湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[803: 匿名さん]

>>802
別に私はケチ付けてない。
十分やっていけてると思ってる。
おそらく文章から見て例にあげられてる人より収入なくて、妬んでるだけかなと思っただけ。

[804: 匿名さん]

>>802
799では無いけど、年収1800、一馬力。子無し。物件価格諸費用込み8240、ローン6440、現在ローン残高5400。預貯金1800、株1000。現在の所有マンション評価額9500。

ごく普通の生活送り、週末連休には旅行に出かけるが、ローンの返済と老後の資金考えれば、普段はそんなに贅沢出来ない。毎年、ローン減税で50万還付されるので、その期間は繰上げせず減税期間が済んだら繰上げ返済する予定。

[805: 匿名さん]

>>804
年収の割には金融資産少ないね
あるだけ使うタイプか

[806: 匿名さん]

ローンの繰上げ返済計画、老後の資金を考えた上で、普段もまあまあの余暇の過ごし方をしたいということを考えれば、年収1800でも6400のローンは簡単じゃないですよ。
増して年収1200で、これから子作りするつもりなのに6500のローン組んで値下がりするかもしれないマンション買う勇気は私にはありません。

[807: 匿名さん]

>>805
子がいなくて税金高い。個人年金含めて年金3つ加入、生命保険などの保険料もあるから、年間可処分は1300ほど。うち500貯蓄。ローン返済230、管理費修繕積45、固定資産税25、定期車検含め車の維持費年間70、旅行は年4回で100、高熱費含む生活費330/年。

[808: 匿名さん]

275000円の生活費は、水道光熱費、俺の小遣い、嫁の小遣い、季節ごとに買う被服費含めてだから、とても年収1800の実感はない。

[809: 匿名さん]

>>807
高熱費含む生活費330/年。

素晴らしいですね。見習いたいです。
ぜひ月々の内訳を教えてほしいです。

[810: 匿名さん]

>>809
それは、使いすぎという意味？それとも逆？水道光熱費25000、携帯15000、俺の小遣80000、食費80000、被服、クリーニングその他諸々75000。

[811: 匿名さん]

子持ちになると、出費かさむぜ。
その分、楽しいけどな。

[812: 匿名さん]

>>810
使いすぎでもなく、貯金もできていて素晴らしい！という意味です。
うちも貯めなきゃと思ってますが貯めれてません。しっかり把握するのが先かなと思いました。

[813: 匿名さん]

人ん家の財布の、ましてやその使い道なんかどーもいいだろｗ
置かれた環境も価値観も千差万別なんだしさ・・・
個人的にはローンは世帯年収の4倍未満、または15～20年完済を目標に設定すれば、
色んな意味でバランスの取れた生活ができると思うけど、
銀行が貸してくれんだったら5倍でも10倍でも別に好きにすればいいとも思う

[814: 匿名さん]

>>810
嫁の小遣いが消えた！笑

[815: 匿名さん]

>>811
俺は子供は作らないが1800子無しでもそれほど余裕があるわけじゃないのに、1200で6500のローン組んで子育ては滅茶厳しいでしょ。

[816: 匿名さん]

>>813
年収の何倍っていう判断は、実は危険じゃない？生活には必ず固定費がかかるから、年収500万の人が2000万の20年ローン組んだら死ぬと思う。

[817: 匿名さん]

>>806
年収400万ぐらいで子供2人育ててる家庭がどれだけいると思ってる？
ましてや年収1200万で、年に200万ちょっと不動産に注ぎ込んだところで、そんなに突っ込まれる話か？
お金持ち増えても子供がいなくなったら国は終わる。
もしその思考が一般的だと日本は終わるよ。

[818: 匿名さん]

>>815
1800のDINKSより、600で子供2人の家族が3家族いる方が10倍日本の将来のためですね。

[819: 匿名さん]

私も815さんと同じ稼ぎでプラス嫁の収入あり、訳あって子供いません。

月ベースで見ると自分の手取り100+
（食費、光熱費は嫁負担）
平日の日銭3千で月約7万
保険類月払い約10万
ゴルフ月6万
被服費月10万
会食月5万
車関連月2万
合計 40万
残バクッと60万
住宅ローン及び諸費用は25万以内に抑えたいとなると6000万が限度。
生活の優先順位によりますが、
ローンは年収の3倍以内が持論です。
私、今となっては憧れの湾岸買えません。

[820: 匿名さん]

まあ、確かにここには、マンション購入には向かず、賃貸が適してる人が
何人かいますが、賃貸が得とか思ってて、何で新築検討板にいるんだろう（笑）

>>791
6000万円のローンを組んで、15年後に5000万円ローンが残ってるって有り得ないだろｗ
15年で元金が1000万円しか減らないためには、何年ローンで金利がいくらの計算ですか
御教示くださいｗｗｗ

>>792
二馬力で購入して一馬力が働けなるリスクを考えるなら、一馬力で購入してその一馬力が働け
なるリスクも考えなきゃね。つまり、そういうリスクを考えるなら、マンションは購入できな
いってこと。なんで、検討板にいるのやら。

6700万で買ったマンションが9500万で売れるなら、2000万円以上の利益がある。
これから買うマンションが値上がりしないと思うなら、今の6700万のマンションもこれ以上
値上がりしないから、後10年すると1000万円くらい下がるかもね。
すると、95000+2000万円のマンションに買い替えて10年後3000万円値下がりしても、
居住マンションの資産価値は変わらない。
むしろ、住み替えないと設備は古くなりリフォーム代分だけ余計な出費ですよ。
そういう計算ができず、たいしてリスクでないものをリスクと感じてリスクテイクできない
（住み替えができない）人は、リスクに気付かず資産を減らす「ゆでガエル」です。

[821: 匿名さん]

ローン補助が出る会社はいいな。

[822: 物件比較中さん]

ドゥ・トゥールの内覧写真があがりだしましたね。豪華でうらやましいです。

[823: 匿名さん]

>>820
何でそんなに顔真っ赤なの。
まあ落ち着いて。

[824: 匿名さん]

>>820
確かに9億7千万のマンションが3千万下がったって屁でもないわな

[825: 匿名さん]

>>824
揚げ足取り。

[826: 匿名さん]

>>825
実社会で取引の際に桁間違えてEnterポチったらどうなるか。
講釈頂けるのならもっと数字に強そうな方に教えを頂きたい。
と思うのは俺だけ？

[827: 匿名さん]

ここ、取引じゃねえしｗｗｗ
揚げ足取りじゃなく、本質的な問いかけに
論理的に反論してもらいたいもんだ。
６０００万円のローンをどういう条件で借りれば
１５年後に５０００万円の残債が残るのかな？

[828: 匿名さん]

今買って貸したとしても年間の家賃、良くて購入金額の５％でくらいしか貸せないでしょ。
湾岸タワマンは借りた方が絶対お得。

[829: 匿名さん]

>>827
エクセルに聞けよ

[830: 匿名さん]

>>820
これには完全同意
よく「片方が働けなくなったら」とかこれは心配のうちに入らないですよね
1馬力でやっててその0馬力になる方がよっぽどリスキーだと思いますがw

[831: 匿名さん]

湾岸マンション借りると利回りはプラスなのか。
なるほど、勉強になった。

[832: 匿名さん]

820さん、よく言ってくれました！
見ててスカッとしたよ(笑)ほんと、計算も出来きないやつがどや顔で15年後に残5000万？売価が4000万妄想もここまでくると笑っちゃうしかないね。多分ローン組んだ事ないへたれの言い訳だからスルーであとはオッケーです。
いや～よく言ってくれました。拍手

[833: 匿名さん]

>>832
スネ夫、登場(笑)

[834: 匿名さん]

あ、お粗末君登場？↑

[835: 匿名さん]

>>829
ちゃんと答えろよ。
顔真っ赤とか、誤記の揚げ足取りはいいから。
エクセルさんも、答えがないって言ってるよ。

[836: 匿名さん]

横入りで失礼。
年利6％位だろうね。流石にありえないだろうね。
とはいえ、15年で5000万君は担保割れのリスクを言いたいだけだっただろうから、このぐらいにしときな。

820さんがムキになった結果入力ミスしちゃったのも事実なわけだし

[837: 匿名さん]

なんか、賃貸派はちゃかしてばっかりだね。
そもそも、検討板に何で張り付いてるのやら。
聞きかじりの中途半端な知識で書き込むからこういう
ことになる。
もうちょっと、まじめに検討している購入検討者の方々と
議論したいですね。

[838: 匿名さん]

>>837
おいおい、ここ非検討者スレだってば。
高値掴み前に物件購入してる人ばかりだからね。
そりゃ、今から買おうとしてる人を見れば茶化したくなるよ～

[839: 匿名さん]

すいません。しばらく見てなかったので流れがわからないのですが、820に書いてあることを
シミュレートすると、仮に余裕資金、売買手数料はゼロとして、

①6700万のマンションを頭金1000万、ローン5700万で購入。

②6700万のマンションが数年後に9500万になったので喜んで売って2800万の利益。仮にその
　時点のローン残が5000万としていったん返済して手元キャッシュ4500万。この時点で次の
　頭金は4500万ですね。

③これで、新規に7000万のローン組んで11500万の物件買いましたということですね。

可能は可能なんですが、仮に、それからすぐに3000万評価が下がったらマンションの価値は
8500万。そして、その時点で売ってほとんど返済していないローン残高6500万をを返済
したら手元に残るキャッシュは2000万。売買手数料は2回の売買で600万くらいかかったとして、
手元に現金1400万しか残りませんが、次の展開はどうなるんでしょうか？

[840: 匿名さん]

＞８３７
貴方が賃貸のオーナーなら
湾岸の物件って魅力ありますか？
家賃収入どのくらい得られると思いますか？？

[841: 匿名さん]

＞たいしてリスクでないものをリスクと感じてリスクテイクできない（住み替えができない）人は、リスクに気付かず資産を減らす「ゆでガエル」です。

昔、バブル経済絶頂時には、みんなこんなことを言ってたなあ。
そのあと、どうなったかいまどき知らないんだろうな...
歴史は繰り返すってか(´Д｀)

[842: 匿名さん]

>>841
本当にバブル知ってますか？
バブルの時に比べたらここ数年の変化なんて地を這ってるようなもんですよ
文字通り桁が違います

[843: 匿名さん]

何を議論しているのかスレを読み返してみた。たしかに791はローン残高の計算を
間違えているようだが、いまのマンションバブル価格でちょびっとの頭金でレバレッジ
効かせてマンションを購入し、手元にわずかしかキャッシュが残らない場合、
マンションの価格がバブルなだけに債務超過のリスクはあるね。

転売して資産を増やしていこうなんてのは、不動産価値が上がり続ける前提。そういう
前提で話しているからおかしくなる。実体経済が良くなっているわけではないのに、
黒田バズーカで金が余って不動産だけは上がり続けている。この構図はバブルの時と一緒。
いまは、長期間かけてあげてきた不動産価格がピーク。まもなく、マンション価格は
下がり始めるリスクがあると思う。３Ａと違って駅遠の湾岸マンションなんていったん
下がり始めたら早い。

2005年にせっかく安いときに買って、マンション価値が上がって健全なＢ／Ｓで安心して
生活できているのに、わざわざ売って今のバブル価格でマンション買って背負う必要ない
リスク背負う気がしない。何よりも、今住んでいるマンション快適すぎて手放したくない
もので。

[844: 匿名さん]

>>839
横から失礼。多分こういうことかと。
今がバブルだとする。本来6700万の価値のマンションが9500万になってるとして、
1．そのまま住み続ける
資産価値は元の6700万に戻る。住宅ローン減税や固定資産税の減税がなくなる。リフォーム費用が発生する。
2．買い換える
売却して3000万割高なマンションに買い換える。バブルがはじけて3000万のマイナス。買い換えた資産の価値は8500万。バブルが弾けたので売却は当然しない、住み続ける。

この場合、バブルがはじけた3000万のマイナスは買い換えようが買い替えなかろうが発生するので埋没原価として、新たに増えた2000万のローン、売却手数料300万が買い換えた場合の損失。一方、新しく買い換えたことにより発生しないリフォーム費用、住宅ローン減税、固定資産税減税、トータル1000万程度が買い替えの収益。差し引き1000万の損失なのでその時点では金融資産で見ると買い替えしないほうが得になる。一方保有資産でみると、6700万と8500万で1800万の差があるから不動産も含めると800万買い替えたほうが得。
さらに資産価値が高い物件に住み替えたのでQOLが高まる。一般的に高額物件ほどボラティリティが高いからバブル崩壊後の回復も早い。再び6700→9500となる確率より8500→11500となる確率のほうが高い。
以上より、買い替えのほうが投資として優れてると判断する。

[845: 匿名さん]

>>844
これが正しいかは別として、820さんがおっしゃっていることはこういうことかと。820さん、間違えていたら訂正をお願いします。

[846: 匿名さん]

＞842
知ってますよ。あの時と違うのは、土地の値段は上がってないのにマンションの値段だけが
急激に上がり続けているので、なおさら悪い。実体のない相場上昇とみています。

このマンションの価格上昇は低金利による金余りと海外からの爆買い、相続税節税狙いの
３本柱。したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。

このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

[847: 匿名さん]

高みの見物？
資産を現金で持っておくべきか、不動産に分散するか。
現金を選択したってことだよね。
上がれば買えなくなるかもしれないし、
下がれば安く買える。

[848: 匿名さん]

>>846
これは全国の総平均でしょ？
マンションの供給戸数は首都圏が多数を占めて、土地は首都圏以外広く分布するんだから、土地とマンションの価格が乖離するのは当然。田舎の土地なんて値下がりする一方なんだし。
都心部に限定すれば土地の値段もあがってるよ？

[849: 匿名さん]

お金も大事だけど、人それぞれのプライスレス。

[850: 匿名さん]

>>846
むしろ田舎の使えない土地まで高騰して、湯河原あたりまでサラリーマンがマンション買って東京に通勤してたバブルのほうがよほど異常。
今の高騰は都心と郊外の二極化なんだから全国平均のグラフを見てもなんの参考にもならない。わかっててミスリードしてるなら悪質だけどね。

[851: 匿名さん]

>>826
うん、君だけ。
SNS上の打ち間違いに揚げ足取るのはウザい。

[852: 匿名さん]

＞847
仮にマンション相場が２割下がっても取得原価を割ることがなく、且つ売って他に
移る気も起きない快適なマンションを保有して住んでいます。
ローンもかなり返済したし、貯金もあるのでもう一戸マンション買えないことも
ないですが、今の価格では買わないということです。