[住民専用] パークシティ LaLa横浜 その2

[マンション住民さん]

1000超えたので作りました。引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2966/


物件名：Park City LaLa横浜 （パークシティ・ララ横浜）
所在地：神奈川県横浜市 都筑区池辺町4035-13（地番）
交通：横浜線 「鴨居」駅から徒歩11分
総戸数：705戸
築年月 2007年11月
売主：三井不動産、明豊エンタープライズ
施工：三井住友建設

まとめ
http://www.sutekicookan.com/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B7%E3%83...
検討スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584850/

[51: 匿名さん]

>>47
＞招集通知（決議２ヶ月前）→建て替え決議決定→反対者催告期間（２ヶ月間）→売り渡し請求 （２ヶ月以内）→明け渡し猶予期間（最大１年間）
一般的にこういう線表なんですね、とても具体的でわかりやすいです。
三井から説明されず掲示板で教えていただくことになるとは…

理事の方が目一杯なのは理解してますし、この線表ならおっしゃる通り、そんなに早くならないですね。おそらくアンケート後の対話会等もあるでしょうからやはり2年がかりは避けられないということですね。よく理解できました。

保育園のことは気になってました。LaLa以外の方も結構いるでしょうし、難しい問題です。

[52: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

賃貸立ち退きの場合、耐震性や建築基準法違反など正当な理由がない場合はあくまで両者の合意が必要になります。
また耐震性の問題や建築基準法違反があったとしても100％正当な理由にはなるとは限りません。最悪裁判で決着をつけることになります。

杭に問題がない棟があった場合、立ち退き交渉はそうとうもめるかと。
変な住人だと家賃20年分支払えというような要求は聞いたことがありますし

[53: マンション住民さん]

>49,50
「借地借家法（強行規定）
第三十条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」

「正当事由」が借家人より強くないと立ち退きさせられません。
慰謝料を全部懐に入れたいからなんてのは、もちろん「正当事由」になりません。

[54: 匿名さん]

>>53
裁判でいいんじゃない？
オーナーには、三井の最強弁護士軍団が味方になってくれるよw

[55: 契約済みさん]

三井の最強弁護士軍団は、三井の利益のみを考えます。
オーナーと賃貸住民の闘争など知ったことではありません。

[56: 契約済みさん]

それから
賃貸借契約書には「敷金礼金の返却、引越し代の負担」しか書いてなくても、補償の要求はできます。
なぜなら「契約終了時に立退料等は一切請求しない旨の特約」は借地借家法第28条に違反するため無効です。

ただし「敷金礼金の返却、引越し代の負担」に納得して、立ち退いた後では補償の要求はできません。

[57: 匿名]

そもそも貸主は法に適合した安全な建物を貸す義務があるから、杭によってこれらに問題が生じているなら損害賠償の対象になるかも、ましてや法律に違反した建物で一人前の賃料を取っていたとすれば賃料一部返還や慰謝料も考えられる。

立ち退きも杭についてはおそらく補修工事が可能だろうから、その程度では立ち退きの正当事由とは見做されない。

あくまで、詳細不明なので想像です。

[58: 匿名さん]

>>55
再建が決まっても立ち退かない賃貸住民がいるなら、三井も関係ないワケないじゃん！

[59: 住民でない人さん]

建替えできなければ三井が不利
とは限りませんね

[60: 杭に問題ない棟賃貸]

今のままで問題ないので絶対に永遠に出て行きたくないです。

もちろん強制退去とかは嫌ですが、法律に基づき住ませて頂きます。法律に従います。

杭の検査で問題がなければ、出ていく正当な理由はないのであと50年は住み続ける予定です。

特にもうお金は必要ないので慰謝料などに応じるつもりはありません。

[61: 匿名]

>>57
無責任な発言って訳ね。

[62: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>58
建て替え決議で賛成する前に賃貸居住者と合意を取り付ける必要があるあるかもしれません。
仮に建て替え決議が通ったとしても立ち退き交渉失敗した場合は、三井はこっちのせきにんではないといって放置する可能性がありますね

[63: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>62
すぐにでも仮住まい費用は出すという三井発言がそのまま履行されるのであれば、居座る人がいると三井の負担が膨らむので何らかの対応をするのでは？

前言撤回するようなことがあると泥沼化しますが、あのような場で発言をした以上撤回はないのでは？
議事録はきっちり確認した方がいいですね

[64: マンション住民さん [男性 30代]]

>>60
お住まい続けたい方も当然いらっしゃるでしょうからご自分の基準で判断いただくだけです。
ざっくりと言えば705戸中141戸の反対があれば建て替えは成立しません。
建て替え決議が成立したときに賛成されるか売り渡し請求による所有権移転・明け渡しが
必要になるだけです。その可能性がご理解いただいていれば問題はないと思います。


気になる点では建て替え決議不成立の場合に三井に対する買い取り請求が多発すると思います。
買い取り後の利用は賃貸しかないと思うのですが大量に賃貸が出れば賃料下落が発生します。
その場合の新しいコミュニティがどのように形成されていくのか、又、賃貸を三井が一定期間
制御した場合には共用部の一部閉鎖・利用時間短縮等起こるのか少し興味があります。

[65: マンション住民さん]

>62
三井が放置するのではなく、三井には区分所有者を飛び越して賃貸住民と話し合う義務はないのです。
それとも、その賃貸住民は三井の紹介で入居したのですか？

[66: 匿名さん]

居座るなら家賃アップ。
出てくなら、敷金礼金返却と引越し代にに、退去月の家賃無料って言えば、常識のある人ならOKでしょ。
ゴネ得賃貸住民は、マスコミのエサになってもらえばいい。

[67: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>64
１棟立て替え、もしくは修復のみのその後を考えると、暮らしていける想像ができませんね。
おっしゃるとおり、ゴーストタウンになるか、ほぼ賃貸物件ですよね。
管理費も修繕費も不足。
とても終の棲家には考えられません。

[68: 匿名さん]

>>66
その家賃アップは不当だと供託されたらどうします。
正当性は家主側が裁判にかけて証明しなければなりませんよ。
勝てたところで、差額にわずかな利息をつけたものがもらえるだけです。

[69: 杭に問題ない棟賃貸]

>>64

もちろん法律に従います。

検査の結果、問題がナイ場合

8割の賛成で建て替えが決まったとして
法律上出ていかなければならないのでしょうか。

法律上問題なければ出ていきません。

[70: 杭に問題ない棟賃貸]

>>66

当然の常識的な家賃アップはお支払いするつもりです。

長く住みたいので。

[71: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>62
賃貸契約が残った状態で三井に買い取りしてもらえば大家の損失は一切ありません。
このケースでは個別対応は難しすぎるので賃貸契約解除なしで買い取ってもらう方向での調整が必要ですね。
今回得られる慰謝料や上乗せ分を店子に取られたらたまらないですからね

[72: 匿名さん]

>>68
意味不明だが、あなたみたいな賃貸住民は、このマンションにいないから大丈夫だよw
>66の条件が受けられるなら、一刻も早く引っ越したいくらい。

[73: 匿名]

値上げどころか、建物の安全性に問題があれば、借主は貸主に対して損害請求権が生じる。

[74: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

大半の住民が退去した場合は莫大な維持管理費を残った人で支払うか、ライフラインすら止まった状態で住み続けるかの2択になるかもしれません。
そこまでして住みたい人がいるのかどうか。。

[75: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>74
セキュリティーも甘くなり安心して暮らせなくなりますよ

[76: 入居済みさん]

三井と区分所有者との協議内容も今のところザルですが、区分所有者と賃借人との協議も綿密に条件決めしなければ建て替えも補修も相当先延ばしになりそうですね。

補修で影響のない一棟は全員残ったとしてもモラル低下、市場価値暴落、ゴーストタウン化、管理費の大幅値上げかサービス低下。
うーん

[77: マンション住民さん [男性 30代]]

>>69
建て替え決議が成立した場合、非賛成者に対して建替えに参加するかどうかをもう一度確認されます。
参加しない回答か２ヶ月以内に回答がなかった場合、建替えに参加しない区分所有者として確定します。
建替え参加者（建替組合等）は建て替え不参加者へ売渡請求権を行使できます。
この売渡請求権は形成権（権利者の意思表示のみで法律効果が生じる）と解釈されています。
つまり売渡請求の意志が建替え不参加者に届いた時点で建替え不参加者の意思にかかわらず
契約が成立したものとみなされます。最終的には明け渡しが必要になります。

法律的にざっくり言えば以上の通りです。建て替え反対の方も単に反対を主張されるだけでなく
建て替え決議成立時にはどうされるか考慮されておくべきかとおもいます。

[78: 匿名]

>>60
50年ですか?50年後は高崎みたいな問題がありそう。
同じ位の家賃でもっと良いところありそうですね。
まあ、50年後には私は壺の中かなあ。

[79: マンション住民さん [男性 30代]]

>>69
補足です。賃貸の方の場合、建て替え決議イコール契約解除（明け渡し）事由ではありませんが、
通常は一定の金銭（立ち退き料や移転費用）による解決が任意あるいは裁判で決定されます。
（オーナーが明け渡し訴訟を起こした場合、一定の金銭支払いは解約の正当事由を補完します）
円滑化法による建て替えの場合、建て替え後の部屋に対して賃借権を移行することが可能です。
（建て替え中の仮住まい対応等についていずれにせよオーナー・三井との話し合いが必要です）

[80: 杭に問題ない棟賃貸]

>>79

ご丁寧にありがとうございます。

もちろん法律に従いたいと思います。

愛着利便性安全性から住み続けたいだけなので
※検査で異常がある場合は補修は必要かと思います。

お金は必要ないので立ち退き料等はいりません。

ありがとうございました。

[81: 杭に問題ない棟賃貸]

>>74

残った人達で質素に堅実に維持管理していけばいいと思います。

検査で異常がなければ、異常があり建て替える側の需要があるのではないでしょうか。

[82: 杭に問題ない棟賃貸]

>>75

地域的には安全ですよね。

安全でなくなる前に行政が対策を打ってくれるかと思っています。

[83: 杭に問題ない棟賃貸]

>>76

堅実なサービス低下で良いのではないでしょうか。

サービスの低下も許さないとなるとそれはモンスターですよね。

[84: 杭に問題ない棟賃貸]

>>78

お金での損得感情ではないので。

もちろん検査の結果次第です。

[85: 入居者]

>>82
補足です。
古いマンションから新しいマンションに移り住むことが出来るかの様に思えますが、実際は従後のマンションに対し借家権が与えられますが賃貸借契約の条件が継承されるということではありません。建物が新しくなり、借家権が権利変換された場合、借地借家法の既定は適用されないので、貴方は与えられた借家権を行使し、新たに賃貸借条件を設定すべく、大家さんと協議をしなければなりません。賃料や管理費の負担、敷金や礼金、保険加入、家賃保証など諸々の条件調整が成立して初めて新築後のマンションに入居となります。「借家権の権利変換」と言うのは、建替え後も貴方が借りることが出来る住戸を整備するということであって、今の賃貸借契約による賃借権が存続するということでありません。

[86: 杭に問題ない棟賃貸]

>>85

ありがとうございます。

法律に粛々も従います。

検査の結果問題なければ立ち退く理由はないかと思っております。

[87: 匿名さん]

>>85
三井に売却しちゃう住民が結構いるから、そのオーナーの部屋に拘らなくても、空いてる部屋買ってくださいって言われるよ。
て言うか、そもそもオーナーが、そんな賃貸住民いたら面倒臭くなって三井に売却しちゃうでしょ。

[88: 住民でない人さん]

三井はそんな厄介な部屋は買いたくないでしょ。
何でもかんでも、三井にやらせよう、押し付けてしまおうという態度は何だかね。

[89: 匿名さん]

>>74
>大半の住民が退去した場合は莫大な維持管理費を残った人で支払うか、ライフラインすら止まった状態で住み続けるかの2択になるかもしれません。

三井が買い取った部屋の管理費などは、三井が払う。
三井は管理費滞納などはしないから、普通の所有者より安心で、ライフラインが止まることなど有り得んだろ。

[90: 匿名さん]

>76
「区分所有者と賃借人との協議」

一般的な話をするなら、これは簡単なのです。

家主の都合で立ち退いてくださいねという場合、首都圏では月の家賃の６～１０月分が立ち退き料として支払われてます。
ここが月１５万で貸してるなら、１５×最大１０として＝１５０万、これに礼金・敷金２か月分を返却して１８０万、引越し費用として２か月分相当３０万を足すと２１０万

区分所有者慰謝料３００万に十分、収まる金額です。
三井も考えた金額出してきたなと思います。

[91: 匿名]

賃借人はそれを断る権利があるという話をしているのでは？

[92: 匿名さん]

>>90
大ウソです。
賃貸退去で300万も請求したら、逆に脅迫罪で訴えられるよw

[93: 契約済みさん]

>92
まあまあ、落ち着いて

脅迫の定義は
「生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫」
です

「立ち退き料等ください」は、「脅迫」に該当しません

[94: 匿名さん]

>>93
じゃあ訴えたらいいです。
賃貸借契約書に記載されてる以上に支払う気はありません。
建て替え決議決定後は、裁判所が建て物明け渡しで強制退去を執行するから、敷金礼金返却もしなくて良くなるし。
もちろん、その間は値上げした家賃は払ってもらいますよ。

[95: 契約済みさん]

>94
誰が訴えるの？

賃貸住民は家賃を払って住み続ければよいだけだし。

裁判所から明け渡し命令が来たときは、それに従うと言ってるのだし。

「値上げした家賃」に納得がいかなければ、供託するだけだし。

[96: 匿名]

損害分は補償すると言っているから、補修でいいと言う人が５分の１以上いる気がします。

[97: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 40代]]

時代錯誤の守銭奴オーナーが未だ居たとは❗
恥ずかしいw

[98: 匿名さん]

>>95
滞納されるより供託の方がよっぽどいいです。
裁判所経由でもらえるだけだし、取りっぱぐれもありません。

[99: 入居済みさん]

>>94
あなたは本当に賃貸経営されているんですか？
このケースの場合裁判しても無償での強制執行ありえませんよ。貸し手にもそれなりの条件が課されるはずです。
礼金敷金の返還以上の。

[100: 杭に問題ない棟賃貸]

>>90

お金は必要ありません。
敷金礼金も返金の必要ありません。

法律に従い退去致します。

検査の結果異常がなければ許される限り住み続けたいです。