湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[323: 匿名さん]

＞322
でもお金は動かさないと意味がないので、社会のためになってるから恩恵を胸を張って受けよう！

[324: 匿名さん]

オリンピックの施設って、大きな競技場とかは別にして終わったら壊されるか、賃貸に回すか。
インフラ整備と言っても、新たに地下鉄が通るわけでもなし。

[325: 匿名さん]

＞３２１
オリンピック終わったら
高騰して買えなくなりそうだね。

[326: 契約済みさん]

>>319冷静な意見ですよね。私もそう思います。

[327: 匿名さん]

>>317
ロンドンと日本の状況は同じではない。

[328: 匿名さん]

>>312
ちがう。その隣のURかラトゥール。高さ的にはラトゥールかもしれないが、URの可能性もなくはない。ベランダのデザイン的に、どっちだろう？

[329: 匿名さん]

>>313
レインボー全体は、レフトとりむしろライトのほうが良く見えなかったでしたっけ？
ただし高層階に限りますが。

[330: 匿名さん]

2000年から2008年に分譲された主な湾岸タワーマンションの分譲時平均坪単価から
現在の中古取引価格との比較で騰落率を計算したところ、面白いことがわかりました。

（分譲年別分析）
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。

（地区別分析）
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136％、次いで港南地区の133％、
月島勝どきの129％となります。逆にワーストは有明103％、東雲112％、豊洲125％
と江東区3地区が揃って入っています。

総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年～2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。

ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区＞中央区＞江東区となる傾向
にあります。

総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。

[331: 匿名さん]

資産価値の落ちない街1位　豊洲（実績）
今後発展しそうな町1位　豊洲（将来）
実績、将来性どちらも申し分ない豊洲が、一番、安心だと思うけどね。
まだまだお安いですし。

[332: 匿名さん]

>>329
ライト中層階からです。
高層階だと全体見えるかもしれませんね

[333: 匿名さん]

＞331
330のデータをよーく見たうえで「まだまだ豊洲は安い、豊洲は安心」と言えますか？
2004年に戻るわけにはいきませんが、2015年に買うなら港区がまだ安心ということが
結論だと思いますが。

[334: 匿名さん]

＞３３３
豊洲が一番安心でしょ。
資産価値の落ちない町1位ですよ（実績）。

[335: 匿名さん]

江東区というのは致命的だと思う。
落ちるときのスピードも半端ない

[336: 匿名さん]

価格高い方がリスク高いに決まってるじゃん。

[337: 匿名]

>>334
釣り下手ですな

[338: 匿名さん]

2004年の港区の田町や品川のマンション分譲価格75万円/㎡より、たった4年後の
2008年の豊洲や有明のマンション分譲価格85万円/㎡のほうが高い。
しかし、中古取引価格は当然のように田町や品川の方がはるかに高くなっていると
いう事実を知ったうえで、現在の㎡100万円というトンでも価格で豊洲を買う勇気
は私にはありません。もちろん、買えるお金はありますが。

[339: 匿名さん]

埋立地に限らず

どこも五輪前に売り逃げないとヤバイわけで

ただ・・・

旭化成が冷や水ぶっかけたのでどうなることかな


地盤のいいところから見物中です。

[340: 匿名さん]

>338

芝浦、港南の方がリスクが高くて、今、中古買う理由ないでしょ。

豊洲は資産価値落ちない町1位の実績があるわけだし、
発展そうな街でも1位ですからね。

[341: 匿名さん]

>>340
この人スーモの提灯記事でしか会話ができないのかね。このレベルの人が不動産購入を検討してるんだから、マンションの詐欺なんかが無くならないのもわかる気がするね。

[342: 匿名さん]

＞330
総合すると、昔は地区に関係なくマンションは安かった、でしょ。
ただし、パークシティ豊洲は分譲時期の割に上昇率が大きい。

[343: 匿名さん]

＞３４１
提灯で何でも構わないけど、実績だからね。
2015年度、資産価値落ちない街1位は豊洲。

[344: 匿名さん]

＞３４２
シエルも分譲時期の割に、上昇率高いんだね。
やっぱり、豊洲かな。

[345: 匿名さん]

＞343
資産価値が落ちない実績ってどういう実績よ。まさか雑誌の記事にそうかいってあったとかいうんじゃないだろ？数字か何か示してくれよ。事実は江東区のマンションの単価も過去からの上昇率も港区のほうがはるかに高いわけだけど？

[346: 匿名さん]

＞330
こうしてみると、2000年頃から不動産相場はほぼ一本調子で上がり続けているが、永遠に上がり続けることは無いので、どこかで天井を打つだろう。すでに上がり始めてから15年から20年経過しているので、近いうちに停滞するか下がる可能性もある。その場合、今の上がりきった価格でマンションを買うのは資産形成という意味ではリスクがあることになる。それでも今マンションを買う場合、資産が落ちにくいのは都心3区というのは常識中の常識だから、都心3区を選ぶべきというのが示唆でしょうね。

[347: 匿名さん]

＞346

常識で判断するのは、宜しくないｗ
それは、思考停止と同じことｗｗ

[348: 匿名さん]

いくら不動産のプロ（）がこれまでのデータと睨めっこして適正な判断が出来ても実際購入する大多数の素人達がどう思うかの方がよっぽど重要
今の豊洲の値段が人気あるかどうかの結果を現していると思いますが

[349: 匿名]

>>348
あなたの発言が一番本質ついてると思います！

[350: 匿名さん]

まあ、江東区と港区のどちらが資産価値が安定しているか、言わなくても誰でも分かること。

[351: 匿名さん]

>>349
その人気が作られたものであり、社会一般の評価として確立されていないことが問題なんだが。

[352: 匿名さん]

>>348
豊洲は魅力的な街だけど、今のパークホームズも含めて、
今後魅力的な新築物件ができないからな。東急だしな。
なので有明や勝どきエリアに期待してる。

[353: 匿名さん]

>>348
＞今の豊洲の値段

今、都心だと、坪2000超えるようなものも出てきてますけど、それも実力という理解で良いですか？

[354: 匿名さん]

>>353
それで買い手がつくのであればそういう事ですよ
需要と供給が成立
どうひっくり返っても豊洲が3区中心部とかに勝てる訳がないですし

価値が作られたものだと言う方もいますが今の世の中で売り手が作りにいってないものなんてどれだけありますか？
作ったものに消費者の買いが追いついているのであればそれはもう「今の」実力値ですよ

確かにこれが未来永劫続くかどうかは豊洲は歴史が浅い分周りの環境に左右されやすいのは事実だと思います

[355: 匿名さん]

>>354
なるほど一理ある。しかし、巨大再開発や新駅設置など具体的な材料て上がっている品川地区と異なり、豊洲はイメージで需要をかき立てている部分があり、いったん期待が崩れだすと期待値の下落は早い。

[356: 匿名さん]

豊洲が一番期待できる街だとわかりました

[357: 匿名さん]

>355
豊洲ってこれから、今までで一番の規模の再開発が駅前で始まるんだけど。駅前に丸ビル並みのビルができますよ。更に隣に2棟。高層階にホテル。低層階は商業施設。

[358: 匿名さん]

>>357
丸ビル並っていってもサイズ感だけで殆どがオフィスでしょ。
商業施設といっても、丸ビルみたいな店ではなく、フォレシアに毛が生えた程度ではと。
正直、あまり期待してない。

住戸が隣接されてたら面白いのに、、、
そう考えると有明ガーデンシティの方が魅力的だなぁ。

[359: 匿名さん]

丸ビルの低層部分と同じイメージですね。
それが3棟。
高層階はホテル。

[360: 匿名さん]

いつ完成ですか？

[361: 匿名さん]

>丸ビルの低層部分と同じイメージですね。

そんな情報どこにもない。
サイズが丸ビル並で低層に商業施設という情報だけで、
何階までという情報はない。

丸ビルは６階まで商業施設があって、
高層に２フロアレストラン街があるけど、
商業施設のサイズ感や高級感は丸ビルには至らないかと。
なったら嬉しいけど、過剰は期待はしない。

[362: 匿名さん]

>>332
すごい！ギリギリですがレインボー２つとも見えるじゃないですかw
ということは、レインボーについて言えば、中層階はレフトからの方が隠れてしまうのか。
賃貸でいくらくらいですか？角部屋じゃないから、手が届かないことはなさそうな気がするけど...でも一般人には無理なレベルかな...高層階は3億くらいするからな今や...

[363: 匿名さん]

>361
丸ビルより確実に大きいでしょ。
階数は決まってないかもしれないが
複数階は間違いない。
しかも3棟。

[364: 匿名さん]

おお、また値上がりしそうですね

[365: 匿名さん]

>345
単価は港区が上。
上昇率は豊洲が一番。
2月頃のスーモの記事。
確か10年前まで遡って、
上昇率を実績から求めてた。

[366: 匿名さん]

丸ビルのようなオフィスビルに何を期待しているのかな？まさかオフィスが増える
ことじゃないだろうから、ビル内の飲食店とかに期待しているのかもしれないけど、
豊洲なんかに高級店は来ない。

豊洲レベルで予想されるのは、チェーンでビル内に展開しているとんかつ和幸とか、
そじ坊とかかっぱ寿司とかファミレスとかラーメン屋とか、そういった大衆系
チェーン店レベルのもの。丸ビル並みにたくさん高級飲食店入っても客が来なくて
つぶれるだけ。

[367: 匿名さん]

＞365
だからそういう雑誌の記事なんかあてにならないんだって。それに、それってさ10年前の
豊洲のマンションの新築分譲価格と最近の豊洲マンションの新築分譲価格を比べているん
じゃないの？豊洲の10年前なんて㎡50万がいいとこだったから、今の㎡100万は2倍に
上がっているが、そういう比較は意味ないんだよね。
10年前に分譲された豊洲マンションで大幅に中古が値上がりしている例があったら提示
してみな？

[368: 匿名さん]

>367
確か10年分の坪単価を最小2乗法使って平均化してましたよ。極端なデータは弾かれます。
しかも芝浦、港南も昔何にもなかったよね。条件同じ。
更に上で上昇率をまとめてくれた方の表を見れば明らかで分譲時期が古いものの上昇率が高いという全体的な傾向があるなかで豊洲の物件は分譲時期が比較的浅いのに上昇率上位に顔を出してる。つまりエリア別で言えば豊洲の上昇率が一番であってスーモの記事とも一致する。

[369: 匿名さん]

>366
ビジネスマンでも住民でも人が増えれば食も間違いなく充実してきますよ。高層にホテルも入るので期待大ですね。
既にそこそこの収入の方も住んでるわけだし、audiもA6の発表は豊洲でした。豊洲はaudi A6 が日本で一番売れているからだそうです。700万の車が一番売れる町にまで成長してるんですよ。もちろん上見れば切りないですが、豊洲もかなり良い町だと思います。商業施設期待しちゃうなあ～♪

[370: 匿名さん]

>>363
ご同慶の至りです。
つぃでに豊洲駅が東京駅のように歴史と格調のある建物になると
もっといいですね。

[371: 匿名さん]

豊洲駅と言えば、地下鉄8号線の延伸ですよね。路線が増えれば資産価値120%の確率で上がるね。BRT も来るみたいだし。

[372: 匿名さん]

市場の移転が個人的には嬉しい。
毎日日本中の新鮮な魚が手に入るなんて
何よりの贅沢だと思う。
豊洲に一票。