湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[201: 匿名さん]

>178
ワイドスパンなら行灯部屋なしが良いと思う。でも例にあげられた間取りは中途半端にワイドなので無理して全部屋窓ありにしても、結局、各部屋縦長になって、開放感もなくなるし、暗くなる。

[202: 匿名さん]

>147
各部屋、田の字並みの開口の狭さですね。

[203: 匿名さん]

＞200
30階から40階くらいの高層でもかなり汚いよ。東京の空ってうすぼんやりしてるでしょ。
あれ全部空気中の微粒子。まあ、洗濯物についても目に見えないので気にしない人は
気にしないかもしれないけどね。あと、季節によっては花粉や黄砂もひどいしね。
↓で全国のPM2.5濃度みられる。

http://pm25news.com/

[204: 匿名さん]

＞201
＞結局、各部屋縦長になって、開放感もなくなるし、暗くなる。

147の間取りは5畳の部屋は確かに細長だけど、あとの2部屋は正方形に近いから無理に
並べた縦長ということは無いんじゃない？

たぶん、間口は13mくらいはあるよ。素直な部屋の配置で柱も部屋に食い込んでないから
好感持てる。タワーマンションでこういう部屋はなかなかないね。

田の字の部屋は片側は外廊下に面することになるか、行灯部屋になるかだけど。タワー
マンションでどういう間取りなら良いのか、勉強してみたいから持っていたら貼って
教えてください。

[205: 匿名さん]

＞204
147は80-90㎡くらいの3LDK中住戸としては無駄がない理想形の間取りに近いでしょ。
角部屋とか100㎡以上ある中住戸なら余裕があるから違う間取りもあると思うけどね。

[206: 匿名さん]

>>198
冷静に書いた方が良いです。

[207: 匿名さん]

東京湾岸タワーマンション　中古成約価格ランキング
（3か月以内に成約する中古マンションの㎡単価）

[208: 匿名さん]

細かいので、栄えあるベスト10を抜き出すとこうなる。

[209: 匿名]

オリンピック終了後は、晴海の選手村跡地には辰巳の建て替え住民の約半分が入居し残りは難民さんが入居。辰巳団地は完成後難民の居住地に。あくまで予想ですが。

[210: 匿名さん]

>205
私もそう思う。
リビングもあの形が実は使い勝手がよくて好きだったりする。しかも、無駄がないFIX窓&天カセって凄くいいと思う。

[211: 匿名さん]

>210
キッチンはLDとつり天井などである程度セパレートされているとより良いですけど、
たぶんそうなっているんでしょうね。
正方形やいびつな形のLD、柱が食い込んでいるLD、角部屋2面fix窓のLD、どれも
実は使いにくかったりするんですよね。特に大画面テレビの配置に困るケースが多い。

[212: 匿名さん]

>>209
頭の悪い予想だな。難民て(笑)
東京都がそんなことするわけないだろ、

[213: 匿名さん]

＞207
住まいサーフィンのデータですね。江東区トップはやはりＰＣＴ、しかし、それより新しい
ＣＴＴやＴＯＴのほうが安いってことは、オーシャンフロント、ららぽーと直結というのは
人気があるということなんだろうね。

[214: 匿名さん]

>>213
今はどうだろうね。
横浜と同時期同ブランドの三井で中古買いたくなくなるだろ。

[215: 匿名さん]

＞208

ツインパークスやＶタワーは別格として、芝浦アイランドやワールドシティタワーはやはり

強いね。各地区の代表的物件で比較すると

芝浦、港南・・・ワールドシティタワー、芝浦アイランドは㎡101万坪333万。

豊洲・・・豊洲タワー㎡94万坪単価310万、シティータワーズ豊洲㎡90万坪300万。

有明・・・シティタワー有明、ブリリアマーレ有明は㎡80万坪単価260万

このあたりが現在の中古の相場なんでしょうね。新築は各地区ともに中古取引相場を大きく

上回ってますが、中古相場を考えるとちょっと値付けが強すぎる気がしますね。

[216: 匿名]

>>212
釣られすぎ。笑。
案外本当だったりして。

[217: 匿名さん]

>205
リビングが田の字70m2のリビングより
開口が狭い。

[218: 匿名]

>>207
変ですね。湾岸タワーマンションの最高峰のスカイズが載ってないですけど。確か坪350万円で続々成約してるんですよね。

[219: 匿名さん]

まあ、旭化成が瞬殺でパーにしたよな。


営業工作の努力を・・。笑

[220: 匿名]

>>219
それでも、三井に助けられて、ゾンビの様に蘇り湾岸の盟主、スカイズとなり、坪400万円のババ抜きゲームを目指すのである。チャラ〜ン。

[221: 匿名さん]

＞218
スカイズ載ってるじゃん。平米93万円＝坪単価307万円。まあ、そんなものなんじゃない？
新築買ったとたんに含み損。まあ、普通はマンションは買ったとたんに1割～2割減損だから
そんなものでしょ。

それにしても豊洲のはずれ、有明と言っても良い立地のスカイズが湾岸最高峰ってあり得ない
でしょ。ツインパークスやⅤタワーは別格としても港区の湾岸に勝てるわけがない。

[222: 匿名さん]

＞217
仮にリビングの間口が広かったとしても田の字はないでしょ。社宅や公団じゃないんだから。
わざわざ高い金払って田の字買う人の気が知れない。

[223: 匿名さん]

>>221
スカイズが湾岸最高峰なんて誰も思ってないでしょ。
下手くそな釣りですから敢えてスルーするのが正解かと。

[224: 匿名さん]

＞湾岸タワーマンションの最高峰のスカイズが載ってないですけど。確か坪350万円で続々成約してるんですよね。


中古売り出し価格からして坪350万なんて無いわけだが？釣り？

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/search/03/?query=%E3%82%B9%...

[225: 匿名]

>>224
やっぱり気になるんだねスカイズが。
人が儲かると嫌なの。羨ましいの。

[226: 匿名さん]

スカイズのようなトライスター型マンションって３つの住棟がＹ字型につながって１２０度で
見合っているので夜はカーテンを閉めまないと向かい合っている棟の住戸同士の内部が丸見え。
それと、南方向に突き出た棟が午前中は南西向きの棟に日影を作り、午後は南東向きの棟に日影を
作る。南東向や南西向の低層、中層階の一部は冬至の頃には日照は期待できないという問題点が
ある。芝浦でもグローブタワーよりも格落ちのケープタワーにトライスター型が採用されている。

[227: 匿名さん]

>326 トライスター型マンションって１２０度で見合っているので向かい合っている住戸の内部が丸見え。

いや、近所の住戸の中なん見えないよ。
あんた、トライスラータワーの実物見たことあるのｗ
ないだろｗ
流言飛語は、犯罪だよ（笑

[228: 匿名さん]

>>207
王者の港区台場とやらは、こうしてみると思ったより低い位置なんだな。

[229: 匿名さん]

王者って？？？

いつ王者になったんだ？

[230: 匿名さん]

>>229
決まってるだろ！フラッグシップになった時からだよ

[231: 匿名さん]

数年後の湾岸王者は我らが有明のガーデンシティになるだろうね。

[232: 匿名さん]

トライスター型マンション

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=449

[233: 匿名さん]

タワーの形について

http://sumaity.com/mansion_new/article/reasons_201311/tower.html

スクエア型がもっとも贅沢で間取りもよくなるのは言うまでもない。

[234: 匿名さん]

いくら湾岸東の開発が進んでも湾岸東＜湾岸西の構図が変わることは無いよ。

[235: 匿名さん]

意味不明。場所によるだろ。

[236: 匿名さん]

湾岸中古板で、2010年の資料と2015年の資料を比較して、エクセルで両方の資料に記載
がある物件の比較表を作成、ついでに マンションの戸数データがあるので、総戸数の
加重平均値を取り、地区別騰落率を計算した ところ、興味深いことがわかりました。
検討者の参考になればと思い、こちらにも貼っておきます。

2010年から2015年の5年間で最も上昇率が大きかったのは、港区の港南地区、芝浦地区。
両地区は30％以上上昇しています。これは、品川駅・田町駅・山手線新駅の大規模再開発
計画や品川駅がリニアの始発駅に決まったことなどが影響しているものと思われます。

次いで、中央区の佃地区、新橋・月島・勝どき地区で126-129％の上昇です。佃地区は
29％伸びていますが、新橋・月島・勝どきは意外と伸びていません。同地区はいまだ周辺
環境が整っていないことが影響しているかもしれませんし、もともと価格が高かった別格の
ツインパークスが計算に入っていますので、周辺整備で今後伸びてくる可能性はあります。

最も上昇率が低いのは江東区。豊洲が125％、有明・東雲は120％程度の上昇。豊洲は人気
が出てきているものの、港区・中央区には及ばないようです。有明は、最も都心から 遠い
上に、周辺環境整備もこれからなので、もともと安かったうえに上昇率も一番低くなって
います。

正直、ここまで綺麗に港区＞中央区＞江東区の差が出るとは思いませんでしたが、中古マン
ション検討者には非常に参考になる興味深い結果と思います。

※台場はタワーズ台場一棟しかないので、地区別分析に入れていません。

[237: 匿名さん]

2010年のデータソース

[238: 匿名さん]

2015年のデータソース（住まいサーフィン）

[239: 匿名さん]

住まいさーふぃんって信頼できるデータなの？

[240: 匿名さん]

＞239
仲介のプロが3か月以内に成約する査定価格を検討して記載してます。
無料登録でほぼ全マンションの現在価値を見ることができます。
マンションコミュニティと共同運営しているサイトです。

[241: 匿名さん]

>240
それが、怪しいっちゅうのｗ

[242: 匿名さん]

芝浦港南が上昇率トップというのは順当な感じがします。佃島も根強い人気ですね。豊洲人気と言ってもやはり都心3区は強い。

[243: 匿名さん]

>>241
新築ならスポンサーのバイアスかかるけど、
中古成約価格の場合関係無いよ。

むしろ最近メジャー7、豊洲が一位になってたランキングこそ、金が入って恣意的に作られてる。

本当、プライドだけは3A級の豊洲住民は常に野次は言うけど、
客観データで反論一切出来無いよねw

[244: 匿名]

>>236
つまり、比較検討された港区、中央区、江東区ともに2～3割の上昇率ということですね。
どこもここ5年で急激に高騰した人気エリアということが分かりました。

[245: 匿名さん]

>>244
そして、都心3区の内陸はともかく、
湾岸同士比較なら…
値段の伸び率なら…
豊洲が上だという住民の主観的主張が間違っており、
序列の壁は越えられ無いと言うのが
データで明確に分かりました。

[246: 匿名さん]

これは5年前に中古を買って今売ろうとする人に大変有効なデータですね。新築分譲価格からの上昇率も似たようなものかな？
あとはこの先も上がるのか止まるのか下がるのかが問題。

[247: 匿名]

>>203
高〜い部屋と高級な部屋に住んだことないでしょう。笑。

[248: 匿名さん]

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26290/

息を呑むほどの絶景です。この価値は何物にも代え難いものがあります。真空パック状態での暮らしですから、眺望くらい良くないと、鬱鬱としてしまいます。しかし、2週間もすると慣れっこになってしまい、こんなものかという感じです。

空中高く暮らすということは、室内環境にも大きな影響を及ぼします。風が強いです。窓は開けられますが、風が強いので敢えて開けない、真空パックな生活です。したがって、24時間換気をしないと悪い空気がこもってしまいます。また、窓を開けた状態で、宅配便業者などの来訪者が玄関ドアを開けると、風圧でポルターガイストのようにモノが飛びかいます。

[249: 匿名さん]

やはり、港区は人気が安定しているのですね。江東区は5年前との比較で一番価格上昇が低いうえ、安いのが魅力だったのに、今みたいな勘違いの値段だとわざわざ値上がりが見込めない江東区買うメリットないですね。

[250: 匿名さん]

>>236
港南、佃、豊洲の5年前の評価がほぼ同じなのに、中古マンション現在価値は豊洲、有明の伸びが低いのが象徴的ですね。いま、豊洲も安くはないですから同じ買うなら都心3区にしとくのが賢明な判断ですね。

[251: 匿名さん]

資産価値が落ちない町1番に豊洲が選ばれてたよ。
スーが調査して。

[252: 匿名]

>>232
トライスター型は中心部の部屋が正方形や長方形に取れず、湾曲するので家具の配置に苦労する事と日当たりの関係で見送りました。大塚家具で家具のオーダーも考えましたが、その分スクエアタワーの高層階を買うホウが良いと考え見送りましたが大正解です。
新豊洲のベイズの西側の低層階は今の時期の午後にはスカイズの建物の陰に入り、殆ど日が入りませんよ。前建は十分現地を見て判断しないとお先真っ暗の現実となり兼ねませんね。

[253: 匿名]

>>251
スーモは辰巳押しじゃ無かったのか。笑。
白味噌も赤味噌も一緒。

[254: 匿名さん]

>253
湾岸でも江東区エリアが人気ってことですね。

[255: 匿名]

>>254
辰巳も新豊洲と引けを取らない街になったという解釈で宜しいですか。スーモさん。

[256: 匿名さん]

どちらも買っても損しない町ってことでしょ。
個々の価格を比べてるわけではない。
読解力なし。

[257: 匿名さん]

辰巳は大規模再開発が完了したら新豊洲よりもいいかもね。

[258: 匿名]

>>256
あはは。

[259: 匿名さん]

江東区同士賑やかだね。だけど、宣伝兼ねた資産価値が落ちない街や住みたい街的な提灯記事は、全く参考にならないと言っても過言では無い。マンションが分譲されている時はそういう記事で盛り上げて、分譲が終わったら記事も出なくなる。参考になるのは、都内全部をカバーした中古物件取引価格一覧とか、不動産の宣伝を目的にしていないニュース記事など。

[260: 匿名]

>>257
見える範囲の建て替えでその先は恐らく進まんよ。

[261: 匿名]

売れない、貸せない買い換えられなくて泣いてるよ。三重苦。だから辞めろって忠告したのに。

[262: 匿名さん]

>221
何か言いたいのかさっぱりだが、
スカイズ、一年未満で2割も上がってますよね。

[263: 匿名さん]

バス物件だけはイヤ。

[264: 匿名さん]

>>262
いくらで分譲された物件が、いくらで成約したの？外部資料ではスカイズ中古の成約予想は坪307万な訳だけど。

[265: 匿名さん]

>>262
上がってねーよ。上がるわけがないだろ？せいぜい坪300がいいとこ。

[266: 匿名さん]

坪300もするの？
スカイズって
豊洲駅遠物件だったので
260くらいでしたよね？

[267: 匿名さん]

スカイズって250ぐらいじゃなかったっけ？

[268: 匿名さん]

あ、260か

[270: 匿名さん]

分譲時点から3割くらい値上がりしてるよ。

[271: 匿名さん]

湾岸タワーマンション中古成約予想価格ランキングではスカイズの予想取引価格は93万円/㎡。
坪単価307万円。分譲は250万円/坪だったから23％up。分譲価格が超お買い得に設定された
からお値打ち物件ですね。豊洲としては適正な値付けがされたと言えますでしょう。
パークホームズ豊洲なんかは坪330万円前後で分譲なので、いくら豊洲駅5分とはいえ高すぎ。
その価格なら芝浦アイランドの中古買えます。購入者はいきなり含み損を抱えることになりま
すね。

[272: 匿名さん]

分譲から5年以上たつマンションの5年前の価格との比較では、湾岸東も上昇しているものの
伸び率は港区や中央区に比べるとやはり低いですね。豊洲も実際の成約価格は坪300万程度。
このあたりが豊洲の限界かもしれません。

[273: 匿名さん]

極一部のデータを分析しても、
統計的に意味のあるものではありません。

一方、ＳＵＭＯが分析した結果では
2015年度の資産価値落ちない町Ｎｏ１は豊洲でした。
次年度は何処ですかね。

[274: 匿名さん]

発展しそうな街　豊洲1位
http://zuuonline.com/archives/84251

[275: 匿名さん]

>>274
「しそうな」街の「アンケート」なんて
何の根拠もないしねw
こんなのが心のよりどころなの？

[276: 匿名さん]

「しそうな街」って大事だと思いますよ。
イメージって重要ですから。

[277: 匿名さん]

千客万来のニュースが盛り上がった直後の時期の調査だから、開発中の街として豊洲というキーワードが割と思いつきやすい時期だっただけじゃん？

[278: 匿名]

デベの集合体、メジャー7のアンケートなんて、
確実にバイアス掛かりまくりのPR調査=広告。
リリースよく見ると、幹事会社三井不動産広報部とあるしw

PH豊洲も苦戦で値下げ、これから東急も出てくるから、
頭打ちエリアテコ入れで各社が金入れて、頑張ってるんですね。

[279: 匿名さん]

しそうな　とか根拠のないことを断定的に記載した記事や広告で、あたかも一般的な見解で
あるかのような印象を与えることを「印象操作」と言う。記事を書いた媒体に利害関係が
あればなおの事、記事の信ぴょう性には疑問を挟まなければならない。
＞272の分析は、中古マンションの想定成約価格という客観的な数字データに基づいており、
少なくとも印象操作的な記事よりははるかに利用価値がある。

[280: 匿名さん]

>271
スカイズも販売当時は、周辺になにもないのに
割高だとの声も多かったように思いますが、
超お買い得と言われるようになるとは、、
意外でしたねー

将来、今の水準も割安だったと
思うときがくるかもしれません。

[281: 匿名さん]

＞「しそうな街」って大事だと思いますよ。イメージって重要ですから。

そのイメージは誰によって作られているか知ってる？人気の街なんていう
イメージはマンション販売業者の宣伝で作られるんだよ。分譲が終わって
宣伝も無くなれば、そのイメージとやらも「何だったの？」ってなるぜ。
ちょっと前、ファッション雑誌に「キャナリーゼ」なんてあったけど、
もう死語に近い。


豊洲の人気ランキング推移（－は20位以下）

[282: 匿名さん]

何だかみんな難しい。
住みたいところに買えれば買う。
シンプルに考えれば一番ハッピーだと思います。

[283: 匿名さん]

>>279
想定成約価格が客観的データなの？ なんで成約価格の平均値を使わないのかね？

[284: 匿名さん]

想定は成約価格から出したデータだからでは？

[285: 匿名さん]

資産が落ちにくい街1位豊洲 （実績）

今後発展しそうな街1位豊洲 （将来性）

実績も将来性も豊洲が1位なんです。

[286: 匿名さん]

＞283
想定成約価格は実際の最近の成約事例から計算しているから、成約価格の
平均値を使っているのと同じ。

[287: 匿名さん]

資産が落ちにくい理由と今後発展しそうな理由を、ちゃんとデータや事実をもとに
語ってくれないと何の役にも立たない。まさか、雑誌にそう書いてあったとかいう
ことが根拠じゃないんでしょ？ネットや雑誌の提灯記事なんか何の役にも立たないよ。

[288: 匿名]

千客万来の再入札状況を問うとネガと攻撃される。
楽しみにしてただけなのに。私の何がいけないの。

[289: 匿名]

>>280
今も何もない。企業、嫌悪施設の混在する中途半端な水辺のリゾート状態は誰もが認めるところ。付近はスーパーすらなく、中途半端なコンビニがあるだけ。周辺住民の期待を集めた千客万来施設も頓挫。現在再公募中も期待薄ですが、どうなってるんでしょうか。

[290: 匿名さん]

>289
逆にいうと、なにもなくてこの評価ということだね。
それともあなたの価値観と異なるのが一般的ということかな？

[291: 匿名さん]

>>290
この10年ゴミ埋め立て、工場跡地が
再開発されて、やっとこの価値。
でもう頭打ちって事だね。

PH豊洲の値下げを見ると寧ろ下り坂に入ったかも。

[292: 匿名さん]

>>291
シンボルが売れ残ってた時もそんな意見沢山出てたな。豊洲が300何か絶対越えるわけないと。

[293: 匿名]

>>292
その通り！！
これまでの、歴史でネガが勝利をおさめたことなど一度ない！！
ネガなんてただの言いがかり集団。

負け続けても這い上がる根性だけは一人前。

[294: 匿名さん]

言うても、住所が城東江東区になるのは無理！

車に足立ナンバーつけるとか無理！

豊洲に住んでますとか無理！

だからやっぱり都心三区しか住めません。

[295: 匿名さん]

>294
豊洲は常に都心3区と比較されるってことだね。

[296: 匿名さん]

>>288
確かに君は悪くない。
ただいまは何も情報がないからタイミングが悪い。

[297: 匿名さん]

＞＞294
再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると
思うが、住みたい街ランキング(スーモ調べ)でみると、
小杉：13年12位、14年09位、15年05位、対して
豊洲：13年27位、14年27位、15年22位、といった具合で
小杉人気が圧倒的に高い。

ショッピング・公園施設の充実、都心への近さ等豊洲に軍配が
上がる点の方が多いと個人的には感じているだけに不思議だ。

[298: 匿名さん]

>>297
湾岸には豊洲以外にも沢山の街があるけど、川崎には武蔵小杉しかないからね。
人気が分散してるだけかと。
あと人気に左右されるミーハーにならないで自分で住みたい街に住みなよ！

[299: 匿名さん]

>>294
いいなぁ、内陸の高級マンションと品川ナンバー付けてる高級車を所有してるなんて。

[300: 匿名さん]

>再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると思うが、

井の中の蛙大海を知らず