでしょうか。
上位上場企業50社の年収でも40才で1200万程度。（諸説ありますが)
東京の30〜50才男性人口現状210万人
10年後同属性180万人▲15%

今後何らかの要因でサラリーマン所得が跳ね上がることがあるでしょうか。

個人的には7年後取得額の6掛けで売り抜けられれば御の字かな。

[898: 匿名さん]

>>892
おっしゃる通り、いつでも繰上げ返済できるがローン減税の恩恵100%得るために、あえて繰上げ返済してない。
ローン残高も減ってるし、という表現は確かに舌足らずでしたね。いつでも返済できる金はあるので残高が減ってるのと同じだし、が正解な表現。

[899: 匿名さん]

>>897
それが、私がこれ以上は中古マンション価格は上がらないと読む、最大の根拠。
買える人がいないのに価格だけが上がるわけがない。すでに、兆候は現れていて、新規分譲マンションも建設コストや地価が上がっているから、平米あたりの建設コストが上昇しているので、部屋を狭くして買える価格に抑えて帳尻あわせているからね。

[900: 匿名さん]

>>896
だからさ、何べんも同じこと言わせるなよ。住んでいる家売却して、下がると予想しているので新たな分譲マンションも買わないんだったら賃貸に住むしかないだろ？それはそれで、100%新たなコストが確定するわけだ。保有し続けてマンションの評価額が下がっても同じことだし、こちらは100%確実に下がるわけじゃない。

[901: 匿名さん]

上がりますから、今買わない、買い替えないのはアフォ、とかほざいてるのは、どうせ芝浦か豊洲のバカ高いマンションを、豊洲は資産価値が維持出来そうな町とか、芝浦は再開発で評価が上がりますという宣伝に乗って買った人でしょ。別に、その人達の判断を否定しないし、住みたい場所に住めばいい。けど、さしたる意味も無くこんな掲示板で買い煽っても意味ない。

[902: 匿名さん]

>>871
説明足らずだったかもしれませんが、時価評価じゃなく、取得簿価で固定資産見た場合の総資産に対する純資産比率は44%。まあ、今すぐ全負債を一括返済出来る現金同等物はありませんが、まずまず健全と言えると思ってますし、加えて簿外の含み益があるので、トータルとして健全と言っただけです。

[903: 匿名さん]

>>895
いや、賃貸より総資産は多く
なる確率が高い、賃貸よりは
特っていってるだけなんだが。

勿論、住宅の質も考慮な。
四畳半のアパート借りてる人と
比較しないように。

[904: 匿名さん]

民泊が大流行だが

あれも僻地じゃ関係ないし

今から不動産買い込んでじゃ旨みないし

[905: 匿名さん]

>>902
純資産は総資産の44%、不動産価格6500万、0.875%のローン、現金一括では残債は払えない。
という情報をもとに、あなたのBSを作成してみました。

流動資産　2000万　負債　4760万
固定資産　6500万　純資産　3740万

思ったより純資産比率が低かったので、頭金600万、30年ローンで計算してみました。
流動資産2000万も想定です。
確かに含み益を入れたいですが、入れるとしても流動資産でしょうか。
まだ5年ということで、あと5年住んで、預金1000万増、負債1000万減できればかなりいい状態になりますね。

[906: 匿名さん]

>>905
お前誰だよ(笑)

[907: 匿名さん]

俺だよ。

[908: 匿名さん]

＞９００
高みの見物は取り下げですか？

[909: 匿名さん]

購入するも良し、賃貸するも良し。
いいじゃないの～人それぞれで。
借りてくれる人いないと俺困るしね(笑)
人の資産なんて興味ないですよ。
全ては需給バランス。

[910: 匿名さん]

タワマンは貸しても儲からないよ。

[911: 匿名さん]

>908

900じゃないけど900が言っているのは、今のところ自分の貸借対照表も健全だし大きな

含み益もあって多少の固定資産評価減は想定の範囲内で痛くも痒くもないから、不動産の

先の動きが読めない（下がる可能性もある）と言われている今の状況で、

売ったり買ったり動く気はない。動かず（売買に参加せず）に、動いている人を観察する

だけ＝高みの見物と言う意味でしょ？

仮に、値段が上がれば上がったで自分の含み益も増えるし、下がれば下がったで含み益

というバッファがあるから取得価格を割り込むまでの下げは予想してないので、想定範囲

内ということなんじゃないの？行間を読みなよ。

[912: 匿名さん]

＞９１１

＞８４６をお読みください。

（８４６抜粋）
＞したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。
このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

一気にマンション価格は下がる可能性が高いと言ってるのに、
自分のマンションは手放すことができない。
これ「高みの見物」なんですかね。
思いっきり当事者だと思いますが。

[913: 匿名さん]

＞905

内容は近いけど、ざっくりこんな感じ

流動資産　3200万　負債　　5400万
固定資産　6500万　純資産　4300万

総資産9700

6500万のマンションは頭金をもっと積めたけど、住宅ローン現在の恩恵を10年間
フルに生かすために、金利低いので思いっきりレバレッジ効かせて頭金700、借り
入れ6000。合計6700万。物件価格より200多いのは取得諸費用ね。35年ローンの
5年目で残債5400、流動資産は現金や株などで3200万。現金で買った600万の
車はあるけど上には入れてません。

もちろん、35年かけて返すつもりはありません。自分が働ければ住宅ローン減税
が満了する5年後には現金同等物は5500万を超えるので、そこで金利が上がって
いれば一括返済。上がってなきゃ無理に返す必要もないかと思案中。

ちなみに、時価でＢ／Ｓ作れば、

流動資産　3200万　負債　　5400万
固定資産　6500万　純資産　4300万
簿外含み益2000万　簿外利益2000万

こうなって、仮にここからマンション評価価格が２割下がっても、簿外の含み益が
減るだけなので、そこまでなら想定の範囲内。

[914: 匿名さん]

港区ですか？
あんまり良い暮らしできてないね。
今どきの豊洲民より下かも。

[915: 匿名さん]

マンコミュ名物困った時の港区

[916: 匿名さん]

＞914

913の情報から、なんであんまりいい暮らしできてないと読み取れるの？笑
毎年の収支も分からないのにB/Sからどういう風にP/Lを予想したのか解説してよ。

[917: 匿名さん]

車600万でしょ。物件価格も6500万。
今どきの豊洲民の方が良い暮らししてそう。

[918: 匿名さん]

地方の徒歩10分ぐらいの一軒家なら、6000万で買えるかな。

[919: 匿名さん]

見栄の張り合いは見ていて醜いとしか思わないなぁ
本当に成功してる人間は数千万の家を買ってしっかりやっている他人をこき下ろしたりしないよ

ってかここずーっと資産資産の話ばっかりでいい加減飽きました

[920: 匿名さん]

このエリアに本当に成功してる方なんていないよね。