「定年ビンボー」が怖くないですか？part5

[匿名さん]

レスが１０００件を超えていたので、新しいスレを作成しました。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577178/

[26014: 評判気になるさん]

昭和の半ば、高島平、ひばりヶ丘、多摩ニュータウンなどの団地群が、時代の最先端を走る未来都市としてもてはやされた。
入居倍率も100倍を超える物件すらあり、そこに住む人達は皆どこか誇らしげであった。
それが今やどこも限界＊＊と化しているのは周知の事実。年金暮らしの住民では再建築など到底不可能

今、成功者の証しとして（少なくとも上京民の間で）もてはやされている都心や湾岸のタワマン群をみていると、かつての二の舞になるのではと、つい想像してしまう。そう思いつつタワマンを眺めると巨大な墓石群に見えてくる
なお私の予想はほぼ外れたことが無い

[26015: 匿名さん]

>>26014 評判気になるさん
高島平の駅近再開発はデベが入ればあると思う。地下鉄一本で大手町出れる立地だしね。事実晴海団地は再開発されたし、辰巳団地は今建て替え中です。

[26016: 評判気になるさん]

所詮、団地は集合住宅、貧　民　街　（ス　ラ　ム）のイメージだよ
人口に比べて土地も少なくて済むし安上がりで効率も良いから、デベやゼネコンには都合が良いが
富裕層や都民から見れば無駄に高いだけのタワマンも同類で、金勘違い成金が金をドブに捨てるようなモノ　

[26017: 評判気になるさん]

大手町まで何分かかるかしれないけど、一本で行けるなんて普通だし売りにもならない
乗換無しなら何でも良いわけじゃない　大手町なら浦安も葛西も南砂町も地下鉄一本　でも安っぽい
（我家も都内だし大手町、四谷、飯田橋、山手線5駅、横浜、新横浜　みなとみらいも一本だが、特に利便性は感じない）
それより住まい自体の居心地、災害危険性、町並み、買物・育児・通学利便性、民度や治安、自然環境などの方が余程重要

[26018: 匿名さん]

マンションの建て替えには、住人の賛同、建替え費用捻出、など色々難しい問題が多く準備期間が最低10年ぐらいは掛かる。手間ばかりで不動産会社の利益は出ない。ビジネスモデルにはなっていない。誰も解決できない。

[26019: 匿名さん]

>>26016 評判気になるさん
駅前に出来たタワマンに住み替える高齢の地主さんって勘違い成金なの？

[26020: 匿名さん]

＞＞駅前に出来たタワマンに住み替える高齢の地主さんって勘違い成金なの？

単純な気分転換でしょ。一度高い所に住みたかった。でも、すぐ飽きるなぁ。

[26021: 匿名さん]

>>26020 匿名さん
低層階に住んでる人もいたよ。

[26022: 口コミ知りたいさん]

半世紀以上供給され続けてきた区分所有マンションで建て替えができたのはわずか200件強
分譲マンションは確実に社会の負の遺産
修繕積立金には解体費用も上乗せすべきだし規約には合意形成不要の物価スライド制も入れたらいい

[26023: 匿名さん]

全国空家数は約900万戸、空家率は13.8％で、空家とは戸建てだと思っているが、全国約900万戸の空き家のうち、半数を超える約500万戸はマンションなどの集合住宅。設備、建物、のメンテが難しく劣化が激しい。住めなくなるし、貸せなくなるし、売れなくなる。

[26024: 匿名さん]

スレタイとずれているのでほどほどに。

[26025: 中古マンション三軒分の金融資産]

少々金がないほうが、開き直りで楽しく生活できているように見える。
食うに困らず雨露しのげれば、大手町に近かろうが、駅から遠かろうが、大差なし。
他人がどう思おうと本人が良ければタワマンだろうが、バラックだろうが、どうでもよい。
マンション勤めの知人に聞いたが、マンションを巡回すると、ドアに鍵がささったままの高齢者住みの部屋とか、窓が空いたままの車とかがあるらしい。
歳を取ると、物理的セキュリティより心の緩みが心配。

[26026: 匿名さん]

タワマンで背伸びして富裕層ぶっているより、普通の家で自由気ままに暮らしほうがカッコいい。文化的にいえば、やはり江戸っ子のシンプルさはいい。

[26027: 匿名さん]

>>26026 匿名さん
富裕層ぶるためにじゃなくて節税や転売目当てで買ってるのでは…
背伸びして戸建て建てずに、現金で買えるけどわざわざローン組んで手元に資金を置く位保守的な人たち。戸建てほど値落ちせずに売れるし。

[26028: 匿名さん]

>>26027: 匿名さん

金銭的価値はよくわからないですが、つまらない事そうなのはよくわかりますよ。

[26029: 口コミ知りたいさん]

>戸建てほど値落ちせずに売れるし。

売れ残り在庫がダブついている中古マンションは高値では売れません

[26030: 匿名さん]

>>26029 口コミ知りたいさん
>売れ残り在庫がダブついている
相場感ない人、買いい急いでる人狙いで高値でレインズに出し続ける業者もいるから売れ残りって訳でもないですよ。
賃貸で埋まるのに売れない物件って存在しないのでは？

[26031: 匿名さん]

＞＞賃貸で埋まるのに売れない物件って存在しないのでは？

そんな理屈あるかな？　20年分の賃貸収入が、販売価格とはよく聞きますが。

[26032: マンコミュファンさん]

>>26031 匿名さん

ハルフラはキャップレート2％だから、50年かかりますよ。中国人が呆然としています。

[26033: 匿名さん]

現金買いの人の2%と融資で買う人の2%はちゃうからね。
住宅ローンだったらいまだにに低金利だし。

[26034: 匿名さん]

今後の動向はトランプに聞いてください。

[26035: e戸建てファンさん]

私は丁度コロナ不況時に退職金が入り、これ幸いとほぼ全部を投資に廻しました
リーマン仕事は燃え尽き症候群で雇用延長の誘いを断り、投資マネーで楽して稼ぐ道を選ぶ賭けに出た訳です（良い子は真似しないように）
投資成績は、５年前と比較でアメリカ株２～９倍、国内株１．９倍、米国ＲＥＩＴ１．４倍、金２倍（全売り）、ＮＩＳＡ１．６倍（全解約）などでトータル２．５倍、年平均２０％のプラス　
これらのうち配当含め毎年４～６百万ほど小出しに利確、生活費の足しにできたので結果オーライｗ
今も投信や株の大半をそのまま継続、原本も一部を除きむしろ増えていますが、金利も上昇し始めたので一部を預金に回す予定です
不動産はマンション投資は危険な臭いが当時からしていたので、キャピタルゲイン狙いを避け（これは読みが甘かった）、従来から継続するアパート経営で。こちらもまずまず
郊外だけど駅近で、賃貸集合住宅のキャップレートは９％（税、維持修繕費、光熱費等経費を除けば７％弱の実績）、
ローンも前倒しで完了したし、鉄筋で修繕費も軽微なのは幸い
仮に常時満室だと年８％の純利益になるけど、さすがに１００％満室は無理。一室空くと１か月以上の空白が生じる代わりに新入居者の礼金や更新料でカバーするので空室率５％以内でなんとか推移しています
今年から厚生年金も加給込みで満額入り、賃貸事業を続ける限り定年後の一千万超の年収ダウンをカバーするには十分
ただ積立投資はともかく一括投資のタイミングは不景気時の逆張りに限ります　ただこの１、２年は本当に読みづらい
皆さんは実際どんな老後対策を立てているのか聞きたいです　

[26036: 販売関係者さん]

>>26030 匿名さん
>賃貸で埋まるのに売れない物件って存在しないのでは？

東京都内の中古マンション売れ残り数は2万戸以上ある

[26037: 匿名さん]

退職後も返済が続くような長期住宅ローンを組まない事が定年ビンボー回避の基本
生涯収入から生活費や教育費、老後資金を差し引いたら住宅資金に使う金額は限られる

[26038: 匿名さん]

>>26036 販売関係者さん
売れ残りというか正式には"在庫数"？
販売期間とか値下げ回数の方が相場の指標としては参考になりますよ。
例えば自分が自宅を売るとき、相続で急いでるとかじゃなかったら高めの値段で出して満額の買付が来るの待つでしょ？
で、最終的に賃貸の相場から出した数字に近づいていく。

[26039: 匿名さん]

テレビニュースや新聞を読んで得た、素人のマクロ的一般論と、実際の販売関係者さんの現実感は違う。

マンションは築20年過ぎたあたりからどんどん劣化していく、将来は建替えもできないのが見えてくる。売れないマンションがどんどん増えている。空き家になる。打開策なし。

[26040: 匿名さん]

>>26039 匿名さん
建替え狙いで買って定期借家にして大勝利みたいな話聞きません？

[26041: e戸建てファンさん]

２０２５年１月の首都圏マンション市場は供給も少ない上に、成約率もかなりヤバイ
空室も増え、極度なインフレなのに賃貸市場は値上げが難しくが低迷が続いている
投資家もそれに気づき始めているから、既にマンションバブルも終りなのかも知れない

https://www.youtube.com/watch?v=eaPYvjGOx1g

[26042: 匿名さん]

＞＞建替え狙いで買って定期借家にして大勝利みたいな話聞きません？

クラス会（成功者しか出席しない会）でしか聞きません。笑

[26043: e戸建てファンさん]

そうか　クラス会は成功者しか出席しないのか　知らなかったな

[26044: 匿名さん]

>>26043 e戸建てファンさん
クレカとか旅行の話が合わなくなってくる…

[26045: 匿名さん]

人口減少が急速に進展するから共同住宅のマンションはパス

[26046: e戸建てファンさん]

言われてみれば、最後まで役員で残っていた奴も皆リタイヤしてから
急に参加する人が増えたのはそういうことかｗ
肩書きとか誰も気にしないのにね

[26047: 匿名さん]

タワマンも上層階が偉い、ヒエラルキー丸出し、今後はピラミッド型マンションも出てくるかも。

例えば、三菱は会社間のヒエラルキー意識も強いと言われている。滑稽な古さ。日本は古いくさい。

[26048: 匿名さん]

>>26047 匿名さん
>タワマンも上層階が偉い、ヒエラルキー丸出し、
どっちかというとフロアより方角、角部屋かどうかを優先しませんか？
新築の抽選だと、当たりやすそうだったら階数下げて入れるし。

[26049: e戸建てファンさん]

正確に言うと、広さと間取、眺望、適度な陽当り、出口までの動線のバランスでしょう
どれを優先するかはその人の立場や好みで変わります
富裕層や社会的な地位の高い上流層は逆に下層階（というか戸建か低層マンション）を好むし
上層階が偉いというのは新興企業や仮想通貨などで一山当てた山出しの低学歴成金と
中国人だけではないかな

[26050: 名無しさん]

タワマンを維持するには㎡当りの修繕積立金千円は必要
足りない分は、期間にもよるけど大規模修繕や再建築時の一時金拠出が
一戸あたり数百万から数千万単位で支払わされる羽目に陥ります
子孫も居ない年金暮らしの高齢世帯は例外なく退出を余儀なくされ
相続人が仮に居たとして、そんな負の遺産は相続放棄します

[26051: 匿名さん]

>>26049 e戸建てファンさん
>新興企業や仮想通貨などで一山当てた山出しの低学歴成金
ここらの層の学歴の方が高くないですか？
富裕層って相続の人が多いんだし。

[26052: 名無しさん]

>>26051: 匿名さん

まあ人によるでしょ
土地成金の息子はおバカが多いだろうけど、そう言う奴は資産を縮小させる
でも相続税払えて、親爺の会社を更に拡大させたり資産を維持できるのは、ある意味優秀頭脳でないと難しい
それに比べて一発宝の山を当てる奴程タワマン最上階なんか買いそうだし、高級車乗り回してドヤ顔するＫＹな奴も大概学歴コンプで頭が悪い

[26053: 匿名さん]

学歴があっても無能で金を稼げないのも情けないだろう
成金を僻んでも仕方ない
ここの書き込みなら学歴や金はいらない、中身が重要
飲食店なら味のいい料理と接客力
株なら利益上げる売買の実行力

[26054: 匿名さん]

○○と煙は高い所に上りたがる
タワマンも同じ

[26055: 中古マンション三軒分の金融資産]

まあ、庶民が、小金を持つと、ベンツやフェラーリ買いたがるのと同じ。成金がタワマン買うのが既定路線なら、わかりやすいし、害はない。成金が宇宙に行くようになると、国内で廻るべき金が、外国に行ってしまう。

[26056: 匿名さん]

10年ぐらい経って中古になってもフェラーリは安くならないが、ベンツやBMWは安くなる。タワマンも安くなる。『あの頃はタワマン流行ってたよねー』

[26057: 匿名さん]

将来をイメージしてみましょう。築50年のタワマンを買う人はいるか、更地だったらいるでしょう。

[26058: 匿名さん]

定年ビンボー確定です　涙

[26059: 匿名さん]

タワマン買う人とフェラーリ買う人って全く被ってないけどなあ。
RX、レンジローバー、カイエン、マカン辺りがタワマンだと多い。こういうのが入る駐車場の待ちもすごいけど。

[26060: 匿名さん]

あと、そもそもタワマンの50年後がどうとか考えて買う人いるの？
買値より下で売ってもいい層しか買わないよ。法人で買ってたら減価償却出来るし、相続税対策の人なんか特に気にしてない。

[26061: 匿名さん]

＞＞あと、そもそもタワマンの50年後がどうとか考えて買う人いるの？

たくさんいるでしょう。20年後で十分下がるでしょう。

[26062: 匿名さん]

20年後下がるかわからないが管理費は爆上がりだろうなあ

[26063: 匿名さん]

例えば３億のタワマンを買ったとしよう
１００年後ボロボロになり、建替すらできず維持費のかかる老人団地になっているか
更地にして各居住者に還元しても、取壊費用除いた共有持分の地代数㎡分出ればいい方
毎月の維持管理費駐車場代の合計額には到底及ばず、定借物件ならゼロ

でも仮に城南で３億の古家付土地１００坪を買ったとしたら、人口減少社会でもそれ以上の価格がつく筈

実際我家の土地は先祖が昭和初期に坪百圓（今の価値換算で坪４万円）で購入し
１００年近く経った現在、坪４百万、つまり１００倍に値上がりしている

[26064: 匿名さん]

>>26063 匿名さん
将来的に価値が上がるから買ってるんじゃなくて今居住するために買ってるんじゃないの？
ゼロで死ぬにはどうするかみたいな本も売れてるんだし。

[26065: 周辺住民さん]

>>4158 eマソションさん

資産価値が落ちても良いなら維持費の掛かるマンションやめて、郊外激安中古戸建か
賃貸で好きな場所転々と住み替える方がいいんじゃないの　
都心に居ても孤独感と出費は増すばかりだしね
これから老人だらけなので賃貸も借りやすくなると思うし