湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part9

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[663: 匿名さん]

数年前の物件の方が新築より仕様がよいのも、中古価値が下がりにくい理由でしょうね。

[664: 匿名さん]

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

あとＧＦＴの立地だと、高層からはレインボーブリッジが綺麗に見える部屋や
東京タワーが綺麗に見える部屋とそうじゃない部屋では、かなり中古坪単価が
違います。ＷＣＴや芝浦アイランドでも、そういう条件でかなり評価額が
違ってきます。

芝浦港南の場合、オーシャンビューやレインボーブリッジビューの部屋は人気
が高く高めの値段でも成約は早い、逆に低層や西側は成約までしばらくかかる
のでネットでも目につきやすく、売れ残っている印象になりやすくなります。

仮に、東側高層でレインボーブリッジが綺麗に見える角部屋だと380-400万
というのもあながち盛り過ぎではないでしょう。成約はもう少し下かもしれ
ませんが。そうではない、普通の低層部屋だと坪単価は330万くらいでしょう。

[665: 匿名さん]

>>663
間取りとか構造は今の免震タワマンのほうがいいけどね。グローブタワーなんかも耐震で柱がガンガン食い込んでたりアウトフレームで柱が目立って解放感がなかったり、時期的に広い部屋が多いから廊下が長くて有効面積が少ない部屋が多い。ここは賛否両論だけど、最近の免震タワマンは柱が少なくて済む特性を生かして平米数を抑えて有効面積を増やしてるから、平米数が小さくても部屋の畳数は昔のタワマンと同じだったりする。畳数が同じで平米数が小さければその分グロスの価格が抑えられるしね。その分リビングインが増えてるのを嫌う人もいるけど。

[666: 匿名さん]

GFTネタ長いですね、湾岸の単価を上げる戦いの一番槍だから皆の期待や注目が高いのでしょう。私もGFTには湾岸の価値をがっちり上げてもらいたいです。そろそろ豊洲の話しませんか。PHTや再開発、千客万来等。小生含め、さあ豊洲住民のみなさん。

[667: 匿名さん]

>>664
坪330？PHTと同じ価格で新古のGFTが買えるのか。もし330で売り出したら速攻買うわ（笑）

[668: 匿名さん]

>>667
普通にあるでしょ。
特にヤナセお見合いの部屋なんか330でも高いよ

[669: 匿名さん]

>>667
たしかに。さすがに330はないわ。耐震共用施設なし、眺望イマイチのクラッシーとTBTが360-400なのに330なら俺も買いたいわ。

[670: 匿名さん]

>>669
分譲価格300切ってる部屋もチラホラあるから、条件によっては320とかあるんじゃない

[671: 匿名さん]

＞663
それ以上に、部屋の広さのほうが問題。10年くらいまでの芝浦港南の新築分譲価格は㎡75万
だったので、100㎡の部屋でも7500万。100㎡とか120㎡でも7500万から9000万なら検討
できる人がいっぱいいたので、そういう設定を多く作ることができた。

それが、いまはＧＦＴの例で言えば100㎡105万とかでしょ？仮に100㎡～120㎡の設定を
作ったら価格は10500万～12600万になっちゃう。それじゃあ売れないから、どうしたかと
言うと部屋を狭くして買いやすくした。今のマンションは60㎡の2LDKとか70㎡の3LDKが
多い。

仮に、芝浦アイランドの人が平米100万で85㎡の部屋を出せば8500万。それでも売り手は
75万で買っているから2000万以上の儲け。ＧＦＴの新築は75㎡で8100万。中古検討者から
見て、皆さんなら下のどちらを買いますか？

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8500万、85㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

もし、ＧＦＴ！という人が多ければＧＦＴの価格は妥当。もしも、グローブ！と言う人が
多ければＧＦＴは少し割高と言うことになります。

[672: 匿名さん]

＞湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
＞（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
＞あまり意味がないですね。

計算ミスでした。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）600万、25坪として24万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

が正解。

[673: 匿名さん]

>>671
その条件ならGFTって言うにきまってんじゃん。値上がり前の分譲価格だからね。
アイランド　85平米　8500万
GFT　75平米　9000万

どちらを買いますか、じゃないとフェアじゃない

[674: 匿名さん]

>>671
GFTでしょ。GFTの南東はレインボーブリッジが最高の角度で見えるプレミア眺望だし、坪単価も高めだったし。グロスで安いならそっちだよ。狭くても部屋の畳数はそこまで変わらないしね。

[675: 匿名さん]

そういう比較をするなら、グローブの成約は坪101万だから、
こうしたほうがよりわかりやすい。部屋の方角、部屋の眺望は
ほぼ同じと言う前提条件でね。


芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

[676: 匿名さん]

>663
数年前の物件の方が新築より仕様がよい

全くもって同感！！

最近のはコストダウンが目立つ。何といっても、見えないところの作りが怖いよなあ・・・。

[677: 匿名さん]

＞673
ＧＦＴ値上がり後の価格がフェアなら、こういう条件ですね。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

私なら、グローブ買って300万くらいかけて内装やり直すかな。ま、確かにレインボー
ブリッジ重視なら、グローブからは虹橋正面になって綺麗に見えませんけどね。

[678: 匿名さん]

>>675
最新の免震タワマンが5平米しか変わらず同じ価格で、かつレインボーブリッジがみえるプレミア眺望だったらどう考えてもGFT選ぶだろ… 眺望条件が違うわ。
徒歩10分表記も再開発で9分表記になるし、徒歩1分なんてそんな差じゃないしな。

[679: 匿名さん]

>>677
グローブ広さ90の価格9000万ならとGFT広さ70の価格9000万の比較なら、グローブかな

[680: 匿名さん]

>>677
これなら迷うかな。でもグローブは耐震でかなり破損してるし、再開発でマンション付近までのアプローチが屋根付きコンコースになるGFTも魅力。いまならグローブ、再開発後ならGFTかな。

[681: 匿名さん]

レインボー眺望でプレミア付くのは確かなようです。ＷＣＴに住んでる知り合いの
部屋に行った時の眺めですが、仮に部屋を売ると坪380万が予想成約価格と言って
ました。しかし、もし仮に下記が両方とも同じような平凡な眺めなら、
私ならグローブ買うかな。あくまで、個人的な感想です。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

[682: 匿名さん]

>>671
結局671さんはGFTが割高って結論なの？GFT南東が8100万でGFTが選ばれるなら妥当ってことでしょ？