プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[51: 匿名さん]

>>50
ツッコミ所が結構あるというのは当たってるじゃないですか。
ここがスカイティアラに勝てる所と言えば埼京線徒歩圏ということぐらいかな？

[52: 匿名さん]

>>51
でもスカイティアラも売れてないですよね。

[53: 匿名さん]

ここは売れてないってことはないと思いますよ。
ＭＲ行ってみるとわかります。
４期までの販売住戸は赤いバラ（成約済みとのこと）でいっぱいです。
５期の販売は今月下旬となっていますが、既ににピンクのバラ（要望書提出済みとのこと）がけっこうついています。
苦戦というよりは予定通り順調に販売が進んでいるという印象です。
５期では販売予定でない住戸もあったので、６期くらいで無事完売じゃないでしょうか？
スカイティアラのことはよくわからないですが・・・。

[54: 匿名さん]

>>52
住友は完成在庫を恐れず３年計画とかで売りますから、売れてないというのは違うような気がしますよ。寧ろ計画通りなんじゃないですかね。

[55: ご近所さん]

夜実際に歩いてみたら？

大学病院がすぐ近くで、夜歩いている女性（たぶん、看護師）が多いですよ。

夜怖いのは、板橋区役所前に行く通りのほうですね。
ただ、最近、橋のところにセブン-イレブンができたので、怖いのが減りました。

川向こうにマンションが建てば、怖いのもどんどん減ってくると思います。
跡地は、旭化成が購入したようですが、また売却せざるを得ないですかね。
まあ、どこかの不動産屋が購入するでしょう。

[56: 匿名さん]

杭打ち業者が違っていたとしても
三井住友建設では厳しいですよね。
この問題が発覚する前に購入してしまった方は
タイミングが悪かったですね・・

[57: 匿名さん]

くい打ち問題はマンション購入者マインドを一気に冷やしてしまいましたね。
このような時機に買うのはリスクが大きすぎるかなと思っています。
三井住友建設の物件はなおのことでしょう。

[58: 匿名さん]

>>57
それに比べてスカイティアラは大林組ですからね。いよいよ、ここはしんどいですね。

[60: 匿名さん]

まあそうですね。それに最近評判が着実に落ちてきているプラウドと、杭の問題を起こした三井住友建設の組み合わせですから。

[61: 匿名さん]

>>55
私は夜に一度周辺を歩いてみたのですが、やはり少し怖い気がしました。

どう感じるかは相対的な問題かもしれませんね。
たとえば埼玉県の駅から少し離れたところに住んでいる人からみれば、十分明るいように思えるかもしれません。

[62: 匿名さん]

>>61
確かに23区だと寂しい感じがするけど、埼玉とか郊外と比べたら全然明るいですね。

[63: 匿名さん]

>>59
住友にしては弱気ですね。三田線の相場もあるでしょうが。
なのでコスパは良さそう。

[64: 匿名さん]

正直埼京線より三田線に乗りたい

[65: 匿名さん]

>>64
断然スカイティアラですよ。埼京線いらんならそっちの方がよいです！

[66: 匿名さん]

ここは予算6,000万円で新宿勤務って人が結構いるんじゃないですかね。
中央線だとかなり西まで行かないとダメですからね。

[67: 匿名さん]

それは中央線と埼京線の差を反映しているだけの話

[68: 匿名さん]

>>67
中央線よいですよね！！

[69: 匿名さん]

まあ中央線もそんなには良くないけどね
一番いいのはやっぱりメトロだと思う

[70: 物件比較中さん]

冷静に考えると、都心から30分以内でこの価格は割安と思うのですが、如何でしょうか。住不、大林組の組み合わせで都内でこの価格は他にない気がしますがどうでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>70
23区内には中々ないですよね。価格的な魅力は大きいです。

[72: 検討中]

池袋、新宿、渋谷、お台場に乗り換えなしで行けるのはかなり便利。
埼京線に悪い印象はない。
ただ、混雑はどうしようもない。埼玉の端まで行ってるから。

通勤は三田線のほうが便利な人が多いかも。

[73: 匿名さん]

>>72
やっぱり埼京線メイン使いの人向けの物件ですよね。三田線使いの人が羨ましいです。スカイティアラが良いんですが、埼京線メインなんで。

[74: 匿名]

埼京線メインなら板橋駅前タワーか十条駅前タワーを待つのもありでは。
値段は高いかも知れないけど、低層階で方角選ばなければなんとかなるかも。

[75: 匿名さん]

>>74
待てる&お金がある人はそうですね。
今のままの市況なら、坪350万円〜400万円くらいですかね。

[76: 匿名さん]

コスパを考えるなら浮間舟渡ですかね。

[77: 匿名さん]

池袋本町の中古も良いですね。あらゆる面で条件が圧倒的に良い。
施工が不安ですが、それは加賀も同じこと。

[78: 匿名さん]

>>76
いくつかのことを割り切ればその選択もありでしょう。

[79: 検討中の奥さま [女性 40代]]

周辺は学校や病院あり、また埼京線までの抜け道は夜まで人が歩いてますよ。
実際歩きました。
あと、ここは十条銀座が近いのがいいと思います。何でも揃うし、東京でも指折りの規模だと思います。行きつけのお店作りたいです。加賀の上質さと商店街の活気が何より魅力です。

[80: 匿名さん]

十条も良いですが、仲宿商店街も結構便利で使えますよ。
どちらの商店街も、徒歩圏で使えるのが大きなメリットです。

池袋本町は便利だけど、商店街と緑がないのが生活圏としては面白みとゆとりに欠けるのですよね。

[81: 匿名さん]

>79 >80
たしかにこの物件は、スーパーは使わない、商店街が好き、という人には良いかもしれませんね。
>2 に整理されているようなデメリットもありますが、それとの兼ね合いということになりますね。

[82: 匿名さん]

>>81
仲宿商店街にライフがありますから、そこを使っても良いですよ。商店街にも微妙に距離ありますから。十条駅前が再開発されれば駅前にスーパーができるとのことなんで仕事帰りの買い物も便利になりますね。

[83: 検討中の奥さま [女性 40代]]

再開発があれば、さらに便利になり、価値が上がるので、再開発で注目される時期はリセールも考えられますね！

[84: 匿名さん]

>>82
ライフには歩いて15分くらい歩かないと着きませんね。
往復で30分・・・重い。

[85: 匿名さん]

十条駅前の再開発って、本当に、されるんですか、ね？？

[86: 購入検討中さん]

>>84
ライフはグランアルトの横が公開空き地で通り抜け出来るので
大人なら徒歩10分くらいでいけますよ。
でも重い買い物するときは荷物持って帰ること考えると
徒歩だとちょっときついですね。
自転車だとまったく問題ないんですけどね。

[87: 匿名さん]

いつも本当にデメリットの指摘には素早い反応、ありがとうございます。
さすがに10分ではきついでしょうね。

晴れの日は自転車での買い出しということになるでしょう。

[88: 匿名さん]

ないものねだりではあるんだけど、もしこうだったら良いなあという願望としては、

朝鮮学校 → 普通のインターナショナルスクール
帝京大学 → 順天堂大学
東京家政大学 → 東京学芸大学

これだったら加賀のイメージが相当変わったと思う。
半分イメージの問題だけど。

[89: 匿名さん]

>>87
ウイットに富んだシニカルな返し、ありがとうございます。

確かにプラウドからライフまで10分は女性にはきついですね。
でも、ヨシヤなら女性でも10分で行けますよ、安心してください。by 安村
地下鉄通勤なら帰りに寄れます。

>>88

広尾＋お茶の水＋武蔵小金井ですか？

でも、東京学芸大学は女子大ではないから
東京家政大学 → 聖心女子大学が良いと思います。

めちゃくちゃ人気になるでしょうね。

[90: 匿名さん]

まあ代わりはなんでもいいよね。
要はその３つのイメージが、実はちょっと厳しいということかな。

それにしても、野村さんも以前とは書き込みのパターンが変わったなあ。
以前のやり方が逆効果だということになったんだろうな。

[91: 匿名さん]

>>89
広尾ではなく滝野川では？

[92: 検討中]

地盤カルテ入力してみました。

地盤カルテというのは、週刊ダイヤモンドで紹介されていた地盤の強固さを
知らせてくれるページです。

http://jibannet.co.jp/karte/

70点以上あれば安心とされています。

加賀一丁目は45点
加賀二丁目は80点

一丁目と二丁目でこんなに違うと思いませんでした。どの程度信用していいのか
私はわかりませんが、一応合格点ですね。

[93: 匿名さん]

私もやってみましたが、カーソルをマンション敷地内に指定すると45点になりました。
加賀二丁目の入力だけですと、カーソルは違う地点を指してしまい、80点になります。

[94: 匿名さん]

購入者の方が書き込みされているんですかね。。
No.79さんのあたりからか、妙に持ち上げようとしてる感じが痛々しい気がして。
三井住友の件はきついでしょうけれど
決めた(決める）方はご自分で自信もっていればいいだけですよね。

[95: 匿名さん]

本気で購入検討していますのでポジもネガも参考にさせていただいています。
他のスレも
ネガは他社マンション営業
ポジは契約者か自社マンション営業
とよく書き込みされていますが。
ネガを書き込むだけがこの掲示板？魅力を書き込むのは契約者と決めつけですか。うーん。

スカイティアラのある志村坂上もイオンやイオン奥に商業施設ができるみたいで、十条再開発で資産価値と利便性が上がるこちらと迷います。
地盤は志村坂上がいいですね。スカイティアラの営業にこちらも検討してると言ったらえ？あの立地地盤であの価格出すならスカイティアラでしょうと鼻で笑われました。いやいやすみふさん、シティテラス加賀販売してたでしょうが・・・。
とまぁ営業はこちらのほうが上でした。

[96: 匿名さん]

>>95
現場の営業は自分のマンション売ることしか考えて出さないですからね。会社が過去どこを分譲したかなんて関係ないんでしょう。

[97: 匿名さん]

マンションとしての利便性を考えると？がつきますね。ただ、便利ではないけど、不便でどうにもならんと感じる人は多くないんじゃないでしょうか。ただミニスーパーが徒歩５分くらいに欲しいですけど。

[98: 匿名さん]

>92 >93
地盤の情報ありがとうございます。
そんなにもこのマンションの地盤が悪かったとは知りませんでした。

[99: 匿名さん]

>97
そうなんですよね。
10～15分歩かないといけないというのと、５分では、数字以上の感覚の差がありますね。
自転車を使わなければならない距離と、ストレスなく歩いて行ける距離の差ですね。

[100: 周辺住民さん]

>>98
ヒント
隣の加賀レジデンスは壁式なのに14階建

[101: 匿名さん]

>>99
徒歩５分なら往復１０分ですから、片道１０分とは大違いですよ。

[102: 匿名]

>>94
肯定的な意見が多くなると、すかさず営業による書き込みがーと来るのも不自然ですがね。

[103: 匿名さん]

>100 >101 >102 あたりはかなり意味不明な書き込みになってきている。
どこか焦っているような感じかな。

[104: 匿名さん]

それにしても、最近新しく出てきた判断材料としては、この加賀１丁目の地盤がなぜかかなり悪いという情報があることですかね。
デベ側は認識しているんだろうか。

[105: [男性 30代]]

物件は加賀１丁目ですよね、なので45点てことなのかな。
ちょっとがっかりですね。

[106: 匿名さん]

こんなんで５期の販売は大丈夫なんですかね。

[107: 匿名さん]

それどころか４期以前だって、バラはついているもののその内容は・・・
マンションブロガーさんの苦戦診断は、圧力がかかったのかいつの間にか削除されましたけどね。
もう一人のブロガーさんも苦しい売れ行きを２度ほど書いていましたね。

[108: 匿名さん]

>>107
惨憺たるものだとすると年明けくらいから値下げも期待できますかね。

[109: 検討中の奥さま [女性 40代]]

ここ、加賀一丁目は地震による倒壊や火災はもっとも起きにくいランキングになってますよ。

[110: 匿名さん]

>108
あり得ると思います。
売れ行きの好材料はないですよね。
中国リスク
三井住友建設
杭問題のマンション全体への波及
そして地盤の問題が意識されるようになるとどうなるか。

[111: 匿名さん]

>109
これ、2008年までのデータしかないでしょう。データが古い。

しかもそのころ建ってたのはインク工場。
だから当然住宅地に比べると倒壊危険度・火災危険度・避難危険度とも低くなるわけですよね。

地盤の強弱の評価データとしては弱いですね。

[112: 検討中]

いや、火災に強いというのは事実かもしれない。周囲に木造の建物がないから・・・

地震に強いかどうかは不明。地盤が弱くても、杭がきっちりと打たれていれば、
問題はない。神戸の地震のときは、湾岸のマンションは全く問題なかった。杭が
きっちりと打たれていたから・・。

もう買っちゃった人は、杭が正確に打たれていないという証拠がない以上、
キャンセルはできないと思います。まだ、買ってない人は、法律改正を
待ったほうがいいと思います。法律改正に２年、それからマンションの
開発に入るので、少なくとも4、５年は待つ必要があると思います。

三井住友、旭化成だけの問題ではないです。設計不良、施工不良による
マンション建て直しは、すでに6、７件あります。週刊ダイヤモンドの
最新号をご覧ください。

[113: 検討中]

三井住友はしばらく大変そうですね。

今のところ、全面的に旭化成の責任ということにしてますが、実は、杭の
設計したのは三井住友で、設計が悪かったのではないかという説は濃厚です。

マンションの中には、杭を打たないものもあるそうです。地盤が良ければ、
杭を打つ必要がない。日本には滅多にないと思いますけど。東日本大震災
の時にも、洪水で土が削れても、杭が打ってあった建物は大丈夫だった。

なんかもう、何もかも信用できませんね。政府は真っ青でしょう。住宅が
売れなくなったら、車が売れないどころの騒ぎではありません。住宅は、
車の10倍以上の値段だし、住宅買う時に、電気製品や家具を買い換える人
は多い。

法律改正を待て、という人もいるようですが、書類が増えるだけで、たぶん
実効はないです。今回だって、実際に監査してないので、意味がなかった。
書類が増えれば、開発は遅くなるし、値段もあがる。

賃貸のほうがいいのでは？
家が今後どんどん余ってくるので、老人でも借りるのは容易になりますよ。

[114: 匿名さん]

>>113
私もそんな気がする。
そもそも日本ではもう数十年後は不動産など資産として残らない。

[115: 匿名さん]

>>114
私もそう思います。不動産が資産になるというのは昭和の幻想ですね。
これからは利用価値で考えないと。

[116: 匿名さん]

>>114
資産と考えるなら、金とか資源系の方が絶対よいですよ。確かな資産価値がありますからね。人口減＝需要減となるものに投資するのは明らかに非合理だと思います。

[117: 検討中]

建て直ししたマンション

１．ベルコリーヌ南大沢　住宅都市整備公団　東急建設
２．ライオンズ京町　大京　東亜建設
３．パークスクエア三ツ沢公園　住友不動産　熊谷組
４．シティハウス道庁前　住友不動産　大林組
５．パークシティLALA横浜　三井不動産　三井住友建設（予定）
６．I-link town市川　三井不動産　清水建設
７．グランドメゾン白金の杜　積水ハウス　大成建設
８．パークハウス南青山　三菱地所　鹿島
９．パークタワー新川崎　三井不動産　清水建設

こうしてみると、一流企業が並んでいるけど、二流企業以下には、建て替えるなんて
体力はないだろうから、建て替えてくれるだけマシかもしれない。たぶん、世の中
には、諦めた人がかなりいるのではないかと想像する。

一流でもダメだなんて言わないで、やっぱり一流を選ぶべきのような気がする。

[118: 検討中]

賃貸か持ち家かについては、次にような意見もあります。

http://diamond.jp/articles/-/81503

賃貸用として作られた家は質が悪い。一生、そんなところで我慢できるのか、
という意見。

[119: 匿名さん]

限られた時間内に大変精力的なレスポンスありがとうございます。

[120: 匿名 [女性 30代]]

2回ほど歩きましたが意外に近いなという印象でした。
今のマンションでも10分は歩いているからだと思いますが。
歩くのが早い人は8分台で入口までは到着するみたいです。

[121: 匿名さん]

ここが割安なのは土地購入は入札方式で無かったことと、建設計画の時期が早かったことがあるようです。
入札方式＆建設時期が後ろ倒しになっていたらこの価格は無かったでしょう。

また杭打ち会社と杭打ち方式の説明もきちんとあったので、やはり建設会社は三井住友建設で無い方が良かったですが、まあ一旦は安心して良さそうです。

地盤は良くはありませんね。
杭は19m？でしたでしょうか。

[122: 匿名さん]

>>119
空き家問題が語られる時には、質の問題が欠如してますね。築50年以上の木密はこれからのファミリー世代のニーズに合わないですからね。

[123: 匿名さん]

三井住友建設、今日謝罪会見？したみたいですが。
謝罪遅すぎですよね。。信用出来ない。

[124: 匿名さん]

>>122
これほど意味不明な書き込みもめずらしい。

[125: 匿名さん]

>>119
いろいろ書き込んでくれて参考になりますよね。

[126: 匿名さん]

>>123
三井住友建設「我々の設計した杭の長さが足りないとしたら、
それを上手くやるのが下請けの腕の見せ所」

[127: 検討中]

>124

横から申し訳ない。

余っている住戸は、住みやすい住戸ではない可能性がある、という意味
でしょう。

実際どうなるかわかりませんが、法律改正で、誰も住めないような古い
住戸は取り壊される可能性があります。

紹介されたページ読んだんですか？　 > 124

[128: 匿名さん]

>>124
新築住宅が売れ続ける背景だと思います。
住宅数は余ってるけど、購入者や賃借人のニーズに合ってないんでしょう。

[129: 匿名さん]

>>123
検討してるタイミングでこんな問題が起こるなんてついてないですよね。
せっかくの購入なのに気分が下がります。

[130: 匿名さん]

面白い。

建て替えているのは、一流不動産屋ばかり・・・

野村は建て替えケースがない。施工不良がないのか、建替えを拒否している
のか？　下請けにやらせている以上、施工不良率は、他の会社と同じと
思うけど・・・

[131: 匿名さん]

どうも不動産の価格は、当分さがりそうもない。

＞http://jp.wsj.com/articles/SB12643407901087673891804581334710986871704

東京の不動産を買っているのは、中国かと思っていたら、ノルウエーとかアゼルバイジャン
なんかも買っているようだ。

今でも、中国の不動産購入は加熱状態で、中国国内不動産に比べて東京は
安いので、大量に買われている。

日本人は都心は買えそうもないね。

[132: 匿名さん]

>>131
まあ中国が中心だね。

中国国内の不動産はそれこそ危うい。
あの中国人が既に手を出しにくくなっているほど。

中国国内が崩れた時には日本から資金を一気に引き揚げる。
そのときにどうなるか。中国人が引き揚げた後に住みたいと思う人がどのくらいいるか。

市場は一気に崩れる。
そもそもベースラインでみれば供給過多なのだから。

いまの日本の不動産相場は砂上の楼閣。リスクが高すぎる。
「当分さがりそうにない」などとはとてもいえないな。

[133: 匿名さん]

>>120
これ、非常にほほえましい投稿だなあ。
「歩くのが早い人は8分台で入口までは到着するみたいです。」

[134: 匿名さん]

>>133
契約者の一生懸命な感じが良いですね。

[135: 匿名さん]

>>121
19メートルならそんなに深くないのでは？

[136: 匿名さん]

>117
野村は建て替えは難しそうですよね。
財閥系とは根本的に体力が違う。

最近入居者とのトラブルが相次いでいるのをみても、
建て替えをする気もないでしょう。

[137: 匿名さん]

三大財閥でないにしろ野村財閥の流れでは？
野村證券とはどのくらいの繋がりが残ってるのでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>133
実際、そんなもんですよ。

[139: 匿名さん]

三井住友建設問題に関する野村の対応について、このマンションの契約者の方々が憤りの声をあげていますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565161/res/111-118

[140: 匿名さん]

>>139
文書が届かないくらいで契約解除などと大騒ぎして、すごいですね。入居してからも些細なことで大騒ぎしそう。

[141: 匿名さん]

これはこのマンションにはとても住めないな。

[142: 匿名さん]

杭が届いていないという根拠がない以上、ちょっと騒いで終わりだよ。

疑いがなければ、野村も対策することはないでしょう。

[143: 匿名さん]

ここは、駅までのアプローチが微妙ですね。
細い夜道はなんとかならないんですかね。

[144: 匿名]

>>140
ちゃんとした説明がないからでしょ？
三井住友って冠が付いてる限り、大なり小なり、資産価値に影響は及ぼすから、不安なのは当たり前の反応だと思うけど。

[145: 匿名さん]

契約者の方々が半ばパニックになってる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565161/res/119-127

購入してくれた顧客にこんな対応をするとはひどいな。

[146: 匿名さん]

>142
どういう人がこういう書き込みをするんだろう。

いろいろなプラウドのスレをみていると、不安と不満をぶちまけている人がとにかく多いようにみえる。

[147: 匿名さん]

>>146
不安と言えば、内閣府が実施している世論調査では、日頃の生活の中で「悩みや不安を感じている」と答えた人の割合が66.7％だったとのことです。
世の中の約7割の人は不安を抱えており、不安がない人は掲示板への書き込みが少ないと仮定すると、仕方ないことなのかもしれませんよ。

[148: 匿名さん]

>>147
これ今までで一番面白いレスかも。

[149: 匿名]

>>147
野村不動産の方が書いたのかな？

[150: 匿名さん]

>>148
事件事故の後って不安が一気に高まりますからね。飛行機事故の後に乗るのは不安だし、震災の後に湾岸でマンション買うのも不安だし。
不安な場合は騒がず、立ち止まれば良いんです。
調査には時間がかかるのは仕方ないでしょう。
不動産屋や建設会社のマンパワーにも限りがあるでしょうから。彼らを擁護する気は全くありませんが、批判しても話が前に進まないでしょうから。
国や地方公共団体などに調査への支援を要請する方が事が速く進むかもしれません。