パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[756: 匿名さん]

世帯年収が800万円程度ではきつくないか？

[757: 匿名さん]

物件価格から逆引きすれば世帯で最低でも1000万は欲しいところ
大体1500万前後なんじゃないの？
（ピンだとエリートサラリーマン、世帯なら都内では普通よりちょい上）
ま、職種や頭金、贈与の有無でも違ってくるから一概には言えないと思うけど、
詮索してなんか意味あんのかな？それとも興味本位？

[758: 匿名さん]

>>755
それはかなり個人的なご意見ですね（笑）
ここの角部屋なんかは価格帯的に1500万〜2000万クラスじゃないとかなり厳しいのでは？
もしくは援助ありで頭金半分くらい入れてとかでないと、800万クラスじゃ買えない価格帯ですよね…

[759: 匿名さん]

坪平均３２０もするマンションですから、これまでの豊洲に住んでいる層とはワンランクどころかツーランクくらい上の住民になりますね。豊洲の既存のマンションなんて平均にしてしまえば年収４００程度の激安時代のマンションや比較的最近のでも恐らくは平均年収は８００万くらいだったでしょうからね。

ここは豊洲で平均年収が１０００万越えしているセレブマンションになります。

[760: 匿名さん]

>>757
一般サラリーマンが多いか少ないかの話にリーマンだけど契約しましたとの返信だったのでリーマンはリーマンでも一般の範疇に入るのかな～と思いまして。年収1500万とかだと一般とは言い難いかもしれませんね。勿論贈与とか別にしての話ですけど。

[761: 匿名さん]

一般サラリーマンは年収700万円ぐらいだから、ここは買えない。

[762: 匿名さん]

>>758
世帯800万だとこの3LDKの価格帯はきついですね。800万×2の1600万くらいの世帯というイメージです。

必要以上に詮索しなくてもいいかもしれませんが一般的には同じくらいの層の集まりになった方がマンションコミュニティはうまくいくものですし。
どういう人がお隣さんになるかはやっぱり気になりますよね。

[763: 匿名さん]

>>761
私です。
でも大晦日に億単位の臨時収入があれば…

[764: 匿名さん]

>>763
そしたら豊洲の外廊下マンションなんて興味なくして都心三区内陸物件買いに行くだろ（笑）

[765: 匿名さん]

>>762
価格差の大きいタワマンは職種人種の坩堝だからね・・・
誰もが知ってる大企業の重役クラスや、
フェラーリ転がすホスト風情もいれば公務員二馬力風の地味な家庭も多数
ま、ここはそこまで派手なのはいないだろうけどね

郊外の長谷工系みたいに世帯年収は似たり寄ったり、旦那は会社勤めで奥さんはパート、
子供は二人で愛車はミニバンみたいな感じで括るのは難しいよ

[766: 物件比較中さん]

いま、初めて現地に来ました。
第一印象は、立地と周辺環境が微妙な感じです。

[767: 匿名さん]

>>764
買った後生活するの大変ですよね。内陸だとまた。

[768: 周辺住民]

>>754
その年収じゃ23区内厳しくないですか？

住宅手当は別なのかな？

[769: 周辺住民さん]

周辺環境は豊洲の中では比較的良いと、近隣に住んでる身としては思いますよ。
駅近いし、ららぽーとイオンに程よく近く。個人的には枝川寄りのツインがある辺りが好きではないので、自分にとってはなかなか良い立地かなと感じていますが。

[770: 匿名さん]

７６９さんはご近所にお住まいの方ですか。
参考になります。有難うございます。

この辺りだと他の通りほどは車が来ないというのは良い点かもしれないなと思います。
豊洲のこの島でも隅の方になるからかもしれません。
あまり中心部とは言えないけれど駅まではそこまで遠くないのは宜しいのかもしれませんね。

[771: 匿名さん]

>>770
ここは派手さはないですが色々考えていくと良いところが合わさっていく印象です。
島の隅のちょっと奥まった閑静なエリアでかつ駅徒歩5分とか。
病院も微妙だったけど小学校との間の空地の開放感がいい感じだったり何より変な建物よりもよっぽどオシャレ。
仕様についても価格と釣り合うしっかりしたものになっています。
（勿論上見ればキリないですがw）

周辺の賑やかさやパッと見たときのインパクト重視なら2.3丁目の方がいいかもですね。

[772: 匿名さん]

>>768
江戸川、葛飾、板橋、足立、練馬なら買えそう。
住宅手当は貰っているなら含むんじゃないですかね。確か支給通勤費とかも含みますから。

[773: 匿名さん]

>>754さん
753です。
個人的な部分になりますが表の1.5倍位です。但し買い替えですので、頭金は2割は捻出出来そうです。

[774: 周辺住民さん]

>>770
769です。
ここは豊洲のマンションの中では駅近物件です。
病院も新しく綺麗ですし、うちはお世話になっているので特に嫌な感じはしません。
2、3丁目よりは確かに地味な立地ですが、その分静かで良いように思えます。
6丁目ほど周りに何もないわけではないですし、暮らすには便利です。

[775: 匿名さん]

>>765
あと、豊洲に結構いるのが大手広告代理店やコンサルティング会社などの営業担当。
彼らは見た目は地味だが、結構稼いでる。
平日は地味だが、休日の過ごし方とか聞くと、普通のサラリーマン（私）だとギャップを感じることがある。

[776: 匿名さん]

>>773
ありがとうございます。ということは一般サラリーマンとは言い難いですね羨ましい。派手系お金持ちの好みとは異なるでしょうし上品なファミリーの多いマンションになるのでしょうか。

[777: 匿名さん]

経営者層も多いですよ。

[778: 周辺住民さん]

派手さはないけど、豊洲ではいちばんの価格帯。
所詮豊洲、と言う人もいますが購入者層はけっこう良いでしょうね。

[779: 匿名さん]

>>777
経営者が豊洲の外廊下マンションにわざわざ住むとかあまり説得力ないね。社員自分だけの有限会社とか程度だろ。

[780: 匿名]

>>779
外廊下が一概に悪いとは言えないと思いますが。
そりゃ確かに大企業の経営者は豊洲だけでなく、いわゆる湾岸一帯には住まないでしょうね。
中小企業の経営者さんは意外とたくさんいらっしゃいますよ。小金持ちってやつですね。
一般サラリーマンからしたら、小金でもあるだけ羨ましいですが（笑）

[781: 購入検討中さん]

ここは経営者、士業の人が多めだと営業が言ってました。社員自分だけの有限会社でも稼いでる人は稼いでるからなぁ〜。

[782: 匿名さん]

経営者のほとんどはエリートサラリーマンと収入はそうそう変わらないですよ。
むしろ低い人も星の数ほど。
いや、自らの会社でそれだけやるのは普通に凄いと思います。

ドラマとかに出てくる様な経営者なんてほんの一握りでそんな人はこんな辺境スレにはそもそも来ません。

[783: 匿名さん]

>>782
確かに！

[784: 匿名さん]

>>781
でもマンション業者や建設会社の人間は埋立地には住んでませんよ。
マンションしかない埋立地は将来間違いなく供給過多で売りにくいし、タワマンは立て替えもできないです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[785: 匿名さん]

>>784
清水建設のお偉いさんはスカイズに住んでるらしいですよ。
スカイズの構造説明会で清水建設の人が言ってました。

[786: 匿名さん]

知り合いの三井不動産の課長さん、スカイズに引っ越しましたよ。

[787: 匿名さん]

因みに有明マンション協議会でも、建設業界の偉いさんが参加されてます。

[791: 匿名さん]

知り合いの医者だけでも3人豊洲に住んでますし、医者が多いエリアだとは思いますよ。

[793: キャセイ]

>>786
課長レベルはどうでもいい人じゃない

[794: 匿名さん]

いくらお金があっても、住宅につぎ込むとは限りません。ライフスタイルはそれこそ人それぞれですから、どんなマンションも住民をひとくくりにはできませんよ。

[795: 匿名さん]

もっと高いとこ買える人があえてここを買うことはあるかもしれないけど、ここより安いとこしか買えない人（一般サラリーマン）はここを買えないですよね。マナーだモラルだは別にして周辺より所得ランクが上の住民層になるのは確かではないでしょうか。

[796: 匿名さん]

>>795
所得ランクというのはあまり良い表現ではないかと。平均所得ということなら、確かに上を行きそうです。

[797: 匿名さん]

>>786
売れ残った物件や訳ありキャンセルがあると社員が買うと聞いたことありますよ？
今更表にだせない、物件など。
社内で処理するみたいだし。

[798: 物件比較中さん]

3期の間取り出ましたね。また前みたいな色々分析学してもらいたいです。

[799: 匿名さん]

間取りサクッと見てみました。いろいろとあるみたいですが、特に個性的な間取りというのは無さそうな感じがしました。
可もなく不可もなしというのか、プライバシー重視かそうでないかで好みが分かれる間取りもあって、あとは向きとか家族構成で選ぶ間取りが限られてくるのかなと思います。
南向きの角住戸はワイドスパンで開放感ありそうですが、眺望しだいのような気もします。

[800: 匿名さん]

やっぱり周り見てもここが一番かな。
一期で悩んでやめたけど中古もどこも高いし、PCT見に行ったけど10年落ちのタワマンやっぱりがたがきているし豪華なタワマンは維持管理費の上昇率も高いでしょう。
中古なら豪華な供用部があるタワマンより、非タワマンの広い部屋かな。
でも新築ならここみたいな利便性高い無駄のないマンションがいいかな。

[801: 匿名さん]

新しいと設備も新しいし、エコになっているし…ということですので
新しいマンションはそれだけでも良いなと思います。

ただ今だと割高感を感じてしまうので
いろいろと言われてしまうのかしら、、、

純粋にマンションとしてみるといいのだけれど。

[802: 匿名さん]

湾岸だとタワマンが話題性があるので、どうしてもこういう無難そうなマンションは地味な感じになってしまうのだろうなと思います。
でも、実際に住むことを考えて堅実な選択をする人も多いのではないかと思います。
モデルルームももうすぐ冬休みのようですから、売る側としてもあまり焦りはないような気がします。

[803: 匿名さん]

営業さんに聞いたところ、全然完売を急いでいる感じはなく来年のGWに最終期を予定しているとのことでした。年明け三期で120ちょい売れれば今のところ予定通りのようですね。

[804: 匿名さん]

横浜の件があるから、計画どおりにはいかないでしょ。

[805: 匿名さん]

ほんとうに横浜の件直後の二期で150近く売れているのでむしろ予定通りを確信しているのでは？

[806: 匿名さん]

二期って発覚した直後だったから、まだ影響がなかったともいえる。その後、他での杭の偽装や、地盤調査のミスといったことも出てきたわけだし。

[807: 匿名さん]

そういうタイミングでしたか。
これから先どうなっていくのか、ということなのかな。
全部確認しているだろうから、
今の時期だと返ってまだ安心な部分はあったのだろうけれど…。
どこまで工事が進んでいたかにもよるのかなぁ。

[808: 匿名さん]

地所のケースだけど、南青山で問題が発覚した後、他物件の契約者には再チェックして問題ないと連絡していたんだけど、しばらくして新子安で同じ問題が発覚。

あと、横浜の問題の本質は偽装がチェックをすり抜けちゃったこと。杭だけにとどまらないから、安心とは言えない。

[809: 匿名さん]

自分は横浜の件で逆にここでいいかなと思いました。
三井はもう失敗出来ないんでチェック強化していますし、何かあっても保証してくれる。

三井や旭でやってるならどこもやってるでしょうね。
まさか他のところなら偽装してないってお気楽な考えの人はいないと思いますし。

[810: 匿名さん]

>>800
がたがきている？

[811: 匿名さん]

豊洲に限らず、今は中古が高いですから中古買うならここがいいかな。

[812: 物件比較中さん]

>>811
同感です。新築より中古の価格にドン引きしています。
今は新築しか考えていません。ここと木場の野村を検討しています

[813: 匿名さん]

ここの杭は大丈夫? 第３者が確認したんだろうか?

[814: 匿名さん]

今建設中のマンション達は当然あの一件で基礎工事の再確認はしたんだろうけど、どういう風に検査、確認したんだろうね。
ドトゥールとかティアロとかほぼ完成してしまってた物はどう対処したんだろうか。

[815: 匿名さん]

>>813
大丈夫ですって書面で証明書貰える。
万が一何かあってもそれ突きつければ手厚い保証は受けれるでしょう。

むしろあの事件までに引き渡し済みの物件が怖いですね。

[816: 匿名さん]

そのようなことは、声高に言う程のこともない。

[817: 匿名さん]

809さんにほぼ同感です。
これ以上の失敗は認められないでしょうし、
当然補償しないといけないでしょうし。
他の会社だから安心とも思えないです。
803さんが聞いたところよると、
来年のGWに最終期を予定しているとのこと。
あと250戸～くらいあるのかな、
完売するでしょうかね。

[818: 匿名さん]

杭が足りなくて傾くという本来ありえないことが起こったからね。
特にここは、東日本大震災で病院前の通りが液状化したから慎重になるよね。

[819: 匿名さん]

なんとなく見ていて思ったのですが、この辺りって幼稚園とか保育園、足りているのですか？
新しく出来たマンションの割合と比べて、幼稚園保育園があまり多くないように感じます。
特に保育園は小規模園がとても多いように感じました。
区外も視野に入れていったほうが良いのでしょうか。

[820: 匿名さん]

近隣住民です。
幼稚園保育園は足りてません。
区立は2年保育士しかありませんしね。

[821: 匿名さん]

>>819
東砂のめぐみ幼稚園や文化教養の園バスが来てますよ。

[822: 匿名さん]

>813

第三者検証ってのも本当に第三者なのか確認が必要。地所が南青山で問題を起こしたとき、当初は補修した上で第三者検証して引き渡すと説明していた。その第三者機関は、問題を起こした施工会社の役員が理事に名を連ねてる団体。第三者なんかではまったくなかった。

[823: 匿名さん]

>>819さん
全体的には不足していますが、練馬、世田谷ほどでは無いと思います。千代田区は最強ですね。
豊洲は毎年新設園が2〜3園開園してますよ。

[824: 匿名さん]

>>819
足りてないと思います。
このマンションにも保育園できるとのことですが、ここの住民が優先的に入れるものではないはずです。
うる覚えですが、前に営業さんがそう言っていたような気がします。

[825: 匿名さん]

それはそうですよね。
マンションについてるからといって、住民が優先される訳ではないのはどこも同じです。
幼稚園は多少遠いのを気にしないのであれば、選べます。近所で通える私立幼稚園は激戦です。

[826: 匿名さん]

ついに三期の間取り出てきましたね。いや、しかしこれは三期にして非常に面白いプランですね。まず目玉は南東向きのE69Hです。セットバックしている側の一番中心寄りの部屋なので右側の眺望はかなり制限されますが、それでも南向きのお部屋が坪294からというクレヴィア豊洲の検討層も殺到しそうなバーゲンプライスです。しかも間取りも効率的な配置で悪くありません。

[827: 匿名さん]

次が北西北東角部屋E76Tですね。こちらも驚きの坪314万からの7300万で角部屋買えてしまいます。サラリーマンが豊洲の新築タワマンで角部屋買える最後のチャンスではないでしょうか。ただしリビングがカウンター除くと9畳しかないなど間取りがあまり良くないです。が、しかしリビング隣の部屋を潰してリビングにしてしまい、2LDKとして使えばかなり無駄がなくなるいい感じの間取りになります。
そして最後が北東E56Bの2LDKです。坪292万の5000万で買えてしまいます。こちらもグロスがこの価格ですから、DINKSや年配のご夫婦達に人気が出そうです。

[828: 匿名さん]

>>826さん
びっくりしました！
良い間取りが多く不動産市況や近隣価格の調整を行い、上げてくるかと思いました。近隣の中古も値上がりしており、お買い得感が出てきましたね。北西、74Rが眺望に比べ激安とありましたが、さすがに一期より上がってますね。
個人的にはE69H、E76T、E74Rです。

[829: 匿名さん]

細かく見てみないとわからないけど、全体的には値上げというより間取り間での調整といった価格改定でしょうか。
流石に西棟74Rのバーゲン価格は改めて来ましたね。
69Hは日照に関しては実際に住んでみないと何とも言えませんが、確かに間取りが工夫されていて、このお値段ならお得感。
76Tは売れるでしょうね笑
後は南西75Sa。東急が建つまで数年間はお買い得！　まあ建ってもそこまで近くないですしね。
　　

[830: 匿名さん]

幼稚園は深川の方に多いので、たいへんですがあちらまで通われてる方もいますよ。バス通園の園より親の出番が多いみたいですが。

[831: 匿名さん]

>>828
ですね。北西最後の74Rはガツンと上げてきましたね。ただ、ここも間取りと眺望が優れているので直ぐに売れるでしょうね。
しかし色んな意味で69Hの衝撃には勝てないですね。平米数も69.69でイニシャルにH付けるとは三井さんやるな(笑)

[832: 匿名さん]

>>829
既に12階位まで建っているので日照もある程度はイメージ付くはずですので、そこを納得した上であれば69Hはお買い得ですね。

[833: 匿名さん]

現地見る限りでは69Hは一日中日陰になっていましたね。
ただそれを差し引いてもこの値段なら人気が集中すると思いますが。
クレヴィア検討層をごっそり持って行きそうです。

[834: 匿名さん]

69H

倍率つきそうだね。冬は陽当たり仕方ないとして

[835: 匿名さん]

>>834
クレヴィアの前にそびえ立っているトヨタのディーラー＆修理工場より、隣の部屋の方がよっぽど良いですね。先週トヨタに行ったら、工場は夜中まで作業しているそうです。車検だけでは無く、板金で叩いているそうです。

[836: 匿名さん]

資産価値考えれば200、300万予算オーバーしてでも、迷わずこっち買うわな。

[837: 匿名さん]

価格が表示されているのは助かります。
部屋のタイプの数字も面積なんですね、それもわかりやすくていいです。
69Hが人気なのでしょうか、やはり価格優先ということですか。
部屋のタイプもシンプルでクセがなく、階数は3階ですから眺望は期待せずとも
階段が使えるのは何かと便利かもしれないです。
東南向きですけれど、陽当たりダメですか？

[838: 匿名さん]

>>837
ざっくりですが5〜6階位以上は8時から12時時くらいまでは太陽が当たるのではないでしょうか。

[839: 匿名さん]

ブリリア有明シティタワーの北側、湾岸サテライトとの間にレンタルのニッケンの事務所を作ってますね。
いよいよ東急のタワーが具体化してくるのかな・・

今あるのはニッケンとヤマト。ニッケンが居なくなればヤマトだけになるから早そうだね

東急ができると、ここはかなりじょぼい物件って見方になるだろうな。わずかな眺望も全滅やしね

[840: 匿名さん]

いよいよ東急ですか。かなり気になってます。
買値が高いようなので、価格はここ以上ですかね？
もしくは仕様下げて、価格抑えてくるか…
タワーになるらしいのでまたこことは検討層が違う気もしますが。
東急の場所が三井だったら間違いなくそちらを待ちましたが…

[841: 匿名さん]

千代田区の駅前タワーと迷うとこだな。環境はこちらに分がありそうだが
資産価値的には圧倒的に向こうだし、買えるかどうかわからないのが難点だがね

[842: 匿名]

今日発表の東京都オリンピックレガシーの資料に書いてありますが、マンションの目の前からカヤックに乗り出せるようになるんですね！

[843: 購入検討中さん [男性]]

私もE-69Hに興味が有ります。
このマンションは外廊下タイプですが、E-69H（W-67Fも同様）はEVホールから玄関までの動線が屋外に出たことを
感じさせない内廊下タイプの様ですよね？！
家具の配置とかしやすそうな部屋の形状も気に入っています。

[844: 匿名さん]

へえ！そうなんですか。なんかすごいです。
実際にどうなっていくのか楽しみですネェ。

日当たりに関してはよほど低層でない限り基本的には
のぞめる、ということでよろしいのでしょうか。

現地を見る限りでは全体的に悪くはないのかなと感じました。

[845: 匿名さん]

>>837
日当たりはこんな感じです。
W棟の影になって69Hは階層に関わらず日当たりは望めません。
だらかの価格なんですけどね。

[846: 匿名さん]

>>841
千桜は完全に運任せの物件でしょう。　当然倍率が２～３桁付くような物件。
比較するのが間違ってますｗ

東急の物件、豊洲駅近最後の物件ですし、どでかいのかましてくるでしょう。
見ものですね。

[847: 匿名さん]

東急は坪400近くなるのではないかなと見てますがどうなるでしょうね。
オリンピック間近、駅前再開発完了となればここより安く売る理由が…

[848: 匿名さん]

公式サイトに掲載されているプランをまとめてみました。
「←NEW!!」と書かれているのが今期新掲載のプランです。
平均坪単価は、たとえば5700万円台なら5700万円として計算したもので、実際より1%強低めに出ていることを御了承ください。


E-56At（56.37㎡，5700万円台，坪単価334万円）
E-56B（56.47㎡，5000万円台，坪単価293万円）←NEW!!
W-57C（57.1㎡，5500万円台，坪単価318万円）
E-67G（67.51㎡，6700万円台，坪単価328万円）
W-67Ft（67.3㎡，6800万円台，坪単価334万円）
E-69H（69.69㎡，6200万円台，坪単価294万円）←NEW!!
W-71J（71.4㎡，7100万円台，坪単価329万円）
E-71Kt（71.49㎡，6800万円台，坪単価314万円）
E-70O（72.93㎡，6900万円台，坪単価313万円）
W-73Pt（73.04㎡，8100万円台，坪単価367万円）
W-73Ra（73.95㎡，6900万円台，坪単価308万円）←NEW!!
W-75Sa（75.1㎡，7400万円台，坪単価326万円）←NEW!!
E-76T（76.8㎡，7300万円台，坪単価314万円）←NEW!!
W-81V（81.27㎡，8500万円台，坪単価346万円）
W-81W（81.31㎡，7800万円台，坪単価317万円）
E-85X（85.98㎡，9000万円台，坪単価346万円）

[849: 匿名さん]

東急は坪400近くどころじゃないですよ。450は超えるとみてます。

[850: 匿名さん]

タワマンじゃないよここは。グレードの高い団地マンションだよ。

[851: 匿名さん]

新しいプラン、平均坪単価より安くない？事実上の値下げ？

[852: 匿名さん]

>>851さん
全物件4階の一番低い金額ですので、平均単価はここから坪20〜30万程度上がると思います。
物件の広さによって変わりますが、1期が予定最多価格6700万、2期が6900万、3期が7400万なので若干づつ値上げしているように思えます。
3期だけ極端に広い部屋が出てきている訳でもないので。

[853: 匿名さん]

>>848
正直それは不要では？
いずれ正確な価格表も出てくるし。
各プランの1番値段の安い部屋の表示で坪単価出してもしゃーない。

[854: 匿名さん]

前回値下げしてるから、今回はさすがにもう下げないでしょ。

[855: 匿名さん]

前回は値下げだけでなく、値上げもしていたようです。