プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[276: 検討中の奥さま [女性 50代]]

ここは、子育て環境と静かに暮らしたい人向けです。
駅までの道も大通り駅前物件以外は住宅街通りますよ。
加賀には、たくさん高級マンションありますし、ここが危なかったら、安全なマンションはほんの僅かしかないですね。

[277: 匿名さん]

>275 >276
毎晩恒例のこの方の主張は、根拠のないセールス的な断言調で、良く意図がわかりませんね。

[278: 匿名さん]

>>274
ここのモデルルームのものは結構お金かかってそうでしたね。

[279: 購入検討中さん]

浦和＞板橋＞＞＞＞十条

ですよね？
あ、埼玉県民でないので、悪しからず

[280: 匿名さん]

＞木蜜地域が解消される時、不動産価格はどうなってしまう

木造密集地域は解消されないのでは？

50年以上かかりそう。

不動産の将来に影響を与える要因：
地震、津波、インフレ、中国経済、日本の借金の返済、人口減が止まるかどうか・・

誰も予想できない。
個人的に一番気になるのは、原発事故の収束。未だにものすごい金使って、冷却
しているようですが、日本はすでに終わっているのでは？　隠れ借金の最大のもの
だと思います。

現金で持っているのはやばい。不動産を買うべし。

[281: 匿名さん]

リセールバリューは大事でしょう。

詳しいことを知らないですが、塩水に一度でも浸かると、建物の寿命は極端に短くなる
ようですね。

湾岸タワーにするか、奥地にするか、ずっと悩んでます。

[282: 匿名さん]

>>280
今までの延長線上で動くなら100年かかっても解消されないでしょうね。
ただ、今までの災害でどれほど多くの命が失われたかを考えると、今のままで良いわけはないはずです。
関東大震災が起きた場合は木蜜地域は、地獄絵図が広がってしまう可能性が高い。
阪神大震災の光景が忘れられません。

[283: 匿名さん]

>>279
板橋と十条に大きな差があるということですね。
あまり詳しくないんですが、どんなところに差があるんでしょうか？

[284: 279]

>>283

誤解を招いてしまったかもしれませんが、どっちが良いとかではなく、純粋に現状のマンション価格での比較です。

[285: 匿名さん]

>>284
浦和って高いんですね。湘南ラインが停まるようになったのは知っているんですが。

[286: 匿名さん]

駅までの距離が気になっておられる方がいらっしゃるんですね。
朝などはいいですが、暗くなってから心配だというのはよくわかります。
この辺り、街灯などはどうなんでしょう。
一度、帰宅時間帯などに観にいってみて、確認が必要ですね。
人の流れなどもチェックしたほうがいいかと。

[287: 匿名さん]

駅までの道は意外と明るいですよ、という意見がまもなく書き込まれると思います。

[288: 匿名さん]

夜も看護師の方などが歩いていますよ、という意見も出されるでしょう。

[289: 検討中の奥さま]

決して明るくはないし絶え間なく人が歩いてるわけではない
看護婦はさぼってるわけではなくご存知のとおりシフト勤務なのでいないときは全く歩いてない
近くには朝鮮学校
あとはその人の価値観次第

[290: 匿名さん]

埼京線の板橋駅、十条駅のホームなど、田舎の赤字路線のような残念さが板橋区。
線路沿いも掘っ立て小屋で、北区、埼玉県側の方がマシになっていく。

[291: 匿名さん]

十条駅は北区ですよ。

[292: 匿名さん]

十条駅は北区ですし、板橋駅は半分以上が豊島区ですよね？

そもそも線路沿いに素敵な住宅地って出来にくいと思うんですが・・・。
北区と比べるなら西が丘と常盤台を比べた方がいいのでは。

[293: 匿名さん]

通報しました。

[294: 匿名さん]

確かに埼京線の板橋駅は上下線とも同じホームで田舎の赤字路線のようだけど
十条駅はエスカレーターあり、ガラスの待合室あり、さらにいつも学生で賑わってますよ、まあ北区ですけど。

埼玉県側の方がマシというけれど赤羽過ぎて、荒川超えると、明らかに田園風景ですけど（笑）
まあ、線路際に一戸建てが立ち並んでるより、確かに景色はのどかで良いですけど。

[295: 匿名]

これからタワマンできたら相当高いでしょう
300で買えるのはごく一部という感じになるかと。
まあ、個人的にはそもそもできない可能性が過半
とは思います。

[296: 匿名さん]

>>295
そうでしょうね。350くらい行ってもおかしくないんじゃないですかね。十条駅のno1マンションであり続けるでしょうからね。
再開発組合の認可が12月となっていますが、予定通りなんですかね？

[297: 周辺住民さん]

板橋区と北区なら、北区の方が価値が高いのは当然じゃん。

十条駅前が北区なら、ここよりも高いのは当然。

[299: 匿名さん]

金沢小隣の老人ホームの建替が完了し歩道も拡幅されたため、街並みがキレイになったのはもちろん、とっても歩きやすくなりました。

[300: 匿名さん]

十条駅からのゴミゴミした街中を抜けると、突然視界にマンション街が登場しビックリしました。
駅までの距離は９分とギリギリだけど、駅周辺とは対照的な街並みはなかなか良いと思います。

[301: 物件比較中さん]

はい、このマンションの周辺は半径300メートルの街並みは大変良いんですよ。

ところが、そこから何となく暗い雰囲気の朝鮮学校と、駅まで続く木密・・・

そこがやっぱりネックになってしまっているんだと思います。

[302: 周辺住民さん]

建物がだいぶ出来上がって来ました。
立派だしかっこいいですね。
加賀レジデンスの存在がいい方向に作用したと思います。
欲を謂えば12階建位だったら空がもう少し広くなるのですが。
お住まいになる方がうらやましいです。

[303: 周辺住民さん]

>>301
なるほど。それでどちらの物件を購入しました？

[304: 匿名さん]

杭の件が騒がれる前から、プラウドにしては販売ペースも遅いし、竣工前完売難しそう。

加賀はマンション多いから仕方ないですね。

[305: 物件比較中さん]

まあでも売れ行き不振という指摘があるといつも直ちに強く否定するレスが書き込まれますからね。

[306: 物件比較中さん]

>>303
現在比較中ですよ～。

[307: 周辺住民さん]

>>306
具体的にどちらのどのくらいのグレードですか？
購入経験がありますのでアドバイスできますよ。

[308: 匿名さん]

マンション業界にとって12月は正念場のようですね。
10月11月に後ろ倒しにした多数の住戸を売りに出さざるを得ない状況。

ここで大幅に売れ残ると、一気に相場が崩れるでしょう。

[309: 匿名さん]

中堅、中小はよくわからないのですが、三菱、三井、住友、東急、野村等の大手不動産は軒並み好決算見込みです。
決算対策や資金繰りで安売りしなければいけない状況ではないと思います。
もちろん安く買えるのは嬉しいですが、そんなに簡単な話ではないでしょう。

[310: 匿名さん]

>>304
仕方ないで済んだら営業は超ー楽な商売ですよ。
ここから、猛然と追い込んでどうなるか見ものです。掲示板で売れ行きが不安視されていたパークハウス北赤羽もあっさり完売ですからね。ついでにパークハウス東十条も。掲示板は参考程度になさってください。

[311: 匿名さん]

>310
プラウドシティ仙川やプラウドシティ阿佐ヶ谷はどうですか？

[312: 匿名さん]

>311

時間の問題でしょ。
後から出てくるものが高い以上、慌てて売る理屈はないよね。

[313: 購入検討中さん]

どことなく安っぽくないですか?

[314: 匿名さん]

売れ行き不振に関する話題には、いつも非常に強い反応がみられますね。

[315: 匿名さん]

まあ >310 さんが自ら「これから猛然と追い込む」とおっしゃっているんですから、売れ行き状況は分かりますね。

[316: 匿名さん]

それなのに直後に ＞312 で「慌てて売る理由はない」と言っておられますね。
まあこれはパターン化されたレスですね。

[318: 匿名さん]

>>311
仙川は冷や飯食わされてるんじゃないですか。
阿佐ヶ谷は戦々恐々かな。

[319: 匿名さん]

>>315
100戸残ってる時点で売れ行きはわかってることですから。野村さんのお手並み拝見って感じですね。売れれば野村の営業力は健在ということでしょう。

[321: 匿名さん]

＞319
売れ残りが多かったということになると、いよいよプラウドの評判にダメージを与えてしまいますから、
どんな手を使っても売れたことにするんでしょうね。

[322: 匿名さん]

>>321
それは無理でしよ。
そんなことができるなら仙川とかどうなってるんですか？

[323: 匿名さん]

>>321
売れたことにするのは無理ですよ。架空の売り上げを計上すれば粉飾決算ですからね。会社を潰す自爆行為です。

[324: 匿名さん]

>>314
売れてないからじゃないですか？

[325: 匿名]

>>319
残り100戸も売れてないんですか？かなりの不人気物件ですね。どこからその情報を仕入れたのですか？

[326: 匿名さん]

>323
粉飾決算などする必要はないでしょうね。

[328: 匿名さん]

＞三菱、三井、住友、東急、野村等の大手不動産は軒並み好決算見込みです。

マンションで稼いでいるわけではないようですね。特に住友なんかは・・・

売れてないのは事実のようですし、今回の事件で一層売れ行きは減ると
思います。ただし、値下がりはしません。元々薄利多売の事業なので、
下げたらすぐ赤字です。手数料を下げるとか、応接セットを付けるくら
いのことならよくやるようですが。本体の値段をさげると、既存の
購入者が訴訟を起こしたりするので、下げられないようですね。

今、都心タワーで、中国人が民泊のために購入して、大問題になって
ますね。汚したり、騒いだり、部屋を間違えたり・・・・。
ここはたぶん、そういうことはないと思ってますが、そういう形で
売れるとかえって居住環境は厳しくなります。駅に近いのも
良し悪しです。

[329: 匿名さん]

ここが不人気なのは、既に加賀の需要を上回る供給量になってるからでしょ。

金額も安いけど、加賀を求める層はもっと安い金額を希望してるはず。

[330: 匿名さん]

>328
プラウドシティ仙川のスレでは今まさに値引き販売に対して既に購入した方々が憤っておられますが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564481/res/648-664

[331: 匿名さん]

住民スレにも同様の声がありますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520273/res/258-261

[333: 匿名さん]

>>327
平均一億円以上のBrillia Towers 目黒は4ヶ月で完売したそうです。安ければ売れるというものではないと思います。

[334: 匿名さん]

多く見積もっても残り50くらいだと思います。

[335: 匿名さん]

東洋経済のマンションブランドランキングではプラウドは４位とのこと。久しぶり？のよいニュースですね。施工会社ランキングでは三井住友建設は9位。悪くはないって感じかな。

[337: 匿名さん]

東洋経済、興味深いランキングですね。
「アルス」が１位です。
住友はランク外か・・・

1 アルス（東急不動産）
2 ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
3 ブリリア（東京建物）
4 プラウド（野村不動産）
5 ブランズ（東急不動産）
6 リビオ（新日鉄興和不動産）
7 グランスイート（丸紅）
8 ナイス（ナイス）
9 パークホームズ（三井不動産レジデンシャル）
9 コスモ（コスモスイニシア）

[338: 匿名さん]

>>334
私も数日前にMRに行きましたが、6期（最終？）を残した供給済分はほぼ全て契約済、要望書受領済でした。なので、売れ行きは好調のようですよ。

[339: 匿名さん]

都心マンションの売れ行きがいい、というのは心配な面もある。

なんでも、民泊が認められるようになって、中国人が自国民向けにマンションを
購入しはじめている。

週刊誌によれば、一泊４人で2万5000円くらい取れる。月20日稼働で50万円。
これなら、億ションでもお釣りが来る。日本人購入者がそういうことができに
くいのは、泊まりたいという中国人を見つけにくいことだ。

日本人向けが売れてないのはどこも一緒だと思う。契約率が70% を切ったようだ。
70% を割ると、住宅不況。杭問題以前から、契約率が低下していたようなので、
杭問題発生で、もっと悪化するかもしれない。

住友は値下げしないけど、野村にはそういうことはないらしい。交渉してみる価値
はあるかもね。

中国のアリババが、インターネット通販に突入した。もう、中国人は日本に来ないかも。
アリババ経由で買えば十分。うっかりその気になって、都心マンション買ったりすると
あぶない。1980年頃、日本はニューヨークの土地を大量に買ったが、その後値下がりし
て、尻尾をまいて退散した。同じことを中国人が東京でやっている。

[340: 匿名さん]

売れ残りってわからないもんだね。

最後の一戸が売れるまで、マンコミでは叩かれる。

全戸売れて、閉鎖になったマンションの検討ページを見ると面白いよ。
最後の最後まで、”こんなマンション誰が買うんだ。”　って書き込み
がある

そもそもマンション買えない人には、買った人をイライラさせるのが
随一の楽しみだからね。

[342: 匿名さん]

意味が捉えにくい書き込みがいくつかあるが、


そもそも永遠に売れ残るマンションってあるのかな？
いずれは「何らかの形で」売り切れるわけだよね。
このマンションもいつかは完売するのは当然では？

[343: 匿名さん]

そうそう。
だから大抵のマンションの人気のパラメーターとしては、竣工前に完売になるかとか、そのあたりでしょ。

特に野村は宣伝にかなり力いれて、価格も竣工前に売り切り前提で出すので、それで売れ残るのは、結構残念かも。

[344: 匿名さん]

野村は、「即日完売！」というアピールで購買者を引きつけてきたからね。
それが最近は失敗が目立つ。

いろんなマンションで契約者に冷たく対応したことで評判も着実に下がってきた。
それが次第に目に見える形になってきているということかな。

[345: 匿名さん]

>343
いずれは完売するとしても、竣工後に売れ残ったら不人気マンションの烙印を押されて、資産価値が大きく下がってしまうことになるでしょうね。

[346: 匿名さん]

＞資産価値が大きく下がってしまうことになるでしょうね。

それはない。マンションの価値はほとんど立地がすべて。

中古の売り出し価格って、どうやって決めているか知ってる？

立地だけ。近所のマンションがこれくらいで売れたから、この
マンションの位置だといくら位、って決めてる。これに階数
あたりをプラス。販売会社が売りになることもあるけど、値段
にはほとんど影響しない。

[347: 匿名さん]

>>346
それだと加賀みたいにマンションがたくさんあるところは中古が同じような価格帯で複数売られることでしょうね。

その時にあなたは竣工前に完売しているマンションと、竣工後も売れ残りが出されて値下げされていたマンションのどちらを選びます？

っていう話なんだと思うんですが。

[348: 匿名さん]

>347

同じぐらいの価格で並ぶなら築年数が浅いほうが高いから資産価値としてはマシ。
3つ同じぐらいの価格なら、新築時の販売状況なんてわざわざ調べないで、階数・向き・築年のデータで決まる。

[349: 匿名さん]

>348さん

わたしもそう思います。新築時の売れ行きなんて市況にも左右されますし、中古で買うときに気にする理由が分かりません。
築年数・駅距離・周辺環境・日当たり・価格等を総合的に見て、気に入った方を買います。

そもそも、こちらでよく比較対象に挙げられる加賀レジデンスにしても、当時は売れ残っていたのでは。にもかかわらず、加賀レジデンスは素晴らしいマンションだと、何度も書き込みがされていますよね。

[350: 匿名さん]

そうそう加賀レジデンスは、完売まで1年以上かかってました。
リーマンショックを跨いだのが影響したかな？

しかし、その後、すばらしい建築物に授与される賞を受賞したりしたので
竣工後に2～3部屋売れ残ったからといって不人気マンションとは思わないです。

そもそも、真剣に中古マンション検討してる人って、竣工前に完売しているとか興味ありますか？
適正な価格と間取り、向き、階数などが希望と合致するかどうかがほとんどだと思う。

[351: 匿名]

当時の感覚では、加賀レジはいい！けど高い！！
だったんだよね
隔世の感が。

[352: 匿名さん]

ここに限らず23区に竣工後でも販売してるプラウド6物件有るよ、最近プラウドも都内1等地以外なかなか即完しない。
今は好立地以外どこのデベもなかなか売れないみたいよ。

[353: 匿名さん]

結局、ここは好立地じゃないってことですよね。

プラウドは竣工後に値引きするぶん、逆に売れ残るんですかね。

[354: 匿名さん]

ここは好立地ですよ。

加賀レジ、シティテラス、プラウドと
大規模のブランドマンションが立て続けに売り出され
すでに販売された2物件は完売したんですから。

[355: 匿名さん]

都心部の好立地って、中国人の購入が大部分じゃないの？

今や、簡易宿泊所としての購入が大人気。

日本人は杭がどうのこうのとなかなか購入しない。カネがないせいも
あるけど。

現金があれば、私も簡易宿泊所（都心タワー）購入したい。

[356: 匿名さん]

工事現場にずっと、野村不動産と三井住友建設の垂れ幕がぶらさがってましたが、

三井住友の垂れ幕ははずされましたね。
今や、三井住友建設の名前は足を引っ張るだけ。

[358: 匿名さん]

即日完売のマンションって、
そりゃ買った人は「お買い得」でしょうけど、
デベから見れば「もっと高くても売れた」ということで。

何年も不良在庫にならないかぎり、
竣工までにほぼ完売状態になるくらいが適正といわれてるそうですよ。

[359: 匿名さん]

今日のNHK番組、クローズアップ現代を見てました。

中国人が東京の不動産を大量に買っているらしい。年間1兆円ほど。

板橋区の中古マンションが出てました。都心だけかと思ったら、東京ならどこでも
いいらしい。ここも、外国人の購入はあるのかなと思いました。

日本でも経営管理ビザという制度があって、外国人に永住権が与えられるそうです。知らなかった。

[360: 匿名さん]

私も見た。

驚いた。番組で不動産価格の安定という意味で不動産市場の国際化は望ましい、
なんていってた。今後も東京の不動産があがるかどうかは不明だけど、とても
下がりそうもない。

下がれば、東南アジアから買いにくる。純日本人にとっては恐ろしい話だ。

[361: 匿名さん]

>360


外国人から買ってもらえる物件のほうが資産価値が維持できていいのでは？
外国人を恐れる気持ちのほうが理解できません。

[362: 匿名さん]

＞外国人を恐れる気持ちのほうが理解できません。

需要が低下しているんだから、安く買えるんじゃないかと期待している私みたいな
人にとっては計算違い。

すでに買っちゃった人にとってはいい話かもしれないが・・・

私もテレビは見たけど、実物を見に来ないで、ネット情報で購入する人も少なく
ないそうだ。

[363: 匿名さん]

>>354
そら竣工後3年とか経てば大概のマンションは売れるでしょ。
シティテラス加賀も売り出してから完売まで3年くらいかかってましたよね。

まぁ、色んなマンションが建つってことは、誰かが安く売り出したらそこの金額に引きずられるリスクありますね。

加賀を買う人は資産価値とか気にしないんでしょうけど。

[364: 匿名さん]

シティテラス加賀はまだ完売してないのでは？

最近、完売は、都心以外ではあまり聞きません。

[365: 匿名さん]

今週号の週刊東洋経済に出てましたが、都心のマンションの購入者の
大部分が高齢者だそうです。

そりゃそうかな、という気もします。
買えるわけないよな・・・。

[366: 匿名さん]

シティテラス加賀は２ヶ月前に完売してますよ。
有名どころのマンションは、なんだかんだ言って売れるんだと思います。

[367: 匿名さん]

>366

驚いた。あんなに売れ残ってたのに・・・・・
今どき、という感じ。今契約率が70%切ってますよね。

シティテラス加賀が完売なら、条件のいいこっちのほうが売れ行きが
いいかも・・・

やたらと、郵政メールが来るので、売れてないのかと思ってた。

[370: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

朝鮮学校近くの三井住友建設物件…

[371: 匿名さん]

三井住友建設は、短い杭を使うよう指示を出したということですね。
まずいですね。

[372: 匿名さん]

住友も別の理由で建て直ししてますよ。

どこが完璧な建築ということはないのでは？　傾かなきゃいいよ。
横浜のマンションも建築基準上は傾いていないらしい。ずれは、
誤差の範囲。

今後は、建築基準が厳しくなって、値段も上がるかもね。

[373: 匿名さん]

第5期申し込み始まりましたね。皆様、希望の住戸に決まるといいですね。

[374: 匿名さん]

朝校朝校って何回出てくるんだよ…
過去に暴力事件が起きたことないし問題ない。
たま～に街宣車が来るくらいだから気にする事ないよ。

[375: 匿名さん]

まあ、実害はそんなにないと思うんですけどね・・・

そういう施設はなければ良かったなぁとは思いますね。