湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[262: 匿名さん]

>221
何か言いたいのかさっぱりだが、
スカイズ、一年未満で2割も上がってますよね。

[263: 匿名さん]

バス物件だけはイヤ。

[264: 匿名さん]

>>262
いくらで分譲された物件が、いくらで成約したの？外部資料ではスカイズ中古の成約予想は坪307万な訳だけど。

[265: 匿名さん]

>>262
上がってねーよ。上がるわけがないだろ？せいぜい坪300がいいとこ。

[266: 匿名さん]

坪300もするの？
スカイズって
豊洲駅遠物件だったので
260くらいでしたよね？

[267: 匿名さん]

スカイズって250ぐらいじゃなかったっけ？

[268: 匿名さん]

あ、260か

[270: 匿名さん]

分譲時点から3割くらい値上がりしてるよ。

[271: 匿名さん]

湾岸タワーマンション中古成約予想価格ランキングではスカイズの予想取引価格は93万円/㎡。
坪単価307万円。分譲は250万円/坪だったから23％up。分譲価格が超お買い得に設定された
からお値打ち物件ですね。豊洲としては適正な値付けがされたと言えますでしょう。
パークホームズ豊洲なんかは坪330万円前後で分譲なので、いくら豊洲駅5分とはいえ高すぎ。
その価格なら芝浦アイランドの中古買えます。購入者はいきなり含み損を抱えることになりま
すね。

[272: 匿名さん]

分譲から5年以上たつマンションの5年前の価格との比較では、湾岸東も上昇しているものの
伸び率は港区や中央区に比べるとやはり低いですね。豊洲も実際の成約価格は坪300万程度。
このあたりが豊洲の限界かもしれません。

[273: 匿名さん]

極一部のデータを分析しても、
統計的に意味のあるものではありません。

一方、ＳＵＭＯが分析した結果では
2015年度の資産価値落ちない町Ｎｏ１は豊洲でした。
次年度は何処ですかね。

[274: 匿名さん]

発展しそうな街　豊洲1位
http://zuuonline.com/archives/84251

[275: 匿名さん]

>>274
「しそうな」街の「アンケート」なんて
何の根拠もないしねw
こんなのが心のよりどころなの？

[276: 匿名さん]

「しそうな街」って大事だと思いますよ。
イメージって重要ですから。

[277: 匿名さん]

千客万来のニュースが盛り上がった直後の時期の調査だから、開発中の街として豊洲というキーワードが割と思いつきやすい時期だっただけじゃん？

[278: 匿名]

デベの集合体、メジャー7のアンケートなんて、
確実にバイアス掛かりまくりのPR調査=広告。
リリースよく見ると、幹事会社三井不動産広報部とあるしw

PH豊洲も苦戦で値下げ、これから東急も出てくるから、
頭打ちエリアテコ入れで各社が金入れて、頑張ってるんですね。

[279: 匿名さん]

しそうな　とか根拠のないことを断定的に記載した記事や広告で、あたかも一般的な見解で
あるかのような印象を与えることを「印象操作」と言う。記事を書いた媒体に利害関係が
あればなおの事、記事の信ぴょう性には疑問を挟まなければならない。
＞272の分析は、中古マンションの想定成約価格という客観的な数字データに基づいており、
少なくとも印象操作的な記事よりははるかに利用価値がある。

[280: 匿名さん]

>271
スカイズも販売当時は、周辺になにもないのに
割高だとの声も多かったように思いますが、
超お買い得と言われるようになるとは、、
意外でしたねー

将来、今の水準も割安だったと
思うときがくるかもしれません。

[281: 匿名さん]

＞「しそうな街」って大事だと思いますよ。イメージって重要ですから。

そのイメージは誰によって作られているか知ってる？人気の街なんていう
イメージはマンション販売業者の宣伝で作られるんだよ。分譲が終わって
宣伝も無くなれば、そのイメージとやらも「何だったの？」ってなるぜ。
ちょっと前、ファッション雑誌に「キャナリーゼ」なんてあったけど、
もう死語に近い。


豊洲の人気ランキング推移（－は20位以下）

[282: 匿名さん]

何だかみんな難しい。
住みたいところに買えれば買う。
シンプルに考えれば一番ハッピーだと思います。

[283: 匿名さん]

>>279
想定成約価格が客観的データなの？ なんで成約価格の平均値を使わないのかね？

[284: 匿名さん]

想定は成約価格から出したデータだからでは？

[285: 匿名さん]

資産が落ちにくい街1位豊洲 （実績）

今後発展しそうな街1位豊洲 （将来性）

実績も将来性も豊洲が1位なんです。

[286: 匿名さん]

＞283
想定成約価格は実際の最近の成約事例から計算しているから、成約価格の
平均値を使っているのと同じ。

[287: 匿名さん]

資産が落ちにくい理由と今後発展しそうな理由を、ちゃんとデータや事実をもとに
語ってくれないと何の役にも立たない。まさか、雑誌にそう書いてあったとかいう
ことが根拠じゃないんでしょ？ネットや雑誌の提灯記事なんか何の役にも立たないよ。

[288: 匿名]

千客万来の再入札状況を問うとネガと攻撃される。
楽しみにしてただけなのに。私の何がいけないの。

[289: 匿名]

>>280
今も何もない。企業、嫌悪施設の混在する中途半端な水辺のリゾート状態は誰もが認めるところ。付近はスーパーすらなく、中途半端なコンビニがあるだけ。周辺住民の期待を集めた千客万来施設も頓挫。現在再公募中も期待薄ですが、どうなってるんでしょうか。

[290: 匿名さん]

>289
逆にいうと、なにもなくてこの評価ということだね。
それともあなたの価値観と異なるのが一般的ということかな？

[291: 匿名さん]

>>290
この10年ゴミ埋め立て、工場跡地が
再開発されて、やっとこの価値。
でもう頭打ちって事だね。

PH豊洲の値下げを見ると寧ろ下り坂に入ったかも。

[292: 匿名さん]

>>291
シンボルが売れ残ってた時もそんな意見沢山出てたな。豊洲が300何か絶対越えるわけないと。

[293: 匿名]

>>292
その通り！！
これまでの、歴史でネガが勝利をおさめたことなど一度ない！！
ネガなんてただの言いがかり集団。

負け続けても這い上がる根性だけは一人前。

[294: 匿名さん]

言うても、住所が城東江東区になるのは無理！

車に足立ナンバーつけるとか無理！

豊洲に住んでますとか無理！

だからやっぱり都心三区しか住めません。

[295: 匿名さん]

>294
豊洲は常に都心3区と比較されるってことだね。

[296: 匿名さん]

>>288
確かに君は悪くない。
ただいまは何も情報がないからタイミングが悪い。

[297: 匿名さん]

＞＞294
再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると
思うが、住みたい街ランキング(スーモ調べ)でみると、
小杉：13年12位、14年09位、15年05位、対して
豊洲：13年27位、14年27位、15年22位、といった具合で
小杉人気が圧倒的に高い。

ショッピング・公園施設の充実、都心への近さ等豊洲に軍配が
上がる点の方が多いと個人的には感じているだけに不思議だ。

[298: 匿名さん]

>>297
湾岸には豊洲以外にも沢山の街があるけど、川崎には武蔵小杉しかないからね。
人気が分散してるだけかと。
あと人気に左右されるミーハーにならないで自分で住みたい街に住みなよ！

[299: 匿名さん]

>>294
いいなぁ、内陸の高級マンションと品川ナンバー付けてる高級車を所有してるなんて。

[300: 匿名さん]

>再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると思うが、

井の中の蛙大海を知らず

[301: 匿名さん]

>>300
いい加減釣りだということに気付きたまえ。

[302: 匿名さん]

>301

いや、釣りだとは、気づいていたんだけど・・（笑

面白いから、どこまで釣ってくるか、試して、楽しんでいた訳で・・・
ちょっと、性格が悪かったですかねぇ（笑

[303: 匿名さん]

豊洲は値上がりするところだけが良いところ。

[304: 匿名さん]

勝どき、豊洲のタワマンで結構ふさがれてしまうな。
緑は見えていいんだが。

[305: 匿名さん]

多分豊洲は震災後人気が下がった。埋め立て地だから。武蔵小杉の方が地盤が良さそうなので人気が出た。あと鉄道好きは武蔵小杉が好きだろうな。街より駅が好きそう。

[306: 匿名さん]

まあねえ。なんともかんとも。。。ｗ

[307: 匿名さん]

＞＞297
都心への交通の便は豊洲の方がいい？

新宿、渋谷、品川、横浜・・小杉からの方がずっと便利では？

[308: 匿名さん]

>>307
都心への交通の便とは書いてないですね。距離的な近さのこと言ってるのでは。個人的には武蔵小杉のほうが交通の便がいいと思うけどとにかく混むんですよ…うんざりするくらい。

[309: 匿名さん]

>>306
この景色いいっすね。。。w

[310: 匿名さん]

景色と言ったら、バルコニーではなくリビングに座ったまま見える
この景色の右に出るタワーは今のところない。

[311: 匿名さん]

震災時より価格は上がってるよ。

[312: 匿名さん]

>>304
ツインパークスか。
この部屋なら多分レインボーブリッジ見えるでしょ。

[313: 匿名さん]

レインボー全体ではないけどね

[314: 匿名さん]

>>303
値上がりはもう終わったかと。

[315: 匿名さん]

終わった？まだまだオリンピックはこれからですぞー（笑）

[316: 匿名さん]

>307
丸の内・銀座界隈で仕事したり、遊んでる方は
豊洲の方が便利なんですよ。
最終電車逃しても、タクシーですぐ帰れるし。
だから、小杉とは検討者が被らないんじゃないかな。
新宿、渋谷に行く用事、めったにないんだよね。
出張が多いし旅行好きなので、
東京駅、羽田空港へアクセスが良いのも豊洲の良いところ。

[317: 匿名さん]

東ロンドンの不動産はオリンピック後も値上がり続いてるからね。

[318: 匿名さん]

ムサコを批判するつもりないけど、人気急上昇だけで比較しても意味ないですね。
あちらと湾岸では恐らくライフスタイルが全く異なると思うよ。
頻繁に行く場所や通勤先、都内か郊外か？など。どちらにも良い面悪い面ありますが、私は海のそばで比較的ゴチャゴチャしてない都内、つまり湾岸選択の１人です。
競争してるのは不動産やとか投資家さんかと？
住人は自分が満足すればオッケーでしょ？！
違いますか？

[319: 匿名さん]

＞315
正直に言って、たった2週間くらいで終わるオリンピックでなぜ不動産価格が上がるのか理解できない。仮に上がるとしても、期待値を織り込んで上がった価格で買うと、オリンピック後に急降下のリスクもあるんじゃないのか？

[320: 匿名さん]

＞正直に言って、たった2週間くらいで終わるオリンピックでなぜ不動産価格が上がるのか理解できない。

周りにオリンピックに向けて作られたものないかな？
それがオリンピック効果だよ！

建物ではないがユニットバスも東京オリンピック名物ね

[321: 匿名さん]

銀行は、現在の“不動産ミニバブル”をどう見ている？ 五輪前と後の市場予測
http://www.rakumachi.jp/news/archives/85008/2

[322: 匿名さん]

オリンピックに向けて税金投入してインフラ整備。
税金で資産価値上げてもらえるなんて有難い。

[323: 匿名さん]

＞322
でもお金は動かさないと意味がないので、社会のためになってるから恩恵を胸を張って受けよう！

[324: 匿名さん]

オリンピックの施設って、大きな競技場とかは別にして終わったら壊されるか、賃貸に回すか。
インフラ整備と言っても、新たに地下鉄が通るわけでもなし。

[325: 匿名さん]

＞３２１
オリンピック終わったら
高騰して買えなくなりそうだね。

[326: 契約済みさん]

>>319冷静な意見ですよね。私もそう思います。

[327: 匿名さん]

>>317
ロンドンと日本の状況は同じではない。

[328: 匿名さん]

>>312
ちがう。その隣のURかラトゥール。高さ的にはラトゥールかもしれないが、URの可能性もなくはない。ベランダのデザイン的に、どっちだろう？

[329: 匿名さん]

>>313
レインボー全体は、レフトとりむしろライトのほうが良く見えなかったでしたっけ？
ただし高層階に限りますが。

[330: 匿名さん]

2000年から2008年に分譲された主な湾岸タワーマンションの分譲時平均坪単価から
現在の中古取引価格との比較で騰落率を計算したところ、面白いことがわかりました。

（分譲年別分析）
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。

（地区別分析）
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136％、次いで港南地区の133％、
月島勝どきの129％となります。逆にワーストは有明103％、東雲112％、豊洲125％
と江東区3地区が揃って入っています。

総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年～2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。

ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区＞中央区＞江東区となる傾向
にあります。

総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。

[331: 匿名さん]

資産価値の落ちない街1位　豊洲（実績）
今後発展しそうな町1位　豊洲（将来）
実績、将来性どちらも申し分ない豊洲が、一番、安心だと思うけどね。
まだまだお安いですし。

[332: 匿名さん]

>>329
ライト中層階からです。
高層階だと全体見えるかもしれませんね

[333: 匿名さん]

＞331
330のデータをよーく見たうえで「まだまだ豊洲は安い、豊洲は安心」と言えますか？
2004年に戻るわけにはいきませんが、2015年に買うなら港区がまだ安心ということが
結論だと思いますが。

[334: 匿名さん]

＞３３３
豊洲が一番安心でしょ。
資産価値の落ちない町1位ですよ（実績）。

[335: 匿名さん]

江東区というのは致命的だと思う。
落ちるときのスピードも半端ない

[336: 匿名さん]

価格高い方がリスク高いに決まってるじゃん。

[337: 匿名]

>>334
釣り下手ですな

[338: 匿名さん]

2004年の港区の田町や品川のマンション分譲価格75万円/㎡より、たった4年後の
2008年の豊洲や有明のマンション分譲価格85万円/㎡のほうが高い。
しかし、中古取引価格は当然のように田町や品川の方がはるかに高くなっていると
いう事実を知ったうえで、現在の㎡100万円というトンでも価格で豊洲を買う勇気
は私にはありません。もちろん、買えるお金はありますが。

[339: 匿名さん]

埋立地に限らず

どこも五輪前に売り逃げないとヤバイわけで

ただ・・・

旭化成が冷や水ぶっかけたのでどうなることかな


地盤のいいところから見物中です。

[340: 匿名さん]

>338

芝浦、港南の方がリスクが高くて、今、中古買う理由ないでしょ。

豊洲は資産価値落ちない町1位の実績があるわけだし、
発展そうな街でも1位ですからね。

[341: 匿名さん]

>>340
この人スーモの提灯記事でしか会話ができないのかね。このレベルの人が不動産購入を検討してるんだから、マンションの詐欺なんかが無くならないのもわかる気がするね。

[342: 匿名さん]

＞330
総合すると、昔は地区に関係なくマンションは安かった、でしょ。
ただし、パークシティ豊洲は分譲時期の割に上昇率が大きい。

[343: 匿名さん]

＞３４１
提灯で何でも構わないけど、実績だからね。
2015年度、資産価値落ちない街1位は豊洲。

[344: 匿名さん]

＞３４２
シエルも分譲時期の割に、上昇率高いんだね。
やっぱり、豊洲かな。

[345: 匿名さん]

＞343
資産価値が落ちない実績ってどういう実績よ。まさか雑誌の記事にそうかいってあったとかいうんじゃないだろ？数字か何か示してくれよ。事実は江東区のマンションの単価も過去からの上昇率も港区のほうがはるかに高いわけだけど？

[346: 匿名さん]

＞330
こうしてみると、2000年頃から不動産相場はほぼ一本調子で上がり続けているが、永遠に上がり続けることは無いので、どこかで天井を打つだろう。すでに上がり始めてから15年から20年経過しているので、近いうちに停滞するか下がる可能性もある。その場合、今の上がりきった価格でマンションを買うのは資産形成という意味ではリスクがあることになる。それでも今マンションを買う場合、資産が落ちにくいのは都心3区というのは常識中の常識だから、都心3区を選ぶべきというのが示唆でしょうね。

[347: 匿名さん]

＞346

常識で判断するのは、宜しくないｗ
それは、思考停止と同じことｗｗ

[348: 匿名さん]

いくら不動産のプロ（）がこれまでのデータと睨めっこして適正な判断が出来ても実際購入する大多数の素人達がどう思うかの方がよっぽど重要
今の豊洲の値段が人気あるかどうかの結果を現していると思いますが

[349: 匿名]

>>348
あなたの発言が一番本質ついてると思います！

[350: 匿名さん]

まあ、江東区と港区のどちらが資産価値が安定しているか、言わなくても誰でも分かること。

[351: 匿名さん]

>>349
その人気が作られたものであり、社会一般の評価として確立されていないことが問題なんだが。

[352: 匿名さん]

>>348
豊洲は魅力的な街だけど、今のパークホームズも含めて、
今後魅力的な新築物件ができないからな。東急だしな。
なので有明や勝どきエリアに期待してる。

[353: 匿名さん]

>>348
＞今の豊洲の値段

今、都心だと、坪2000超えるようなものも出てきてますけど、それも実力という理解で良いですか？

[354: 匿名さん]

>>353
それで買い手がつくのであればそういう事ですよ
需要と供給が成立
どうひっくり返っても豊洲が3区中心部とかに勝てる訳がないですし

価値が作られたものだと言う方もいますが今の世の中で売り手が作りにいってないものなんてどれだけありますか？
作ったものに消費者の買いが追いついているのであればそれはもう「今の」実力値ですよ

確かにこれが未来永劫続くかどうかは豊洲は歴史が浅い分周りの環境に左右されやすいのは事実だと思います

[355: 匿名さん]

>>354
なるほど一理ある。しかし、巨大再開発や新駅設置など具体的な材料て上がっている品川地区と異なり、豊洲はイメージで需要をかき立てている部分があり、いったん期待が崩れだすと期待値の下落は早い。

[356: 匿名さん]

豊洲が一番期待できる街だとわかりました

[357: 匿名さん]

>355
豊洲ってこれから、今までで一番の規模の再開発が駅前で始まるんだけど。駅前に丸ビル並みのビルができますよ。更に隣に2棟。高層階にホテル。低層階は商業施設。

[358: 匿名さん]

>>357
丸ビル並っていってもサイズ感だけで殆どがオフィスでしょ。
商業施設といっても、丸ビルみたいな店ではなく、フォレシアに毛が生えた程度ではと。
正直、あまり期待してない。

住戸が隣接されてたら面白いのに、、、
そう考えると有明ガーデンシティの方が魅力的だなぁ。

[359: 匿名さん]

丸ビルの低層部分と同じイメージですね。
それが3棟。
高層階はホテル。

[360: 匿名さん]

いつ完成ですか？

[361: 匿名さん]

>丸ビルの低層部分と同じイメージですね。

そんな情報どこにもない。
サイズが丸ビル並で低層に商業施設という情報だけで、
何階までという情報はない。

丸ビルは６階まで商業施設があって、
高層に２フロアレストラン街があるけど、
商業施設のサイズ感や高級感は丸ビルには至らないかと。
なったら嬉しいけど、過剰は期待はしない。