湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[601: 匿名さん]

それが大事なのよ。

[602: 匿名さん]

したがって、中古相場が固まっていないＧＦＴ、ＤＴ、ＫＴＴは
それぞれベンチマーク対象になる近隣マンションを選定して駅距離の
比較で評価するのが妥当。

ＧＦＴ（田町駅10分））：芝浦アイランドグローブ（田町駅8分）坪単価３３３万円
ＤＴ（勝どき駅9分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円
ＫＴＴ（勝どき駅6分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円

[603: 匿名さん]

あのさあツインパークスやＶタワーが高いのはその物件の価値自体が突出してるだけであって築浅であればさらに２割３割増しになるのは間違いないことくらいわからないのかな？

広尾ガーデンヒルズにしたって築年数にしては高いですねってだけの話で周囲のめぼしい築浅の中古の方がよっぽど高いのをしらないのかい？

わざととぼけてるの？本気で言ってたとしたらちょっとズレすぎだし、相手する気も起らないくらいイっちゃってると思いますよ。

[604: 匿名さん]

僕のほうでは趣向を変えて、20階以上のタワマン群の10年後の格付けがどうなってるのかを予想しました。
同じランク上での中古での平米単価は同じくらいの予想です。
10年後はさすがに全体的に値下がりすると思っていますが、値下がり幅が大きそうな物件はランクダウンとしています。

立地だけではなく、最高階数、眺望、共用施設、管理、ランドマーク性、将来の市況の予想なども踏まえて考えました。
特に、管理状態が悪い物件は築年ごとの値下がりは激しくなるものと予想しています。

S　　東京ツインパークス（名作、汐留のランドマーク）

A++　Ｖタワー（品川駅近）
　　　WCT（品川駅利用、港南のランドマーク、眺望抜群、管理はかなり良いので値下がり幅は限定）
　　　ツインパークスの隣に立つ新規三井（か住友？）の浜松町物件（立地的に）
　　　パークシティ中央湊 ザ タワー（八丁堀だが、東京駅をターゲットにできる。分譲価格が高いのでお買い得とは言えない）

A+　ＧＦＴ（山手線田町浜松町、地下鉄三田、駅からそこまで遠くない、眺望抜群。近年一番のお買得物件）
　　グローブタワー（山手線田町、眺望良好、GFTよりも遥かに高層階）アイランドは芝浦のランドマーク
　　リバーシティ21（名作、佃のランドマーク）（※中央区登場）

A 　キャピタルゲートプレイス、勝どきビュー（２つとも駅直結）
　　ケープタワー（グローブタワーと同じだが、駅から遠すぎる。レインボーブリッジの眺望はグローブより良い）

B+ パークタワー芝浦ベイワード（山手線田町で駅から近い方。高層階からの眺望。管理は良い）
　　ＤＴ（駅から少し遠いが、共用施設のおかげで、勝どきザタワーより少し高くなる予想。角部屋はA並の取引価格となりそう。ただ、お買得度は勝どきザタワーが上だろう）
　　勝どきザタワー （勝どき駅から近い方。分譲価格は安いので　DTよりは遥かにお買い得だろう）
　　ザタワーズ台場（駅徒歩２分、お台場のランドマーク、台場に１つしかなく、管理状況がかなり良好なので、値下がり幅は限定されそう）
　　アイマークタワー （駅徒歩１分だが、今の時点でビュータワーよりだいぶ安い）
　　キャピタルマークタワー（現時点でも管理がアイランドに比べて良くない）

B　 TTT （管理が良くない。共用施設の劣化も現時点で結構なもので、将来的にベイクレストタワーの中央区版的な評価になりそう）
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　クロノレジデンス、
　　ティアロレジデンス
　　ザ豊洲タワー（江東区登場）
　　PC豊洲
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ
　　ベイクレストタワー（眺望は最高だが、管理が良くない。品川だが駅から遠すぎで、かつ今の時点であまり値上がりしていない）

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲

C+　ベイズ
　　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

[605: 匿名さん]

丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。だから築１０年くらいのマンションは都心部全体であがってるんだから(笑)

マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

この人正気で言ってるとしたら、ちょっと心配というか。笑うしかないね。本気そう解釈していたとしたらまあ、まあ受験や仕事でも勝ち上がることはまず無理だね。レベル低すぎです。

株とかＦＸ、不動産には君は手を出さない方がいいよ。ほんとに痛い目に合うと思います。

[606: 匿名さん]

グローブ８分、ＧＦＴ９分

このわずか１分差が築１０年と新築、耐震高層と免震高層より大きいだとさ。
絶対仕事とか一緒にしたくないです。

[607: 匿名さん]

不動産は文字通り「不動」なので、どこに存在するかが最も重要。そこに存在する限り、
何年たっても、その同じ住所にマンションは立たない＝同じ場所の場合、築年数は関係
ないわけですね。

同じような不動産の比較は駅からの距離で決まりますね。徒歩５分以内になると不動産
価値はとんでもなく急上昇する印象があります。

駅からの距離が全く同じ場合、新しいマンションのほうが若干高い印象はありますが、
基本的に管理状態が良ければそれほど大きな影響はありません。

[608: 匿名]

アイランドポジ(GFTネガ)とKTTポジ(DTネガ)以外は皆さん初めの格付けで納得されてるかな？
10年後の予想なんて主観でしかないので、何の参考にもなりません。それなら随時更新していくべきです。

[609: 匿名さん]

＞６０７

もう君の持論は皆十分わかったよ。読みづらいし、驚くほどの見当はずれ、誰も気味の意見に同意してないようだけど、まあ自分なりにがんばって本でも書いて時比出版できたらいいね。いろんな持論があっていい。というわけで、そろそろうざいからドロップしてください。

あとは自分のツイッターでヨロピコ。

[610: 匿名]

>>602
だから、周りの坪単価だけなんだってそれは。
そういうことではないんだよ、格付けって。
WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？WCTは総合して魅力があり価値の高いマンションなんですよ。アイランドの中でも序列があるでしょ。

[611: 匿名さん]

まあ初めの格付けでいいんじゃないですかね。それなりに一般的な意見かと。５年後もこれがどうなっているかは楽しみではあります。意外な急上昇大穴などもあるかもしれませんからね。

[612: 匿名さん]

>>608
最初のでいいんじゃないかな。DTの評価だけが違和感あるけど。個性的なマンションではあるから、この中ではもっとも評価が分かれると思う。

[613: 匿名さん]

分譲時価格＝購入価格＝購入時の資産価値として築年数が古くなるほど資産価値が
擦り減るなら、古いマンションのオーナーほど分譲時より値下がりして含み損が
増えていなきゃおかしいが実際には逆になっている。という主張に対して、

＞マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

＞丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。？？？？


つまり築年数が古いから減価するわけではなく、同じような立地条件のマンション
ならマンションの古い新しいに関わらず資産評価額は同じようなものであり、いつ
どのような相場の時に購入したか＝いくらで買ったかが重要。

築年数が経過すると資産としては基本は劣化するはずだが、それ以上に不動産相場
の動きが経過年数による劣化の意味を無くすくらい、はるかにインパクトが強い。



結果として、同じような立地条件のマンションなら築年数よりも不動産相場の影響
が大きく、安いときに買った人ほど大きな含み益を手にする。マンションの築年数
はあまり関係ないと言っていることになります。


なので、結論として同じ時点で比較するなら築年数に関係なく、まったく同じ立地、
同じ駅距離の近隣の類似物件の中古価格と比較するのが妥当。その物件よりも
駅距離が遠いならマイナス、近いならプラス。

[614: 匿名さん]

＞６１３

しつこいなーーー汗

ナメック星での不動産事情はだいぶ違うんだね。ピッコロ大魔王によろしく言っといてな。

[615: 匿名さん]

＞WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？

ＷＣＴは今、部屋にもよりますが眺めの良い部屋は坪単価３５０万。
芝浦のクラッシイ芝浦という普通のマンションが坪単価３７０万です。

いま、ＷＣＴの隣の公園がタワーマンションになったら、同じくらいの
分譲価格かそれ以上にはなるでしょうね。

共用施設とか、マンションの仕様とかは付け足しです。あまり関係あり
ません。近隣の中古と比較するのが一番妥当です。

[616: 匿名]

>>613
ほんまにしつこい。一理あるが、駅距離だけで語れないのも事実。
数年後にアイランドとGFTどっちが高く売れるかわかるから、それまでナメック星で大人しくドラゴンボール集めといてねフリーザさん。

[617: 匿名]

>>615
しつこい。

[618: 匿名さん]

魔貫光殺砲（まかんこうさっぽう）！！！！！！！！

[619: 匿名さん]

ピッコロの戦闘力

第23回天下一武道会にて悟空に敗北後、超重量のマントとターバンを装着してラディッツ戦まで修行を行い、さらにベジータたちの地球来襲までには悟飯への修行と同時に自身も修行で大幅に戦闘力を増した。ナメック星では界王の下での修行に加えて同じ戦闘タイプのナメック星人であるネイルとの同化で大幅にパワーアップし、戦闘力100万を超えるフリーザの第2形態をやや上回る活躍を見せた。
人造人間編では悟空親子との3年間の修行で人造人間20号を圧倒するなど超サイヤ人に近しい実力をつけるが、永久エネルギー式の人造人間には対抗できず、さらなる力を求めて元々一人のナメック星人だった神と融合し真の実力を開放する。超サイヤ人をも超える実力を得て、超（スーパー）ナメック星人と比喩される戦士になり、ジンジャータウンでのセル第一形態戦では優勢に闘い、人造人間17号相手にも互角の強さを見せた。その後はセルゲームに向けて精神と時の部屋で修行し、悟空に「セルには通用しないが、レベルそのものが上がったのがわかる」、さらにアニメではトランクスに「パワーが桁違いに上がっている」と評されるほどのパワーアップを遂げた。セルゲームではセルジュニアと戦う様子が1コマ描かれただけだが、戦闘状況をあらわした扉絵で倒れていないのはピッコロとベジータ、トランクスの3人のみであり[92]、アニメでは独特の戦闘スタイルを活かして善戦していた。
しかし、セルゲーム終了後から魔人ブウ編までの7年間に修行をしていたとわかる描写、および戦闘力がさらに上昇したとわかる描写はなく、ブウとの戦いでは戦況解説や指導者としての役割を担い、結果的に直接の戦闘はサイヤ人に任せて自身は戦いの最前線から事実上、退いた形になる。
作中で明らかになっているピッコロの戦闘力は以下の通り。
ラディッツ戦：322[93] - 408[94] - 1330[95]
ラディッツの計測したスカウターの数値より。408は超重量の装備を脱いだときで、悟空と僅か8の差である。1330は1度目の魔貫光殺砲を発動する直前の数値。アニメでは2回目の魔貫光殺砲のときに1480と計測された。
ラディッツ戦後：329[96]
ラディッツ戦の翌日に、ブルマが修理したスカウターが計測。戦闘力が僅かに上昇。アニメでは計測されていない。
ナッパ・ベジータ戦：1220[97] - 3500[6]
悟飯を鍛えると同時に自身も修行により戦闘力が上昇。作中、ナッパのスカウターが計測。
フリーザ戦：100万以上[98]
戦士タイプのナメック星人ネイルと同化。フリーザ第2形態と互角以上の戦いを見せた。
劇場版6作目『地球まるごと超決戦』：18000
ターレスのスカウターが計測。

Ｗｉｋｉより抜粋

フリーザ戦の１００万以上とは半端ないな！スカウター確実に割れますばい

[620: 匿名さん]

あの、別にＧＦＴとかをネガしているわけではありませんよ。築年数が経過するほど
減価するというのは普通は常識です。

しかし、東京都都心３区のように超優良な人気の場所は、マンション築年数が経過
してもマンションの評価に対する影響は他の普通の立地よりも極めて小さくなります。
田町、芝浦、港南などのようにのように大人気の場所ならなおさらです。

[621: 匿名さん]

港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築１０年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。

[622: 匿名さん]

>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。

[623: 匿名さん]

＞６２０

ナメック星ではな。もう不動産の話はお腹いっぱいだから大丈夫だぞ。もう出かけて、表参道のカリスマ美容師に髪型かっこよくしてもらって、合コンにでも行ってきなさい。少しはモテたほうがいいよ、君は。

[624: 匿名さん]

>>620
622の続き
例えばGFTとグローブで、10年後を比較した時、税務メリットで500万とかの差が出るから、同じ価値としても500万の差はでるんだよ。
坪600超えの富裕層がキャッシュで買う物件は別だよ？
それに、管理費修繕費でも築年数古いと割高だし、築年数っていうのは税務面、管理面、建物構造、専有設備など、あらゆる価値に明確な差を生むから、グローブがGFTと比較してはるかに価値が高くない限り中古で同一価格となることはないと思うけどね。特にグローブが築15年を超える時期になると

[625: 匿名さん]

＞６２４

だからナメック星ではそうらしいからそれでいいじゃん。相手するだけ人生無駄使いです。

[626: 匿名さん]

>>624
さらに補足すると、GFTは長期優良認定を受けてるから金利優遇、固定資産税の減税優遇もある。震災でかなりのダメージをうけて長期修繕に不安があるグローブは修繕費の値上げ必須だし、自分が買うならどう考えてもGFTだけどね。

[627: 匿名さん]

>>624
やっぱりグローブは今が一番高い時期なんですかね？

[628: 匿名さん]

＞626
そもそも新築はＧＦＴしかないし、非常に良いマンションですよね。グローブ中古との比較で
どちらを購入するかと言えば、そりゃ新しいＧＦＴでしょう。
だけど、㎡当たりの資産価値（中古を売り出した時に買い手がつく価格）は、ＧＦＴのほうが
新しいですが、グローブのほうが駅に若干近いので両マンションを中古で売り出した場合の
成約価格にほとんど差は無いと予想します。ＧＦＴも引き渡された瞬間に中古になります。
中古がどういう条件に左右されるか、下記のサイトに分かりやすく書いてあります。
まあ、ＧＦＴが実際にいくらで取引が成立するのか楽しみに待ちましょう。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/r0chk001/

[629: 匿名さん]

>>627なんとも言えないと思う。サウスゲートで地域の地価は間違いなく上昇していくから、今の価値を維持、もしくは上がることもあると思う。
ただ、10年後には確実に今の価値は維持できない。大規模修繕に問題がある。それを知ってるからグローブからかなりの人がGFTに移ってるからね。

[630: 匿名さん]

>>628
そんなスーモの低レベルな記事をソースにされても…
あなた中古の分譲マンション何回売買したことあるの？物件や市況、環境によってマンションの価格は千差万別。そんな単純じゃないんだけど。駅に1分近いから高いとかいってる人はまず勝どきの駅直結タワーの惨状について学んできたら？

[631: 匿名さん]

>>629
大規模修繕はどのタワマンにもあると思うんですが、もしかしてグローブには特別な何かがあるんですかね？

[632: 匿名さん]

またGFT契約者が必死になってますね。
落ち着いて落ち着いて。

[633: 匿名さん]

>>632
そうそう。
GFTはマンション新築価格が上がる前の最終列車だったという事は皆が認めることだから自信もってといいたい。
ただ、あの場末感を許容できるかどうかということ。
マンションは資産性だけじゃないからね

[634: 匿名さん]

＞629
GFTを気に入っているのは分かりますけど、大規模修繕とか言って他のマンションを貶すのは良くありませんね。どこのマンションにも大規模修繕はあります。まあ、湾岸上位のWCTも昔は場末のマンションと言われてましたが今じゃ湾岸トップクラスの人気マンションになりましたから、GFTの10年後は誰にも読めないでしょ。ただ、WCTが人気が出たのは周りが綺麗に整備されたことも大きいですので、周りの環境がもう少しよくなって場末感が無くならないとグローブやWCTのような感じにはならないでしょう。

[635: 匿名さん]

港区の場末WCT。

[636: 匿名さん]

>>624
消費税・・・

[637: 匿名さん]

GFTは適正な値付けだったので、まずは中古市場に築浅で出ても分譲価格前後になるでしょう。
この表ではグローブと同じか、若干下くらいでベスト10圏内ですね。

[638: 匿名さん]

>>637
適性な値付けというのは何を根拠にとは思うけど、まあ今売り出せば一割ほど高く三井は売り出してたでしょうね。
とはいえ、637さんのおっしゃるとおり契約者が一割高い値段で転売しようとしても売れないでしょうね。

[639: 匿名さん]

適正価格って単語使う奴はだいたいインチキだから。（笑）

なんだよ適正って（笑）

[640: 匿名さん]

適正価格は現在の時価。現在の時価を知る方法は、同じマンションか近くのマンションの
中古成約価格。

これは最近の田町駅8分から10分の中古マンションの取引情報。国土交通省の不動産取引
情報から検索しました。坪単価310万～330万での取引です。ＧＦＴの分譲価格には
若干新築プレミアが乗っていたかもしれませんが適正と言えると思います。

[641: 匿名さん]

とにかくGFTに対するやっかみが凄いのだけはよくわかった。でもプロの仲介がが現時点で380-400が妥当ですねって言っていたのがすべて。やっかみさん達がいくら説得力にかけるネガはってま無駄。

[642: 匿名さん]

私はグローブからGFTに買い替えですけど、グローブよりGFTのが若干安くなる?　頭大丈夫ですか？（笑）デベやリハウスでもグローブ中古より坪単価50くらいは高くなると判断されてましたよ。

なんでそこまでして無理ポジしたいんでしょうね。馬鹿らしすぎです。再開発も3分の1終わり駅までの道もきれいに整備され、GFTもできたことでの雰囲気も随分変わりましたよ。あれを場末といわれてもね。

[643: 匿名さん]

駅までの道が綺麗？、ご冗談でしょう？

[644: 匿名さん]

>>642
あなたが無理ポジだわ（失笑

[645: 匿名さん]

分譲価格8100万の部屋ですね。
http://www.stlink.jp/m/rent/8801/75500/

この価格で果たして借り手いるのか!?
管理費込みで30万が妥当でしょ。ここが契約されたのならばGFTの資産性認めざるを得ないですが、まず100％ありえないと思ってます

[646: 匿名さん]

WTCの人たちって必死すぎて憐れだね。

[647: 匿名さん]

WCTでした

[648: 匿名さん]

ネガ？別にネガじゃないんじゃないですか？芝浦のマンションの実際の取引価格を
もとに現在の価値を言っているだけで。いくら芝浦でも坪380-400万は盛り過ぎ。

プロの仲介さんは売り物件見つけて取引を成立させてなんぼの商売だから売り主に
は高く売れますよと言うし、買い手にはできるだけ安くしますと言いますよ。

私は先日、某マンションのＭＲで、グローブの部屋を売り出した場合の予想成約価格
を教えてもらいました（机上査定）。私が芝浦にＭＳ保有しているわけではないので、
正直に教えてもらえたと思います。

それによると、芝浦のグローブの眺望の良い部屋で確実に売れるのは平米100万（坪
単価330万）くらいだとのことです。人気があるので、このくらいの値付けなら確実
に売れるとのこと。それ以上（350くらい）だとチャレンジ価格になるようです。

[649: 匿名さん]

GFT契約者はどのスレでも香ばしいですね。
今はダメでも10年後に整備されていればよいじゃないですか。

[650: 匿名さん]

>>645
GFT契約者は三田駅まで9分と言い張るけど、賃貸会社は10分と表示するんですね

[651: 匿名さん]

ＧＦＴも大変ですね、ネガが多くて(笑)

湾岸で数少ないＡ＋レベルだし、嫉みやっかみは仕方ないかもね。人気物件とは大抵そういうものだから。

[652: 匿名さん]

たしかに大変そうですね。でも湾岸の坪単価上げるにＧＦＴに頑張ってほしいよね普通に。

[653: 匿名さん]

GFT色んな意味で人気ですな～。
一期の時MR行ったけど、何でA+なの？
内装普通だし天カセないし。普通のタワマンじゃないかと思いますよ。共用施設だって別に珍しいものないし
これが再開発エリアに含まれてれば話は別だけど、再開発エリアから200メートル位離れてるよね。

[654: 匿名さん]

築１０年のエアタワーが７０平米で３２．４万、ブルームタワーの７２平米が３５万なのになぜＧＦＴの７５平米が３０万なんだよ。芝浦はこのくらいの家賃なんだけどさ、嫉みはわかるがみっともないからもうやめたら。

[655: 匿名さん]

>>645
え？芝浦の相場くらいだけど…
あなた程度だと高く感じちゃうのかな？

[656: 匿名さん]

>>654
賃料割高だからあんだけダブついてるんじゃないのかな

[657: 匿名さん]

>>645
表面利回り5％
悪くないね。だから投資目的の中国人が買い漁ったわけです。ニュースで代表格みたいにやってたからね

[658: 匿名さん]

GFTって天カセじゃないんですか？
港区にある三井のタワマンじゃ珍しいですね。

[659: 匿名]

>>658
アイランドがGFTより上というのは無理がある。
同じ値段なら1分遠くてもGFT買うでしょ。
アイランドネガの人いい加減に無理ネガやめたら。
皆さん同じ値段なら今、中古のアイランドとGFTどちらを買いますか？

[660: 匿名さん]

>>658
リビング、天カセじゃないです。オプションで選択でしますが、当然下がり天井になります。
DTもそうだから、この時期の分譲はこういう所で経費削減するしかないのかも。
後々この時期の分譲の内装は良くないと言われるかもしれないですね

[661: 匿名さん]

>>660
確かに最近のタワマンで標準天カセないよね。
ブリリア目黒なんて坪600でひどい内装仕様だったしね。GFTはこの時期に分譲されたタワマンでは内装は普通より少しいいくらいだね。

[662: 匿名]

とりあえず、GFT、DT、KTT、ティアロ、ベイズ辺りは中古が出てから更新お願いします。
今のところ賛否両論ありますが、マンコミによる湾岸マンションの格付けはこちらで行きましょう！

[663: 匿名さん]

数年前の物件の方が新築より仕様がよいのも、中古価値が下がりにくい理由でしょうね。

[664: 匿名さん]

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

あとＧＦＴの立地だと、高層からはレインボーブリッジが綺麗に見える部屋や
東京タワーが綺麗に見える部屋とそうじゃない部屋では、かなり中古坪単価が
違います。ＷＣＴや芝浦アイランドでも、そういう条件でかなり評価額が
違ってきます。

芝浦港南の場合、オーシャンビューやレインボーブリッジビューの部屋は人気
が高く高めの値段でも成約は早い、逆に低層や西側は成約までしばらくかかる
のでネットでも目につきやすく、売れ残っている印象になりやすくなります。

仮に、東側高層でレインボーブリッジが綺麗に見える角部屋だと380-400万
というのもあながち盛り過ぎではないでしょう。成約はもう少し下かもしれ
ませんが。そうではない、普通の低層部屋だと坪単価は330万くらいでしょう。

[665: 匿名さん]

>>663
間取りとか構造は今の免震タワマンのほうがいいけどね。グローブタワーなんかも耐震で柱がガンガン食い込んでたりアウトフレームで柱が目立って解放感がなかったり、時期的に広い部屋が多いから廊下が長くて有効面積が少ない部屋が多い。ここは賛否両論だけど、最近の免震タワマンは柱が少なくて済む特性を生かして平米数を抑えて有効面積を増やしてるから、平米数が小さくても部屋の畳数は昔のタワマンと同じだったりする。畳数が同じで平米数が小さければその分グロスの価格が抑えられるしね。その分リビングインが増えてるのを嫌う人もいるけど。

[666: 匿名さん]

GFTネタ長いですね、湾岸の単価を上げる戦いの一番槍だから皆の期待や注目が高いのでしょう。私もGFTには湾岸の価値をがっちり上げてもらいたいです。そろそろ豊洲の話しませんか。PHTや再開発、千客万来等。小生含め、さあ豊洲住民のみなさん。

[667: 匿名さん]

>>664
坪330？PHTと同じ価格で新古のGFTが買えるのか。もし330で売り出したら速攻買うわ（笑）

[668: 匿名さん]

>>667
普通にあるでしょ。
特にヤナセお見合いの部屋なんか330でも高いよ

[669: 匿名さん]

>>667
たしかに。さすがに330はないわ。耐震共用施設なし、眺望イマイチのクラッシーとTBTが360-400なのに330なら俺も買いたいわ。

[670: 匿名さん]

>>669
分譲価格300切ってる部屋もチラホラあるから、条件によっては320とかあるんじゃない

[671: 匿名さん]

＞663
それ以上に、部屋の広さのほうが問題。10年くらいまでの芝浦港南の新築分譲価格は㎡75万
だったので、100㎡の部屋でも7500万。100㎡とか120㎡でも7500万から9000万なら検討
できる人がいっぱいいたので、そういう設定を多く作ることができた。

それが、いまはＧＦＴの例で言えば100㎡105万とかでしょ？仮に100㎡～120㎡の設定を
作ったら価格は10500万～12600万になっちゃう。それじゃあ売れないから、どうしたかと
言うと部屋を狭くして買いやすくした。今のマンションは60㎡の2LDKとか70㎡の3LDKが
多い。

仮に、芝浦アイランドの人が平米100万で85㎡の部屋を出せば8500万。それでも売り手は
75万で買っているから2000万以上の儲け。ＧＦＴの新築は75㎡で8100万。中古検討者から
見て、皆さんなら下のどちらを買いますか？

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8500万、85㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

もし、ＧＦＴ！という人が多ければＧＦＴの価格は妥当。もしも、グローブ！と言う人が
多ければＧＦＴは少し割高と言うことになります。

[672: 匿名さん]

＞湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
＞（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
＞あまり意味がないですね。

計算ミスでした。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）600万、25坪として24万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

が正解。

[673: 匿名さん]

>>671
その条件ならGFTって言うにきまってんじゃん。値上がり前の分譲価格だからね。
アイランド　85平米　8500万
GFT　75平米　9000万

どちらを買いますか、じゃないとフェアじゃない

[674: 匿名さん]

>>671
GFTでしょ。GFTの南東はレインボーブリッジが最高の角度で見えるプレミア眺望だし、坪単価も高めだったし。グロスで安いならそっちだよ。狭くても部屋の畳数はそこまで変わらないしね。

[675: 匿名さん]

そういう比較をするなら、グローブの成約は坪101万だから、
こうしたほうがよりわかりやすい。部屋の方角、部屋の眺望は
ほぼ同じと言う前提条件でね。


芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

[676: 匿名さん]

>663
数年前の物件の方が新築より仕様がよい

全くもって同感！！

最近のはコストダウンが目立つ。何といっても、見えないところの作りが怖いよなあ・・・。

[677: 匿名さん]

＞673
ＧＦＴ値上がり後の価格がフェアなら、こういう条件ですね。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

私なら、グローブ買って300万くらいかけて内装やり直すかな。ま、確かにレインボー
ブリッジ重視なら、グローブからは虹橋正面になって綺麗に見えませんけどね。

[678: 匿名さん]

>>675
最新の免震タワマンが5平米しか変わらず同じ価格で、かつレインボーブリッジがみえるプレミア眺望だったらどう考えてもGFT選ぶだろ… 眺望条件が違うわ。
徒歩10分表記も再開発で9分表記になるし、徒歩1分なんてそんな差じゃないしな。

[679: 匿名さん]

>>677
グローブ広さ90の価格9000万ならとGFT広さ70の価格9000万の比較なら、グローブかな

[680: 匿名さん]

>>677
これなら迷うかな。でもグローブは耐震でかなり破損してるし、再開発でマンション付近までのアプローチが屋根付きコンコースになるGFTも魅力。いまならグローブ、再開発後ならGFTかな。

[681: 匿名さん]

レインボー眺望でプレミア付くのは確かなようです。ＷＣＴに住んでる知り合いの
部屋に行った時の眺めですが、仮に部屋を売ると坪380万が予想成約価格と言って
ました。しかし、もし仮に下記が両方とも同じような平凡な眺めなら、
私ならグローブ買うかな。あくまで、個人的な感想です。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

[682: 匿名さん]

>>671
結局671さんはGFTが割高って結論なの？GFT南東が8100万でGFTが選ばれるなら妥当ってことでしょ？

[683: 匿名さん]

芝浦アイランド物件、suumoに出ているのを重複を除いてすべて集計してみたところ、
全32戸で総面積2602.26㎡、買い占めるには29億2830万円必要でした。
平均坪単価は372万円、GFTの平均坪単価334万円より1割ちょっと高いようです。
もちろんこれは売り出し価格であって成約価格ではありませんが、築10年目で新築のGFTより高いというのは恐れいります。

芝浦アイランドグローヴタワー 148.35㎡ 3LDK+S 2億2900万円 坪510万円
芝浦アイランドケープタワー 152.3㎡ 3LDK+S 2億1800万円 坪473万円
芝浦アイランドグローヴタワー 101.74㎡ 3LDK 1億2300万円 坪400万円
芝浦アイランドグローヴタワー 101.74㎡ 2LDK 1億1900万円 坪387万円
芝浦アイランドケープタワー 95.11㎡ 3LDK 1億1800万円 坪410万円
芝浦アイランドグローブタワー 99.03㎡ 2LDK 1億1500万円 坪384万円
芝浦アイランドグローヴタワー 99.03㎡ 2LDK 9800万円 坪327万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.84㎡ 2LDK 9800万円 坪382万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.92㎡ 3LDK 9800万円 坪381万円
芝浦アイランドケープタワー 82.18㎡ 2LDK 9700万円 坪390万円
芝浦アイランドグローヴタワー 87.35㎡ 3LDK 9480万円 坪359万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 9280万円 坪382万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.92㎡ 2LDK 9280万円 坪361万円
芝浦アイランドグローヴタワー 83.8㎡ 2LDK 8700万円 坪343万円
芝浦アイランドグローヴタワー 85.87㎡ 2LDK 8500万円 坪327万円
芝浦アイランドケープタワー 94.18㎡ 3LDK 8480万円 坪298万円
芝浦アイランドケープタワー 82.17㎡ 3LDK 8180万円 坪329万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 8120万円 坪334万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 7980万円 坪328万円
芝浦アイランドグローヴタワー 70.35㎡ 2LDK+S 7490万円 坪352万円
芝浦アイランドケープタワー 71.38㎡ 2LDK 7150万円 坪331万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 7080万円 坪291万円
芝浦アイランドグローヴタワー 64.08㎡ 2LDK 6850万円 坪353万円
芝浦アイランドケープタワー 54.94㎡ 1LDK 6500万円 坪391万円
芝浦アイランドケープタワー 67.5㎡ 2LDK 6480万円 坪317万円
芝浦アイランドグローヴタワー 53.93㎡ 1LDK 6280万円 坪385万円
芝浦アイランドケープタワー 64.26㎡ 2LDK 6280万円 坪323万円
芝浦アイランドグローブタワー 53.93㎡ 1LDK 6280万円 坪385万円
芝浦アイランドグローヴタワー 53.93㎡ 1LDK 5980万円 坪367万円
芝浦アイランドケープタワー 57.71㎡ 1LDK 5900万円 坪338万円
芝浦アイランドケープタワー 54.1㎡ 1LDK 5680万円 坪347万円
芝浦アイランドグローヴタワー 47.06㎡ 1LDK 5580万円 坪392万円

[684: 匿名さん]

話の腰を折ってすいません。皆様は最近分譲された湾岸タワマンでどこが割安だったとお考えでしょうか？
GFTは割高というお話だったので、もっと割安な同時期の分譲マンションをご存知だと思うので興味があります。

[685: 匿名さん]

＞683
そういう意味ではＧＦＴは全く割高ではありませんね。人気の港区湾岸の大規模マンションは
どこも管理状態が良く、築年数計画による減価は少ないのでグローブが372万円、成約は5％
下として353万円（駅徒歩8分）、ＧＦＴが334万円（駅徒歩10分）というのは絶妙な値付けじゃ
ないかと思います。ただ、高層の眺望がすばらしい部屋を別にすれば、中古を売り出した場合に
査定がグローブの中古相場を上回るということは考えられません。

[686: 匿名さん]

>684
GFTは間違いなく格安でしたよ。
このご時世、港区の三井の新築タワマンで坪330万なんてどこにもありません。
もちろん、安いには安いなりの理由はあるわけですが。

[687: 匿名さん]

>>685
GFTは全体の2割の部屋が、リビングから東京タワーやレインボーブリッジが至近で見える最高の眺望条件の部屋です。
こと眺望に関してはグローブなどの芝浦アイランドとは比較になりませんよ。

[688: 匿名さん]

>>686
でもここの人は割高みたいな意見が多いよね。もういい加減飽きたし、GFTより割安な湾岸タワマンの話しようよ。GFTネガさんはまず具体的なタワマンを提示してほしい。

[689: 匿名さん]

＞684
ここ10年の湾岸マンションの相場をウオッチしていると、今の新築マンションで価格がお買い得
と言えるマンションはありませんよ。

黒田バズーカ以来、低金利で余りまくった金が不動産に向かって行って、ちょっとしたバブルの
様相ですから。

私は、10年前にレインボーブリッジが綺麗に見える湾岸マンション3LDK85㎡を6950万円で買い
ました。全室レインボー眺望で間口（開口）は13mあります。

いま、同じ値段で買えるのは60㎡ちょっとの狭い部屋です。間取りもワイドスパンじゃなく、
田の字や行灯部屋がある部屋ばかり。上にある75㎡9000万なんて買う気が起きません。

[690: 匿名さん]

>>689
ではあなたはいまの湾岸のタワマンは全て割高と思ってるわけですね？
ここは検討スレなので、全て割高という方の意見は全く役に立ちません。みんなこの市況でまともな物件を四苦八苦して探しています。
もう少し建設的な意見を頂けませんか？例えばこの物件は値下がりしにくいとか。
みんな割高、買う価値がないというならこのスレ自体存在価値がないのでは？

[691: 匿名さん]

>>689
ここは検討スレなんだけど。何も買う価値ないっていうならこのスレにいる必要ある？
ここであなたは何がしたいわけ？

[692: 匿名さん]

>>690
はい？寝ぼけてん？
元々このスレの出自は非検討者スレたけど。
ニワカはニワカらしく大人しくしてな

[693: 匿名さん]

みんなGFT好きすぎ。つぎはDTの話しましょうか。

[694: 匿名さん]

確かに、今のマンション価格は高いですが、購入者は今の価格で買うしかありません。

しかし、今のマンション価格が固定されることは考えにくく、下落局面がくることを

想定してなければならないと思います。なので、多少価格が高くとも、値段が下がり

にくいマンションを選ぶべきです。着目点は、こんなところでしょうか？

すべて満たすマンションはなかなかありませんが、8割くらい満たせば○

だと思います。

①周辺の同じような条件の中古取引価格と分譲価格が大きくかい離していない
②駅からの距離が近い（湾岸の場合、駅数分は少ないので10分前後以内なら）
③周辺大規模再開発が予定されている
④ランドマーク性があって目立つ（中古検討者知っているマンションを検討する）
⑤管理状態が良い
⑥中古では3LDKが人気なのでそういうファミリータイプ（できれば行灯部屋なし）
⑦周りに大きな公園や緑がある
⑧小中学校が近い
⑨周辺の道路が広くて車歩分離されている
⑩部屋からの眺め、特に湾岸ならレインボ-ブリッジや東京タワーが見える
⑪共用部の設備・仕様が良い
⑫管理費修繕費がほかに比べて異常に高くない

[695: 匿名さん]

>>690
何でそんなに偉そうなのかはわからないけど、レスします。
現在の市況は、長い目で見ると割高な可能性が高いです。
ただ、この市況は突発的に起きたわけではなくある程度予想できた範囲内です。
なぜ富久にあれだけ人が殺到し、短期間で売り切ったのでしょうか。消費税増税という要素もありましたが、多くの不動産素人でもこれから不動産が上がっていくとわかっていたのです。
それにすら乗り遅れ今ジタバタしてる時点でどうしようも無いと思います。
そういう感性のあなたが、今の市況でマンション買おうとしてる時点でアウトです。背伸びしたって後々苦しいだけですよ。
それでも欲しいというのなら、身の丈にあった物件、例えばブランズ品川勝島とかが良いのではないでしょつか。

[696: 匿名さん]

>>695
昔の安い時期に買えたら、特に買ってますけど。あなたは何様ですか。

[697: 匿名さん]

>>695
10年前…このスレの大半の人は10代後半〜20代前半の時代ですよw
当時の寂れた湾岸によく10年も我慢しましたね…尊敬します

昔は安かった云々は言うだけ無駄なのでお取引ください

[698: 匿名さん]

695さんではないが。

10年前若くて買えなかったんなら仕方ないじゃん？そこ人のせいにしてもどうしようもないしね。なぜ他人に敵意むき出しなのか意味わからんけど。
今の市況で自分の予算に合わせて選びなさいよ。
値が下がるまで待つのも良し。
他人の意見じゃなくて自分の判断次第だよ。
これだからゆとり世代はね。
お取引下さいってw
売ってくださいってお願いしてるの？

[699: 匿名さん]

>>696
694の条件に当てはまるマンション探せば良い。その上での選択肢。

1.そのマンションが買えなければ買えるまで頭金か収入増やす。
2.不動産相場が下がるまで待つ。

やってはいけないのは、694の条件にほとんど当てはまらないのに、この値段なら買えるからと、中途半端に妥協して予算ギリギリのマンション買うこと。
相場が下がった時、もう少し待つべきだったのにと悔しい思いをするだけなら良いが、下手すると苦労して貯めた資産を減らし、時価5000万円のマンションのために6000万円のローン+金利を払い続けることになる。

[700: 匿名さん]

>>696
昔、分譲価格が安かったマンションは売主も少々相場から安くしても損する事はないので、早く現金にしたい事情があるときに交渉に応じてくれて、良い買い物ができる可能性があります。別に直接交渉しなくても仲介にやらせればいい。中古も含めてじっくり検討すれば？

[701: 匿名さん]

＞当時の寂れた湾岸によく10年も我慢しましたね…尊敬します

それはちょっと違うんじゃないかな。当時は安かったけど、たしかに環境もあまり
よくなかったのは事実。しかし、周辺の将来のポテンシャルを考えた場合、ヒントは
いっぱいあった。

例えば10年前のWCTは今から考えれば激安だったけど、当時はそれでも僻地とか高い
とかいう感覚が一般的だった。しかし、よく考えれば品川駅は新幹線も止まるターミ
ナル駅。そこから10分ちょっとのマンションで、窓からは広い海が見渡せる絶景の
マンション、しかも生活に必要なスーパーなどがマンション内にあって便利。
当然、いろいろな場所から情報収集して周辺がどのように開発され変わってゆくかも
予想した。

そういうマンションが買った値段からどんどん安くなっていっちゃうことは無いと
判断して「割高」と言われたWCTを買った人は正解だったと言える。そのあと、
すぐに周辺の道が整備され、古かった小学校はマンションの新設でできた人口増に
対応するために建て替えられ、品川駅のリニア始発が決まり、汚い屋上看板は撤去
され、公園とは名ばかりのただの空き地だった隣の土地は噴水やドッグランも
ある公園に整備された。もちろんマンションの価値は買った価格の1.5倍。
山手線新駅は直接関係ないけど新駅で品川地区全体に注目が集まるので、品川地区
にマンション欲しい人は今後も増えるだろう。しかし、もう新築マンションは
無いので中古を探すしかない。恐らく、不動産価格が下落局面に入ってもマイナス
影響は限定的。

さて、あなたが10年前にマンションを検討していたとして、買えるお金ももっていた
として寂れた雰囲気に囲まれて「割高」と言われていた当時のWCTを買ったかな？
不動産のことも自分で研究せず、自分の資金計画や人生設計も考えずに、「割安な
マンションはどこですか？」なんてネットの掲示板で聞いている時点で、マンション
なんか買ったら失敗するから止めときなさい。

[702: 匿名さん]

WCT民の真夜中の熱弁ですか…
早寝早起きのおいらとは、脳波が正反対ぴょん
この人がGFTも買っていて、10年後にこのスレで同じレスしたら凄いな〜〜

GFTは、周辺各所で怒涛の再開発が始まるので、新築時の坪335万円が10年後には坪450万円に成ると予想
DTは、周辺各所で怒涛のマンション再開発が始まるので、新築時の坪360万円が10年後には坪300万円に成ると予想

そして「買えないなら晴海団地にでも行け」がマンコミ流行語大賞に成る
結構いい読みじゃない？

DT民さん、とても素晴らしいマンションなのにごめんなさいね、、、

[703: 695]

>>697
別に10年前の話をしてないし、その時期に湾岸買ったとも言ってない。（まあ、港区内陸のマンション買って最近売り抜けましたが）
富久の話は2、3年前の話ですよね。アベノミクスの初期かつ消費税増税の時期はしきりにこれからマンション価格は上がると言われてましたよね。これ別に業界人だけの情報じゃなくて、一般人にも広く認識された情報です。それなのに動かなかった経済的感性の人が、今の今後どちらに振れるかわからない相場に背伸びして手を出すのが危険と言っているのです。
それでも今欲しい、買わなければならないなら、自分の足を使って探すべきです。週末MR巡りしたり中古物件見に行ったり。お得な中古物件なんかネットに載る前に売れてますよ。相場が上がってる中でも、資金繰りの悪化で1ヶ月以内に売らないといけない物件とか必ずあります。
そういう努力もしないで世の中が悪い、他人が悪いと言ってるのは子供ですよ

[704: 匿名さん]

>>702
GFTが@450って(笑)
まだ夢の中なのかな？夢はベットの中で見てください

[705: 匿名さん]

>>703
私は10年前は10代でした。家庭を持ったり諸所の事情があれば近いうちに買わなければならない理由があります。
年収も1200しかないから坪380くらいの物件しか買えないし、初めてなりに色々なモデルルームを回ったり中古をみて、マンコミュで勉強したりしています。
同じようなケースの人がこのスレには多いのでは？だからいま買う奴はバカみたいな言い方をされたら反感はうまれますよ。10年早く生まれたら安く仕入れてましたし。
確かに世の中のせいにして脚を使わないのは甘えですが、いまの市況で買わざるをえない人達や物件をバカにする発言は大人気ないと思いますよ、ゆとり世代の1人として。
そんな偉大な大先輩なら、ゆとりのバカに胸を貸すくらいの器量があるのでは？
人をゆとりだなんだとバカにして愉悦を得るために書き込む程度の人間なら、相手するだけバカらしいんでスルーしますが。

[706: 匿名さん]

>>705
ここの人は湾岸最強の知識を誇り長年にわたり検討を続け、数多の値上がり物件を見送った方々ですよ。敬意を払いましょうね。ちなみに来年も検討中は決定です

[707: 695]

>>705
>>706
どうも話がかみ合ってないですね。ゆとりという言葉を使ったのは私ではないですよ。

そもそもこのスレは非検討者スレです。同じような人が多いと言いますが、ここの住人はWCTやGFT、一期のDT等値上がり前に買ってる人が多いんでは。
GFTの販売だって去年の話ですよ。それから一年経ってさらに値上がりして買えないとここで泣き言言われたって、ママのオッパイでも吸って値下がりするの待つか足使って探しなさいとしか言いようがない。

ゆとりの話が出たのでついでに。ゆとり世代と言われてるの可哀想だと思いますが、ゆとり世代だって自主的にちゃんとやる人はやってますからね。社会政策や時勢のせいにしてる段階で何も前進しないですよ

[708: 匿名さん]

>一期のDT等値上がり前に買ってる人が多いんでは。

素晴らしい見解ですね

[709: 695]

>>705
ホントに困ってるならマジレスしますが、もしそんなににすぐ買わないといけない理由があるなら、築15年～20年の管理の行き届いてちゃんと修繕積立金が貯まってる非タワーの中古物件をリフォームして買うべき。
これには色々理由があるけど、まずマンションは築20年を越えると中古価格から下がりにくいという一般的な話がありますよね。まあ、管理がしっかりしている所は所々古さはあってもハコとしては良いものです。マンションの真の価値は管理というのも一般的な話です。
非タワーなのは、タワーは築15年を越えると修繕積立金が跳ね上がるから。物件価格には見えない出費だからね。
そもそも新築物件というのは買った瞬間2割下がると言われてるので（デベの利益が上乗せされてるから）、下がらない物件を探す方が困難。しかも今の値上がりしてる市況でしょ。損しても生活していけるくらいの資金的余裕がある人以外は背伸びして手を出すべきじゃない。
住宅ローン控除とか低金利とか環境は整ってるけど、世の中の情勢が変化したらそんなもん一気に吹っ飛ばすくらいの変動がありますよ。
大きな買い物だから、あまり感情的にならずに冷静に判断されることをオススメします

[710: 匿名さん]

>>709
素晴らしい知識ですね。
なぜ人にアドバイス出来てるんですか？

[711: 匿名さん]

>>710
一般常識でしょ。
逆にそれくらいの知識がないのに、不動産買おうとしてることのほうが恐ろしい

[712: 匿名さん]

>>709
湾岸タワーがほしいからここ見てるんだけど…
なんで非タワーの話？ スレ違いですよ。
あなたの考える湾岸タワマン中古のオススメはどこですか？

[713: 匿名さん]

>>709
そんなこと誰でも知ってますよ。それを踏まえて今湾岸タワーが欲しい人がマンコミュの湾岸タワマンスレにいるのでは？非検討スレっていう感覚ではなかったのでスレ違いなのは私の方かもしれませんが。
ここは今の市況や検討者をバカにしたり、愚痴と物件の悪口を書き込む掃き溜めというのがよくわかりました。前向きな話はできなそうなので失礼しますね。

[714: 695]

>>712
ふぅ、随分困ったチャンだな。
まず、あなたの頭金や親からの支援等細かい話がわからなければオススメも何もないだろ。
既出の条件年収1200万で@380なんて無謀すぎるからやめとけとしか言えない。話の流れからだとファミリータイプの2LDK～3LDK（70平米～80平米）希望だろうから、8000万～9000万位の物件が対象なのかな。頭金2000～3000ないと厳しいでしょ。
恐らく今の家賃と月々住宅ローンを比較して買った方が良いだろうという話なのかもしれないけど、ホントにその支払い計画は大丈夫なのか？まさか、銀行が貸してくれる上限の物件で選んでるわけないよね。

[715: 匿名]

>>705
頑張れ若者。
坪380買えるなら、しのごの言わず予算内の物件買えば良いと思うよ。そこそこのマンション買えるよ。
例えば、90歳のおじいちゃんが、
「この辺はわしらが若い頃はタダ同然だったのになぁ。金出して買うなんて考えられんよ」
と言っても怒らないでしょ？
10年前の話も同様。
どっちもただの昔話であって、回顧しても戻れないのも事実。
であれば、あとは、自分の世代である今のご時世の現実と自分の予算に合わせて気にいるものをとことん検討しなさい。
掲示板の意見も気になるかもしれないけど、情報の取捨選択は自分の仕事だよ。
事情があって早く買わなきゃいけないなら、
ここで怒りをぶつける時間を現実の物件の情報確認に回したほうが良いよ。
限りある時間、有意義につかって、良い物件見つけてね。

[716: 匿名さん]

>>713
前向きじゃないのはあなた。ここのスレ民達はそれなりに相手してると思うけど。
ゆとりとか言われて拗ねちゃったのか

[717: 匿名さん]

>>714
共働きなので世帯年収1800万くらいです。
贈与もあるので頭金は1500万あります。8000万、380くらいならなんとかと思ったんですが厳しいですかね。世帯年収の4倍程度であれば一般的なローン負担だと思うのですが。8000万で買うに値する物件は足で探しても見つからないですね。中古は当時の価格を調べるとバカらしくて買う気がしないのが難しいところです。

[718: 匿名]

>>713
夜通しの荒らし活動とキャラ設定の維持が疲れたから退場宣言ですかw
お疲れ様。

[719: 匿名さん]

>>715
確かにそうかもしれませんね。
とても参考になりました、ありがとうございます。だいぶ足で探してるんですが、早く決めなければならない事情もあるので悩ましいところです。正直湾岸を安く買えた世代の人は羨ましいです。ただ生きてきた時代が違うだけでゆとりだなんだ言われ、不景気で、マンションは高騰して選べないんですから。

[720: 695]

>>717
世帯年収でマンション価格を決めない方が良いです。例えば、年収300万で共働きじゃないと生活していけないというのなら話は別だけど、年収1200万レベルで共働き前提でマンション価格を決めちゃうと、後々家族のイベント（出産や親の介護等）で配偶者の収入が無くなった際にかなりカツカツな生活になることが予想されます。
ですから、あなたの年収だけを考えて身の丈にあった物件を選ぶべき。
あと、分譲価格を見ちゃうと今の中古価格がバカバカしくなると言いますが、中古物件のオーナーの養分になるかデベの養分になるかの違いなのでそこにこだわり過ぎると何もできないよ

[721: 匿名さん]

賃貸だと、賃貸オーナーの養分。しかも40年間ずっと。（笑）

[722: 匿名さん]

>>719
タワマンは青田買いが基本なので購入してから住むまで大体2年はかかりますから、直ぐに住みたいというのでしたら新築を狙うのは厳しいですね。
豊洲は値上がりしていて高値掴みになりそうですし、一旦東雲物件も視野に入れてみてはいかがでしょう？東雲の中古物件は最近沢山出ているので
選択肢は広がりますよ。

[723: 匿名さん]

Ｗコンフォートタワー、ビーコン、アップルタワーとかまだ安いと言えるし、大き目のファミリーサイズが普通のリーマンでもまだ届く。選択枝としてはありだと思う。

[724: 匿名さん]

格付けでも湾岸最下層になってしまう東雲や辰巳だけど、住めば都だと思うよ。豊洲みたいな偽りのセレブもいなければ、ここまでくれば必要以上に都心コンプレックスに悩む必要もない。中古をまわってみてはいかがだろうか

[725: 匿名さん]

住めば都・・・ｗ

[726: 匿名さん]

豊洲もまだまだ安い物件出てくるかもよ。
7000万もあれば手が届く。

[727: 匿名さん]

>>725

よお、賃貸オーナーの養分。元気か？

[728: 匿名さん]

ここ２-３カ月で江東区湾岸の中古が激増してるからね。一方で強気価格すぎて全然成約しない。新築もほとんど売ってないのにいまいち売れない。完全にサインでてます。２-３年すれば豊洲の中古も落ち着いて築１０年未満が坪２２０－２４０くらいまで落ち着くと思いますよ。今はさすがに豊洲は待ちでしょ。

[729: 匿名さん]

無いでしょうね。
オリンピックまでに坪単価は400超えると予想してます。

そもそも、東京の不動産は世界的に見ても割安過ぎなんですよ。
一時的に停滞することはあっても、中長期的に見るとグローバル価格になるまでは値上がりは止まらないでしょう。

[730: 匿名さん]

なんで、外国人が東京の不動産買ってるのか考えれば分かるよ。
好きだから買ってるわけでも、ボランティアで買ってるわけでも無い。

割安なんです。

[731: 匿名さん]

＞７２９
その経済知らなさすぎの文句は聞き飽きた。

東京より不動産が高いのは世界主要都市の住民の平均所得は日本の１．５倍から２．５倍まで格差が広がっているのを知っていますか？？しかも東京だけですよ、今後の人口減少と経済縮小するのは。すでに東京は経済的には主要都市の中ではかなりの格下なのに気づいてね。

特に江東区湾岸が過熱しすぎた。この２-３カ月の中古の激増と成約の少なさは異常事態。新築もほとんどないのにいまいちな売れ行き。どうみても猿でもわかる分かり安すぎるサインです。まあ、煽っている人は実は分かっているからしっかり逃げるんでしょけど。。。(笑)

[732: 匿名さん]

それも聞き飽きたよ。

何故買われてるのかまだ分からないのかな？
東京は激安なんだよ。

だから買われる。
簡単な話なんだよ。

[733: 匿名さん]

オリンピック近づくと更に上がりますよ。

[734: 匿名さん]

＞７２９－７３３

この人、湾岸スレ、クレヴィア豊洲、ＰＨ豊洲スレでいつも同じこ永遠と書いてますよね。この人がいつもオウム返し状態のアホアホ書き込みしてスレがあれて誰も興味がなくなるの繰り返し。こんなスレ荒らしを放っておかないで管理人は一生出禁にしてほしい。

[735: 匿名さん]

それ、あなたでしょ？

何故外国人が買うのか考えてみたら良いのに（笑）

ボランティアで買ってるとでも思ってるの？
東京の不動産は割安なんだよ。グローバル価格までは値上がりしていくのは必然かと。

[736: 匿名さん]

オリンピック後も上がるでしょ。
東ロンドン見れば明らか。
決断できない人は、10年待っても
買えないかも。

[737: 匿名さん]

世界的に見たら激安な事は明らか。
庶民が都心に住んでること自体、他の先進国ではあり得ない事なんだから。

[738: 匿名さん]

>721
地方に転勤になったので
自宅のタワマン貸してるけど、
年間の家賃は購入価格の約5%。
管理費、修繕費、ローンの利子、固定資産税払ったら大して残らないよ。
売ったほうが良かったかも。

[739: 匿名さん]

>>738
貸してローン続けられるんでしたっけ

[740: 匿名さん]

ここでウサ晴らししている連中は小僧が多いんだろうが・・

前回のバブルの90年代にかけてのバブルの生成と消滅。2000年代のプチバブルとその消滅を見てきた年代からすると。

今の人達の行動の大胆さに驚かされる。私の周りの、痛いい目にあった人もそうでない人も、既に半年前には不動産から全撤退している。私もそう。

都心のタワマンに何年住むつもりなんだろう？？
世界的に見て割安？？そうかもしれないが、他が高すぎるだけなんじゃないの？かつてのジャパンマネーが世界を席巻したときのようにチャイナマネー（新興国マネー）が世界を席巻しているだけじゃやにのかな？いつか来た道なんだと思う。

わずか70、80平米に億近い金を投じるのは狂気としか思えない。そしてそれは果たして資産価値になるのかな？

オリンピック、オリンピックって言うけど、各オリンピックのあった都市の地価上昇や株価上昇をきちんとしらべたことがあるかい？ロンドンは局地的だったし、その主役がチャイナマネーであることを考えると鵜呑みにはできないんじゃないかな？ロンドンもよーく調べてみなよ。NRIからレポートも出てるよ。

デベの言うこと鵜呑みにして、自分で確認することもせず、金をどぶに捨てるようなことは考えたほうがいいと思うよ。

[741: 匿名さん]

まあ、資産が無いなら無理せず田舎暮らしが良いとは思うね。
買える人だけ買う方が儲かりも多いし。

[742: 匿名さん]

>>739
できます。
住所変更は必要。

[743: 匿名さん]

>>740
下がっても暮らしてるけど
上がったら買えなくなる。
どっちのリスクが大きいかじゃないかなあ。
買えなくなるよりマシだと思うけどね。
金利も安いし。

[744: 匿名さん]

740さんは、優しいなあ。

でも、人のためを思ってせっかくそういうことを書いても、マンコミではつぶされてイヤな思いをしてしまうかも。

「山高ければ、谷深し」なんだから、煽りたい人たちのままに任せておいて、自分は黙って冷静に自分の一番利になる行動をしておけばいいんじゃない？

[745: 匿名さん]

>>717
惜しかったですねー！GFTなら買うに値する資産価値見込める割安物件だったんですが、もう売切れてしまいましたね

[746: 匿名さん]

上がるか下がるかなんて
神様しかわからない。
欲しいときが買い時。
待って上がったりしたら
後悔すること間違いなし。

[747: 匿名さん]

欲しくて買えるなら、買った方がいいですよ。
賃貸って、リスク固定する代わりに、その分のコストを払っているような
もんだから、分譲より損得では負ける確率は高いよ。
そもそも、１５年済んで購入時より３，０００万円くらい下がったとして
も別に人生破たんしないでしょ。リスクは小さい。

生活の質って大事だからね。賃貸物件じゃあ、満足感小さいから。

[748: 匿名さん]

>>734
同感。みんなそう思っているが出禁にならない。出禁にできない理由があるんでしょうね。

[749: 匿名さん]

>>747
その通り
何十部屋も投資用に買うわけじゃないんだし
3000万得したけど不便でつまらない人生なんてまっぴらごめんですよ

普段着ている服や家電やら売る時幾らで売れるんだろう…今は買い時だろうか…とか気にしながら買い物なんてしないですよね
金額が大きいから腰が引けてしまうだけ

[750: 匿名さん]

ツインパークスはやっぱり強いよなぁ。
汐留自体の街の魅力よりも周囲の街が良い。
銀座はもちろんだけど、再開発予定の新橋、築地、浜松町、虎ノ門に隣接。
汐留駅も住友ビル通ってデッキで直結みたいなものだし、新橋と浜松町も使えることを考えると駅の利便性もＶタワーに匹敵する。
もしも今分譲されたら坪600超えか。

[751: 匿名さん]

とかいって、新垣ゆいと一緒なら山奥でいいんでしょ(笑)

人生の不満をマンション購入で穴埋めしてるだけ。

[752: 匿名さん]

>>750
確かにこういう物件を銀座圏というのですよ。間違っても豊洲ではない

[753: 匿名さん]

周囲が全部再開発って奇跡の立地だよね。
虎ノ門が森ビルの思惑通りに表参道の様になったらすごい。

[754: 匿名さん]

＞747
購入金額の５％程度しか年間家賃取れないよ。
管理費、修繕費、ローンの利子、固定資産税払ったら、
大して残らない。
借りた方が得じゃない？

[755: 匿名さん]

＞７５２
価格高いよね。
豊洲なら坪300万で、
銀座満喫できるからお得ですよ。
丸の内勤務、銀座で食事とショッピング。
東京駅も羽田空港も近いので、
出張や旅行も便利。
で、坪300ですよ！

[756: 匿名さん]

>>754
同感。賃貸の方が勝つ確率高いと覆う。

[757: 匿名さん]

賃貸オーナーの養分として一生搾取されて良いの？

[758: 匿名さん]

＞７５７
実際、タワマンを賃貸に出してるんだけど、
養分を吸われてる気がするんです。
購入額の５％程度しか年間家賃入ってこないので。

[759: 匿名さん]

普通は利益を乗せて貸すもんだけどね（笑）
ボランティアで貸してるの？（笑）

[760: 匿名さん]

利益が乗せられないんですよ。
相場がありますから。

[761: 匿名さん]

一月でも空き家になれば赤字でしょ。
その時点で賃貸の勝ち(笑)

得だから借りてるんでしょ(笑)

[762: 匿名さん]

賃貸で良いなら、賃貸の方が金銭的にはお得だと思います。
壁紙変えたり、リフォームしたり、自分の好きにしたいなら、
お金かかっても購入するしかありません。

[763: 匿名さん]

>>760
確かに利回り3％のタワマンだってあるしね

[764: 匿名さん]

>763
5%で貸せたのは、マシな方かもしれませんね。

[765: 匿名さん]

ほとんどがマイナスでしょうね。

[766: 匿名さん]

分譲タワマンを借りるのはお得かもしれませんね。

[767: 匿名さん]

>>765
流石にほとんどマイナスは言い過ぎ。
ランチが少しグレード上がるくらいは稼げるよ

[768: 匿名さん]

賃貸で稼ぐのは無理じゃないかなあ。
キャピタルゲインで稼ぐしかない。

[769: 匿名さん]

賃貸になんか出してても、部屋の修繕費かかるし、エアコンは毎回取り返えだし、痛みが激しすぎるし、仲介業者に管理を以来して、マンションとダブルでかかる。税金、金利の固定費も自分もち。

長く続けるほど賃金は安くなり、修繕は跳ね上がり、反比例でどんどんトータルではマイナスになるよ。

[770: 匿名さん]

事情があって住めなくなった人の救済処置なんだよね。それを利用して得するのが賃貸だよ。いま俺思いっきり安く借りてる。

[771: 匿名さん]

分譲借りた方がお得だね。

[772: 匿名さん]

賃貸オーナーに搾取される人生で良ければな（笑）

[773: 匿名さん]

ＧＦＴが坪450になるとか、豊洲が坪400になるとかお花畑脳ここに極まれりって感じ。

マンションの価格が上がるってことはどういうことか分かってる？

坪400とか450とか500でも良いけど、その価格を出しても買いたいと思う人がたくさん

いるということ。標準的なマンション部屋を80㎡としようか。坪450ならいくらになる？

オリンピック時に築6年の中古マンションで80㎡1億900万円。

いま1億以上の物件を買える人口が都内にどのくらいいると思う？最低でも年収は2000万

は必要。実際はそれでも厳しいな。つまり、坪450を提示しても買える人はほとんどいない

し、ごく一部の買える人は湾岸なんて買わない。

オリンピックとか再開発とかで下がりにくくなることはあっても、上がることはねーから。

どうしても450万になってほしかったら、日本経済の爆発を祈りな。

日本の経済が飛躍的に良くなって、サラリーマンの平均年収800万、都内勤務の高収入

サラリーマンの年収が2500万くらいがゴロゴロいるようになれば、

ＧＦＴも坪450になるかもね。

[774: 匿名さん]

＞７７２
貸しても儲からないよ。
これまでのレス読んでね。

[775: 匿名さん]

>>773
大崎で坪400超えてるし、そんなに非現実的な数字じゃないんじゃない？再開発後の芝浦港南は間違いなく大崎より坪単価あげてくるだろうし。
ただ、楽観的な意見だってのは同意。黒田も金融緩和に慎重な姿勢だし、今のままインフレが拡大していくとは思えないからね。また追加で黒田バズーカが3年後に放たれたらそれくらいいくかもね。ただし、投機家と外国人ニーズが多くて、実需で買われるのはそこまで伸びないけど。

[776: 匿名さん]

>>775
大崎でも坪400超えてきてるのって角部屋とか一部の住戸だけ。ましてや駅直結や駅近物件だからね。
田町東に関しても確かに大規模な再開発なんだけど、そのお陰でGFTも@330→400と二割も上げるかというとかなり厳しいかと思います

[777: 匿名さん]

>>773
あなた、一次取得者のことしか考えていないでしょｗ
あなた、一馬力のことしか考えていないでしょｗｗｗ

二次取得者は、住んでいたところも高く売れるから、全体の相場が
上がってる場合は、痛くも痒くもないんですよ。

世帯年収でみたら、２０００万円なんて夫婦結構いるんですよ。
うちの会社（一部上場）だと、社内結婚の管理職夫婦は余裕ですよ。

賃貸が得とか言っているあなた、貸してぎりぎりとか言っているあなた
矛盾してますよ。税金とか管理費払ってるから貸してぎりぎりって、
結局、家賃からそれを払っているってことは、借りている人がそれらを
負担してるってこと。

借りると固定資産税払わなくていいし♪とか言ってる人は、実は大家を
通じて払ってるんですよｗ

必ずかかる経費は、必ず誰かが負担してるってことですよ。間抜けな人
が多いですね。

[778: 匿名さん]

>>776
そうだね。1割アップくらいじゃない？
どちらかというと金融緩和がどうなるかが今後の不動産市況を決めると思う。
黒田バズーカがもう一発放たれたら不動産相場が更に上昇して全体的に一割アップしてもおかしくない。可能性は低いと思うけど、アベノミクス失敗が近づくと、黒田はなにするかわからないからね。

[779: 匿名さん]

>>773
んと、今の不動産を牽引してるのは相続対策と外国人だから。日本のサラリーマンとか眼中にないよ、買ってるのは別の人達。
Airbnbが特区で認められたら更に外国人の買いは進むと思うよ。賃貸の利回りどころの儲けじゃないからね。都心のホテル不足は深刻だし、いま政府が限定的に合法化するか議論してるとこ。いまのところ相続と外国人ニーズは衰えてない。

[780: 匿名さん]

＞あなた、一次取得者のことしか考えていないでしょｗ


いま、俺の住んでいる6700万で買ったマンション、成約予想額は9500万。

だけど、売って別のマンション買う気が起きない。

なぜなら今の相場で9500万の新築マンション買っても部屋が狭くなり、

仕様も落ちるから。

デベロッパーは消費税が上がり、建築価格が高騰した分、部屋狭くして

仕様を落とすことで帳尻合わせてる。

[781: 匿名さん]

6700万で買ったマンション、成約予想額は9500万　なのに、なんでまた9500万のマンション買おうと思うんだよｗ
それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ
それが複利効果ってものだ。

[782: 匿名さん]

>>781
780の何か面倒くさいという気持ち、わからなくもない。

[783: 匿名さん]

>>777
素晴らしい会社にお勤めされてるんですね。

[784: 匿名さん]

共働きで買うとか、その時点でもう天井ですな(笑)

サイクルは必ず訪れるから、100%破産だよ。

[785: 匿名さん]

ホテルの御三家以外、高級ホテルとかたくさんできたけど、全部寂れた、場所を変えて名前を変えてやってるか、寂れたまま、どこかの会社の保養施設に入ってる。

マンションだけは無理して買わない方がいい。

[786: 匿名さん]

>>785
日本語でおけ（笑）

[787: 匿名さん]

＞それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ

1990年頃には世の中全体がこんなことを言っていたね。今こんな考えの人が増えているとすると、この先の不動産価格がどうなるか、あなたの発言で読めた気がする　笑

[788: 匿名さん]

＞それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ
＞あなた、一馬力のことしか考えていないでしょｗｗｗ

死亡フラグ建ちまくりｗｗ

[789: 匿名さん]

ドトールの今後を話し合おう！

[790: 匿名さん]

>>789
まずは三井住友建設という会社がどういう会社なのかわかった事だけでも良しとしないとね

[791: 匿名さん]

>>747
15年住んで3000万の評価減は人生破綻のリスクがない？

購入時 頭金1000万、ローン6000万、マンション価格7000万

15年後 ローン残高5000万、マンション価格4000万

さて、あなたは何らかの経済的事情でローン返済負担がキツくなり、マンション売却の必要に迫られました。どうなるか、よーく考えてみようね。

[792: 匿名さん]

>共働きなので世帯年収1800万くらいです。贈与もあるので頭金は1500万あります。8000万、380くらいならなんとかと思ったんですが厳しいですかね。世帯年収の4倍程度であれば一般的なローン負担だと思うのですが。8000万で買うに値する物件は足で探しても見つからないですね。

この人、今以上の人生が続く前提で話してるお花畑ですね。ゆとり世代はこんなもの？片方が事情で働けなくなることは考えて無いのかな。

[793: 匿名さん]

>>788
こんな考えが、GFTが坪450になる予想の根拠…マンション転がしで儲けようとかアホとしか言いようがないですな。

[794: 匿名さん]

>>792
片方が働けなくなってもローンが年収の5倍程度なら問題ないんじゃない？20代で1200万稼いでればそれなりのエリートなんだろうし。

[795: 匿名さん]

年収1200だと手取りは900くらい。
6500のローン返済は35年でも230万。
実際、使える金は700万を切る。
都心居住でこの収入は、子供の教育費
その他もろもろ考えれば、不可能では
無いがギリの水準。
少なくとも、切り詰めないと生活は
出来ない。

[796: 匿名さん]

>>795
これに管理費と修繕積立金合わせて年35万、固定資産税40万位かな。だから使えるお金は月40万程度かと。
ただ、奥さんの収入が額面月50万位あるようだから、当面の生活はかなり余裕あるでしょうね。
この余裕あるというのが厄介で、その間切り詰めて貯金できるような性格ならいいけど、散財しやすい性格なら、イレギュラーなイベントが起きた時かなりキツくなりますよね。
一度上げた生活レベルを落とすのってほぼ無理。

年収1200レベルが一番生活が厳しいと、よく言われますよね

[797: 匿名さん]

>>796
だから、生活レベルをあげなければいいです。質素がいいです。湾岸住人は合理的なので、問題ないかと。

[798: 匿名さん]

>>797
そうかな？
結構見栄っ張りが多いと思うけど

[799: 匿名さん]

>>796
固定資産税そんなにしないよ。

>年収1200レベルが一番生活が厳しいと、よく言われますよね

年収1000万の貧乏人と年収300万のお金持ち。みたいな本に影響されてない？
統計的には、年収が少ないほど生活が苦しい。
年収低くて生活苦しいのは当たり前だから話題にならないだけ。

ところで、人の年収と生活にケチを付けている人の年収はいかほどなの？？

[800: 匿名さん]

>>799
それは失礼。
湾岸の固定資産税はもっと安いのね。流石湾岸