東京サウスゲート計画＜16＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html ←2014年9月策定の改訂版
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を公表　http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年　「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。　http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表　http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm
■2014年09月　「案」がとれて［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定される。　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi036.html

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画　http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて　http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン　http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
15.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579644/
14.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/

[431: 匿名さん]

>>430
え、そうなんですか？
それは知りませんでした。
よろしければ、ソースをお願いします。
札の辻は住友と森ビルがそれぞれ開発しますから、その可能性も十分あると思います。

[432: 匿名さん]

>431
ソースｗ
http://www.kensetsunews.com/?p=58774

[433: 匿名さん]

>>432
ありがとうございます。
まだ調整中という感じですね。
でも、実現したらいいな。

[434: 匿名さん]

>>432のソースの意味は元々からある三田口から第一京浜沿いに札ノ辻まで設けるペデストリアンデッキの事でしょうか

https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/tamachihonpen....

[435: 匿名さん]

去年からほぼ毎週大阪に仕事で行ってるが品川から徒歩圏だと日帰りでも余裕だな。
新大阪で乗ったらもう帰ったも同然。品川着１５分後には風呂入っててめちゃ楽。
都内ついてからまた電車乗り継いで帰るのは大変だな。

[436: 匿名さん]

高輪グランドパームス、マンション丸ごとリノベーション物件。坪単価316万。敷地が広いのでエントランスも広く車で横付けできる。築45年でも耐震補強も含めて全部やり直してある。難は構造自体は変えられないので天井が低いこと。それを除けば永住するつもりなら新駅徒歩3分はお買い得じゃないかと思った。

[437: 匿名さん]

>>436
民泊向きだね

[438: 匿名さん]

＞435
自宅の最寄り駅が新幹線のぞみ停車って、ある意味すごいプレミア。

[439: 匿名さん]

>>434
ありがとうございます。
詳しくわかりました。
ちょっと楽しみですね。

[440: 購入検討中さん]

わたしは羽田発着の深夜便に乗るときにありがたさを実感しますね。
行きは家で風呂に浸かってのんびりしてても間に合うし、
帰りはモノレールの終電に間に合う場合もあるし、それを逃しても深夜バスやタクシーで帰れる。
おまけに深夜便は値段も安いし、カウンターや税関もすいてるので快適そのもの。

[441: 匿名さん]

>>436
ぱっと見の感想は、
あの広い空地のかなりのスペースが駐車場になっていてもったいない。
植栽がさびしい。
塀が行動ぎりぎりに設置されていて貧乏くさい。

何かひろい空地を活かしきれていない気がします。
空地がほぼ平置き駐車場というのは郊外物件みたいですし、見た目の印象が良くない。
門ももっと重厚にしたらいいのにと思いました。
塀はもっとセットバックした方がいいと思います。
敷地全部をとにかく塀で囲むという発想はなんか貧乏くさい。
塀の高さもいらないと思います。
低くしてそこに植栽をほどこしたほうがいいのでは。
塀をセットバックして前のスペースを石畳などにしたらどうでしょう。

買い手は結構ぱっと見の印象、ファサードを結構重視する気がします。
今のままだと完売は相当かかるのではないでしょうか。

[442: 匿名さん]

>>440
あとは品プリのシネコンのレイトショーが安くていい。平日家に一度帰ってから９時くらいからの映画見に行く。１１時過ぎに終わるが家まで３分くらいだから気軽。

[443: 匿名さん]

＞440
こないだの3連休で香港に遊びに行ってきた。キャセイの香港行きは午前1時発。保安検査も通関もガラガラだから金曜日に仕事から帰って家で飯食って風呂入ってゆっくりしてから行ける。帰りの羽田着は22:55。この時間で飛行機が遅れると疲れるだけじゃなくタクシー以外に帰りの足がない可能性もあるが、品川なら30分で家に着ける。羽田路線はどんどん増えているから、品川住んでいるとわざわざ成田まで行く気がしなくなってくる。

[444: 匿名さん]

>>436
天井低いのはリノベ物件の痛い所ですよね。前に見た高輪の中古物件は、天井高が足りず浴室乾燥機が付けられないと言われましたし。

[445: 匿名さん]

>>443
だね。もっとも成田も一本だから楽チンだね。
帰りは大荷物で駅前の雑踏を避けたいのでプリンス行きのリムジンバスで帰ることも多いけど。

[447: 匿名さん]

>>444
この物件のサイトを確認しました。
天井は低そうですね。
あと驚いたのは、新駅の大型商業施設は品川駅の隣で描かれてました、どこからか漏れた情報ですか？

[448: 匿名さん]

今朝の品川操作場

[449: 匿名さん]

>>447
確かに大型商業施設が品川駅の隣で描かれていますね。本当だとしたらすごいな。

http://grand-palms.com/concept.html

[450: 匿名さん]

今後品川～田町間の第一京浜沿いに、タワーマンションができる可能性はあるでしょうか。
立地的にオフィスや商業のほうがデベ的には儲かるのかなとも思うんですが。

[451: 匿名さん]

>>450
マンション（住居）を付帯することで容積率緩和などのインセンティブをつければありでしょ。
Vタワーなんかそうですよね。

[452: 匿名さん]

>>449
品川と新駅の間だから場所としてはまず妥当な線じゃないか。

[453: 匿名さん]

>>452
鳥てるなくなっちゃうの
しょぼーん

[454: 匿名さん]

>>452
デパ地下のテナントとして残るかもしれないけど、今の雰囲気はなくなりそうだね。

[455: 匿名さん]

>>451オフィスや商業の賃貸の需要が見込めない立地か、既に賃貸の供給が十分でこれ以上は過剰と判断した場合に、仕方なく儲からないマンション分譲するのかなと思ってます。
Vタワーも再開発で、周りにオフィスと商業を同時に供給しているので、オフィスと商業は十分と判断したのかと思ってました。

[456: 匿名さん]

＞455
JR跡地エリアにマンション供給するなら分譲じゃなく賃貸でしょ。あそこはもちろん交通は便利だけど、永住できるような場所じゃないし。サウスゲート計画では海外からのビジネスマンにも住みやすい居住地区ということだからね。

[457: 匿名さん]

>>455
日経の記事によると、JRは再開発用地を全て自分で保有していく方針だそうです。つまり、今のところ分譲マンションはつくらない方針みたいですね。

[458: 匿名さん]

＞＞４５６
＞＞４５７

どちらかというと品川～田町間、第一京浜沿いに田和マンなどの分譲マンションができうるかということに関心があります。

[459: 匿名さん]

>>458
第一京浜沿い東側の方は、品川駅から泉岳寺駅までずっと再開発区域に組み込まれるから457さんレスのようになるでしょう。
西側も泉岳寺アパのようなホテルかオフィスビルの可能性の方が高いと思います。
せっかく新駅ができて土地の収益性が上がるのに、低採算かつ一過性の分譲マンションを選択するのは企業にとって合理的ではないからです。

[460: 匿名さん]

>>459
ということは新駅駅近物件を買いたいなら、中古が出るのを待つことになりますね。
しかし駅近物件の中古を見て見ましたが、いくらなんでも高すぎる気がします。
芝浦、港南の少し離れた物件も高すぎ。
芝浦、港南には今後新築が建つかもしれませんが新築だともっと高いんでしょうね。
第一京浜沿いに新築マンションの計画があれば考えようと思いましたが、いずれにしろ今は都心及び周辺はどこも買い時ではなさそうですね。下がるのを待つのが賢明かもしれません。

[461: 匿名さん]

>>460
パークタワー品川ベイワードの100平米レインボーブリッジ&東京タワービューのワイドスパンの間取り良好部屋が坪単価250万で出てたよ。まだあるかな？

[462: 匿名さん]

>>461
12月末から掲示されてたけど、今、見たら売れてた。新駅できたら駅徒歩6分だからあれはお買い得だった。

[463: 匿名さん]

>>460
芝浦・港南側もタワマンに適した用地はもう残っていなくて、分譲新規供給の計画はないようです。←詳しくはGFTスレご参照。
品川駅経済圏はこれからも大きく拡大・成長していきそうなので、周辺地域の住居価格が上がるのも仕方がないでしょうね。分譲マンション最前線は品川区の勝島や品川シーサイドに移りつつある感じです。

[464: 匿名さん]

>>>462
6分というのは、公園を突っ切るで導線が確保されることが前提ですね。
でも確かに、お買い得かもしれませんね。

[465: 匿名さん]

>>464
100平米高層北東向き角部屋、レインボーブリッジビュー、東京タワービュー、ワイドバルコニー部屋が12月末に7600万くらいで売りに出ましたが一か月待たずに売れちゃいましたね。今検討していたら間違いなく見に行ってましたね。

[466: 匿名さん]

>>465
何階かご存知ですか!

[467: 匿名さん]

>>466
たしか、30階くらいだったかな？間取りはこれと同じ。坪単価250はめちゃ安いと思った。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1260.html

[468: 匿名さん]

>>467
この間取りで、30階で7500万は瞬間蒸発ものですね。
バルコニーも広く、柱も完全アウトフレーム。
文句つけようがない間取りだと思います。
瞬間蒸発しなかったのが不思議なぐらい。
何か曰く付きなんでしょうか？
明らかに他の売り出し住戸との価格面の整合性が取れません。

[469: 匿名さん]

結局サウスゲート地区最後の新築大規模タワマンはGFTになるんでしょうか？そう考えるとGFTを買った人はお買い得でしたね。
今後芝浦港南にタワマンになりそうな場所って本当にないんですかね？

[470: 匿名さん]

>>468
賃貸物件だったのかな？

[471: 匿名さん]

>>469
港南だと、コスモポリスの向かいの
運河沿い元日通倉庫跡でいま駐車場の所位かな。
三菱地所レジが保有してるみたいなので、
近い将来マンションになりそうです。

[472: 匿名さん]

>>469
候補地としては、①港南3丁目交差点角の駐車場(元日通倉庫)、大手デベが取得済らしいので確実だろうが敷地は狭い。
あとは個人的意見だが、
②東品川1丁目(旧海岸通り天王洲橋たもと)の元ガソリンスタンド(TYハーバーの運河対面)、
③芝浦4丁目交差点に近い旧海岸通り沿いの駐車場(CMT脇の中華料理店隣り)位かな。
あくまで素人目なので他にありそうでしたら、ぜひ教えてください。

[473: 匿名さん]

472ですが、①は471さんとかち合ってしまいましたね、まあそれだけ候補が限られているのかも・・

[474: 匿名さん]

港南のマンションの今後の資産価値は、
新駅近くからの導線がどのように整備されるか、
環状4号線がどのように延伸されるか、
南北線の駅がどこにできるか、
がかなり影響しそうですね。
環状4号線が漫画イチ延伸されなければ、かなり痛い。

[475: 匿名さん]

>>473
情報ありがとうございます。
港南三丁目はどのくらいの敷地で、どの規模のタワマンがたつか予想できますでしょうか？
敷地が狭いとのことでしたがタワマンですかね？

[476: 匿名さん]

>>475
パークタワー品川と同じぐらいの敷地面積で、用途地域も同じですから、同規模のマンションが建てられるのではないでしょうか。
マンションになるかはわかりませんが。

[477: 匿名さん]

港南はもう土地無いからね。しかし、都心でも港南でもそうだけど都営は良い場所に建ってるよね。

全部マンションに好適な場所ばかり。まあ、新しいマンションがバンバン建っている豊洲や有明と

ちがって、港南や芝浦は既存マンションの価値は保たれやすいだろうけど。

[478: 匿名さん]

>>476
なるほどですね。それだと300戸程度のやや小さめのタワマンですね。もっと大規模なのが出てきてくれるとテンションあがるんですが…

[479: 匿名さん]

てことは港南芝浦高輪三田（一部）から成るサウスゲートエリアにおいて、充実した共用施設をもつ500戸以上の大規模タワマンはここ10年くらいにおいてはできる可能性は極めて低いということになりそうだね。

[480: ゆりかもめ住民]

コスポリ向かいの敷地は「風の道」にかかるため高さ50m以上の建物は建ちません（ガイドライン2014 p.72-）。このスレの住民だったらガイドラインは読んでおいてほしいな。