パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[488: 匿名さん]

あまりアピールされていないんで最近知ったんですがここってスラブ厚340mあるんですね。
若干天井高が物足りないなと思ってましたがこれは自分の中の加点要素になりそうです。

[489: 匿名さん]

>>488
あ、分かると思いますが340mmですw

[490: 匿名]

>>488さん
スラブ層厚いとメリットはどのようなところですか？

[491: 匿名さん]

>>490
上下の音をどれだけ遮断できるかは基本的にはスラブ厚が直結します。
もちろん工法やら素材によっても変わってきますが大前提はやはり厚みですね。
一般的には200mmあれば安心と言われているのですがここはファミリーが気兼ねなく過ごせるに重きを置いて天井のよりもスラブ厚を優先したのかな？と解釈しています。

[492: 匿名]

>>491さん
そういうことなんですね。参考になります。

[493: 匿名さん]

ボイド無しのスラブ340mmですか？

[494: 匿名さん]

一般的には200mmあれば安心と言われている（491さん）
けど、ここは340mmもあるということですか。かなり厚みがあることになるのかな。
小さい子供がいてもあまり気にせずに暮らせると思ってもよいのでしょうか。
天井高もけっこう重要な要素かと思っていますが、音の問題の方が気になると我慢が出来ないかもしれないですから、スラブ厚は重要なんだなと思いました。

[495: 匿名さん]

そんなにあるのですか？？
その厚みならボイドあるんじゃないかと思いましたが、
仮に無いとするならばものすごいですね。
ファミリー向けに考えられているといいますか。
素晴らしいなと思います。

[496: 匿名さん]

流石に重量的な問題でボイドスラブだと思いますよ。
ただ340mmだと通常のコンクリートスラブ270mm相当なので十分かと。
勿論騒音問題は他の要素も重要ですがこれだけのスラブ厚確保していて他を蔑ろにするのは考えにくいので音には安心できそうです。

[497: 物件比較中さん]

最近このスレも伸びませんね。

[498: 匿名さん]

残り1/3くらいだから流石にねぇ
マンション市場も踊り場に差し掛かってるしここからどうなるか

[499: 周辺住民さん]

竣工済み在庫になったら豊洲の価値は下がりますね。

[500: 匿名さん]

豊洲とか小さな話ではなく明らかに都心全体に在庫が増えています。
今は買い時では無いと判断する人も多いです。

ただだからと言って新築が投げ売られる可能性は残念ながらこれまでの歴史からして少なそうです。
ひと段落したらまた上がるという見方もありますしこればっかりは分かりませんね〜。

[501: 匿名さん]

結局クレビア豊洲なんかの値段見てるとね…
しばらく様子見れる人なら数年は様子見なんだろうけど、今必要な人にとっては他の物件状況考えると選択肢はあまり多くない。

[502: 購入検討中さん]

確かにクレヴィアの価格を見るとここが安く見えてしまう…

[503: 物件比較中さん]

クレヴィア買うならここですよね。
確かに様子見れるなら見た方がいいのかもしれませんが、数年後安くなる保証もなく…
子供がいるので待てて3年。
となると、やはり買いなのか悩み続け二次も三期に。地味に売れ続け選べる間取りも減ってきてしまいました。

[504: 匿名さん]

サイトも地味だなあと思っていましたが、地味に売れ続けているのですか。
それでもまだ200戸以上あると思うのですが、間取りの種類も減ってますか？
後半で良い間取りが出るケースもあると思うのですが、こちらはどうなのでしょう。
載っている間取りだと東南向きのワイドスパンの角部屋はいい感じに思えます。

[505: 物件比較中さん]

3期でまた新しい間取りが出るようです。
北西あたりの安い部屋はまた売れるの早そうです。
個人的には残り二種類の角部屋に期待です。

[506: 匿名さん]

ディベも馬鹿じゃないんで需給バランス応じて供給量は調整しますのでそうそう焦って叩き売る事は無いでしょう。

そりゃオリンピックが終わるまで待てるなら待った方がいいかもですが今から5年以上待てる人なんてどれだけいるか。
結局今ある中で気に入ったのを選んでいくしかないですね。

[507: 物件比較中さん]

ですね。今後確実に安くなるわけではないし。
駅近を豊洲で手に入れたいならなかなかチャンスは無いわけですから。

[508: 匿名さん]

モデルルームのリビングの写真などを見るとタワマンにひけを取らないっていうか、タワマンの部屋を見ているのかと勘違いしてしまいました。角部屋、明るそうでいいなと思いました。
でも、低層だと日中はレースカーテンが必要だったり、外からの視線が気になったりするでしょうか。

[509: 物件比較中さん]

うーん。
一応カテゴリーとしてはタワマンなんですよね、ここ。
でもビジュアルそれっぽく、逆に良いなと思いました。
角部屋、モデルルームでも良かったですよ。
ビューバスだし。

[510: 匿名さん]

>>508さま
509さま記載の通りマンションカテゴリーはタワーです。ここはパークタワー豊洲より高層です。ただ豊洲でタワーと言うと40階以上のタワーを皆様イメージ（パークシティ、豊洲タワー、ツイン、シンボル､スカイズ等）しているので豊洲では非タワーと捉えられています。モデルルームの角部屋はW87Zで南西北西の角部屋になります。南西の病院､北西のオフィスビルを抜ける上層階は多分1期で売りきったと思います。HP写真左手側が南西になります。低層階の外の景色は左手側に病院､真ん前が病院と小学校の間の緑地（全体図手前の緑地部分）運河を挟んでパークアクシスになると思います。病院のマンション側には病室が無いので視線は気にならないと思います。低層階の北西側はオフィスビルが右手側に見えて角の部分は3階の小学校が抜ければ視界が抜けますがその先には将来東急のツインタワーが立つ予定です。オフィスビルはミラータイプの外観なのでマンション室内からはオフィスの中は見え無いので視線は気にならないと思いますが相手からはどう見えているかは分かりません。どちらの建物とも道路を挟んで建物も敷地よりややオフセットしているので視線はあまり神経質になる必要はないと思います。むしろ西日対策としてレースのカーテン等必要かと思います。

[511: 匿名さん]

レジデンスとついているとなんとなく低層のマンションのイメージが有りますよね。
タワーっていう感じは少なくとも受けないなって。
あとタワーだともっと細長いものを感じます。
こちらの場合はタワーよりはもう少し柔らかめな感じ。
非タワーと豊洲では捉えられていると５１０さんが書かれていますが本当にそういう感じですよね。

[512: 匿名さん]

40階のタワーといっても半分は20階より下に住んでいるわけで、そういう人の中には眺望よりも豪華なエントランスや共有施設、免震等の耐震構造などを目的に購入している人がいると考えると、ここがばっちりハマるのかなと思います。
高さがないことで安定感がハンパないですからね、ここ。

[513: 匿名さん]

営業の受け売りなのでどこまで正しいかわかりませんが、超高層タワーと違って重さの制約が少ないのでスラブ厚や壁を厚くすることが出来ていますと言っていました。私は小さな子供がいるので音対策がしっかりしているのはいいなぁと思いました。専門的にそこを正しいか検証出来る方いらっしゃれば教えてください。

[514: 購入検討中さん]

スラブ厚35ミリとのこと。なかなかないですよね。ファミリー実需層にしっかり狙いを定めてる感じしました。
ここ買える人はある程度収入もありそうですし、投資目的の外国人は少ないのかな？
派手さがない堅実なマンションイメージ。
スカイズはエアビーでNHK出てましたね。

[515: 匿名さん]

スラブ厚35ミリといってもボイドスラブですよ。その分天井高が低いのが残念です。せめて2500は欲しかった。どうしてこういう構造にしたんですかね？

[516: 匿名さん]

ボイドスラブなんですね。
それでも35ミリは暑いほうだとは思いますが、確かに天井高は残念。
2450でしたよね？

[517: 513]

皆様早速お返事ありがとうございます。私も調べたらボイド無しで200ミリが標準。ボイドスラブは厚さの80パーセント位で考えると良いとのこと。皆様の書いてる数字はミリではなくセンチですよね？どなたが壁の工法と厚さはわかりますか？教えてください。宜しくお願いします。天井高は私も残念です。ここは高さ制限が有るのであと5センチ高くしたら21階までしか建ちません。多分少しでも儲ける為に削ったよ思います。ただここは小張が目立ったずすっきりしているのでまだ我慢出来るかも？また見て来ます。

[518: 匿名さん]

そうですよね、
少しでも儲けるため。
まぁタワー形状は好きではないので、天井高は割り切ろうかな。
窓なんか掃除しやすそうですしね。高いと窓掃除が大変で。

[519: 匿名さん]

天井高、低いとはいっても、標準的な高さの２４０はあるのですよね？
250とか255とかだと流石に天井高いなぁ…と思いますが
作り次第では梁や柱が目立たなければ240でもある程度はすっきりしているように見えます
天井高いと良いですけれどね…

[520: 匿名さん]

スラブ厚340mm二重床二重天井で天井高2450mmは今比較対象になりそうな物件の中では相当優秀かと思います。

[521: 匿名さん]

そうなんですか。
優秀なら心配することないのかな。

あとは実際に音がどれだけ抑えられているか、住んでみてからしかわからないかなと思います。
線路や道路の音が響くような環境ではないのだろうから、普通に生活している分には静かそうな気はしますが。
窓を開けていると船の音が聞こえてくる、そんな感じではないですか？

[522: 匿名さん]

良くわからないんだけど、スラブを10下げて、天井を250にしたほうが良いと思うのは間違い？

[523: 匿名さん]

スラブを50mm下げれば 天井2500mmにできたんじゃないの?
この値段出して、天井高2450で、サッシも低いのはちょっと寂しいですね。眺望も期待できないので開放感は感じられない。駅近の普通のマンションという感じですね。

[524: 匿名さん]

角部屋はフィックスガラスになるので開放感ありそうですよね。
湾岸は眺望が大事なんでしょうが、駅遠いのは毎日の通勤がほんとに大変そうで…
だったら天井高は我慢して駅近選びます。
東急はタワーになるらしいですし、東急待つのもありかな？

[525: 匿名さん]

自分は断然眺望や高天井よりもこの仕様の方がありがたいですね。
家から外なんて見ないし他人の音に困るというよりも自分の子供の音を（他よりは）気にしなくても良くなるので。
眺望良くて高天井のタワマンは湾岸には既に沢山あるので自分みたいなタイプの受け皿として差別化を図ってるんだと思います。

[526: 物件比較中さん]

確かににょきにょきしたタワマンには若干食傷気味。
低層の高級感あるマンションが湾岸にも増えたら良いのに。若干高くても需要ありそう。

[527: 物件比較中さん [男性 30代]]

ここは駅近だが、本当に平凡なマンション。過去の湾岸タワマン等と比べて専有部のグレードは明らかに劣るし、眺望も期待できない。ここ買うんだったらKTTとかティアロ買っとけば良かった。

[528: 匿名さん]

ＫＴＴとティアロの１期で部屋が選べる段階まで時間を遡れるならね。

あの当時は、坪３００万弱でも高い高いって連呼されてたからなぁ。

[529: 購入検討中さん]

ここはある程度既に整備された街というのもいいと思います。

ティアロやKTTのように住み始めてから近隣での工事は壁や室内も汚れるので嫌です。

そういったキレイ代も込み？

[530: 物件比較中さん]

専有部のグレードは高いと思いますよ。
建具などそれなりに良いもの使ってると思いました。
ティアロはここ検討する人はあまり興味ないのでは？駅遠晴海、不便すぎるゆえの眺望と施設ですからね。
ここはそういった派手さは確かにないですが、堅実な良いマンションだと思います。

[531: 購入検討中さん]

確かにSKYZとかの見た目カッコいいマンションに比べると第一印象では劣るんだけど、実際にMR行って話聞いてると、コンテンツの
良さに魅かれるんだよな。

タワマンじゃないほうがいいかも？って思ってきてしまう。

[532: 匿名さん]

>>528
まぁ今300万弱でも住みたいとは思いませんけどね。
明らかにこことはジャンルの違う比較対象にならない物件ですよね。

[533: 匿名さん]

オリンピックまで待つと言っても、その間の家賃は払うんですよね。
毎月20万として、5年で幾ら？

どうせ買うなら早めの方が良いのでは？

[534: 匿名さん]

>>533
なにそのアホな損得勘定(笑)

[535: 匿名さん]

損得勘定は大事だよ。

[536: 匿名さん]

スカイズとかティアロあたりの世帯数多いマンションは大衆受けするよね、見た目だけは。
あの価格帯だと住んでる世帯も玉石混交。
だったら地味でもある程度の世帯層しか買えないこちらの方が魅力的だな。

[537: 匿名さん]

一度、10年間で支払う家賃総額を計算してみたら良いのよ。
あと、50年間で支払う家賃総額もね。

買うか借りるかはそれで判断しても悪くないよ。

[538: 匿名さん]

>>533
実際そういう単純な話じゃないにしてもやはりそう考えますよね笑
購入を躊躇してるとその間流出していく家賃にストレスを感じるっていう。
今後確実に値下がりしていると知っているなら別ですけど。

[539: 匿名さん]

>>527
そんな貴方にはＰＴ晴海がお勧め！
ここまで待ったんだから、あと数年頑張りましょう

[540: 匿名さん]

住んでよし、貸してよしの堅実ないいマンションだと思います。気に入った間取りが買えるなら、この価格でも全く割高だとは思いません。

[541: 匿名さん]

そろそろ第２期３次だと思うのですが、まだ戸数や価格が公開されていないようです。
先着順はまだ６戸あるようですが、それより価格は高くなってくるのでしょうか。

間取りなんですが、いったい何種類くらいあるのでしょう？
記号を見る限りだと、かなりたくさんの種類がありそうに思えます。

[542: 匿名さん]

プールやジムなどは設けないがライブラリは設置。
うーん、ここに興味を持つであろ層の嗜好を的確に分かってらっしゃる…

[543: 匿名さん]

目の前に区民用の豊洲西小のジムとプールがあるから全く不要でしょう。

[544: 匿名さん]

実際の所、10年や30年、50年間で支払う家賃も考えて購入した方が良いのは確か。

もちろん、その前に、どの程度のグレードや立地の住まいに住みたいかを考えた方が良い。グレードや立地で大きく変わるからね。

[545: 匿名さん]

10年待ったら、俺も45歳。
その時ローンは組めるのか？

そんな事も考慮しなければいけないから、家の購入は難しい。

[546: 匿名さん]

１期も２期も毎回先着順やってますね。この物件に関しては先着順についてはもう誰も驚かなくなったというか話題にすらならなくなってきていますが。。。三井物件だけに寂しい限りです。ＨＰみてもあの手この手で頑張って物件の魅力を伝えてはいるんですけど、結局価格なんでしょうね。先着で残ったままで、２期３次までやるという、かなり芳しくない状態にみえますから３期でさらに下げる部屋もあるかもしれません。

クレビアの事前価格が予想以上に高かったので（あまりに反応悪いので下げそうですけど）、だったらＰＨＴにと流れるお客がいるかと思ったのですが、どうやらクレビア検討層だとＰＨＴは買えないようで、あまり関係がなさそうですね。

市況も新築中古とも夏くらいからあきらかに販売数が落ち、中古在庫が急増し、物件価格が数年ぶりに下落してきているという節目の時期なので検討者も少し見守り気味なのかもしれません。

ライバル物件も全くない状態でこれですから、来年以降の不動産はどうなることやら不安もあります。

[547: 匿名さん]

なんだかんだ言っても順調に売れてるんだよなあ。

[548: 匿名さん]

売れてないアピールしても無駄だと思うよ。
選べる部屋も減ってきてるし、オリンピック前で下がること期待しても無駄かと。

[549: 匿名さん]

先着順は人気物件でもけっこうあるはず？

[550: 匿名さん]

晴海の人気物件は厳選した先着順

[551: 匿名さん]

>>550
晴海に人気なんかあった？不人気物件ならしってるけど？

[552: 匿名さん]

ここ値下げしたの?

[553: 匿名さん]

値下げする理由がないかと。
今の所、ここより安いマンションないからね。
お買い得感あるから、このまま完売しそう。

一番高い部屋が最大100万くらい価格を下げたがそれかな？値下げと言えるかどうか微妙。平均坪単価にはほぼ影響しなかったかと。

[554: 匿名さん]

50年分の家賃計算したら1億超えてた。

[555: 匿名さん]

でも中古の在庫が急増しているし、今年がバブルのピークじゃないの?

[556: 匿名さん]

バブルのピークなんて30年くらい前だぞ。
昔は茨城まで言っても億ションだったんだから。

[557: 匿名さん]

正直、多少の変動はあるだろうが、今の東京の価格から2倍から3倍くらいになっても驚かない。

東京は世界と比較したら不動産安すぎるんだよ。

[558: 匿名さん]

少なくとも来年の今頃には3割以上値上がりしてるよ。今の所豊洲は割安。
割安は必ず是正されるからね。武蔵小杉辺りまでは近いうちに上がるだろうね。

[559: 匿名さん]

>>556
分譲マンションの首都圏平均が20数年振りに5千万超えたらしい
20数年前というとちょうどバブルの頃だね
平均所得も大して増えてないと思うけど、どうなることやら・・・

[560: 匿名さん]

平均所得は当時より１０％以上減っていますよ。増えてるだなんて御冗談を！

[561: 匿名さん]

皆さん今が売り時だと考えているようですね。

[562: 匿名さん]

日本非雇用者の平均所得推移

みごとに右肩下がり。みんなＰＨＴを買ってバンバン子供産んで国を支えてください。

[563: 匿名さん]

562の図をみると実需の買いは増えそうにないですね。相続対策の購入は国税の監視強化で期待できなくなったし、最近の価格では利回り低く投資妙味もないので、割安と感じる外国人にどんどん買ってもらうしかなさそう。

[564: 匿名さん]

海外からのマネーの方が怖いよ。
東京の不動産はグローバルでは激安だからね。

まだまだ値上がりする。

[565: 匿名さん]

てか、値上がりではなく、グローバル価格に是正されてるだけだからね。

割安感がなくなるまでは上がるのが必然かと。

[566: 匿名さん]

でもここ2期で価格上げられなかったんだよね。営業さんは500万近く上げると断言してたけど。危うく騙されるところだった。

[567: 匿名さん]

まあ、一度売り始めたら値上げは難しいよ。
ただ、割安感が出てきたので営業マンは楽なんじゃ無いかな？
もう、半分以上売れたんでしょう？

[568: 匿名さん]

要するに買い煽ってただけということか。

[569: 匿名さん]

流石にここら辺の価格帯のマンションを買う人達は今の市場の動向くらい自力で把握してるでしょう。
マンション市場全体の話についてはここでしても仕方ないので湾岸スレでどうぞ。

[570: 匿名さん]

竣工前には完売しそうだね。

[571: 匿名さん]

結局のところ、江東区豊洲の限界は坪単価300万まで。それ以上の価格で売れるのは中央区か港区。ここは調子に乗って勘違い価格つけちゃったから、完売までは長期戦になるでしょ。港区の芝浦でも坪300万ちょいで売ってたのに、ここの価格は異常と言えば異常ですよ。

[572: 匿名さん]

確かに高いけど、豊洲は芝暮らしやすいと思う。
港区中央区の底辺マンションにいるより江東区の高級マンションの方がいいなー。

[573: 匿名さん]

震度５程度で液状化した地盤だからね。坪300万以上はやっぱり高いですよね。

[574: 匿名さん]

ららぽ前の空き地の三井さんの再開発、急いでやってくれないかなー

かっこいいのを作ってほしい

[575: 匿名さん]

豊洲は坪280が上限、スミフのシンボルはKY価格だって言われてたのがほんの3年前。軽く300越えた325のここが竣工前完売目前。それでも豊洲で300は高いって言ってる方が回りがよく見えてないということが分からないのだろうか・・・？

[576: 匿名さん]

>>575
え？もう完売直前なの？

[577: 匿名さん]

>>576
竣工まで一年以上残して残り3割強ですからね。

[578: 匿名さん]

>>574
商業オフィスホテル混合の180m・140m・80mの3棟。
新たなランドマークとなるかなりのものになりそうですね。
三井自体がこんな具体的な計画を進めている中オリンピックまでは豊洲の値下がりを期待しても無駄でしょう。

5年以上待てるだとか、20年後の価値を心配する人は港区とかのが失敗は少なそうでオススメですが今の豊洲を気に入ってしまった人は早い方が良いと思います。

[579: 匿名さん]

竣工までまだ1年以上あるのですか。
それまでに価格がどう動いていくのか興味深いですけど、それまでに完売してしまうのでしょうか。
第２期３次はもう販売になっているのでしょうか？１２月も中旬に入りつつありますけど、公式サイトの更新がまだのようです。

[580: 匿名さん]

二期三次、詳しくは出てませんが87.90平米角部屋要望入ったようですね。

[581: 匿名さん]

>>578
完売目前？？？ギャグ？w

値下げして、それでも先着順が複数残って、
次期値上げするっていってて、できなかった物件が？

[582: 匿名さん]

先着順は出ているものの、地道に売れている物件だと思いますが。竣工在庫にはならないような気がしますね。
豊洲でこの価格は挑戦でしたが、他はもっと高いですしね。

[583: 匿名さん]

先着順って期分け販売の売れ残り。横浜でやらかしちゃった後だけに、今まで通り順調にはいかないでしょ。

入居時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。罪作りな三井。

[584: 物件比較中さん]

杭の件ですか？
逆に今から新築でできる物件は安心だと考えるのが普通では？

[585: 匿名さん]

>>581
欲しかったんだね。

[586: 匿名さん]

今から杭打つ物件はたぶん大丈夫だけど、ここは問題発覚したときは、すでに基礎工事終わっていたよ。
軟弱地盤に三井の組み合わせが横浜の物件と同じなのでちょっと心配。

[587: 匿名さん]

>584

去年地所が南青山でトラブった後、他物件の契約者には問題ないと連絡してた。そのあと新子安で同じ問題が発覚。根本的な対策が確立されるまでは、大丈夫とは言えない。少なくとも三井は、チェックできずに問題をスルーしていたわけだし。