パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[881: 匿名さん]

街としては天王洲の方が全然魅力的だな。

[882: 匿名さん]

＞＞873
東日本大震災では震度5程度だったけど、関東直撃の地震がくれば震度7クラス。あんまり甘く考えない方がいいよ。

[883: 匿名さん]

311でも免震制振マンションの有効性は実証されました。
免震制震マンションがダメになる時は世の中の8割の建物は倒壊しているでしょう。
自分のマンションを心配するまでもなく日本が終わります。
それでも心配な人は日本から脱出するか要塞のような戸建を建てるしかないですね。

[884: 匿名さん]

震度5程度で有効性が実証されたの？

[885: 匿名さん]

>>884
東北の震度ご存知ですか？
関東の話なわけないじゃないですか…
そして有効性は相対的なものなんで震度は関係無いですよ。
はぁ…

[886: 匿名さん]

ノー天気でいいねえ。

[887: 匿名さん]

このあたりの話ですね。

「免震ビル、震災の揺れ半減も　長周期にも効果確認」

震度６強の仙台市宮城野区では、不動産会社・森トラストの仙台ＭＴビル（地上１８階、約８５メートル）で、地面の揺れは最大３１０ガル（加速度の単位）だった。長周期の揺れも確認されたが、免震で４割減の１９０ガルまで抑えていた。最上階の揺れは最大左右１６センチ。

震度５弱だった東京都渋谷区の代々木ゼミナール本部校代ゼミタワー（地上２６階、１３４メートル）の地面では９８ガルだったが、免震で最上階は４６ガルまで軽減した。揺れは左右１９センチ。

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107040224.html

震災時の六本木ヒルズ、制振装置が威力　揺れ半減の効果確認
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK0802L_Y3A300C1000000/

[888: 匿名さん]

価格の値上げは北東が大きいのですか、ということは北東の人気があるということになるのかしら。

E56はキッチンとドレッシングルームの関係がとてもいいなと思います。洗濯機の位置が近くてスムーズに行き来が出来そうで、洗濯しながらキッチン仕事がしやすい感じ。
でも、廊下のホールは何？、どうしてこうなっちゃったかなという感じです。

[889: 匿名さん]

>>888
失礼しました。北東ではなく正しくは北西です。値あげ幅は大きいですが間取りが良いし北西最後のお部屋なので恐らく一次で完売すると思います。

E56は確かに面白い間取りですね。ホールのクランクも玄関からリビングがまる見えにならないのでいいのでは？

[890: 匿名さん]

>>888
廊下の長さやクランクインは好みが分かれますからね。
特に面積が小さい部屋だと確かにもったい無い気はしますね。
でも自分は廊下があってこそ「家」って感じで好きですよ。

[891: 匿名さん]

８０平米台って、富裕層向けのマンションだと、狭い方の部屋で、１LDKかせいぜい２LDKで、単身やDINKS向けなのですが、ここだと、広めの部屋で４LDKになるんですね。

豊洲という立地上、そうならざるを得ないのか、デベがチャレンジしない結果、そういったレベル層の溜まり場になって、頭打ちになってしまうのか。

日本でも住み分けって、実は結構進んできていますよね。住むところによって、（親にとっても子にとっても）交流・友達になる層も、受ける刺激も、入ってくる情報も違いがでて、それが世代を超えた格差の固定化に繋がる。

多少背伸びしてでも、上の層に接触できるような地に住むことの重要性が看過できない。

[892: 匿名さん]

>>891
いやいや、ノーベル賞、大企業の社長、会社幹部、地方出身の方が多いから。人口比でみても、東京のレベル低いよ。育ったところは、さほど影響ない。

[893: 匿名さん]

>>892
孟母三遷や朱に交われば､､､の言葉もあるのだが、、、。
まあ考え方は人それぞれですね。

[894: 匿名さん]

80平米台で1LDKか2LDKですか～、住んでみたいです。広すぎてもてあましそうな気もしますが。
たしかに80平米あっても部屋が4つだと、それぞれの部屋は狭くなってしまいますから、高級感や開放感を求めるといった感じとは違うかもしれませんね。
6畳が一部屋と4.5畳の部屋が3つ、単に家族が多い世帯向きのように思えます。

[895: 匿名さん]

>>891
都心の高級物件と比較してるの？

都心物件も新築はここくらいの広さが結構多いと思うけど。

[896: 匿名さん]

豊洲はファミリー層のエリアだから、まあいいんでないの？内陸の高級マンションとは値段が違うんだから、比べるのはフェアじゃないよ。

その代わり、豊洲は低価格で勝負。土地の値段がタダ同然で、上物をタワーにしてみんなで割れば、相当コスパが良くなるね。この価格競争力はハンパない。

[897: 匿名さん]

都心の土地価格は化物ですからね。
坪1000万超えのマンションに住んでる上司がいますが正に住む世界が違うって感じです。

高い高いと言われている豊洲も都心に比べるとまだまだリーズナブルかつ整った環境はやはり魅力的ですね。

[898: 匿名さん]

免震は縦揺れが心配。

[899: 契約済みさん [男性 40代]]

>>897
私もそう思います。
そんな金額を出すならもっといいところ住めるじゃないかとの意見も出ているようですが、ここは豊洲ならではの価格とロケーションではないでしょうか？
特に本物件のロケーションはなかなかのものです。駅から５分、公園、病院、小学校、ショッピングはすべて徒歩圏内に。プラス駅は有楽町線となかなか使えます。（ゆりかもめはカウントできないでしょう）

正直都心の値段が下がってくるまではもう少し時間が掛かりそうではないですか？物件価格が下がってくるのと同時に金利が上がれば値下げ分は帳消しになります、当然金利が上がるのかも見えないですが。。。　

[900: 匿名さん]

899さん
まさに自分も同じ考えです。
3区などはもちろん、いわゆる内陸部は湾岸以上に価格高騰。資産維持がしやすいとはいえ、庶民にはなかなか手が出せない価格になっているのが現状ですよね。
家族が暮らしやすい広さのある家をと思うとやはりここは良心的な価格です。今は幸い金利も低い。

[901: 匿名さん]

今はマンション価格が高くても、結局は低金利が後押ししているという面が多分にありますよね。それはつくづく感じます。
もし今後金利が高くなった時にこの値段で残っていたら…と思うと厳しくはなってきそうですが。

ここは豊洲近くて、小学校近くて、バランス的には悪くはないと思います。
子供の習い事系は定員いっぱいになってしまっているところがあるのではないかなと
心配な面はありますが。
塾は豊洲駅前にいっぱいありますけれどね。

[902: 匿名さん]

ファミリーの暮らし安い環境と利便性と価格が魅力というところですか。
都心と比べると無理がありそうですが、人気があるなりの理由があるということですね。
電車やバスに長時間乗るような郊外に暮らすことを考えると、街の空間も都心より広々していてしかも都心に近いとなると、なかなか他には無いと思います。

[903: 匿名さん]

豊洲って津波などの水害リスクはどうなんでしょう？

[904: 匿名さん]

海の近くなので、台風による高潮や、津波による水害リスクは高いと思います。

やはり、港区、渋谷区、千代田区などの都心内陸部の高級住宅街にある低層マンションが安心安全。それでいてセレブ感もあると思います。

[905: 匿名さん]

>>904
湾岸の高潮や津波リスクより、内陸のゲリラ豪雨によるリスクの方が全然高いと思うけど。
というか、都心内陸部の高級低層マンションとここは比較対象になるの？

[906: 林先生]

と言う事は、内陸で高台ならどんな災害に対しても安全性高い最高の立地と言えますね。

今年に入って引き続き景気は緩やかに回復しそうですね。マンション価格も緩やかに上昇しそうですね。

マンションいつ買うの？今でしょー！

[907: 匿名さん]

東京に住みながら災害がどうの薀蓄を垂れるのは、ナンセンスとしか言いようがない。東京は災害リスクを受容して住むところです。

[908: 匿名さん]

セレブ感あるマンション買えないからここが選択肢になるんですよね。都心5区のお値段ご存知？1億出しても狭小70平米3L。ここなら1億出せば90平米の3L買えます。

[909: 匿名さん]

結局職場と私生活で使う施設がどれだけ家から近いかが大事なんですよ。
もちろんリスクがある場合にはある程度の対策をしている必要がありますが、湾岸は十分に考慮されていると思います。
それよりも安全性を取りたいんだったら千葉ニュータウンにでも住んでいればいいんじゃないかな？

[910: 匿名さん]

確かに、港区や渋谷区の高級住宅街の低層マンションは安全でしかもセレブ感高い。ただ住める人を選びますね。

その点、湾岸タワマンはコスパ最高。ずっと住むつもりないし、いつかは内陸の高級マンションに住みたいけど、今は手が届く湾岸タワマンかな。災害が起きる前に売り抜いて内陸移転すれざ良いし。

[911: 匿名さん]

>>908

>1億出しても狭小70平米3L

都心で１億なら50平米程度しか買えないでしょうに...

[912: 匿名さん]

>>907
東京って一括りされても、場所によって全然災害リスクは違いますよ。
埋立地と内陸じゃ地盤も違うし、杭基礎、直基礎と工法も違うしね。

[913: 匿名さん]

港区だろうが渋谷区だろうが安全ではありません。東京は自然災害リスクが世界一大きい都市ですので。

[914: 匿名さん]

>>910
確かに今後30年内に首都直下地震が起きる確率は46%とは言われてるけど、今買ってオリンピック前に売り抜けば、何とかなるかも。その後は安全な内陸低層マンションへ。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41697

[915: 匿名さん]

地殻プレートが3つも重なっている上、台風の通り道でもある。直近に火山も断層も河川もある都市はそうそうありません。

[916: 匿名さん]

>>912
誤差範囲です。

[917: 匿名さん]

東京都の液状化ハザードマップを見ると、湾岸部よりも内陸部の方が格段に安全なんですね

[918: 匿名さん]

盛り上がってますねぇ。
豊洲が壊滅する規模の災害が起きたらそもそも東京もおしまいだと思いますよ。
国外とか北海道の平野に住むことをお勧めします。
というか日常生活で事故に遭う可能性の方がよっぽど高いのにその心配が先でしょう。

[919: 匿名さん]

>>917
液状化で死ぬ人はいませんよ。

[920: 匿名さん]

専有部の仕様やコスト的に魅力を感じていますが、立地が不安です。
被災前に売り抜けるだとか、一生住むつもりはないとか、いつかは内陸へとか。。。

[921: 匿名さん]

正月から盛り上がってますね。
スレが盛り上がっているのは物件的には良いことですね。
今年も皆様に笑わせて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。

[922: 匿名さん]

液状化などが起きずに、地震が起きても資産価値が保たれる内陸の低層マンションが良いです。

>>917の東京都の液状化ハザードマップによると、湾岸部は真っ赤で内陸部は安全な緑なので。

[923: 匿名さん]

>>922
緑のエリアはもはや郊外なんでそもそも資産価値はございません…w
液状化が心配なら青のエリアなんてどうですか？

[924: 匿名さん]

液状化が心配なら、カザフスタン共和国の首都アスタナなんてどうですか？ 都市計画は日本の建築家だった故・黒川紀章氏によるものですよ。

[925: 匿名さん]

埋め立て地とはちがって、港区や渋谷区の高級住宅街は地盤も硬く地震の時でも安心でしょう。

低層なら長周期振動もなく、さらに安心ですね。

[926: 匿名さん]

液状化で資産価値ゼロになって、借金だけ残るって心配は無いんでしょうか？
それだけが気がかりです。

[927: 匿名さん]

>>926
あると思いますよ。
924さんがいいところをご紹介して下さってるのでご検討してみてはいかがでしょうか？

[928: 匿名さん]

確率46%で起きる首都直下地震による液状化で、豊洲マンションの資産価値はゼロにはならないと思いますが、かなり打撃を受ける可能性はあります。

内陸のハイグレード低層マンションであるば安心でしょう。

>>924
つまり、豊洲よりもカザフスタンのアスタナの方が安全性に優れ、黒川氏デザインのため、お洒落という事でしょうか？

[929: 匿名さん]

液状化が心配だけど都心の億ションは手が届かないって人はカザフスタンに行きましょう！
めでたしめでたし。

[930: 匿名さん]

結局、港区や渋谷区の高級住宅街にあるハイグレード低層マンションに住むか、それが無理ならカザフスタンに住む方が良い。たとえ安くても、リスクが高い豊洲に住むという選択肢はない。

[931: 匿名さん]

首都直下型地震の発生確率が46%もあるのに、わざわざ港区や渋谷区に住むの？ カザフの方が安全ですよ！

[932: 匿名さん]

首都直下型地震が起きても、港区や渋谷区の高級住宅街の低層マンションは無傷で安全な事が予想される反面、豊洲は津波や液状化が予想されますね。

それよりも、海際で標高低い豊洲は、台風の時の高波が気になりますね。

まあ難しいこと言わなくても、埋め立て地に高層マンション建てちゃダメだよぉ。

[933: 匿名さん]

いやいや東京なんかにマンション建てるのが間違ってるでしょ。
みんなでカザフに移住しないとぉw

[934: 匿名さん]

>>932
無傷で安全とは、全く予想されません！

[935: 匿名さん]

>>931
46%とは、どこの情報ですか？

[936: 匿名さん]

ここは駅近なので、湾岸でもまだ資産性は維持しやすいのでは？湾岸の駅遠、共有施設にばかりお金をかけた維持費が悲惨なマンションは売り抜くにも売り抜けるわけないでしょうね…

[937: 匿名さん]

共有施設が贅沢なマンションが多いのかな。
でも豊洲の周辺は何となく落ち着いた感じの地域にも思いますけど、そうでもないのかな。
でも維持費が悲惨なマンションて、いったいどういうマンションなのかな。
維持費ばかり掛かるって、あとで管理費が上がってしまわないかな。

[938: 匿名さん]

>>932
あんた馬鹿？
首都直下でどうやって
津波が起きんだよ！

[939: 匿名さん]

>>936
それって有明ブリリア系？スカイズ？

[940: 匿名さん]

このマンションの話に戻しませんか？

[941: 匿名さん]

>>935
46%どころか、内閣府の発表では、30年以内に首都直下地震が発生する確率は70%。
http://www.bousai.go.jp/jishin/syuto/taisaku_wg/1/pdf/1.pdf

>>938
首都直下地震に関する東京都の被害想定では、元禄型関東地震や東京湾北部地震が起きる場合には津波が発生し、湾岸部は浸水するそうです。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/...

やはり内陸の低層マンションが安全なんでしょうか？

[942: 匿名さん]

>>941
70%ならますます、東京に住むこと自体がおかしいね。内陸もクソもないね。

[943: 匿名さん]

>>942
70%の確率で地震は起きるんだろうけど、湾岸部は津波や液状化が懸念される一方、港区や渋谷区の内陸の高級住宅街はさほど影響ないと予想されます。

[944: 匿名さん]

>>943

広尾の高台にある日赤病院は、関東大震災を耐え抜きました。それを考えると、現代の建築なら、まぁ、大丈夫かな、という予想はつく。

そういう歴史や人々の記憶が等が積み重なって、ブランド立地というのが生まれるのかと。昨今は、デベが大々的に宣伝して、誤信させるようですが。

[945: 匿名さん]

首都直下型地震て、関東大震災より小さいわけ？ 笑
内陸が大丈夫という根拠がよく分からないなぁ。せめてあなたの個人的推測じゃなくて、専門家の予測ぐらい出してくれないとね。

[946: 匿名さん]

これだけ無意味な議論を延々と続けられるおまえらすげえわ笑

どんなけ暇なんだよw

[947: 匿名さん]

というか1人の自作自演か…

[948: 匿名さん]

地震の確率って、そもそも当たらないよ。
2パーセントの地震確率があれば、明日地震になってもおかしく無い確率らしい。

関東大震災で瓦礫になったのは、内陸だけだったのは怖いよね。

[949: 匿名さん]

だからー マンションの話に戻さない？ ねぇ。

[950: 匿名さん]

角部屋、あとひとつは三期一次では出てないですね。もったいぶるな〜。

[951: 匿名さん]

販売状況は余裕ってことですかね。

[952: 匿名さん]

>>948
地震が明日来てもおかしくないなら、なおさらキチンと考えないと。マンションは高い買い物だから、今後30年以内に70%の確率で地震が起きるのであれば、それ相応の選び方をした方が良いと思ってきました。

そういえば、都内な伝統的な高級住宅街は、もともと関東大震災でもビクともしなかったことで富裕層に人気の立地となり、今の高級住宅街が形成されたとか。地盤も堅く、ゆとりある区間なので火災リスクも限定的で安全安心。

その様な伝統的な高級住宅街は、田園調布が有名ですが、それ以外には、麻布、広尾、松濤、大山町、南平台、西原など、港区や渋谷区に多いですね。

[953: 匿名さん]

>>952
それらの住宅街が、首都直下型地震にも耐えるという根拠にはなっていませんね。

[954: 匿名さん]

>>950
E-86Ytの値段予想勝手にすると、最安値の４階で坪310（8100万程度）とかかな
320行くと高いし。

[955: 匿名さん]

>>954
それは安めな読みですね〜
もいちょい上をいきそうな気がします。

[956: 匿名さん]

そんなに安いなら嬉しいけどねえ。。。

[957: 匿名さん]

>>953
政府や東京都が出している、首都直下地震の被害想定やハザードマップを見れば、湾岸部がリスキーで内陸部が安全だと言う【証拠】がたくさんあるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
さんざん見てるよ。内陸部も倒壊家屋が相当出ることが見て取れます。

[959: 匿名さん]

>>957
どうぞ、安全な内陸のマンションをお買いください。

[960: 匿名さん]

湾岸の方が安全だよね？

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

[961: 匿名さん]

>>955
一応形式上角部屋扱いですけど、ただの北西面ですからねえ・・・
W-81Wtより高くはしてこないと思ったんですが。
まあ確かに間取り次第では4階で320超えて来るのかな？

[962: 匿名さん]

南西面もありますから、そちらをリビングにしてくるのでは？そうなると320は確実に超える気がします。間取りが良ければかなり強気な価格になりそう。平米数も大きいから、最後の大物的な…87の南西角はすでに完売したようですしね。

[963: 匿名さん]

地震のリスクは気になりますね。

リスクの予測はなかなか難しいけど、難しいこと言わなくても、埋め立て地に高層マンションなんて建てちゃダメだよぉ。

[964: 匿名さん]

>>962
仮に330行くとW-87Ztとほぼ同額となってきてバランス的にどうなの？って思いますけどね^^;
まあタイミングにもよりますし、どうなるか楽しみな案件であります。

[965: 購入検討中さん]

1期の時は散々高い高いと言われてたけど今は全く聞かなくなったね。高いと思いつつ買おうとしている自分が怖い。

[967: 匿名さん]

>>965
同感。むしろ割安にすら感じられてきた。ゆでガエルの法則にハマってるようで怖いが、でも買いたい。。

[968: 匿名さん]

>>963
だったらなぜこのスレにいるのですか？
ここはあくまでもパークホームズ豊洲の検討スレですので、内陸のマンションの話は他でやってください。
埋め立て地であること、地震のことなどは皆さんもちろん考えた上でここに魅力を感じ検討しているのですから余計なアドバイスは無用ですし、不要です。

[969: 匿名さん]

９６５氏が書かれていること、頷いてしまいます
周りの価格を冷静に考えると…ということなのでしょう
周辺環境だって悪くはないですし（むしろ良いほう？）資産として云々もあるけれどふつうに暮らせるというのがとても感じられる場所だと思います。
安くないですけれどね〜

[970: 匿名さん]

愉快犯は構って貰うのが目的なんでスルーが良いですよ。
9月にマンション販売数が減少してついに今のミニバブルが弾けるか？とも思えたのですが11月また大幅に伸びましたからね。
やはりオリンピック終わるまでは待てば待つほど値あがっていく気がしますね。

[971: 匿名さん]

内陸の高級住宅街だと、部屋の面積が半分以下になるので、今度は快適性が損なわれるぞ。

[972: 965]

967,969さん
同意ありがとうございます。同じ気持ちの人がいて嬉しいです。1期でw87z買えば良かったと激しく後悔しています。

[973: 匿名さん]

11月は特殊要因で12月でまた戻るよ。
11月もパークコートを除けば横ばい。

[974: 匿名さん]

11月って特殊？
寧ろ、12月が特殊だよね。年末に不動産買う奴居ないし。

[975: 匿名さん]

待てば待つほど値上がったら豊洲検討層には手が届かない価格になるので、現状維持の横ばいが続くのでは？今の価格帯がぎりぎり。駅近に限り、ですが。なのでやはりここは間違いない気がします。

[976: 匿名さん]

973,974誤投稿の自作自演？気持ち悪い。

[977: 匿名さん]

待てば待つほど値上がっていくのか、そうでないのか、オリンピック後は下がるのかどうなのか。急いで買う必要のない方には気になる問題だと思います。
ただ、待っていて気に入った部屋があるのかどうかは別問題だとも思いますので、よく言われているように欲しい時が買い時なのかもとも思います。
数百万円の違いで間取りを見比べてみると、どの間取りがいいのか迷います。

[978: 契約済みさん [男性 40代]]

>>975
勿論今後の相場はわかりませんが、待てば待つほど物件すべての相場がというより今後は相場の二極化が進むのではないかと考えます。同じ豊洲エリアでも駅から徒歩5分の物件と駅から15分の物件全ての相場が上がるという事ではなく、駅から徒歩5分の物件の価格帯は上げ、10分以上の物件は下げなどです。
この物件は割安だとか割高だとかの議論も良いですが、良い条件の物件があり購入資金があるのではあればこの低金利を利用して決断をされるのが賢明ではないでしょうか！

[979: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。
結局は購入資金の有無かなと思えなくもないですが。

駅徒歩5分は遠くなく近すぎず、ほどほどに良い距離ではあると思います。
資産価値の面から考えても損はないのかなと思いますがどうですか？
将来的にどうしても手放さなければいけない時の事も考えておきたい人もいるのでは。

[980: 匿名 [男性 30代]]

PHTに限った話ではないが、
フルローンに近いお金を借りられる属性の人は目一杯借りたらよい。月々の返済による元本の減少より中古に出した時の売却額が高ければ結果的に得をする。
一般的に都内のマンションは中古になると年に坪単価4万円程度程度減少するそうなので、それより元本の減少が大きければよいということ。
マンション価格は高騰しているけど、低金利のため元本が減りやすい、かつ、住宅ローン減税があって更に繰り上げ返済にあてられる今買うのは正解なんじゃないか。

というのが私の考え。低金利の話題に賛同なので乗っかりコメント失礼しました。