プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[151: 匿名さん]

>>150
そうですね。
こういうときには一年か二年は様子をみるのが賢明でしょう。

実際に多くのマンション検討者はそういうスタンスになっているようですね。

[152: 匿名さん]

>>151
そう思います。2年もすればいろんなことがスッキリしますよ。

[153: 匿名さん]

さて、この逆風感たっぷりの状況で５期は何戸出すんですかね。竣工まであと３ヶ月いよいよ終盤ですね！

[154: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは、そもそも旭化成の施工した物件と杭の打ち方が違うから大丈夫だと思いますよー！

[155: 匿名さん]

契約者スレを見てきましたが…。

ちょっとヒステリックな方も見受けられますね。
解約するのは自由ですが、
同じ建設会社だからという理由では手付けは戻って来ないと思いますよ。

ここのような川に近い立地は地盤が複雑なことが多いので、
基礎が心配になるのもわかりますけどね。

[156: 匿名さん]

>>155
地盤の悪さについては、>>92 でもいわれており、かなり心配ですね。

[161: 匿名さん]

>>158
その可能性はありますね。いろいろな裏技がありますから。

[162: 匿名さん]

旭化成が新規分譲に取り組める状況ではなく、加賀ではプラウドが終わればしばらく供給はなさそうですね。
他にめぼしい土地もないので旭化成の土地がどうなるか注目です。

[163: 匿名さん]

>>162
もうあまり需要がなくなっているようにもみえます。

[164: 契約済みさん]

>>163
十条駅前の再開発が動き出せば、加賀にも波及効果があると思うんですが。
個人的には、通勤帰りに買い物したいので、再開発楽しみにしてます。

[165: 匿名さん]

>>164
再開発の可能性があることは良いですよね。
本当はプラウドシティの中にスーパーを作ってくれれば一番良かったんですが。

[166: 契約済みさん]

池袋まで３キロ圏内というところに可能性を感じました。補助73号線が完成すれば池袋まで車でも便利になりますね。いつ完成するのかメドが立っていないのが残念ですが。

[167: 契約済みさん]

当面は旭化成の土地がどうなるかを注目していきます。板橋区は保存を要望しているみたいですが、区で買い取る方針はないんですかね。旭化成の事業化のメドが立たなければ、いずれ売却となるんじゃないかと思うのですが。

[168: 匿名さん]

>>166
そうですね。もともと車のアクセスは非常に良い物件なんですよ。
ただ電車が・・・厳しいんですね。

[169: 匿名さん]

＞167

区では買えないでしょう。収益事業を行うのでなければ、とうてい無理。

私は旭化成は別会社に土地を売るんだろうと思ってます。

ただ、ほんとの責任はどこにあるのか、あいまいになってきましたね。
他の杭打ち業者も偽装しているようだし・・・。

２年もすればみんな忘れてしまうかも・・・

[170: 契約済みさん]

>>169
加賀公園を拡張するような形で将来は複合公共施設を整備するなんてのはどうですかね。板橋宿や下屋敷のあった歴史を郷土学習や観光に活かすのも良いなと思うのですが。ただ、先立つものがないとどうしようもないんですね。
転売されてマンションということに落ち着きそうですね。

[171: 匿名さん]

>>169
確かに耐震偽装問題も時が経つと忘れ去られていましたからね。

[172: 匿名さん]

旭化成のところはいずれにせよマンションが建つでしょうから、あまり関心はないです。
それよりも、このマンションが大丈夫なのか、野村が不安のない対応をしてくれるのか、資産価値に影響がどのくらいあるのかが重要です。

[173: 匿名さん]

>>172
やっぱりマンションかなぁ。加賀には需要がないっていう人もいるけど、どつなるかな。

[174: 匿名]

>>170
民間の土地を公園のために買い上げるというのは
なかなかないでしょうね
億単位の出費を税金で賄う話になるわけですから
億万長者の篤志家でも現れない限りはですね。

[175: 匿名]

むしろ区の土地を払い下げるから、そこで福祉施設等運営
してくれる母体を募集します、という流れの方が、
いまは一般的のように思われます。

[176: [男性 30代]]

ぱっとみ、子持ち家族には学区がよさそうだけど、朝鮮学校と夜道、地盤といった不安材料があるからなあ
もう少し値段を安くするべきだった気もするけど、コスパとか関係なしに勢いでかってくれる層もある程度いたようなので
野村の値付けは結果的に成功したね

[177: 匿名さん]

>>176
そうですね。
ただ、大規模マンション販売は後半戦が大変。前半の勢いは他のプラウドに比べるとかなり低調で、いまになって不利な材料も出てきましたからここからが大変でしょう。

[178: 匿名さん]

>>176
朝鮮学校と夜道はきついですね。
金沢小学校も、広くない敷地に児童数が増えてきて、どうなんでしょうか。

[179: 匿名さん]

>>178
金沢小学校は改築中じゃあないんでしたっけ。

[180: 匿名さん]

>>179
敷地の話ですね。

[181: 契約者さん]

>>180
老人ホームの分、狭いですね。都心の小学校みたい。

[182: 匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りのサイトやパンフレットに載っている金沢小学校の写真はすごく魅力的なんですけどね。

[183: 匿名さん]

金沢小学校は、改築ではなく（一部は道路拡張のため改築ですが）、主体は
増築です。

繰り返しで面倒になりますが、夜の十条側は人がかなり歩いているので大丈夫です。

板橋区役所側（三田線）側は結構怖い。夜歩いている人が少ない。

そういう意味では、旭化成のところにマンションが建つと、人が
増えて安全になる。シティ加賀の人がそう言っているので、間違い
なし。今は、シティ加賀が端っこだからね。

[184: 匿名さん]

>>183
いつも大変前向きな不安払拭レス有難うございます。

[185: 匿名さん]

>>184

本当に良い情報が迅速に提供されて、前向きに検討できますね。
周辺に良い住民が住んでいるんだなと安心できます。

ところで、朝鮮高校、第95回全国高校ラグビーフットボール大会に出場おめでとうございます！

[186: 匿名さん]

>>185
朝鮮学校は素晴らしいですね。

[187: 契約者さん]

>>184
まあ、良い情報も悪い情報もよく把握して購入したいものですね。

[188: 匿名さん]

>>187
そのとおりですね。

[189: 匿名さん]

マンション価格が今後下がる要素はない、と言っていた方が以前おられましたね。
しかしここにきて、いよいよ市況が崩れそうな状況です。

次のような見方もあります。今買うと、ピークでの高値つかみになってしまいそう。
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/52106996.html

[190: 匿名さん]

マンションの値段がどうなるか、予想できた人はいない。

1990年までは、不動産は絶対に下がらないと言われていた。
2000年頃は、不動産は二度と上がることはないと言われていた。
2005年　再度バブル。
2008年　暴落
2015年　値段は上がっているけど、土地の値段ではなく、建築資材の
　　　　値上がりみたいなので、バブルとは違うと思う。

結論：　将来のことはわからない。日本人が買えなくても、都内は外国人が
　　　　買うので、値段は上がる可能性がある。
　　　　不便な地方は大暴落でしょう。この予測は間違いそうもない。
　　　　都内の土地の値段が上がり続ける限り、マンションの値段はさがりそうもない。

[191: 匿名さん]

朝鮮学校は大学受験が普通にできる普通高校ですよね。

ただし、最近、人気が落ちているそうで、将来は廃校かも・・・
10年以内ということはないと思いますが・・・。

[192: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは価格含めてバランスいいので、購入予定です。色々な意見がありますが、全てを網羅する物件は高すぎて買えないし、駅前とかだと、変な人も多く、騒音などもあるので、、住環境と価格のバランスはいいと思いますよ！ま、家族か静かに暮らしたいけど、都心には割とすぐ出たい人向けじゃないでしょうか！

[195: 匿名さん]

数日前にMRに行った際には、４期までの販売対象となっている部屋はほぼ100%近く赤バラ（契約済）がついており、5期についても既に半数以上にピンクバラ（要望済）が付いていたので販売は順調と思いますよ。

[196: 匿名さん]

>>190
「外国人が買う」って、、、
外国人がまさに引き揚げようとしていると皆言っているのにね。

[197: 匿名さん]

>>190
土地ではなく建築コストが上がっているといいつつ、都内の土地の値段は上がり続けるという、面白い自己矛盾ですね。
無理に主張をしようとするとこうなります。

[198: 検討中]

>196

横からすいませんが、実際に引き上げ始めてから、そういう意見を
言ったらどうなの、って思います。

深圳あたりでは、坪300万円くらいで取引されているそうです。
まだまだ活発。しかも中国は所有権ではないですから・・・。

マスコミ報道では、中国は沈没しそうに思えますけど、実態は
そうではないようですね。

日本の不動産は相当安いんですよ。

[199: 検討中]

>197

スレッドの流れがわかりませんが、都内だけは土地が値上がりしている
ようだし、建築費が上がっているのも間違いないのでは？　日本全体と
しては下がっているのかもしれませんが、過疎地区の土地の値段と都内
の土地の値段を比較してもしょうがないというか・・・。

今話題の青田買いが禁止されるようになれば、さらに上がるのでは？
誰が買う、買えるのかなと思いますが、住宅を狭くすれば安くできま
すね。

[200: 匿名さん]

中古でいいよ。中古で傾いてないのを買ったほうが安心だよ。

内装をやり直せば、好きなように変更できる。
問題は同じように考える人が多いみたいで、
中古が、あまり安くないことかな。

[201: 匿名さん]

築5～6年くらいのそんなに古くない中古が良いと思いますが
希望の場所で、希望の方角、階数、角部屋、最上階などの物件がなかなか出てこないので
やっぱり新築を選ぶってなるんだよね。

中古に7~8年くらい住んで、また中古に変えるって割り切れば
そんなに部屋の位置にこだわらなくても良いかもしれませんが
仲介手数料、税金、その他もろもろの手数料、引っ越し、ローンの手続きを考えると
もったいないし、煩雑だし、時間無駄だなぁと思いますよね。

それなら、賃貸ってことになるんだけど
70平米～の賃貸はそこそこ賃貸料も高いから
だったらローン払えば自分のものになるって考えてしまう
所詮、貧乏性なんだよね。

[204: 匿名さん]

今、5,000万円台で買おうとすると城東、城北に限られてくると思いますが、新宿、池袋に10分というアクセスの良さでこの物件は頭ひとつでている気がします。
お金が許せば、中央線沿線が魅力的なんですが。

[205: 匿名さん]

そうですね。
板橋区×埼京線×徒歩９分×朝鮮学校×…
という他の様々な要素はありますがね。

[206: 匿名さん]

中古の場合、税金がかかるのは諸費用のみですね。

新築が今ひとつの最近、中古のほうが魅力ありますね。

いろいろ考慮中。

[207: 匿名さん]

でも売れてるんですよね？実際は？

[208: 匿名さん]

>>205
まあ、待てばマンション価格も下がると思うんですがねぇ。今思えばプラウドシティ池袋本町は超お買い得でしたね。購入タイミングって本当に難しいですね。

[209: 匿名さん]

まあバラをそのまま信用してはいけませんよ。

[210: 買い換え検討中 [女性 50代]]

ここは、広さもある部屋が多いし、周りの環境も変わりそうにないので、安心感はあります。
これから、十条駅前の再開発や、朝鮮学校もいつまであるか分からないし、プラス予見はたくさんあると思いますよ！
不動産価格は都内の大規模は上がりますよ。マンションのメリットが最大限あるのが大規模だし、この価格で今買えるプラウドはないと思います。
色々ありますが、プラウドはブランドだと思いますので、心配しないで買いたい人は決断しましょう！

[211: 匿名さん]

山手線の内側は検討する気が失せる価格ですし、沿線でも普通のサラリーマンでは全く手が出ません。都心隣接地域でこの価格帯というのは貴重ですね。

[212: 匿名さん]

>>205
はい、周辺環境も踏まえてのこの価格でしょうね。中野、中央線、徒歩５分とかだったら大変な金額になっちゃいますから。
お金がある方が本当にうらやましいですね。

[213: 匿名さん]

>>205
パークコート赤坂檜町なんて最高に素晴らしいと思うんですが、坪単価900万円だそうで。
私には天文学的なお値段です。

[214: 匿名さん]

900万って、郊外行けば中古マンション1戸買える金額！

[216: 匿名さん]

中央線なんて、もう魅力ないですよ。

具体的になにかメリットありますか？
世田谷、杉並、新宿あたりも魅力は減っている。

今一番といえば、品川、渋谷、原宿、新橋あたりでしょう。
もちろん、普通の人には買えない。なので、そこへ簡単に
行けるところを買うしかない。
湾岸も海側は不可。災害に弱すぎるし、潮風で建物も、
共用施設も傷みやすい。

[217: 匿名さん]

プラウドシティ池袋は、東日本大震災で建物が壊れてますね。

震度５くらいだったのに情けない。
これを知っている人は買わないよ。震度７の地震が来ると噂され
ているのに。

プラウドシティ池袋のスレッドを読むと、大部分は消されてしまって
ますが、一部まだ読めます。

スーパーがかなり広いのは魅力ですが、雰囲気が暗い。もっと思い切って、
免震とかつけて、高級マンションにすればよかったのに・・・・

[218: 匿名さん]

週刊誌では、2020年マンション危機（大暴落）なんて書いてますが、

あてになるわけがない。

それより、日本国債大暴落によるハイパーインフレの可能性のほうが
高いのでは？

庶民には関係なさそうですが、日銀の借金が膨大になっています。
日銀が破綻したらどうなるんですかね。予想されるのは、猛烈な
円安と超インフレ。

[219: 匿名さん]

>>216
昔からの良好な住宅街が多いと思います。都心部の木蜜なんかと比べてですけど。
学校のバリエーションも豊富ですしね。
地域の雰囲気も良い。
中野、吉祥寺、荻窪、三鷹とか憧れます。

[220: 匿名さん]

>219
加賀がいいですよという強い主張ですから、素直に反応してものれんに腕押しですよ。
中央線と埼京線の価値は、正直に価格が示していますからね。

[221: 匿名さん]

>>217
プラウドシティ池袋本町ってそんなにひどいんですか。
やはりプラウドの評判が落ちてきている理由がわかりますね。

ましてや加賀は、、、池袋本町のまねをしてミニチュア版の共用施設をたくさん付けているくらいですから

ｰ ｰ ｰ

[222: 匿名さん]

>>213
加賀と赤坂
両方を視野に入れている人っているかな？

[223: 匿名さん]

>>210
これ、どういう人の書き込み？

[224: 匿名さん]

>218
マンションの暴落は2020年どころか、すでに大幅下落の兆候がみられるという指摘は検索すればたくさん出てきますね。
注意深くウォッチしている人なら、もう2年後には相当下落しているとみている人が大多数でしょう。

国債暴落の可能性も確かにあります。これについては、しかし予測が大変難しいですね。
ハイパーインフレについては、常識的にはないとされており、一部のキワモノの論者が可能性を指摘しているだけといえます。

[225: 匿名さん]

>>222
全体感の問題じゃあないですか、新築マンションの坪単価は100〜900。そんな状況で250のここに多くを期待するのは無理筋でしょう。

[226: 匿名さん]

>>224
長期的なトレンドとしては下がっていく方向であることは否めないでしょうね。
問題はいつから需要が目に見えて落ちていくか。
23区で人口減少が本格化するのはいつかがポイントではないでしょうか。
東京圏、東京都でみてもあまり意味がない気がします。

[227: 匿名さん]

>226
23区といっても、板橋区、足立区、江戸川区から千代田区、港区までありますからね。
一くくりには到底できませんね。

あと、長期的な減少トレンドとは別に、短期的なアップダウンが非常に大きいわけですよ。
最近の経緯をみれば、数年でだいたいサイクルがきていますね。

[228: 匿名さん]

>>224
他のスレをみていると、次のような指摘もありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553400/res/266-268

やはりいよいよマンション価格は崩れそうですかね。

[229: 匿名さん]

>>227
その通りですね。
港区や千代田区なんかは日本の総人口が半分になっても上がるかもしれません。
一方、周縁部の北、板橋、練馬は値下がりは避けられないでしょう。
ややこしいのは、数年単位のアップダウンにうまく対応すること。オリンピックまで上がるという見方とリーマンのようなことがおきるという見方。
これが分かれば株式投資にも勝てるわけで・・・。

[230: 匿名さん]

別の観点からひとつ。
住みたい街ランキングの上位に入っている武蔵小杉。シティタワーは坪400万だそうですが、再開発が始まった頃は200そこそこだったそう。
再開発が連鎖的に行われ街全体としての魅了が高まれば価値は高まります。
十条駅の再開発には期待してます。
十条近辺の今後は、街に住まう住民の知恵にかかっています。従来のように再開発に賛成や反対を主張し合って時間が無為に過ぎるというのは悲しいですね。

[231: 匿名さん]

まあ期待するのは楽しいですよね。

[232: 匿名さん]

いろいろな期待ができますからね。

[233: 匿名さん]

希望があれば生きられますからね。

[234: 匿名さん]

希望はいいですね。

[235: 匿名さん]

こんな記事も出ています。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2128

今後東京のマンション価格は下がらない、と最近このスレで断言していた人は、いったい何が言いたかったのでしょうか。

[236: 匿名さん]

詳しくしらないが、下がらないのは都心でしょ？

武蔵小杉はいつから都心になったんだ？　引っ越しでもしたのか？

豊洲も都心ではないね。

下がらないのは都心だけだと思う。それに坪単価だけではなんとも言えない。
最近はやりの手抜きマンションかもしれないし。

[237: 匿名さん]

希望が何もない地域よりはマシかもね。

[238: 匿名さん]

思ったように物価が上がらず可処分所得も上がっていかないこの状況では外資が手を出さない物件の価格上昇には限りがあるでしょう。
今の経済ではマンション価格はこれ以上、上がらないけどたいして下がりもしない、高止まりの可能性があると思います。

[239: 匿名さん]

マンション市況が読みにくい時代ですから、最後は自分のライフプランで購入の是非を決めるのがよいんじゃないでしょうか。高値掴みだったかどうかは、後になってみないとわからないですからね。

[240: 匿名さん]

>>235
アベノミクスの先行きと同様にマンション市況も不透明になってきたということですかね？
やっぱり、世の中のムードだけではそんなに長くは持たないですね。

[241: 匿名さん]

>>237
計画すらないところは本当にどうにもならないんでしょうからね。

[242: 匿名さん]

>236 - >239 の特異さが目立っていますね。

[243: 匿名さん]

>>242
マンション価格が下がってきているという見方と
2020までは下がらないでしょうという見方。
2016年は分水嶺になるかもしれないですね。
一般サラリーマンにとっては、価格が下がる方に期待したいです。ボーナスが下がるのはイヤですが。

[244: 匿名さん]

金沢小の特別教室棟の増築は16年度に着手して17年に完成する見込みだそうです。合わせて校舎棟も一部改修とのこと。

[245: 匿名さん]

問題は敷地が狭いことだと、以前指摘されていましたね。

[246: 匿名さん]

>>245
広い方がよいけど、どんな問題があるんでしたっけ？

[247: 匿名さん]

>246
狭くても問題を感じない人には、問題ないかもしれませんね。

[248: 匿名さん]

>>247
そうなんですか、実害がないなら良かった。

[249: 匿名さん]

狭くても実害がない人には、実害がないでしょうね(笑)

[250: 匿名さん]

ここが高値づかみということはないでしょう。板橋区としては平均的。この
程度の値段を高値づかみというなら、埼玉とか千葉の辺境しか買えない。

合理的に考えれば、賃貸のほうが有利。都心もどうなるかわからないけど、たぶん、
都心でも、賃貸のほうが有利。

でも、高齢になって賃貸することの大変さを思うと、購入するしかないと思う。
特に女性は、賃貸では将来が不安すぎて暮らせないでしょう。

一般的には女性の年金は少ないし、予想されているインフレがほんとうに来た
場合、高齢女性は生きていけないです。

建替えは60年〜70年後だと思いますが、その時に超高齢だとまずいです。40才
すぎてから購入することをおすすめします。