プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[451: 匿名さん]

フィットネス機材ってメンテナンスは細かくしたりしなくて良いのでしょうか。
人間の体重と力をかけて動かしていたりするものですから、ジムではちょくちょくメンテナンスされていると聞きます。
こちらの場合はどうなのでしょう。

ミニショップはもしも品ぞろえが良くなくて採算性も著しく良くないのなら
無くなる可能性もあるかもしれないですね

[452: 契約済みさん [男性 30代]]

>>451
フィットネスはメンテナンス費用がしっかりと確保されているので、放置というわけではなさそうですね。
ただし、その内容までは現段階では分かりませんので、ミニショップ同様に維持出来るかは分かりませんが…。

[453: 匿名さん]

>>449
資生堂の隣にセブンイレブンができたので、そっちに行く方が多そうですね。
台風とか大雨とかマンション敷地から出たくない時はミニショップも重宝するかもしれませんね。

[454: 匿名さん]

＞フロントサービス（コンシェルジュ・ミニショップ）は、火曜日〜土曜日の8〜17時。

コンシェルジュ時間短かすぎ。これでは土曜日しか使えない。

[455: 匿名さん]

＞消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。

よくわからんけど、今でも、収益はかなり低いようだ。5% 前後だったかな・・。

今後の不動産業界は、中古売買とか建て直しの方向へ向かうような気がする。
来年あたりから、住民の2/3の賛成で建て直しができるようになる。建ぺい率
も下がるかもしれない。

住宅投資は、国の内需の柱。年間20兆円前後。GDPの4％。

http://www.judanren.or.jp/tax/syucho/04.html

住宅が売れなくなれば、日本は滅びるのです。

[456: 匿名さん]

三井住友建設は指名停止になるとのこと。
http://www.yomiuri.co.jp/national/20160113-OYT1T50005.html?from=ytop_m...

このマンションの販売にとってはいよいよ厳しいですね。
供給は順次してきたものの実際に何戸売れたのかは分かりませんからね。いろいろ推測はできるでしょうが。

[457: 匿名さん]

機械式駐車場が全戸数の約半分ありますが、将来の修繕費用に重くのしかかりそうな気がします。

[458: 匿名さん]

>>454
20時までとかなら良いですね。

[459: 匿名さん]

コンシェルジュサービスは火曜日〜土曜日の8〜17時ですか！？すごく限られた時間帯になるんですね。
コンシェルジュ兼任だからなのでしょうが、ショップの方も日・月はお休みなのは厳しいです。
普通に働いていたら利用できないのでは？

[460: 匿名さん]

10～16時とどこかでみましたが、8～17時ですか？

[461: 契約済みさん [男性 30代]]

>>460
規約のすまいるサポーター（恐らくコンシェルジュのこと）対応時間より引っ張ってきています。
確かに前の書き込みでは10-16時とあり、それを参照したため使えないサービスと判断し、契約前に確認すらしてませんでした。どうせ私には使えないサービスですし（笑）

そのため、サービスが気になる方は野村に確認された方が良いと思います。

[462: 匿名さん]

コンシェルジュが10-16時では、いかにも使えませんね。
なんでそんなコンシェルジュを置くんでしょうか。

[463: 匿名さん]

>>461
すまいるサポーターは管理人のことじゃないのかな？

[464: 物件比較中さん [男性]]

昨年からマンション価格が、職人の人工代と材料の価格upで高値掴み感がでてたけど、住宅ローンの金利がこれだけ低いと、この物件も日当たり良好高層階なら投資用で購入している方が結構いて、自分も購入はしていませんがそういった同業です。
前出ですが、この物件は一括で買える高齢者に需要があります。
高齢者にとって桜並木の散歩と帝京病院は非常に大きいからです。
不動産転売時のキャピタルゲインは、誰にも予想できないが、購入後内装設備を高齢者使用にちょっと改修して賃貸し、いったんインカムで利益をとりながら、気に入ってもらえたら売却で利益をとっていく、そんなｻﾌﾞﾘｰｽ屋も多いです。高齢者は一度住んだら、なかなか環境を変えたがらないので、あえて二年定借等で住まわせて購入に導くといのもあります。
ファミリーで購入はさしおいて、投資はありなようです。

高齢者の方は3Lでゆとりのある広さと、十分な日当たりがあればよいので、戸建よりも圧倒的にマンションが好まれ、(子供に地面についた土地と建物を残したいという人以外は)4LDKは、よっぽど書斎が必要なほど本がある等の物が多いか、富裕層だと思慮しています。
子育て世帯が中心と思われがちですが、実は高齢者のかたが注目しているという事情があります。

余談ですが、近隣相場では、昨年の板橋３、４丁目の建売戸建相場が、20～25坪の4LDKで7000万円以上からでした。(狭い路地の中の区画整理されていない箇所の戸建は除く)。ほとんど3丁目の4L分譲はでませんが、全面道路が広いと8000万でも手がとどかなくなってしまいます。しかも、敷地面積最低限度の制限から、4Lがたつ広さからの分譲となり、戸建は基本的に4L前提にそもそもなってしまい高すぎます。
その点プラウドは5000～6000万円で3Lですが住めます。
しかし駐車場代と管理費を考えると、最終的に戸建よりも割高になる可能性も秘めています。
最終的に割高になるとわかっていても、初期費用が低いという理由でマンションを選択する方も多いのが実情です。
個人的見解ではこの物件は子育て世帯の様々な要求水準からみると価格は高いと思っています。ただしみなさんよく比較事例でだされるスカイティアラよりも圧倒的に富裕層には人気ですが、下層階の比較的安価な部屋と中途半端な位置の部屋だけ売り抜けるのに苦労してるようですが。
魅力の見つけ方は人それぞれですし、みなさんざん検討した結果購入されているわけで、高いと判断する人もいれば安いと判断する人もいます。自分が機会があって話を聞けた方の印象を最後にいうと、収入にある程度自信がある方が購入しているという印象です。

こういった投稿もたまにはありかなーと思って書いてみました。たまの息抜きに流す程度で。

[465: 匿名さん]

高齢者は高層階なんて住みたがらないよ。

地震で止まったり、出不精になる可能性あるから。

そもそもこの物件で売れ残っているのは高層階の価格が高い部屋だよ。
板橋の限界超えてる。

プラウドもいまは売れ残りでまくりでブランド価値無いしね。
投資用に買う人が売れ残り物件なんかに手を出すわけ無いじゃん。

[466: 匿名さん]

純粋に価格が高いという465さんのご指摘通りでしょうね。
今は不動産はバブル価格のようになってきてしまっていますので、
高層階は特に高くなってきてしまっていて。
他の中層低層と比べるとそれくらいの価格にしないと収まりがつかないのでしょう。
このままの場合、どうしていくのでしょうね？

[467: 匿名さん]

>>466
野村なので売買契約交渉中に下げるでしょう
板橋区はなかなか高級マンションは売れませんしそれは野村もわかってる話でしょう

[468: 匿名さん]

高級マンション？

[469: 匿名さん]

営業さんに聞いたら普通に順調に売れてるって言ってましたよ。
なんでそんな売れ残ってることになってるんですか？
まぁ本当のところはわからないですけど。

[470: 匿名さん]

営業さんは客に対して売れ残ってる、なんてことは言いませんから。

[471: 匿名さん]

物件限定でインテリアチケット30万円分のキャンペーンを始めましたね。
ここは対象じゃないですが。

[472: 匿名さん]

商談では100万単位でおまけしてもらうのが当たり前ですからそういうキャンペーンに釣られる人は情報弱者だと思いますよ。

[473: 匿名さん]

>>472
需給を見極めて、うまく交渉しなけゃいけないですね。

[475: 匿名さん]

>>474
でしょうね。所詮最初から織り込んでるキャンペーンの販促費用も広告費と同様織り込まれているわけでそれは価格に転嫁済ですからね。
なので新築で売れ残りではなくても実契約交渉の最後で値引き交渉して最低100万円は値引き（というけど実際は本来買主が回収すべき余剰分）をもらう必要があるわけです。まぁ、数百万円などどうでもいい人はたくさんいますからそういう人にとってはどうでもいいのでしょうけどね。

[476: 匿名さん]

>>475
それも需給次第でしょうね。他に買手がいたらわざわざ不動産業者も値切る客には売らないでしょうから。
この物件がどうなるかは次期の販売次第かな。

[477: 匿名さん]

>>476
もちろん需要と供給次第ですよ！ですが、売買契約締結ってのはマンションの場合そう単純に次があるわけではありませんからね。
特にここみたいに特段人気エリアでも注目があるような場所じゃないところは特に。そして野村は即売してさっさと次に行くことで
無駄なコストをかけないのが信条。100万値引きして目の前の客に確実に売れるなら売るでしょうね。次の客が値下げなしで確実に
買う保証ってのはいつの時代もありませんから。野村の営業部隊が最強だと言われるのはそこが上手だからですよ。
その真逆にいくのがスミフですね。あそこはふんぞり返えって突き放すことでブランド力をより高める戦略。面白いですね！

[478: 匿名さん]

>>476
こればっかりは蓋を開けてみないとわからないですね。需給はいろんなものに影響されて変わりますからね。プロの不動産屋さんだってなかなか難しいんでしょうね。

[479: 購入検討中さん]

竣工直前だと思って交渉してみましたが、ダメでした。
抽選形式を取っているうちは値引きはなさそうかなぁ。
476さんの言うとおり第六期次第だと思い、とりあえず待ちかな。

[480: 匿名さん]

株価急落を始めとする経済変調が一過性のものでないとした場合、マンション需給への大きな影響は17年度以降じゃないかと思います。
経団連の春闘指針は、年収ベースで前年越えですから今年は減収による購入マインドの変化は小さいような気がします。
17年以降まで購入を待てる方は、安く買える可能性が高まったかも知れませんね。

[481: 匿名さん]

結局今のところ、毎回抽選が発生してるようなので、値引きがあるとしたら高額の部屋とかですかね？
高額の部屋は多少値引かれても手が届かない…

[482: 匿名さん [ 30代]]

素朴な疑問なんですが、ここは駅徒歩９分とはいえ、けっこう都心へのアクセスも悪くない場所のマンションなのに、なぜ値引きされるほど不人気なんですか？

[483: 匿名]

>>482
今のところ値引きの事実はないですよね
誰かの妄想で話が大きくなった感じじゃないですか

[484: 匿名さん]

まあしかし不人気であるのは否定できませんね。
売行き不振ではないと強く主張していた人が去年はいましたけれども。

[485: 匿名さん]

不人気のくせに年末年始２週間ほどモデルルーム休むとかやる気がないんですかね？
スカイティアラなんてほぼ休み無しで営業電話までしてくるんですから、見習って欲しいですね。

[486: 匿名さん]

まあ一応、三が日はお休みということでね。
カーディーラーだってお休みだし、客商売でもお正月はお休みのところも多いでしょ。
でも２週間のお休みは流石に長いなぁ。
逆に羨ましいです。笑

でもこのお正月も休まず営業って大変だよね。ご苦労様です。

[489: 匿名さん]

そんなに残ってるの？値引き期待ですね！なん戸残ってるんです？

[490: 購入検討中さん]

>>482
割高だからですよ。 数年前の板橋駅前のプラウドと比べると立地が悪いくせに20-30%載せてますから。

[492: 匿名さん]

>>486
普段の休みが不定期なのかも知れないけど、二週間の休みは羨ましいですね。

[494: 匿名さん]

三田線沿線でも、西台には価格相応の徒歩5分の物件がありますし、本蓮沼にも高台かつ徒歩圏内の大規模物件がありますし、東十条では大規模開発が来るわけですから、慎重に選ぶべきですね！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[495: 匿名さん]

急にスレが伸びたと思ったら悪口ばっか笑 ネガティヴな情報も当然検討すべきでしょうけど、明らかに悪意しかない発言が多すぎます。
全く検討する気のない人(営業妨害したいだけの人)がよりついちゃうのはこう言った掲示板のよくないところですよね。
まぁ販売まで二週間程度になったから、他社の営業が工作活動に精を出してるのかな？

[496: 匿名さん]

東十条は注目ですね。あれだけの大規模開発はなかなかないですからね。

[497: 購入検討中さん]

近くにスーパーがないのは致命傷ですね、あのミニショップは役にならないと思われますが。

[498: 匿名さん]

>>495
価格が何年か前までと比べて高いのは、東京ならみんなそうですからね。
三田線沿線の話題が出てますが、三田線をメイン使いされる方は、無理して加賀を買わなくても良いんでしょうね。

[499: 匿名さん]

>>497
利便性は弱いですね。
働いている方なら、新板橋のライフ、十条の地場ミニスーパーが通勤経路にありますが、選択肢がないんですよね。

[500: 匿名さん]

>>496
東十条の物件の営業さんかな？その物件の話はそこの掲示板でどうぞしたほうがいいかと。
最近は良い面、悪い面含めて建設的な議論になっていたこなぁと思ってましたが、悪意ある書き込みがあると随分無意味な応酬が繰り返されちゃうんですね。