パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=10837
前スレ1011さんご紹介の、のらえもんさんの価格改定についての記事、
価格表もあってわかりやすくて助かります。
ほんの一部で、２００万程度の値下げとはいえ、嬉しいことではあります。
さらなる値下げを期待してしまいますが、ありえないでしょうか。
また、値下げされるということは人気が無いということにもなって、
価値が下がったりもするのかと気になります。

[2: 匿名さん]

>>1
最近ネタ切れで、明らかに適当な内容で更新しているブロガーの宣伝は止めましょう。
とはいえ、元は私も好きだったので残念はあります。特に前回の豊洲天井のエントリー記事は酷かった。以前は成約価格をプロットしたりした客観的なデータを元にした大変参考になるブログだったのですが、弱小仲介業者の売り出し件数と値下げ件数のデータで市況語っちゃうなんてこと前は絶対しなかったのに•••
本出版して小銭を手にして有頂天になってるんでしょうかね。

[3: 匿名]

値下げしてる部屋、検討してたものです。ここは単に最初の値付けが間違えてたような。坪単価高かったんですよね。
下方修正＝売れてないとはならないです。ベイズだって下方修正しましたよ。

[4: 匿名さん]

まあ、売れてる数だけ見ると、人気物件だよなー。

[5: 匿名さん]

榊さんのブログの方が参考になりますか？

[6: 匿名さん]

榊は始めから問題外。ブログ開く通信料と時間の無駄です。

[7: 匿名さん]

豊洲がこれ以上発展の伸び代があると思えない。。東急のタワマン、アクシスの賃貸、ベイズ、丸仁の賃貸もできて、人口過密気味になりそう。
ららぽーと前の商業施設には期待してるけど、有明にミッドタウンのような施設ができるならここじゃなくてもいいのかもと迷う。

[8: 匿名さん]

あ、批判してるんではないので、、
裏の運河を歩きましたがとても気持ち良かったです。タワーではない点も好きです。
ただこれ以上の資産価値という点では、新築以上の値では将来売れることはないだろうなと。
一番高騰している時に手を出すのに迷いがあります。

[9: 匿名さん]

>>3
売れてるのに利益削って下方修正する理由って何ですか？

[10: 匿名さん]

>>8
今はどこも高いからねぇ・・・豊洲に限った話じゃないんじゃない？
豊洲は駅裏の複合ビルやガス跡地その他諸々、開発余地も十分残ってるし、
値上がり要因を街の発展と置き換えることもできる、若干無理矢理ではあるけどさｗ
周りが上がってるから上がるっていう便乗値上がりエリアよりはまだマシって気はする

[11: 匿名さん]

>>2
別に彼を擁護しているわけではないけど、あのデータは弱小不動産会社のものではなくレインズのものだと思うし、分析はしっかりできていると思う。私は豊洲民だけど、あの動きは肌で感じているし、ここにきて加速気味であることも事実。

榊氏はブログは読み物としてはのらえもんのよりはるかに面白い。書いていることが事実かどうかは別にして。ただ、確かに豊洲は中国人の数が劇的に増えた気がする。

[12: 匿名さん]

再開発云々ではなくて、江東区豊洲っていうポテンシャルの上限が見えた気がするんだよね。
都心3区では湾岸地区であっても坪350超えが当たり前で、豊洲はいくら再開発しても坪330は超えられない印象。都心3区の湾岸より豊洲のほうが町並みも綺麗だし生活しやすいのに、坪単価に差があるのは、やっぱり江東区と都心3区の差だと思う。

[13: 匿名さん]

>>11
全国の不動産屋が誰でも見れる最小データを元にしか話をしていないから、つまり弱小仲介業者のデータってことで間違って無いですよね？
あと、ノラさんの件は別に書いてある全体の流れはそ否定してません。私が指摘したのは、そこに至る分析が今までの彼からすると明らかに手を抜いている点を指摘したまでです。最新のエントリーだって読者からもらった価格表を何の追加情報もなく掲載しましたよね。あの行為はイタズラに値下げしたという情報だけが一人歩きするデベからも既存契約者からも1番嫌わらる手抜き記事だからね。現にこの掲示板がそうなってるでしょ？
彼はそれが分かってるから、単純にそうならないように今までの彼なら、Bayzも一部の部屋の価格を調整した過去があるという情報や、2期で逆に値上げした部屋もあるから全体の坪単価は変わってないなどの情報を盛り込んだりした上で記事書いていたはずです。
榊の内容は週刊現代レベル。だから私は読まない。それだけです。

[14: 匿名さん]

>>9
真面目に応えるとデベの利益はひとつの住戸の販売価格だけで決まりません。
2期1次でお得なプライスにし過ぎた部屋を値上げして無事売れたから、その余剰利益分を今度は少し高めに付けしまって動きが鈍い部屋を値下げという価格調整を行うことができる。つまり当初計画した利益は変わりませんし販売期間を短くすることもできます。
もちろん超人気物件ならそんな調整いれずに完売するのでしょうが、ここは始めからタワーの1番の眺望という特徴が出せない上に価格も過去最高価格での売り出しでしたから、その中では順調に売れていると言えるって感じではないでしょうか。

[15: 匿名さん]

>>13

お金払って読んでるアナリストのレポートじゃないんですから、そこまでネチネチ言わなくてもいいんじゃないかと思うけどな。
サラリーマンが片手間にやってる割には、結構いいものだと思いますがね。

[16: 匿名さん]

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2627466.html

でもさ、こういうことがあると、既にくい打ちの終わってる物件を高い値段で買う必要もないかと思っちゃうね。

日本の歴史は、事件⇒カイゼン⇒事件⇒カイゼン　でよくなっているわけだから、今からに物件待つほうが賢明かもね

[17: 匿名]

>>9
下方修正ばかりに目が行きますが、2期で値上げの部屋もありますよ。あとは14さんが説明して下さってる通り。
ちなみにベイズも北西角部屋200〜300下方修正で売ってます。それでも完売した今は人気物件だったと言われる。
ここも同じ経緯を辿るような気がします。
東急や新豊洲にまたツインを控えた豊洲はまだ伸びしろがあるんじゃないですかね？
新しく小学校もできるし。

[18: 匿名さん]

>>17
小学校は有明ですね

[19: 匿名さん]

値下げされる部屋もあれば、値上がりする部屋もあるということですか。
１４さんのご説明でなんとなくわかったような気もしますが、
売れやすい部屋と売れにくい部屋ということなのか、
条件的に良い部屋と少し劣る部屋ということになるのか、
値段の付け方って難しいなと思います。
結局は買う側が納得するかどうかなのだろうと思いますが。

第二期二次の最高額が１億４００万円台、広さは８７．９０平米、
広さの割に高いなと思います。

[20: 匿名さん]

NHKの番組で以前やってたんだけど、売る側は予定価格を提示した要望書を集めて、その結果で部屋ごとに価格を調整をして人気が特定の部屋に集中したり、逆に人気のない部屋がでないようにする。

ここに限った話ではない。値上げしたか値下げしてるかは、トータルの価格で見ないとわからない。といっても、期で販売する部屋も違うので比較は難しい。知ってるのは売る側だけ。

[21: 匿名さん]

>>19
デベは初めに建物全体の利益を決めて、そこから各部屋に振り分けて価格を付けていきます。だから例えばパンダ部屋と言われる広告用の格安部屋があるということは、その裏でパンダ部屋を作った分のしわ寄せで値段が高くなる部屋があるということです。
それを踏まえると、今回の値下げは2期で値上げした分で可能になった調整分の範囲に収まります。つまり利益削ってまで実施した値引きではないということです。

[22: 匿名さん]

なんだか、ガッカリだな。
値下がりして、暴落するかと思ってたのに。

[23: 匿名さん]

もうひとつ言えるのが営業が値上げ予告しているということは、3期で新たに出てくる北西、北東のお部屋が値上げして出てくることがほぼ確実ってことですね。
なので検討者は2期2次で据え置きで出てきている北西の残住戸が狙い目って感じかな。

[24: 物件比較中さん]

いま販売中の4LDKはちょっと残念ですね。
リビングインを回避しているのは良いのですが、廊下が長くなり過ぎに思えます。
bedroom (3) はリビングと繋げて使いたいという人もいると思いますが、
もちろんそういう変更プランもあるのでしょうが収納が1つ犠牲になります。
バスが1418というのも惜しいです。
独立性を高めて広さは犠牲にしたプラン、ということですかね。
それなりに需要もあると思いますが何となく惜しいです。

[25: 匿名]

>>18
違いますよ、豊洲六丁目にまたできます。

[26: 匿名]

>>19
あれ？そこはもう売れてますよね？違うかな？

[27: 匿名さん]

北西、北東の部屋が値上がり確実…ですか。
値付の動向を見ているとそのようなこともわかってくるんですか。
スゴイなぁ。とは言え、値上げということは本当にこちらは需要の力が大きく働いていることなんでしょうね。
豊洲西小ができるということで、
ファミリー層の需要はぐっとおおきくなったんでしょう。

[28: 匿名さん]

坪単価でいうと、北西低層階って一期は実は坪単価280切る今考えるとクレヴィア豊洲の売り出し価格よりも、もしかしたら安いんじゃないかという位の価格で出ていたので、そこは確実に値上げでしょうね。一方で南東向きが低層でも306や320スタートと全体的にかなり差を付けた値付けだったんですよね。だから2期は値上げ値下げというより、少し極端だった向きによるバランスに調整を入れたという意図が大きいのかなと思います。

[29: 匿名さん]

>>22

気を落とさないで。今、都心の一等地で坪1000くらいの出てきてますけど、景気悪くなると、３０〜５０%くらいすぐ下がりますから。で、今までの経験上、都心周辺地域も、その時は、２０〜３０%位下がります。豊洲ツインの部屋も、一時期坪２２０とかありましたよ。

[30: 匿名さん]

>>20

NHKといえば、最近、高層マンションの増加に伴い、高さ感覚が十分に発達しない子供が増えているそう。

http://www.nhk.or.jp/ohayou/marugoto/2015/05/0521.html

[31: 匿名さん]

不動産は急には下がらんから安心しろ。
日本の場合、リコースローンで買う奴が殆どだから値下がりしないのよ。

[32: 匿名さん]

>>25
失礼しました。公立ですか？いつ頃開校なんでしょうか。再開発のタワマン3棟とスカイズ・ベイズ用ですかね。

[33: 匿名さん]

>>32
横から失礼します。
豊洲5丁目の豊洲西小学校（公立）なら今年の4月にすでに開校してます。
それ以外に豊洲6丁目に小学校を新設するという計画はありません（私立の中高一貫校であれば豊洲6丁目で建築中です。）。

[35: 匿名さん]

>>34
買えないとこうなるよ。

[36: 匿名]

値下げしましたね。一期の時も値下げしたんですね。知らなかった。

[37: 匿名さん]

値下げどれ？

[38: 匿名]

>>37
のらえもんさんのブログに価格表がアップされてるよ。
高すぎたんでしょう。〜200まん延値下げですねー。

[39: 匿名]

>>33
できる予定です。
六丁目に。三井がまたタワーを建てるので、西小はもう春に開校してるのは知っています。

[40: 匿名さん]

>>39
ソースは？予定ってまさか出来たらいいなレベルの話じゃないよね

[41: 匿名さん]

豊洲六丁目って芝浦工大付属中高ができたら小学校つくるスペースなんて有りませんよね？しかも西小学校から徒歩すぐなのに増設するなんて有り得ない気がしますが。

[42: 匿名]

>>40
違いますよ。
あ、六丁目じゃないのかな？
道挟んで向こう側に。
できます。
オリンピック後にね。
三井が二棟ツインを建てるので。

[43: 匿名]

>>40
そんなできたらいいなの希望語るわけないじゃん…冗談はほどほどに。

[44: 匿名]

>>34
東急は坪350越えての落札と聞きました。
デベもボランティアじゃないし、そう安くはならないのでは？

[45: 匿名さん]

デベもボランティアじゃないから、売れない価格では出せない。

[46: 匿名]

じゃあきっと小さい間取りがたくさんになるのかな。広め買いたいならパークホームズだね。

[47: 匿名]

こちらの物件も次から〜200万円値段を下げて販売予定ですよ。
一次で様子をみて、購入を見送り正直良かったです。

[48: 匿名]

>>47
3期で値上がりすると聞きましたが…

[49: 匿名]

>>48
上げたり下げたり、どっかの杭打ちみたいですね。
価格予定表を見ましたか。

[50: 匿名さん]

>>42
道挟んで向こう側というと、豊洲埠頭の北側の現在マジックビーチとか豊洲PITがあるところですか？