プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[201: 匿名さん]

築5～6年くらいのそんなに古くない中古が良いと思いますが
希望の場所で、希望の方角、階数、角部屋、最上階などの物件がなかなか出てこないので
やっぱり新築を選ぶってなるんだよね。

中古に7~8年くらい住んで、また中古に変えるって割り切れば
そんなに部屋の位置にこだわらなくても良いかもしれませんが
仲介手数料、税金、その他もろもろの手数料、引っ越し、ローンの手続きを考えると
もったいないし、煩雑だし、時間無駄だなぁと思いますよね。

それなら、賃貸ってことになるんだけど
70平米～の賃貸はそこそこ賃貸料も高いから
だったらローン払えば自分のものになるって考えてしまう
所詮、貧乏性なんだよね。

[204: 匿名さん]

今、5,000万円台で買おうとすると城東、城北に限られてくると思いますが、新宿、池袋に10分というアクセスの良さでこの物件は頭ひとつでている気がします。
お金が許せば、中央線沿線が魅力的なんですが。

[205: 匿名さん]

そうですね。
板橋区×埼京線×徒歩９分×朝鮮学校×…
という他の様々な要素はありますがね。

[206: 匿名さん]

中古の場合、税金がかかるのは諸費用のみですね。

新築が今ひとつの最近、中古のほうが魅力ありますね。

いろいろ考慮中。

[207: 匿名さん]

でも売れてるんですよね？実際は？

[208: 匿名さん]

>>205
まあ、待てばマンション価格も下がると思うんですがねぇ。今思えばプラウドシティ池袋本町は超お買い得でしたね。購入タイミングって本当に難しいですね。

[209: 匿名さん]

まあバラをそのまま信用してはいけませんよ。

[210: 買い換え検討中 [女性 50代]]

ここは、広さもある部屋が多いし、周りの環境も変わりそうにないので、安心感はあります。
これから、十条駅前の再開発や、朝鮮学校もいつまであるか分からないし、プラス予見はたくさんあると思いますよ！
不動産価格は都内の大規模は上がりますよ。マンションのメリットが最大限あるのが大規模だし、この価格で今買えるプラウドはないと思います。
色々ありますが、プラウドはブランドだと思いますので、心配しないで買いたい人は決断しましょう！

[211: 匿名さん]

山手線の内側は検討する気が失せる価格ですし、沿線でも普通のサラリーマンでは全く手が出ません。都心隣接地域でこの価格帯というのは貴重ですね。

[212: 匿名さん]

>>205
はい、周辺環境も踏まえてのこの価格でしょうね。中野、中央線、徒歩５分とかだったら大変な金額になっちゃいますから。
お金がある方が本当にうらやましいですね。

[213: 匿名さん]

>>205
パークコート赤坂檜町なんて最高に素晴らしいと思うんですが、坪単価900万円だそうで。
私には天文学的なお値段です。

[214: 匿名さん]

900万って、郊外行けば中古マンション1戸買える金額！

[216: 匿名さん]

中央線なんて、もう魅力ないですよ。

具体的になにかメリットありますか？
世田谷、杉並、新宿あたりも魅力は減っている。

今一番といえば、品川、渋谷、原宿、新橋あたりでしょう。
もちろん、普通の人には買えない。なので、そこへ簡単に
行けるところを買うしかない。
湾岸も海側は不可。災害に弱すぎるし、潮風で建物も、
共用施設も傷みやすい。

[217: 匿名さん]

プラウドシティ池袋は、東日本大震災で建物が壊れてますね。

震度５くらいだったのに情けない。
これを知っている人は買わないよ。震度７の地震が来ると噂され
ているのに。

プラウドシティ池袋のスレッドを読むと、大部分は消されてしまって
ますが、一部まだ読めます。

スーパーがかなり広いのは魅力ですが、雰囲気が暗い。もっと思い切って、
免震とかつけて、高級マンションにすればよかったのに・・・・

[218: 匿名さん]

週刊誌では、2020年マンション危機（大暴落）なんて書いてますが、

あてになるわけがない。

それより、日本国債大暴落によるハイパーインフレの可能性のほうが
高いのでは？

庶民には関係なさそうですが、日銀の借金が膨大になっています。
日銀が破綻したらどうなるんですかね。予想されるのは、猛烈な
円安と超インフレ。

[219: 匿名さん]

>>216
昔からの良好な住宅街が多いと思います。都心部の木蜜なんかと比べてですけど。
学校のバリエーションも豊富ですしね。
地域の雰囲気も良い。
中野、吉祥寺、荻窪、三鷹とか憧れます。

[220: 匿名さん]

>219
加賀がいいですよという強い主張ですから、素直に反応してものれんに腕押しですよ。
中央線と埼京線の価値は、正直に価格が示していますからね。

[221: 匿名さん]

>>217
プラウドシティ池袋本町ってそんなにひどいんですか。
やはりプラウドの評判が落ちてきている理由がわかりますね。

ましてや加賀は、、、池袋本町のまねをしてミニチュア版の共用施設をたくさん付けているくらいですから

ｰ ｰ ｰ

[222: 匿名さん]

>>213
加賀と赤坂
両方を視野に入れている人っているかな？

[223: 匿名さん]

>>210
これ、どういう人の書き込み？

[224: 匿名さん]

>218
マンションの暴落は2020年どころか、すでに大幅下落の兆候がみられるという指摘は検索すればたくさん出てきますね。
注意深くウォッチしている人なら、もう2年後には相当下落しているとみている人が大多数でしょう。

国債暴落の可能性も確かにあります。これについては、しかし予測が大変難しいですね。
ハイパーインフレについては、常識的にはないとされており、一部のキワモノの論者が可能性を指摘しているだけといえます。

[225: 匿名さん]

>>222
全体感の問題じゃあないですか、新築マンションの坪単価は100〜900。そんな状況で250のここに多くを期待するのは無理筋でしょう。

[226: 匿名さん]

>>224
長期的なトレンドとしては下がっていく方向であることは否めないでしょうね。
問題はいつから需要が目に見えて落ちていくか。
23区で人口減少が本格化するのはいつかがポイントではないでしょうか。
東京圏、東京都でみてもあまり意味がない気がします。

[227: 匿名さん]

>226
23区といっても、板橋区、足立区、江戸川区から千代田区、港区までありますからね。
一くくりには到底できませんね。

あと、長期的な減少トレンドとは別に、短期的なアップダウンが非常に大きいわけですよ。
最近の経緯をみれば、数年でだいたいサイクルがきていますね。

[228: 匿名さん]

>>224
他のスレをみていると、次のような指摘もありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553400/res/266-268

やはりいよいよマンション価格は崩れそうですかね。

[229: 匿名さん]

>>227
その通りですね。
港区や千代田区なんかは日本の総人口が半分になっても上がるかもしれません。
一方、周縁部の北、板橋、練馬は値下がりは避けられないでしょう。
ややこしいのは、数年単位のアップダウンにうまく対応すること。オリンピックまで上がるという見方とリーマンのようなことがおきるという見方。
これが分かれば株式投資にも勝てるわけで・・・。

[230: 匿名さん]

別の観点からひとつ。
住みたい街ランキングの上位に入っている武蔵小杉。シティタワーは坪400万だそうですが、再開発が始まった頃は200そこそこだったそう。
再開発が連鎖的に行われ街全体としての魅了が高まれば価値は高まります。
十条駅の再開発には期待してます。
十条近辺の今後は、街に住まう住民の知恵にかかっています。従来のように再開発に賛成や反対を主張し合って時間が無為に過ぎるというのは悲しいですね。

[231: 匿名さん]

まあ期待するのは楽しいですよね。

[232: 匿名さん]

いろいろな期待ができますからね。

[233: 匿名さん]

希望があれば生きられますからね。

[234: 匿名さん]

希望はいいですね。

[235: 匿名さん]

こんな記事も出ています。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2128

今後東京のマンション価格は下がらない、と最近このスレで断言していた人は、いったい何が言いたかったのでしょうか。

[236: 匿名さん]

詳しくしらないが、下がらないのは都心でしょ？

武蔵小杉はいつから都心になったんだ？　引っ越しでもしたのか？

豊洲も都心ではないね。

下がらないのは都心だけだと思う。それに坪単価だけではなんとも言えない。
最近はやりの手抜きマンションかもしれないし。

[237: 匿名さん]

希望が何もない地域よりはマシかもね。

[238: 匿名さん]

思ったように物価が上がらず可処分所得も上がっていかないこの状況では外資が手を出さない物件の価格上昇には限りがあるでしょう。
今の経済ではマンション価格はこれ以上、上がらないけどたいして下がりもしない、高止まりの可能性があると思います。

[239: 匿名さん]

マンション市況が読みにくい時代ですから、最後は自分のライフプランで購入の是非を決めるのがよいんじゃないでしょうか。高値掴みだったかどうかは、後になってみないとわからないですからね。

[240: 匿名さん]

>>235
アベノミクスの先行きと同様にマンション市況も不透明になってきたということですかね？
やっぱり、世の中のムードだけではそんなに長くは持たないですね。

[241: 匿名さん]

>>237
計画すらないところは本当にどうにもならないんでしょうからね。

[242: 匿名さん]

>236 - >239 の特異さが目立っていますね。

[243: 匿名さん]

>>242
マンション価格が下がってきているという見方と
2020までは下がらないでしょうという見方。
2016年は分水嶺になるかもしれないですね。
一般サラリーマンにとっては、価格が下がる方に期待したいです。ボーナスが下がるのはイヤですが。

[244: 匿名さん]

金沢小の特別教室棟の増築は16年度に着手して17年に完成する見込みだそうです。合わせて校舎棟も一部改修とのこと。

[245: 匿名さん]

問題は敷地が狭いことだと、以前指摘されていましたね。

[246: 匿名さん]

>>245
広い方がよいけど、どんな問題があるんでしたっけ？

[247: 匿名さん]

>246
狭くても問題を感じない人には、問題ないかもしれませんね。

[248: 匿名さん]

>>247
そうなんですか、実害がないなら良かった。

[249: 匿名さん]

狭くても実害がない人には、実害がないでしょうね(笑)

[250: 匿名さん]

ここが高値づかみということはないでしょう。板橋区としては平均的。この
程度の値段を高値づかみというなら、埼玉とか千葉の辺境しか買えない。

合理的に考えれば、賃貸のほうが有利。都心もどうなるかわからないけど、たぶん、
都心でも、賃貸のほうが有利。

でも、高齢になって賃貸することの大変さを思うと、購入するしかないと思う。
特に女性は、賃貸では将来が不安すぎて暮らせないでしょう。

一般的には女性の年金は少ないし、予想されているインフレがほんとうに来た
場合、高齢女性は生きていけないです。

建替えは60年〜70年後だと思いますが、その時に超高齢だとまずいです。40才
すぎてから購入することをおすすめします。

[251: 買い換え検討中 [女性 50代]]

>>250
まさにですわ。
ここは高値掴みではない。
もっと狭くて小さな会社のマンションも、東京であれば、都心でなくてもここと同じかそれ以上しますよ。

[252: 匿名さん]

マンション市況全体からみると、今は高値掴み
このマンションに関しては、板橋区に相応の値段
っていうことでしょう。

[253: 匿名さん]

都内のマンションの価格はすでに下落が始まっていて、これから２年で相当大きく下がるという予想が増えてきていますね。
杭の問題や、相続税メリットの低減などの最新要因を加えればなおさらです。

私は、もう少し購入はみあわせるのが良いのではと思います。

[254: 匿名さん]

5,500が5,000になるってのはあるかもしれないですね。ただ、4,500になるようなことがあれば、その時はかなり経済状態が悪くなっているでしょうね。
デフレスパイラル→公債残高の増加→円の信任低下。そんなことにならないのを祈るのみです。

[255: 匿名さん]

野口研究所跡をいくらで出してくるかで加賀の今後が占えますね。

[256: 匿名さん]

野口研跡なんて出てくるのはまだまだ先では？

[257: 匿名さん]

＞254
その資産価値の見通しは相当甘いでしょうね。

マンション市況全体は今後大きく落ち込む可能性がかなり高い。

加えてこの物件については板橋区、駅遠、スーパー遠、三井住友建設といった複合的なハンディがある。

この物件は、帝京病院関係者や区役所関係者といった、永住目的で資産価値は気にしない人が買うべき物件と思います。

[258: 匿名さん]

>>257
なるほど、野口研究所の跡が4,500で出るなら、待ちですね。
ただ、十条駅前のタワマンが5,500なら即買うけど、その可能性は充分ありますかね？

[259: 匿名さん]

>>256
旭化成の事件もありますしね。ただ、転売されたら早いかもしれないですよ。

[260: 匿名さん]

>>257
23区の土地利用効率は悪いですからね。つまり高層化が進んでいませんからね。
都心部の再開発が多く進んだ時、木蜜地域が解消される時、不動産価格はどうなってしまうんでしょうかね。

[261: 匿名さん]

>>257
子育て環境は抜群に良いですからね。子育てが終わった後と静かな住宅街っていう意味ではよいとは思いますが。

[262: 匿名さん]

緑が多いのは良いですね。谷底低地ということもありますが。
静かな住宅街というのも良いですが、夜は少しさびしいですね。

[263: 匿名さん]

駅までの道が整備されたらもっと明るい感じになると思うですが。人はチラホラ歩いてますからね。一方、王子方面の学園通りはさびしいですね。

[264: 匿名さん]

坪単価が安いですから、価格の伸びしろはあると思います。十条駅の再開発で化けるかもしれないですよ。再開発後は250→300のポテンシャルはあると思います。

[265: 匿名さん]

>>257
十条駅前のタワマンはいくら位で出てくると思います？
そっちが欲しいんですけど、坪250なんてこともあり得ますかね？

[266: 匿名さん]

ここは資産価値は期待できないと、以前から指摘されていますね。
坪250が買った瞬間に220位になり、その後マンション相場全体の下落が起きれば200を割るでしょう。

[267: 匿名さん]

一般的にいえば、現在割安なマンションはどんどん安くなり、現在高価な物件は資産価値が保たれやすいですね。

[268: 匿名さん]

>>267
やっぱり高くても駅前のタワマンにした方がよいですかね。坪350となると手が届かないんですが、300ならなんとか。

[269: 匿名さん]

>268

坪300万で手が届く駅前タワマンってどこの駅でしょう？
東京にはあまりない気がします。

[270: 匿名さん]

イメージとしては、
十条駅前タワマン　320万 →（再開発後の中古価格）310万円
プラウドシティ加賀　250万 →（再開発後の中古価格）200万円
かな。
市況次第ではもっと下がる。

[271: 匿名さん]

>>270
やっぱり世帯年収1,000だとちょっとキツイですね。1,200〜1,300以上が購入層になるんですかね。

[272: 匿名さん]

結局、坪300以上の物件を買っとかないと負けるってことなんですね。新築マンションって金持ちの道楽みたいになってきましたね。

[273: 検討中の奥さま]

連休にモデルルームみてきしましたが素敵でした。
ただ残念なのは駅が遠く感じましたし、夜に歩くとしたらおとなはよくても娘を将来
毎日高校や大学に通わせるのは怖いかな。
親ばかなのかもしれませんがやっぱり駅から5分以内の物件にすることにしました。
どうせ住むなら今より資産価値が高そうな出来れば人気のある物件がいいですよね。
営業の人はすごく親切でいい人でした。
ありがとうございました。

[274: 検討中の奥さま]

ムービーは凄いけど要は駅遠の団地マンションだからなぁ。しかも朝鮮学校
コンセプトのとおり永住マンションだね
リセールはない

[275: 匿名さん]

浦和の駅前タワマンでも坪300はするのに、十条で再開発後に安く出る理由がないですよ。売り手側にたって考えたら分かるでしょ。

[276: 検討中の奥さま [女性 50代]]

ここは、子育て環境と静かに暮らしたい人向けです。
駅までの道も大通り駅前物件以外は住宅街通りますよ。
加賀には、たくさん高級マンションありますし、ここが危なかったら、安全なマンションはほんの僅かしかないですね。

[277: 匿名さん]

>275 >276
毎晩恒例のこの方の主張は、根拠のないセールス的な断言調で、良く意図がわかりませんね。

[278: 匿名さん]

>>274
ここのモデルルームのものは結構お金かかってそうでしたね。

[279: 購入検討中さん]

浦和＞板橋＞＞＞＞十条

ですよね？
あ、埼玉県民でないので、悪しからず

[280: 匿名さん]

＞木蜜地域が解消される時、不動産価格はどうなってしまう

木造密集地域は解消されないのでは？

50年以上かかりそう。

不動産の将来に影響を与える要因：
地震、津波、インフレ、中国経済、日本の借金の返済、人口減が止まるかどうか・・

誰も予想できない。
個人的に一番気になるのは、原発事故の収束。未だにものすごい金使って、冷却
しているようですが、日本はすでに終わっているのでは？　隠れ借金の最大のもの
だと思います。

現金で持っているのはやばい。不動産を買うべし。

[281: 匿名さん]

リセールバリューは大事でしょう。

詳しいことを知らないですが、塩水に一度でも浸かると、建物の寿命は極端に短くなる
ようですね。

湾岸タワーにするか、奥地にするか、ずっと悩んでます。

[282: 匿名さん]

>>280
今までの延長線上で動くなら100年かかっても解消されないでしょうね。
ただ、今までの災害でどれほど多くの命が失われたかを考えると、今のままで良いわけはないはずです。
関東大震災が起きた場合は木蜜地域は、地獄絵図が広がってしまう可能性が高い。
阪神大震災の光景が忘れられません。

[283: 匿名さん]

>>279
板橋と十条に大きな差があるということですね。
あまり詳しくないんですが、どんなところに差があるんでしょうか？

[284: 279]

>>283

誤解を招いてしまったかもしれませんが、どっちが良いとかではなく、純粋に現状のマンション価格での比較です。

[285: 匿名さん]

>>284
浦和って高いんですね。湘南ラインが停まるようになったのは知っているんですが。

[286: 匿名さん]

駅までの距離が気になっておられる方がいらっしゃるんですね。
朝などはいいですが、暗くなってから心配だというのはよくわかります。
この辺り、街灯などはどうなんでしょう。
一度、帰宅時間帯などに観にいってみて、確認が必要ですね。
人の流れなどもチェックしたほうがいいかと。

[287: 匿名さん]

駅までの道は意外と明るいですよ、という意見がまもなく書き込まれると思います。

[288: 匿名さん]

夜も看護師の方などが歩いていますよ、という意見も出されるでしょう。

[289: 検討中の奥さま]

決して明るくはないし絶え間なく人が歩いてるわけではない
看護婦はさぼってるわけではなくご存知のとおりシフト勤務なのでいないときは全く歩いてない
近くには朝鮮学校
あとはその人の価値観次第

[290: 匿名さん]

埼京線の板橋駅、十条駅のホームなど、田舎の赤字路線のような残念さが板橋区。
線路沿いも掘っ立て小屋で、北区、埼玉県側の方がマシになっていく。

[291: 匿名さん]

十条駅は北区ですよ。

[292: 匿名さん]

十条駅は北区ですし、板橋駅は半分以上が豊島区ですよね？

そもそも線路沿いに素敵な住宅地って出来にくいと思うんですが・・・。
北区と比べるなら西が丘と常盤台を比べた方がいいのでは。

[293: 匿名さん]

通報しました。

[294: 匿名さん]

確かに埼京線の板橋駅は上下線とも同じホームで田舎の赤字路線のようだけど
十条駅はエスカレーターあり、ガラスの待合室あり、さらにいつも学生で賑わってますよ、まあ北区ですけど。

埼玉県側の方がマシというけれど赤羽過ぎて、荒川超えると、明らかに田園風景ですけど（笑）
まあ、線路際に一戸建てが立ち並んでるより、確かに景色はのどかで良いですけど。

[295: 匿名]

これからタワマンできたら相当高いでしょう
300で買えるのはごく一部という感じになるかと。
まあ、個人的にはそもそもできない可能性が過半
とは思います。

[296: 匿名さん]

>>295
そうでしょうね。350くらい行ってもおかしくないんじゃないですかね。十条駅のno1マンションであり続けるでしょうからね。
再開発組合の認可が12月となっていますが、予定通りなんですかね？

[297: 周辺住民さん]

板橋区と北区なら、北区の方が価値が高いのは当然じゃん。

十条駅前が北区なら、ここよりも高いのは当然。

[299: 匿名さん]

金沢小隣の老人ホームの建替が完了し歩道も拡幅されたため、街並みがキレイになったのはもちろん、とっても歩きやすくなりました。

[300: 匿名さん]

十条駅からのゴミゴミした街中を抜けると、突然視界にマンション街が登場しビックリしました。
駅までの距離は９分とギリギリだけど、駅周辺とは対照的な街並みはなかなか良いと思います。