パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[941: 匿名さん]

>>935
46%どころか、内閣府の発表では、30年以内に首都直下地震が発生する確率は70%。
http://www.bousai.go.jp/jishin/syuto/taisaku_wg/1/pdf/1.pdf

>>938
首都直下地震に関する東京都の被害想定では、元禄型関東地震や東京湾北部地震が起きる場合には津波が発生し、湾岸部は浸水するそうです。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/...

やはり内陸の低層マンションが安全なんでしょうか？

[942: 匿名さん]

>>941
70%ならますます、東京に住むこと自体がおかしいね。内陸もクソもないね。

[943: 匿名さん]

>>942
70%の確率で地震は起きるんだろうけど、湾岸部は津波や液状化が懸念される一方、港区や渋谷区の内陸の高級住宅街はさほど影響ないと予想されます。

[944: 匿名さん]

>>943

広尾の高台にある日赤病院は、関東大震災を耐え抜きました。それを考えると、現代の建築なら、まぁ、大丈夫かな、という予想はつく。

そういう歴史や人々の記憶が等が積み重なって、ブランド立地というのが生まれるのかと。昨今は、デベが大々的に宣伝して、誤信させるようですが。

[945: 匿名さん]

首都直下型地震て、関東大震災より小さいわけ？ 笑
内陸が大丈夫という根拠がよく分からないなぁ。せめてあなたの個人的推測じゃなくて、専門家の予測ぐらい出してくれないとね。

[946: 匿名さん]

これだけ無意味な議論を延々と続けられるおまえらすげえわ笑

どんなけ暇なんだよw

[947: 匿名さん]

というか1人の自作自演か…

[948: 匿名さん]

地震の確率って、そもそも当たらないよ。
2パーセントの地震確率があれば、明日地震になってもおかしく無い確率らしい。

関東大震災で瓦礫になったのは、内陸だけだったのは怖いよね。

[949: 匿名さん]

だからー マンションの話に戻さない？ ねぇ。

[950: 匿名さん]

角部屋、あとひとつは三期一次では出てないですね。もったいぶるな〜。

[951: 匿名さん]

販売状況は余裕ってことですかね。

[952: 匿名さん]

>>948
地震が明日来てもおかしくないなら、なおさらキチンと考えないと。マンションは高い買い物だから、今後30年以内に70%の確率で地震が起きるのであれば、それ相応の選び方をした方が良いと思ってきました。

そういえば、都内な伝統的な高級住宅街は、もともと関東大震災でもビクともしなかったことで富裕層に人気の立地となり、今の高級住宅街が形成されたとか。地盤も堅く、ゆとりある区間なので火災リスクも限定的で安全安心。

その様な伝統的な高級住宅街は、田園調布が有名ですが、それ以外には、麻布、広尾、松濤、大山町、南平台、西原など、港区や渋谷区に多いですね。

[953: 匿名さん]

>>952
それらの住宅街が、首都直下型地震にも耐えるという根拠にはなっていませんね。

[954: 匿名さん]

>>950
E-86Ytの値段予想勝手にすると、最安値の４階で坪310（8100万程度）とかかな
320行くと高いし。

[955: 匿名さん]

>>954
それは安めな読みですね〜
もいちょい上をいきそうな気がします。

[956: 匿名さん]

そんなに安いなら嬉しいけどねえ。。。

[957: 匿名さん]

>>953
政府や東京都が出している、首都直下地震の被害想定やハザードマップを見れば、湾岸部がリスキーで内陸部が安全だと言う【証拠】がたくさんあるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
さんざん見てるよ。内陸部も倒壊家屋が相当出ることが見て取れます。

[959: 匿名さん]

>>957
どうぞ、安全な内陸のマンションをお買いください。

[960: 匿名さん]

湾岸の方が安全だよね？

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

[961: 匿名さん]

>>955
一応形式上角部屋扱いですけど、ただの北西面ですからねえ・・・
W-81Wtより高くはしてこないと思ったんですが。
まあ確かに間取り次第では4階で320超えて来るのかな？

[962: 匿名さん]

南西面もありますから、そちらをリビングにしてくるのでは？そうなると320は確実に超える気がします。間取りが良ければかなり強気な価格になりそう。平米数も大きいから、最後の大物的な…87の南西角はすでに完売したようですしね。

[963: 匿名さん]

地震のリスクは気になりますね。

リスクの予測はなかなか難しいけど、難しいこと言わなくても、埋め立て地に高層マンションなんて建てちゃダメだよぉ。

[964: 匿名さん]

>>962
仮に330行くとW-87Ztとほぼ同額となってきてバランス的にどうなの？って思いますけどね^^;
まあタイミングにもよりますし、どうなるか楽しみな案件であります。

[965: 購入検討中さん]

1期の時は散々高い高いと言われてたけど今は全く聞かなくなったね。高いと思いつつ買おうとしている自分が怖い。

[967: 匿名さん]

>>965
同感。むしろ割安にすら感じられてきた。ゆでガエルの法則にハマってるようで怖いが、でも買いたい。。

[968: 匿名さん]

>>963
だったらなぜこのスレにいるのですか？
ここはあくまでもパークホームズ豊洲の検討スレですので、内陸のマンションの話は他でやってください。
埋め立て地であること、地震のことなどは皆さんもちろん考えた上でここに魅力を感じ検討しているのですから余計なアドバイスは無用ですし、不要です。

[969: 匿名さん]

９６５氏が書かれていること、頷いてしまいます
周りの価格を冷静に考えると…ということなのでしょう
周辺環境だって悪くはないですし（むしろ良いほう？）資産として云々もあるけれどふつうに暮らせるというのがとても感じられる場所だと思います。
安くないですけれどね〜

[970: 匿名さん]

愉快犯は構って貰うのが目的なんでスルーが良いですよ。
9月にマンション販売数が減少してついに今のミニバブルが弾けるか？とも思えたのですが11月また大幅に伸びましたからね。
やはりオリンピック終わるまでは待てば待つほど値あがっていく気がしますね。

[971: 匿名さん]

内陸の高級住宅街だと、部屋の面積が半分以下になるので、今度は快適性が損なわれるぞ。

[972: 965]

967,969さん
同意ありがとうございます。同じ気持ちの人がいて嬉しいです。1期でw87z買えば良かったと激しく後悔しています。

[973: 匿名さん]

11月は特殊要因で12月でまた戻るよ。
11月もパークコートを除けば横ばい。

[974: 匿名さん]

11月って特殊？
寧ろ、12月が特殊だよね。年末に不動産買う奴居ないし。

[975: 匿名さん]

待てば待つほど値上がったら豊洲検討層には手が届かない価格になるので、現状維持の横ばいが続くのでは？今の価格帯がぎりぎり。駅近に限り、ですが。なのでやはりここは間違いない気がします。

[976: 匿名さん]

973,974誤投稿の自作自演？気持ち悪い。

[977: 匿名さん]

待てば待つほど値上がっていくのか、そうでないのか、オリンピック後は下がるのかどうなのか。急いで買う必要のない方には気になる問題だと思います。
ただ、待っていて気に入った部屋があるのかどうかは別問題だとも思いますので、よく言われているように欲しい時が買い時なのかもとも思います。
数百万円の違いで間取りを見比べてみると、どの間取りがいいのか迷います。

[978: 契約済みさん [男性 40代]]

>>975
勿論今後の相場はわかりませんが、待てば待つほど物件すべての相場がというより今後は相場の二極化が進むのではないかと考えます。同じ豊洲エリアでも駅から徒歩5分の物件と駅から15分の物件全ての相場が上がるという事ではなく、駅から徒歩5分の物件の価格帯は上げ、10分以上の物件は下げなどです。
この物件は割安だとか割高だとかの議論も良いですが、良い条件の物件があり購入資金があるのではあればこの低金利を利用して決断をされるのが賢明ではないでしょうか！

[979: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。
結局は購入資金の有無かなと思えなくもないですが。

駅徒歩5分は遠くなく近すぎず、ほどほどに良い距離ではあると思います。
資産価値の面から考えても損はないのかなと思いますがどうですか？
将来的にどうしても手放さなければいけない時の事も考えておきたい人もいるのでは。

[980: 匿名 [男性 30代]]

PHTに限った話ではないが、
フルローンに近いお金を借りられる属性の人は目一杯借りたらよい。月々の返済による元本の減少より中古に出した時の売却額が高ければ結果的に得をする。
一般的に都内のマンションは中古になると年に坪単価4万円程度程度減少するそうなので、それより元本の減少が大きければよいということ。
マンション価格は高騰しているけど、低金利のため元本が減りやすい、かつ、住宅ローン減税があって更に繰り上げ返済にあてられる今買うのは正解なんじゃないか。

というのが私の考え。低金利の話題に賛同なので乗っかりコメント失礼しました。

[981: 入居予定さん]

>>979
将来的に手放すというのを皆さん一度は想定していると思います。ですから資産価値が気になるところです。
でも資産価値をどの様に見出すかというのは難しいですね、駅近、眺望など色々ありますが結局のところ購入価格が高すぎれば価格は下がりますしただ時勢にもよると思うんです。そもそも今の5000万の価値が15年、20年後同じ5000万の価値ではない可能性も多いにあるのです。（政府が一生懸命インフレを促していますし。。）そうなるとどうなるかわからないというのが本当のところでしょう。結局、購入というチョイス自体が”贅沢”でありリスクも伴います、それがネックなのであれば賃貸が良いと思うのです。
賃貸と購入の大きな違いは物件の条件だと思います。同じマンションの中でも条件のより良い物件は賃貸にもリセルにも出てこないケースが多いのです。結局投機/賃貸目的で購入されている物件は自称不動産投機プロのような方がマンション内の割安物件を購入しリセル/賃貸に回しているケースが多いからです。これらの物件は何か割安であった理由があります。本当に眺望がよい、広さがあるなどの物件はなかなか賃貸にもリセルにも出てきません、皆さん定住目的で購入されるからです。

一般的に見ればこの物件の資産価値はそれなりに見込めると思います。駅5分、公園、病院（サイレンが気になるかも知れないですが…）ショッピング、文化センターなど比較的充実していると思います。

実際住んでみると駅から5分というのは大きいですよ。本当に車は不要かも知れません！一度5分圏内に住むと10分以上は苦痛です。車を手放すだけで毎月の駐車場代、ガソリン代、税金、保険などかなりの節約になります。年を取れば車も運転もできなくなります、個人的には駅には近ければ近いほど良いと思います（駅直結など）もちろん駅にもよります。賃貸に出しやすいでしょう。

湾岸は整備自体が近年行われている事もあり街自体が綺麗にまとまっていて全体的に余裕があります。欠けているのは歴史（これはもう埋まらないかも知れませんが）と高級感（これもやはり内陸には負けます）ではないですかね？その辺を求める方には物足りない立地ではあるかも知れません。でも内陸はここの比にならないくらいの物件価格です。加えて管理修繕、駐車場などは割高です。それと決して高級住宅地ではないですから、色々な方がいらっしゃいますよ～。

購入資金があり欲しい間取りがあるのであればそれは買いですし、リスクがあるので様子を見たいのであれば現状維持でしょうね。

色々と御覧になって目を肥やし、情報収拾されることをお勧めしますが決めるときはスパッと決めてしまうのが良いかと。低金利もいつまで続くかわかりませんのでリミットは近いかも？

個人的には駅近がお勧めです、15年末より物件が溢れ気味ですので地方や駅から遠い物件はお勧めできません。それこそ資産保持が難しいかと、ただし明らかに割安な場合は別です、その中でも好条件の間取りを（階数、広さ、眺望など）チョイスするべきです。そう考えると東京ワンダフルプロジェクトは確かにワンダフルでしたね！

[982: 匿名さん]

長文の最後の締めが駅遠のワンダフルプロジェクト推しっていう、
いや、何でもないです。新豊洲駅近ですもんね。

[983: 匿名さん]

株価がドンドン下がっていく。。。

ここが、ピーク時の販売価格でしたかね。。。

[984: 入居予定さん]

>>982
ワンダフルプロジェクトは駅から遠いですが、やっぱり割安だったという締めでした。

>>983
株価は具体的にどの様に不動産価格/相場と連動しているのでしょうか？

[985: 匿名さん]

リセル/賃貸に回されている物件は何か割安であった理由がある・・・
本当に眺望がよい、広さがあるなどの物件はなかなか賃貸にもリセルにも出てこず、定住目的で購入している人が多い・・・
なるほどなと、読ませて頂きました。
こちらは永住目的で購入される方が多いことになるのでしょうか。そうなると、いつか中古でという考えは難しいのかなと思えてきます。

[986: 入居予定さん]

家なんて200%買ってはいけない! 単行本（ソフトカバー） – 2016/1/30
上念 司 (著)

気になる・・・・

[987: 入居予定さん]

>>985
間違いなくリセルをするのであれば割安だと思える物件を購入すればよいと思います。価格に上限をつければ目減り率もそれなりでしょうし。リセル時に△1000万は仕方ないと思えるのか△2000万まで許容できるのかでもかわってきます。購入価格が9000万までいけば条件が良くても中古にそれだけ払える人はそれほど多くないでしょうし。それを7500万で売っても構わないと思えるなら9000万の物件も買いですよね。
あまりリセルを意識しすぎない方が良いと思うのですが。本来不動産は中古になれば資産価値が落ちるものでしょう？ここ数年の不動産の動きが逆に異常であって自分の物件もそうなれば最高ですが、そう簡単にうまくはいかないと思います。
自己資金と自分が不動産に求めるものを明確にした方が良いのでは？
自分が住む家ですから一般的な物差しで計ろうとせず自分が納得いく物件を見つけられるのが良いと思います。

[988: 匿名さん]

マンション価格については世界的に株価は安くなっては来ているけれど、
日本の場合はオリンピックが控えていますからどうなっていってしまうのか…とも思います。

こちらは投資目的の方もいらっしゃるのでしょうけれど、
小学校に近いなどから永住目的の方も多くなってくるのかな？
買い物等は最近の豊洲にできるマンションの中でもいい条件の方だと思います。

[989: 匿名さん]

ここの3LDK検討する方の生涯年収は4億〜くらいですか？
仮に実は今が最高値で損した！ってなってもせいぜい1千万くらいですよ。
相場値下がり期待するなら数年待つ必要もあります。そして待っても果たして下がるのか…？
豊洲は駅前にまた凄いのが出来ますし数年待ったくらいでは難しいのではと思います。

気に入った！と思って買う資金があるなら深く考えすぎず気持ちよく決めたらいいと思います。

[990: 匿名さん]

資産性の話をするとパークシティ前路線価500千円、トヨスタワー前路線価500千円、パークホームズ前路線価450千円、ワンダフル前路線価330千円、パークホームズは高さ制限の為戸数が他の半分。逆に言うと土地の持ち分が2倍。湾岸マンションの価格割合建物7,土地3位の比率だが此処は建物5,土地5建物は減価償却していくことを考えると自ずと資産性の答えは出る筈。CFから価格を出す方法もあるが駅距離で家賃が違うのはわかりきったこと。