プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[87: 匿名さん]

いつも本当にデメリットの指摘には素早い反応、ありがとうございます。
さすがに10分ではきついでしょうね。

晴れの日は自転車での買い出しということになるでしょう。

[88: 匿名さん]

ないものねだりではあるんだけど、もしこうだったら良いなあという願望としては、

朝鮮学校 → 普通のインターナショナルスクール
帝京大学 → 順天堂大学
東京家政大学 → 東京学芸大学

これだったら加賀のイメージが相当変わったと思う。
半分イメージの問題だけど。

[89: 匿名さん]

>>87
ウイットに富んだシニカルな返し、ありがとうございます。

確かにプラウドからライフまで10分は女性にはきついですね。
でも、ヨシヤなら女性でも10分で行けますよ、安心してください。by 安村
地下鉄通勤なら帰りに寄れます。

>>88

広尾＋お茶の水＋武蔵小金井ですか？

でも、東京学芸大学は女子大ではないから
東京家政大学 → 聖心女子大学が良いと思います。

めちゃくちゃ人気になるでしょうね。

[90: 匿名さん]

まあ代わりはなんでもいいよね。
要はその３つのイメージが、実はちょっと厳しいということかな。

それにしても、野村さんも以前とは書き込みのパターンが変わったなあ。
以前のやり方が逆効果だということになったんだろうな。

[91: 匿名さん]

>>89
広尾ではなく滝野川では？

[92: 検討中]

地盤カルテ入力してみました。

地盤カルテというのは、週刊ダイヤモンドで紹介されていた地盤の強固さを
知らせてくれるページです。

http://jibannet.co.jp/karte/

70点以上あれば安心とされています。

加賀一丁目は45点
加賀二丁目は80点

一丁目と二丁目でこんなに違うと思いませんでした。どの程度信用していいのか
私はわかりませんが、一応合格点ですね。

[93: 匿名さん]

私もやってみましたが、カーソルをマンション敷地内に指定すると45点になりました。
加賀二丁目の入力だけですと、カーソルは違う地点を指してしまい、80点になります。

[94: 匿名さん]

購入者の方が書き込みされているんですかね。。
No.79さんのあたりからか、妙に持ち上げようとしてる感じが痛々しい気がして。
三井住友の件はきついでしょうけれど
決めた(決める）方はご自分で自信もっていればいいだけですよね。

[95: 匿名さん]

本気で購入検討していますのでポジもネガも参考にさせていただいています。
他のスレも
ネガは他社マンション営業
ポジは契約者か自社マンション営業
とよく書き込みされていますが。
ネガを書き込むだけがこの掲示板？魅力を書き込むのは契約者と決めつけですか。うーん。

スカイティアラのある志村坂上もイオンやイオン奥に商業施設ができるみたいで、十条再開発で資産価値と利便性が上がるこちらと迷います。
地盤は志村坂上がいいですね。スカイティアラの営業にこちらも検討してると言ったらえ？あの立地地盤であの価格出すならスカイティアラでしょうと鼻で笑われました。いやいやすみふさん、シティテラス加賀販売してたでしょうが・・・。
とまぁ営業はこちらのほうが上でした。

[96: 匿名さん]

>>95
現場の営業は自分のマンション売ることしか考えて出さないですからね。会社が過去どこを分譲したかなんて関係ないんでしょう。

[97: 匿名さん]

マンションとしての利便性を考えると？がつきますね。ただ、便利ではないけど、不便でどうにもならんと感じる人は多くないんじゃないでしょうか。ただミニスーパーが徒歩５分くらいに欲しいですけど。

[98: 匿名さん]

>92 >93
地盤の情報ありがとうございます。
そんなにもこのマンションの地盤が悪かったとは知りませんでした。

[99: 匿名さん]

>97
そうなんですよね。
10～15分歩かないといけないというのと、５分では、数字以上の感覚の差がありますね。
自転車を使わなければならない距離と、ストレスなく歩いて行ける距離の差ですね。

[100: 周辺住民さん]

>>98
ヒント
隣の加賀レジデンスは壁式なのに14階建

[101: 匿名さん]

>>99
徒歩５分なら往復１０分ですから、片道１０分とは大違いですよ。

[102: 匿名]

>>94
肯定的な意見が多くなると、すかさず営業による書き込みがーと来るのも不自然ですがね。

[103: 匿名さん]

>100 >101 >102 あたりはかなり意味不明な書き込みになってきている。
どこか焦っているような感じかな。

[104: 匿名さん]

それにしても、最近新しく出てきた判断材料としては、この加賀１丁目の地盤がなぜかかなり悪いという情報があることですかね。
デベ側は認識しているんだろうか。

[105: [男性 30代]]

物件は加賀１丁目ですよね、なので45点てことなのかな。
ちょっとがっかりですね。

[106: 匿名さん]

こんなんで５期の販売は大丈夫なんですかね。

[107: 匿名さん]

それどころか４期以前だって、バラはついているもののその内容は・・・
マンションブロガーさんの苦戦診断は、圧力がかかったのかいつの間にか削除されましたけどね。
もう一人のブロガーさんも苦しい売れ行きを２度ほど書いていましたね。

[108: 匿名さん]

>>107
惨憺たるものだとすると年明けくらいから値下げも期待できますかね。

[109: 検討中の奥さま [女性 40代]]

ここ、加賀一丁目は地震による倒壊や火災はもっとも起きにくいランキングになってますよ。

[110: 匿名さん]

>108
あり得ると思います。
売れ行きの好材料はないですよね。
中国リスク
三井住友建設
杭問題のマンション全体への波及
そして地盤の問題が意識されるようになるとどうなるか。

[111: 匿名さん]

>109
これ、2008年までのデータしかないでしょう。データが古い。

しかもそのころ建ってたのはインク工場。
だから当然住宅地に比べると倒壊危険度・火災危険度・避難危険度とも低くなるわけですよね。

地盤の強弱の評価データとしては弱いですね。

[112: 検討中]

いや、火災に強いというのは事実かもしれない。周囲に木造の建物がないから・・・

地震に強いかどうかは不明。地盤が弱くても、杭がきっちりと打たれていれば、
問題はない。神戸の地震のときは、湾岸のマンションは全く問題なかった。杭が
きっちりと打たれていたから・・。

もう買っちゃった人は、杭が正確に打たれていないという証拠がない以上、
キャンセルはできないと思います。まだ、買ってない人は、法律改正を
待ったほうがいいと思います。法律改正に２年、それからマンションの
開発に入るので、少なくとも4、５年は待つ必要があると思います。

三井住友、旭化成だけの問題ではないです。設計不良、施工不良による
マンション建て直しは、すでに6、７件あります。週刊ダイヤモンドの
最新号をご覧ください。

[113: 検討中]

三井住友はしばらく大変そうですね。

今のところ、全面的に旭化成の責任ということにしてますが、実は、杭の
設計したのは三井住友で、設計が悪かったのではないかという説は濃厚です。

マンションの中には、杭を打たないものもあるそうです。地盤が良ければ、
杭を打つ必要がない。日本には滅多にないと思いますけど。東日本大震災
の時にも、洪水で土が削れても、杭が打ってあった建物は大丈夫だった。

なんかもう、何もかも信用できませんね。政府は真っ青でしょう。住宅が
売れなくなったら、車が売れないどころの騒ぎではありません。住宅は、
車の10倍以上の値段だし、住宅買う時に、電気製品や家具を買い換える人
は多い。

法律改正を待て、という人もいるようですが、書類が増えるだけで、たぶん
実効はないです。今回だって、実際に監査してないので、意味がなかった。
書類が増えれば、開発は遅くなるし、値段もあがる。

賃貸のほうがいいのでは？
家が今後どんどん余ってくるので、老人でも借りるのは容易になりますよ。

[114: 匿名さん]

>>113
私もそんな気がする。
そもそも日本ではもう数十年後は不動産など資産として残らない。

[115: 匿名さん]

>>114
私もそう思います。不動産が資産になるというのは昭和の幻想ですね。
これからは利用価値で考えないと。

[116: 匿名さん]

>>114
資産と考えるなら、金とか資源系の方が絶対よいですよ。確かな資産価値がありますからね。人口減＝需要減となるものに投資するのは明らかに非合理だと思います。

[117: 検討中]

建て直ししたマンション

１．ベルコリーヌ南大沢　住宅都市整備公団　東急建設
２．ライオンズ京町　大京　東亜建設
３．パークスクエア三ツ沢公園　住友不動産　熊谷組
４．シティハウス道庁前　住友不動産　大林組
５．パークシティLALA横浜　三井不動産　三井住友建設（予定）
６．I-link town市川　三井不動産　清水建設
７．グランドメゾン白金の杜　積水ハウス　大成建設
８．パークハウス南青山　三菱地所　鹿島
９．パークタワー新川崎　三井不動産　清水建設

こうしてみると、一流企業が並んでいるけど、二流企業以下には、建て替えるなんて
体力はないだろうから、建て替えてくれるだけマシかもしれない。たぶん、世の中
には、諦めた人がかなりいるのではないかと想像する。

一流でもダメだなんて言わないで、やっぱり一流を選ぶべきのような気がする。

[118: 検討中]

賃貸か持ち家かについては、次にような意見もあります。

http://diamond.jp/articles/-/81503

賃貸用として作られた家は質が悪い。一生、そんなところで我慢できるのか、
という意見。

[119: 匿名さん]

限られた時間内に大変精力的なレスポンスありがとうございます。

[120: 匿名 [女性 30代]]

2回ほど歩きましたが意外に近いなという印象でした。
今のマンションでも10分は歩いているからだと思いますが。
歩くのが早い人は8分台で入口までは到着するみたいです。

[121: 匿名さん]

ここが割安なのは土地購入は入札方式で無かったことと、建設計画の時期が早かったことがあるようです。
入札方式＆建設時期が後ろ倒しになっていたらこの価格は無かったでしょう。

また杭打ち会社と杭打ち方式の説明もきちんとあったので、やはり建設会社は三井住友建設で無い方が良かったですが、まあ一旦は安心して良さそうです。

地盤は良くはありませんね。
杭は19m？でしたでしょうか。

[122: 匿名さん]

>>119
空き家問題が語られる時には、質の問題が欠如してますね。築50年以上の木密はこれからのファミリー世代のニーズに合わないですからね。

[123: 匿名さん]

三井住友建設、今日謝罪会見？したみたいですが。
謝罪遅すぎですよね。。信用出来ない。

[124: 匿名さん]

>>122
これほど意味不明な書き込みもめずらしい。

[125: 匿名さん]

>>119
いろいろ書き込んでくれて参考になりますよね。

[126: 匿名さん]

>>123
三井住友建設「我々の設計した杭の長さが足りないとしたら、
それを上手くやるのが下請けの腕の見せ所」

[127: 検討中]

>124

横から申し訳ない。

余っている住戸は、住みやすい住戸ではない可能性がある、という意味
でしょう。

実際どうなるかわかりませんが、法律改正で、誰も住めないような古い
住戸は取り壊される可能性があります。

紹介されたページ読んだんですか？　 > 124

[128: 匿名さん]

>>124
新築住宅が売れ続ける背景だと思います。
住宅数は余ってるけど、購入者や賃借人のニーズに合ってないんでしょう。

[129: 匿名さん]

>>123
検討してるタイミングでこんな問題が起こるなんてついてないですよね。
せっかくの購入なのに気分が下がります。

[130: 匿名さん]

面白い。

建て替えているのは、一流不動産屋ばかり・・・

野村は建て替えケースがない。施工不良がないのか、建替えを拒否している
のか？　下請けにやらせている以上、施工不良率は、他の会社と同じと
思うけど・・・

[131: 匿名さん]

どうも不動産の価格は、当分さがりそうもない。

＞http://jp.wsj.com/articles/SB12643407901087673891804581334710986871704

東京の不動産を買っているのは、中国かと思っていたら、ノルウエーとかアゼルバイジャン
なんかも買っているようだ。

今でも、中国の不動産購入は加熱状態で、中国国内不動産に比べて東京は
安いので、大量に買われている。

日本人は都心は買えそうもないね。

[132: 匿名さん]

>>131
まあ中国が中心だね。

中国国内の不動産はそれこそ危うい。
あの中国人が既に手を出しにくくなっているほど。

中国国内が崩れた時には日本から資金を一気に引き揚げる。
そのときにどうなるか。中国人が引き揚げた後に住みたいと思う人がどのくらいいるか。

市場は一気に崩れる。
そもそもベースラインでみれば供給過多なのだから。

いまの日本の不動産相場は砂上の楼閣。リスクが高すぎる。
「当分さがりそうにない」などとはとてもいえないな。

[133: 匿名さん]

>>120
これ、非常にほほえましい投稿だなあ。
「歩くのが早い人は8分台で入口までは到着するみたいです。」

[134: 匿名さん]

>>133
契約者の一生懸命な感じが良いですね。

[135: 匿名さん]

>>121
19メートルならそんなに深くないのでは？

[136: 匿名さん]

>117
野村は建て替えは難しそうですよね。
財閥系とは根本的に体力が違う。

最近入居者とのトラブルが相次いでいるのをみても、
建て替えをする気もないでしょう。

[137: 匿名さん]

三大財閥でないにしろ野村財閥の流れでは？
野村證券とはどのくらいの繋がりが残ってるのでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>133
実際、そんなもんですよ。

[139: 匿名さん]

三井住友建設問題に関する野村の対応について、このマンションの契約者の方々が憤りの声をあげていますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565161/res/111-118

[140: 匿名さん]

>>139
文書が届かないくらいで契約解除などと大騒ぎして、すごいですね。入居してからも些細なことで大騒ぎしそう。

[141: 匿名さん]

これはこのマンションにはとても住めないな。

[142: 匿名さん]

杭が届いていないという根拠がない以上、ちょっと騒いで終わりだよ。

疑いがなければ、野村も対策することはないでしょう。

[143: 匿名さん]

ここは、駅までのアプローチが微妙ですね。
細い夜道はなんとかならないんですかね。

[144: 匿名]

>>140
ちゃんとした説明がないからでしょ？
三井住友って冠が付いてる限り、大なり小なり、資産価値に影響は及ぼすから、不安なのは当たり前の反応だと思うけど。

[145: 匿名さん]

契約者の方々が半ばパニックになってる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565161/res/119-127

購入してくれた顧客にこんな対応をするとはひどいな。

[146: 匿名さん]

>142
どういう人がこういう書き込みをするんだろう。

いろいろなプラウドのスレをみていると、不安と不満をぶちまけている人がとにかく多いようにみえる。

[147: 匿名さん]

>>146
不安と言えば、内閣府が実施している世論調査では、日頃の生活の中で「悩みや不安を感じている」と答えた人の割合が66.7％だったとのことです。
世の中の約7割の人は不安を抱えており、不安がない人は掲示板への書き込みが少ないと仮定すると、仕方ないことなのかもしれませんよ。

[148: 匿名さん]

>>147
これ今までで一番面白いレスかも。

[149: 匿名]

>>147
野村不動産の方が書いたのかな？

[150: 匿名さん]

>>148
事件事故の後って不安が一気に高まりますからね。飛行機事故の後に乗るのは不安だし、震災の後に湾岸でマンション買うのも不安だし。
不安な場合は騒がず、立ち止まれば良いんです。
調査には時間がかかるのは仕方ないでしょう。
不動産屋や建設会社のマンパワーにも限りがあるでしょうから。彼らを擁護する気は全くありませんが、批判しても話が前に進まないでしょうから。
国や地方公共団体などに調査への支援を要請する方が事が速く進むかもしれません。

[151: 匿名さん]

>>150
そうですね。
こういうときには一年か二年は様子をみるのが賢明でしょう。

実際に多くのマンション検討者はそういうスタンスになっているようですね。

[152: 匿名さん]

>>151
そう思います。2年もすればいろんなことがスッキリしますよ。

[153: 匿名さん]

さて、この逆風感たっぷりの状況で５期は何戸出すんですかね。竣工まであと３ヶ月いよいよ終盤ですね！

[154: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは、そもそも旭化成の施工した物件と杭の打ち方が違うから大丈夫だと思いますよー！

[155: 匿名さん]

契約者スレを見てきましたが…。

ちょっとヒステリックな方も見受けられますね。
解約するのは自由ですが、
同じ建設会社だからという理由では手付けは戻って来ないと思いますよ。

ここのような川に近い立地は地盤が複雑なことが多いので、
基礎が心配になるのもわかりますけどね。

[156: 匿名さん]

>>155
地盤の悪さについては、>>92 でもいわれており、かなり心配ですね。

[161: 匿名さん]

>>158
その可能性はありますね。いろいろな裏技がありますから。

[162: 匿名さん]

旭化成が新規分譲に取り組める状況ではなく、加賀ではプラウドが終わればしばらく供給はなさそうですね。
他にめぼしい土地もないので旭化成の土地がどうなるか注目です。

[163: 匿名さん]

>>162
もうあまり需要がなくなっているようにもみえます。

[164: 契約済みさん]

>>163
十条駅前の再開発が動き出せば、加賀にも波及効果があると思うんですが。
個人的には、通勤帰りに買い物したいので、再開発楽しみにしてます。

[165: 匿名さん]

>>164
再開発の可能性があることは良いですよね。
本当はプラウドシティの中にスーパーを作ってくれれば一番良かったんですが。

[166: 契約済みさん]

池袋まで３キロ圏内というところに可能性を感じました。補助73号線が完成すれば池袋まで車でも便利になりますね。いつ完成するのかメドが立っていないのが残念ですが。

[167: 契約済みさん]

当面は旭化成の土地がどうなるかを注目していきます。板橋区は保存を要望しているみたいですが、区で買い取る方針はないんですかね。旭化成の事業化のメドが立たなければ、いずれ売却となるんじゃないかと思うのですが。

[168: 匿名さん]

>>166
そうですね。もともと車のアクセスは非常に良い物件なんですよ。
ただ電車が・・・厳しいんですね。

[169: 匿名さん]

＞167

区では買えないでしょう。収益事業を行うのでなければ、とうてい無理。

私は旭化成は別会社に土地を売るんだろうと思ってます。

ただ、ほんとの責任はどこにあるのか、あいまいになってきましたね。
他の杭打ち業者も偽装しているようだし・・・。

２年もすればみんな忘れてしまうかも・・・

[170: 契約済みさん]

>>169
加賀公園を拡張するような形で将来は複合公共施設を整備するなんてのはどうですかね。板橋宿や下屋敷のあった歴史を郷土学習や観光に活かすのも良いなと思うのですが。ただ、先立つものがないとどうしようもないんですね。
転売されてマンションということに落ち着きそうですね。

[171: 匿名さん]

>>169
確かに耐震偽装問題も時が経つと忘れ去られていましたからね。

[172: 匿名さん]

旭化成のところはいずれにせよマンションが建つでしょうから、あまり関心はないです。
それよりも、このマンションが大丈夫なのか、野村が不安のない対応をしてくれるのか、資産価値に影響がどのくらいあるのかが重要です。

[173: 匿名さん]

>>172
やっぱりマンションかなぁ。加賀には需要がないっていう人もいるけど、どつなるかな。

[174: 匿名]

>>170
民間の土地を公園のために買い上げるというのは
なかなかないでしょうね
億単位の出費を税金で賄う話になるわけですから
億万長者の篤志家でも現れない限りはですね。

[175: 匿名]

むしろ区の土地を払い下げるから、そこで福祉施設等運営
してくれる母体を募集します、という流れの方が、
いまは一般的のように思われます。

[176: [男性 30代]]

ぱっとみ、子持ち家族には学区がよさそうだけど、朝鮮学校と夜道、地盤といった不安材料があるからなあ
もう少し値段を安くするべきだった気もするけど、コスパとか関係なしに勢いでかってくれる層もある程度いたようなので
野村の値付けは結果的に成功したね

[177: 匿名さん]

>>176
そうですね。
ただ、大規模マンション販売は後半戦が大変。前半の勢いは他のプラウドに比べるとかなり低調で、いまになって不利な材料も出てきましたからここからが大変でしょう。

[178: 匿名さん]

>>176
朝鮮学校と夜道はきついですね。
金沢小学校も、広くない敷地に児童数が増えてきて、どうなんでしょうか。

[179: 匿名さん]

>>178
金沢小学校は改築中じゃあないんでしたっけ。

[180: 匿名さん]

>>179
敷地の話ですね。

[181: 契約者さん]

>>180
老人ホームの分、狭いですね。都心の小学校みたい。

[182: 匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りのサイトやパンフレットに載っている金沢小学校の写真はすごく魅力的なんですけどね。

[183: 匿名さん]

金沢小学校は、改築ではなく（一部は道路拡張のため改築ですが）、主体は
増築です。

繰り返しで面倒になりますが、夜の十条側は人がかなり歩いているので大丈夫です。

板橋区役所側（三田線）側は結構怖い。夜歩いている人が少ない。

そういう意味では、旭化成のところにマンションが建つと、人が
増えて安全になる。シティ加賀の人がそう言っているので、間違い
なし。今は、シティ加賀が端っこだからね。

[184: 匿名さん]

>>183
いつも大変前向きな不安払拭レス有難うございます。

[185: 匿名さん]

>>184

本当に良い情報が迅速に提供されて、前向きに検討できますね。
周辺に良い住民が住んでいるんだなと安心できます。

ところで、朝鮮高校、第95回全国高校ラグビーフットボール大会に出場おめでとうございます！

[186: 匿名さん]

>>185
朝鮮学校は素晴らしいですね。