プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[499: 匿名さん]

>>497
利便性は弱いですね。
働いている方なら、新板橋のライフ、十条の地場ミニスーパーが通勤経路にありますが、選択肢がないんですよね。

[500: 匿名さん]

>>496
東十条の物件の営業さんかな？その物件の話はそこの掲示板でどうぞしたほうがいいかと。
最近は良い面、悪い面含めて建設的な議論になっていたこなぁと思ってましたが、悪意ある書き込みがあると随分無意味な応酬が繰り返されちゃうんですね。

[501: 匿名さん]

このマンションは三井住友建設施工でしたよね。
その影響はあるんでしょうか。

[502: 匿名さん]

>>500
いやあ、赤羽から板橋間、赤羽から王子間の駅徒歩圏だと大規模物件がなかなか出てこないんで、この地域の購入希望者にとっては稀少なんですよ。三田線沿いに大規模が次から次へと出てくる見ると、選択肢の少なさに困ります。
東十条は竣工まで時間がかかるので、こことはバッティングしないとは思いますが。

[503: 匿名さん]

まあこの物件は特殊なローカル物件といえるでしょうね。

[504: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[505: 匿名さん]

>>502
よくよく見ると悪意のある書き込みをしていたのは別の方でしたね。申し訳ありません。
たしかに埼京線と京浜東北線の間の物件ってあまり出てこないので貴重ですね。区のイメージもなんとなく板橋区よりも北区のほうがいいですし。ただ、この物件の周囲について言えば自分が思っていた板橋区のイメージよりは良かったなぁと思います。
一方で三田線沿いは次から次へと新しい物件が出てきますね。スカイティアラやプラウド蓮根等も検討していましたが、高島平方面に行くほど治安や雰囲気が悪くなっていく印象でした…。

[506: 匿名さん]

このマンションの周辺300ｍほどの環境は非常に良いですよね。
しかしそこから外れるといきなり・・・

イメージ的にも板橋区は確かに厳しいところがありますね。

[507: 匿名さん]

しかしやはりここはかなり売れ残りましたね
加賀レジを基準にすればあまりにお粗末過ぎました

[508: 匿名さん]

>>505
本当に埼京線と京浜東北線の間の物件ってほぼないですよね。あれば便利なんですけどね。
また、赤羽も徒歩圏ではなかなかでないですね。最近ではプラウドシティがありましたが、後が続きません。この地域で探している方にとっては、結構、有力物件なるんじゃないかと思います。
三田線は大手町に通うのは良いんですが、その他へのアクセスが微妙なので、手が伸びないです。

[509: 匿名さん]

>>507
実際にどのくらい売れ残っているんですかね？
できれば具体的な数字をお願いします。

[510: 匿名さん]

>508

ザ・ガーデンズ王子が出てきますからね。
4LDK狙い以外ならそっちも良さそうですよ。

[511: 匿名さん]

モデルルームに行ったことある人だったら、今までに出た部屋がほぼ成約してることはバラの花を見てわかってそうですが、売れ残り売れ残り言ってる人は行ったことないんですかね？

[512: 匿名さん]

>>511
売れてない投稿はいろんな物件で見られますが、そんなに気にしなくても良いと思います。パークハウス北赤羽も結構叩かれてましたが、早々に完売になってますしね。ここは戸数が360戸と多いしそれなりに時間がかかるんでしょう。坪200で売れば瞬間蒸発なんでしょうけど、薄利多売ができない市況ではそれも期待しにくいしね。

[513: 匿名さん]

このマンションの掲示板を拝見していると、
売行き不振という書き込みがたまにあり、それに対してすぐさま
モデルルームのバラをみれば売行き順調なのが分かるでしょ、という反論がされているわけですが、
どちらが正しいのでしょうか？

マンション関係の複数の有名ブログでは売行き不調とされていますが、
実際どうなんでしょう。

[514: 匿名さん]

実際にモデルルームに行ってる身からすると、あの成約のバラが本当だったら順調に売れていると思いますが、バラが嘘だったらどうなんでしょうかね。
けどバラが無い部屋から選ぶように言われるし、本当だと思いますがね。

[515: 購入検討中さん]

>>513
「野村にしてはスローペース」であり、「竣工前に完売できるか？」というニュアンスでは書かれてますが、「不調」とは書かれていませんね。

竣工が近いことを思えばペースは遅そうですが、直近の価格表を見ると残りの住居数が全戸数の1割前後のようですので、不調と表現するのも違和感を感じますね。
実際、値引きもまだ断られますし。

[516: 匿名さん]

さすがに赤バラは売れてると思います。モデルルーム行っての個人的な印象としては、残り30戸程。センターが苦戦してる感じ。完売するとは思いますがもう少しかかりそうですね。6期以降、野村がどんな戦略を出すかな。

[517: 匿名さん]

６期が最終期じゃなかったんですか？

[518: 匿名さん]

>>517
6期が最終期だそうですよ。

[520: 購入検討中さん]

購入を検討しています。

気になることをどなたか回答いただければと思います。

１ 玄関前インターホンが、モニター付きではないこと

２ インターネットのLAN端子が、各室に無く、リビングでしかパソコンが使えないこと

３ メインエントランスが、外部であり、容易に敷地内に入れてしまうためセキュリティがあまいこと

４ ディスポーザー浄化槽からの臭突菅が階段脇に設置されており、ゴキブリや匂いが心配なこと

マンションであれば、セキュリティやデジタルは充実していると思うのですが、何か良い回答あればお願いいたします。

[521: 契約済みさん [男性 40代]]

<519さん、プラウド山手通。既に2年前の物件ですよね？
なので、済んだ話と思いますが、初めに弁護士等の相談しなかったのが敗因と思います。

[522: 匿名さん]

>520

えーっ本当ですか？！

２はまあ我慢できるとしても、１３４はひどいですね。

どうしてそんな仕様になってるんですか？！

[523: 匿名さん]

>521
「敗因」という問題ではないのでは？
誠意の問題なのでは？

[524: 購入検討中さん]

>>520
私個人はどれも気にならないですし、2については無線LANをかませば解消する話ですので何とでもなると思いますが、134は構造の話ですから、気になるのであれば購入するのを見合わせた方が良いと思います。

[525: 匿名さん]

>>520

1、入居後に居室用のカメラを付けることは出来ないでしょうか？共用部分をいじることになるので、管理組合に諮る必要があると思いますが…

2、無線LANを使うので、私は気になりません。
3、門構え風のエントランスはカメラ付き＋オートロックで、建物に入るにはまた更にカメラ付き＋オートロックなのではないのですか？居室前を含めて三重の防犯だと思ってました…違うんですか？

4、知らなかったです。どこから得た情報ですか？

[526: 匿名さん]

519、荒らしまくってないか？

[527: 匿名さん]

>520

この価格ぐらいなら普通でしょう。

1は標準仕様だとそんなもんです（最近はもっと高いマンションでも玄関前カメラは無いことが多い）。
工事が終わる前ならオプションでどうにかなったかもしれませんが、今なら諦めるしか無いです。

2は普通。
無線が当たり前になったこのご時世にわざわざ各部屋にLANをつけることは普通はしません。
（昔のちょっといいマンションなら各部屋にLANがあるかも）

3はちょっとよくわからない。
エントランスが道路に面しているのはふつうのコトだと思うんですが、なにか問題なんでしょうか？

4も普通。
臭突管はどこかに設置しなくてはいけないし、それがたまたま階段脇だったというだけ。
普通の人は臭突管の場所は設計図で確認してから買います。
また、臭いは発生する可能性はありますが、ゴキブリ等の害虫は臭突管とは関係ありません。

[528: 購入検討中さん [男性 30代]]

うーん。外観のイメージがいまいちですかね。
これも前に加賀レジがシンプルで美しい姿を堂々とみせつけられているからかもしれませんが。

表現すると、高級素材のディテールが抜群のシンプルなファッションできりりと立つ高身長脚長イケメンが加賀レジ

ユニクロの服でせいいいっぱいごてごておしゃれをしました感があるのがプラウド
とくに窓の感覚のアンバランスデザインは安物アクセサリーで飾りましたのようなイメージがするのが残念です
まあ、でもこの立地で他に建物がないのですから、あまり細かい事はきにせずに考慮しましょうかねえ

[529: 匿名さん]

最近は本当にネガが多いですねぇ。まぁそれだけ三田線沿いは競合が多く、かつこの物件が脅威に思われてるってことかもしれませんね。

[530: 匿名さん]

最近、工事のフェンスも取り払われて、植樹やガラスの壁などが見えて
なかなかスタイリッシュで格好良いと思いますよ。

スミフの加賀と良い勝負していると思います。

加賀レジは、賞もとっている建物なので比較対象外です。

[531: 匿名さん]

付近のマンションスレと比較しても書き込みが多いので、皆さん注目してるマンションなのでしょうね。

[532: 匿名さん]

>>530
確かに加賀レジは別格ですね。

[533: 購入検討中さん]

東側住戸の12階を検討中です。
残り少ないので抽選でしょうか。。
規模の間取りが買えるか心配です。

[534: 匿名さん]

>>533
比較的買いやすい価格帯である東側は抽選になる可能性が高そうですよね・・・。

[535: 匿名さん]

>>534
最終期だから抽選は避けたいけど、、
ジレンマですね。

[536: 匿名さん]

後に続く規模感のある物件といったら、ザ・ガーデンズ東京王子くらいで竣工もまだまだ先なので悩みどころですね。

[537: 匿名さん]

十条駅前のタワマン計画の進捗状況をご存知の方はいらっしゃいますか？

[538: 匿名さん]

まあ住めば都ですからね・・・
>2 のような微妙な点はありますが、気にしない人には良いのではないでしょうか。

[539: 匿名さん]

>>536
私はここを契約しましたが、その物件もなかなか魅力的ですよねー。
少し価格帯は高くなりそうですけどね。

[540: 匿名]

LAN端子は各部屋にある方が今は多いと思うけどなあ
まあ無線で解決できるけど、その無線機器を置く場所は
リビングの端子周辺に限定されるね。

インターホンカメラはこの価格帯だと省略されやすいね。

[541: 匿名さん]

>>539

私からみると、価格帯は違って当然に思えます。

このマンションは埼京線９分＋三田線１２分
ガーデンズ東京王子は京浜東北線５分＋南北線徒歩６分＋埼京線１３分

このマンションは最近評判が落ちてきている野村＋杭の問題があった三井住友建設
ガーデンズ東京王子は三井近鉄大和三菱長谷工

このマンションにはいくつか特殊要因があることも考えると、まあ価格差はかなり出てくるでしょうね。

[542: 匿名さん]

>>541
パークハウス東十条は今となってはお買い得でしたね。価格が出てくるのはまだ先なんでしょうが、平均で坪250〜260というところでしょうかね？

[543: 匿名さん]

>>542
プラウドシティ加賀が250くらいでしたよね。
いま現在マンション相場全体はピークですが、もう年明けから各社とも弱気の値づけをはじめています。
それを考えると、ガーデンズ東京王子は280くらいになるのでは？

いずれにしてもプラウド加賀とガーデンズ王子では駅徒歩分数・利便性などがかなり違うので、本来はもっと価格に差がでるところですが、これから市況が低落期に入るときに800戸を売らなければならないとなると、ガーデンズ王子はかなりお買い得になるのではと思います。

[544: 匿名さん]

>>543
利便性はよいですよね！ただ、ご指摘の通りこの地域で800戸捌くということであればグロスを抑えた部屋も出てきそうですね。

[545: 匿名さん]

周辺環境考えると東十条より加賀の方が良い。

[546: 購入検討中さん]

周辺環境を考えると断然ガーデンズが良い。
値段次第だね。上の人が書いているように、弱気の坪単価になってくれるとありがたい。

[547: 匿名さん]

私は加賀の方がいいと思いましたが、まぁどちらも魅力的な物件ですよね。

[548: 購入検討中さん]

それぞれ通勤の利便性がありますからね。
私は夜の帰りが遅いから、スーパーが近くにあるのがいいと思いました。あと京浜東北線と南北線が近くにあるのが良い。

[549: 匿名さん]

利便性、周辺環境、デベの信頼性その他の要因を総合すれば、
私ならプラウド加賀が250でガーデンズが290なら迷わずガーデンズですね。

[550: 匿名さん]

>>549
同時期の販売だったらよかったんですけどね。

[551: 匿名さん]

290⁉︎すごいですね。それぐらい考えないと東十条は買えないのか。検討できる方が羨ましいです。

[552: 匿名さん]

いよいよ最終期ですね。残り35戸キレイに完売となるんですかね。

[553: 購入検討中さん]

>>549
では、こちらへどうぞ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/

本物件の検討をする気がなければスレ違いですよ。

[554: 匿名さん]

本物件とザ・ガーデンズ東京王子を比較検討しましょう。

[555: 購入検討中さん]

私は坪単価260位だったらザガーデン東京王子、それ以上だったら加賀かなぁって感じです。さすがに290出せるなら他の地域に行きます。

[556: 匿名さん]

興味深い御意見と思いました。
ただ、2> のような要因を考えれば、ザ・ガーデンズの優位性は坪単価40～50あるでしょう。

マンションの価格のほとんどは立地で決まり、駅徒歩分数の重要性は一層高まっています。

[557: 匿名さん]

この辺の物件を検討していたものです。王子徒歩4分のプラウド王子本町の坪280、王子徒歩1分の飛鳥山タワーの坪290でも高いと思って驚いていましたがこの東十条五分も坪290となれば衝撃的ですよね。
ここらに住んでる人にはもはや手が出ないですよ。

[558: 匿名さん]

プラウド加賀は、十条から池袋近辺に地縁や職場がある人には結構良いと思います。
一方、ガーデンズは京浜東北と南北線両方まで問題なく歩ける物件なので、広域の需要が成り立ちますね。

夏場だと徒歩９分と５分の違いは数字以上に大きいですから。

[559: 匿名さん]

行動範囲が山手線西側なら十条駅までの距離で加賀かな。

[560: 匿名さん]

山手線の西側に特化する方はそうですね。
数年前の池袋本町との差を考えると少し悲しくなってしまいますが。

[561: 匿名さん]

>>560
終わったことは仕方ないですよ。

[562: 購入検討中さん]

ここは本当に割高で苦戦しています。
同じプラウドでも志村三丁目の駅徒歩7分の方がリーズナブルに感じます。この近くの築10年前後の大型マンションの90平米超でも5000万円ぐらいの売り出し価格で出てます。ブランドにこだわらなければ、いろんな選択肢があると思います。

[563: 匿名さん]

そうですね。
なぜか苦戦を強く否定する方もおられますが。
加賀近辺にゆかりのある人にとっては結構良いマンションだとは思いますけども、資産価値的には厳しいですね。

[564: 匿名さん]

もうほとんど完売のようですね

[565: 匿名さん [男性 30代]]

そうですね、竣工までに完売するんですかね。

[566: 匿名さん]

>>562
値段が一割くらい安ければ去年には完売してたでしょうね。仮に竣工とほぼ同時くらい(6期)に完売できたら野村不動産としては絶妙な価格付けだったということでしょう。客目線だと悔しいですが。
緑の多さや学区の良さといった子育て世代には良い条件がありますから志村三丁目の物件と比べるのはどうかと思いますが…。
竣工前完売は実現しないですが残りも少なく完売も時間の問題でしょうから、近郊物件にしては頑張ってるほうじゃないですか？

[567: 匿名さん]

賃貸部屋が多くなる可能性もありますかね。

[568: 匿名さん]

>>566
阿佐ヶ谷に比べれば相当がんばっているといえるでしょうね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

[569: 匿名さん]

>>567
賃貸需要は多くはないでしょう。駅から離れてますし、3LDK以上のみですから。

[570: 匿名さん]

>>563
残り35戸で最終期であれば、まあ普通なんじゃないですか。可もなく不可もなくといった感じかな。

[571: 匿名さん]

王子は、崖の上の高台側と低地側があります。

高台側は、まず洪水の心配はない。低地側は危ない。実際、最近も
洪水が起きてます。

現地を歩いたほうがいいよ。立地が大事といいつつ、洪水の危険性
があるところをわざわざ選ぶかね。

http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...

洪水なんか気にしないってなら、赤羽のほうがはるかに便利。東京駅、品川駅、
新宿、渋谷、池袋すべて乗り換えなしで行ける。

[572: 匿名さん]

ここは王子じゃないですよ。

[573: 購入検討中]

噂通り、お店が全然ないですね。ミニショップあるっていってましたが、品揃えってどんなもんなのでしょうか？知ってるかたいらっしゃいますか？

[574: 匿名さん]

>>573
十条駅からの道すがら、サーブというミニスーパーがありました。時間がない平日なんかは便利だと思います。ミニショップは？です。セブンイレブンもすぐそこだし、営業時間も短いので。

[575: 匿名さん]

ミニショップ、コンシェルジュ、カフェサービス、ジム等、
大規模マンションにありがちな施設が、ここにも一応ありますが、残念ながら形だけの感がありますね。

[576: 購入検討中]

>>574、575
やはり飾り程度ですかね。
セブンイレブンが命綱ですね。
ジムもぱっと見、有酸素運動系ばかりで使えなさそうだなーと思いました。課金してもいいからもう少しマシン充実してほしいですね。

[577: 匿名さん]

>>576
歩いて５分くらいのところに市営の体育館がありますが、スポーツジムも併設されていて1回数百円で利用できますよ。
使い分けれればなーと思いました。

[578: 匿名さん]

このマンションについてはかなり以前から議論がされてきていますが、検討すべき点は
だいたい>>2に集約されるように思います。

[579: 匿名さん]

度々2に集約されてるって人がいますけど、何回も言わなくても大丈夫ですよ。みんなちゃんと読んだ上で検討していますから。

[580: 購入検討中]

>>577
そうですよね。何回か利用したことがありますが、コナミに委託されてて、夜遅くまでやってましたよ。一回420円でした。

[581: 契約済みさん [男性 30代]]

>>579
普通、家なんて一生モノの買い物なので、あらゆる情報を調べますよね…。
2のまとめも、ミニショップやスーパーに関する弱点も、駅からの距離も、です。
にも関わらず、鬼の首を取ったかのように書き込のは…(´･_･`)

もちろん、契約するならネガティブ要素は知るべきです。
が、流石にやりすぎですね。

[582: 匿名さん]

住民板を見ると内覧会が始まっているようです。今のところひどい不具合はあまりなさそうですね。
内覧会後の反応も含めて検討したいものですね。

[583: 匿名さん]

多少は何かしらの手直しはお願いするでしょうけれど大きな問題がないのなら丁寧に作られているということなのでしょうか。その点ではとても良かったと思います。

共用設備は大きな物件だからこそ可能なわけで、あることで資産価値になると考えている人もいると思います。悪いことではないですよ。有酸素系のマシンが多いですが、自宅に置いておくには下のお宅への影響等を考えなければならないものがメインで置いてあるように思いますし、ありがたいのでは。

[584: 匿名さん]

住民板の書き込みを見る限りは問題なさそうですね。野村はあまり内覧会の評判はよくないと聞いていましたが。

[585: 匿名さん]

そうですね、これ以上デベの評判を落としたらまずいので力を入れたのでしょう。
そうでなくても三井住友建設、地域の特殊性など厳しい条件がありましたからね。

[586: 匿名さん]

内覧の反応が良いようなので、完成度の心配はあまりないようですね。

その点が最終期の販売に影響があるでしょうか。


色々な間取りがありますが、どの間取りが人気なのでしょうか。

[587: 匿名さん]

昨年12月から一気にマンション市況が落ち込んだようですね。
2008年と似たパターンのようです。

今後、マンション相場が急落することも想定されるタイミングで、非常に微妙だなと感じています。

[588: 匿名さん]

ジムの施設はあまり必要性なくないですか？
そもそもジョグやウォーキングに非常に適した眼前にある石神井川沿いを
あえてさけて部屋で有酸素運動をするのもなんだし。
月4000円だせば使い放題の区の立派なジムもそばにあるし

[589: 匿名さん]

購入特典がなさすぎでは無いですか?
お得感にかけます

[590: 匿名さん]

>>589
まだ強気でいるということは完売に自信があるんですかね。

[591: 匿名さん]

なんで最終期なのに販売戸数が未定なんですかね。

[592: 匿名さん]

>>591
たしかになぜなんでしょう。ただHPには最終期＆累積328戸供給と記載がありますからそろそろ販売戸数の発表があるのではないでしょうか。

[593: 匿名さん]

いよいよ最終期【第６期】３５戸
２月中旬より申込登録受付開始！（予定）

プラウドのメルマガにこう書いてましたよ
このほか先着順の在庫がいくつあるか知りませんが、思ったより売れてますね。

[594: 匿名さん]

>>591

素早いフォローがなされていますが、この「未定」が多くを物語っているように思えます。

[595: 匿名さん]

>>588
「ジムがある」といえることが重要だったのでは？

[596: 匿名さん]

>>594
素早いフォローも何もホームページやらメルマガに書いてあることを書き込んでるだけだと思うのですが。
最終期かつ35戸の販売(計算上の供給戸数と合う)ということなら普通に考えたら完売が近いってことでしょう。
何度も何度もこの物件が売れてないとマイナスのアピールをされているようですが本当にこの物件の購入を検討してるんですか？

[597: 匿名さん]

残り35戸と言うことは、もうあまり良い部屋は
残っていないんですかね。

[598: 匿名さん]

それか激高の部屋。