パークリュクス白金高輪

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークリュクス白金高輪についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：東京都港区三田５丁目５３番他（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅　徒歩５分
　　　都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩１４分
　　　都営三田線・都営浅草線「三田」駅 徒歩１２分
　　　ＪＲ山手線・ＪＲ京浜東北線「田町」駅 徒歩１４分
　　　京浜急行本線「泉岳寺」駅 徒歩１３分
間取：1K～2LDK
面積：23.56平米～56.53平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>20
君の指摘には何の意味もない。
もちろん買う気がないわけではない。納得のいく価格の物件が出てくればいつでも買うだろう。
それはいつ出るかわからないので適宜チェックしている。
ここも一番安い部屋なら投資用としてなくもない。

[22: 匿名さん]

>>21
一番安い部屋で利回り何パーセント？

[23: 匿名さん]

白金高輪駅前の高輪区民センターで1月に、都心飛行機通過の地元説明会をしたんですね。ってことは近くの上空を、、、

[24: 匿名さん]

立地から見ても単身者向きでしょうから、投資用として賃貸に回す方もいらっしゃるのかな。
セキュリティ面もしっかりしているといいですね。
価格の差が結構ありますが、階数と広さで大分違いがありそうです

[25: 匿名]

このマンションは内廊下ですよね？

[26: 匿名さん]

内廊下ですね、その為なのか管理費がお高め。

[27: [男性 30代]]

投資目的で購入検討される方は、キャッシュで一括購入されるんでしょうね

[28: 匿名さん]

その予定。利回り的にはあまりよくなさそうだけど、まあ借り手には困らないかな。

[29: 匿名さん]

あ、でも所得税かなり取られるな。。。悩ましいところだね。ローンにしといたほうがいいかな。

[30: 匿名さん]

基本インカムで回しても利回り低いね。キャピタルゲインも所詮は三田アドレスだから微妙そう。

[31: 購入検討中さん]

昨日アンケート出しに行きました。
女性多かった。女性には人気高いんですかね。

[32: 匿名さん]

>>29
住宅ローン控除の事かな。適用されるのは50平米以上のはずだから、ここには１タイプしかない。従ってキャッシュ買い。

[33: 匿名さん]

>>32
全然違う。そもそも投資用にはローン控除は適用されない。
29で言ったのは、ローンを使えば金利分は必要経費として控除できるという意味。
40%超の所得税を払ってる身としては考えるところ。

[34: 匿名さん]

住宅ローン控除って自己の居住用じゃないとならないので適用できないんですよね。ですので33さんがおっしゃるような場合にできる必要経費としての控除があると。お金の話はややこしくて難しいですが、持っている資産が大きいとうまく考えていかないとならないなとは思います。最近は不動産取得での節税についてのチェックは随分と厳しくなってきているようではあります。

[35: 匿名さん]

予定価格が 2,800万円台～8,500万円台　になってるな。
上を少し下げたようだ。

[36: 匿名さん]

>>35
１ＬDKだと、いくらくらいからになるのでしょうか？気になります。

[37: 匿名さん]

下げたのではなくて、以前予定価格にあった高い部屋を地権者が押さえた為みたいです。

[38: 匿名]

>>33
ローンの金利のみ経費？
それ以外は経費に出来ない？

[39: 匿名さん]

>>38
まず減価償却分は控除できる。管理費等、固定資産税　も経費となるよ、もちろん（実際払うんだから当たり前）。
ただ、それだけではかなりの「不動産所得」になってしまう、ということ。半分近く取られるのはもったいないなあ、と。
だから戦略としては、不動産以外の収入がかなりある今はローンを使って「賃借人に払ってもらって」資産形成をする。それはリタイア後の収入源となる。という感じかな。

[40: 購入検討中さん]

>>39
何を言いたいのか、さっぱりわからない

[41: 匿名さん]

先日の確定申告で、税金のサイトを色々見たからある程度は分かる。税金は複雑だよね。

[45: 購入検討中さん]

>>44
まあね、金持ちではありません。数千万収入ある方がローンやら、資産形成やら、わけわからないこと言ってるので、それを指摘しただけ。40%所得税払ってるなら、資産管理会社設立しな！知らないなら、今からググっても遅くないさ。
というか、数千万稼いでるなら、こっちとケンカする時間ないはずだけどな。。。

[46: 購入検討中さん]

完売になりましかね？
あまり質は良くないけど。部屋のつくりはいいんだけど、立地は微妙と言えば微妙。浸水ありそうだし。飛行機問題とか。投資とは言え、当方そんなに資産ないもので悩み中。

[47: 匿名さん]

>>46
飛行機は白金高輪駅と白金台駅との間の上空を通るみたいだからこちら側にはあまり関係無いかも。だけどツッコミしたいネタはあるなあ。

[48: 購入検討中さん]

そうなのですか、飛行機。
しかし、騒音はあるということですよね…。
五年後はオリンピック終わってるタイミング…様子見かな。こうやって買い時を逃すのでしょうねw

[49: 匿名]

飛行機はレールの上を走る鉄道とは異なり、多少コースがずれたり、
高度を低く飛ぶケースもあると思いますよ。　１キロ程度は誤差の
範囲かも。

[50: 匿名さん]

飛行機の騒音と言っても、そんなに音が大きく聞こえるのですか？
空港が近ければそうなんでしょうけどね。
ここら辺だとどんなもんなんでしょうね。

空軍基地が近くにあると、まるで雷かと思うくらいの凄い爆音がします。
あれ程だと困ったものですが。

[51: 匿名さん]

国交省のサイトに、予定飛行ルートの地図がありますよ。去年話題になった某物件はルート真下みたいです。

[52: 匿名さん]

一昨日もモデルルーム行きましたがすごい混んでました。希望の部屋が当たるか心配です。

[53: 匿名さん]

>>52
花はたくさん付いてましたか ?

[54: 働く女子さん [女性]]

160世帯なのに、エレベーターが非常用含めて二基ですよね？
ちょっと不安です？

[55: 匿名さん]

>>54エレベーターの基数は普通ですよ。単身世帯が多そうですし。

[56: 働く女子さん [女性]]

>>55
あ、そうなのですね。
なら安心しました。

アンケート出しましたが、倍率高そうですね、、。

[57: 匿名さん]

160世帯で2基なら1基あたり80戸ですので、極めて一般的だと思います。
エレベーターが多くなればなるほど高級感と利便性が上がりますが、メンテナンスコスト、取り換え費用が莫大にかかると聞きますし、私は必要最小限で良いと思います。

[58: 匿名さん]

ここは人気ありそうだね。価格まずまず。
もうすぐ登録開始かな。

[59: 匿名さん]

管理費お高めが不満です、コンシェルジュの人件費のためでしょうか。三井さんの物件は他でもお高めが多いですね。

[60: 購入検討中さん]

管理費まだ発表されてないと思いますが、、。
㎡あたりいくらですか？
是非教えて下さい！

[61: 匿名さん]

管理費は、まだ決まっていないのですね。
予想ですが、１５,０００円～１９,８００円くらい？
いや、コンシェルジュのサービスもあるなら、
２０,０００円～２５,０００円といったところなのだろうか。
勝手な予想なので全然違うかも知れません。
いえ、全然違うでしょうね。

[62: 匿名さん]

管理費は、目黒サロンに行けば教えてくれてますよ。ちなみに一番広い部屋の管理費は61さんの予想よりも高い。

[63: 匿名さん]

2012年に分譲したパークリュクス白金monoグレーシュの管理費は580円/平米くらいでした。
今回は部屋数が多いからこれよりは安いだろうけど同グレードのマンションより高いでしょうね。

[64: 匿名さん]

>>63
そうなんですか、ここは500円/平米位ですよ。ネット代込みなのか別なのかを聞き忘れました。

[65: 匿名さん]

1期で完売しそうですね

[66: 匿名さん]

そんなに勢いがあるのですか。
かなり戸数がありますし価格もしますので、時間をかけて行くのかという風に感じておりました。
すごいですね。
１期でどれ位出す予定なんですか？
物件概要には全く書かれていないのですが。

[67: 働く女子さん [女性]]

現在は事前アンケートの段階ですが、三分の二くらい申し込みが入っているそうです。

[68: 物件比較中さん]

>>61
管理費と修繕積立金合わせて、約15,000円〜36,000円でした。やはり500円／平米ですね。

[69: 匿名さん]

なんでこんなに管理費高いの？

[70: 購入検討中さん]

コンシェルジュをおいているのもありますが、三井さんは高めですよね。
1Kが多いコンパクトマンションなので駐車場の専有率も気になります。
外に貸し出す可能性ありますかね？

[71: 匿名さん]

駐車場は少な目だったはず。南側道路へは車出入口が無いみたいですね。

[72: 購入検討中さん]

何度か現地周辺を見てるのですが、近くのスーパーやピーコックもあまりいけてないし、桜田通り沿いで空気も悪いしで踏ん切りがつきません。この辺りってほんとに生活しやすのでしょうか？マンションをどこかで購入したくて、ここも検討してるのですが迷います。周辺に詳しい方、購入を決めた方の理由を教えてほしいです。ちなみに私自身は、投資ではなくずっと住み続けたいと考えてます。

[73: 匿名さん]

買物はクイーンズ伊勢丹かな。今住んでる家からも東京タワーが見えて好きだから、が検討理由です。

[74: 匿名さん]

私も周辺を見ましたが生活利便性を求めるなら他の街の方がいいでしょうね。
すぐ裏のパークホームズ白金高輪の向かいが空き地になっていて旭化成がマンションを建てるみたいですね。
そちらなら騒音は気にならないと思います。

[75: 匿名さん]

え？今駐車場の場所ですか？

[76: 購入検討中さん]

モデルルームに行った時、かなりバラがついていましたので、人気がある印象をうけました。この場所の何が魅力なのでしょうか。生活利便性なら他の街とおっしゃっられてる方もいますし…。

[77: 匿名さん]

場所の魅力というか、今の市況としてはやや割安にみえるから、かな。
ちなみに住まいサーフィンの沖式時価では坪465万だが、実価格は平均440くらいかな。

[78: 購入検討中さん]

生活利便性というより割安感ということでしょうか。

[79: 匿名さん]

>>75
裏の駐車場ではなく三田ハウスの南側のあたりの戸建てがまとめて壊されて更地になっています。
ググれは予想しているサイトが見つかりますよ。8階建てで竣工はこちらより1年後のようです。

[80: 匿名さん]

スーパーのコア　野菜安いですよ。　去年まで慶応の前に
１００円ショップあったが、廃業しました。　ラーメン二郎
相変わらず行列できてますね。

[81: 匿名さん]

お買い物は白金高輪駅周辺ですね、
ただクイーンズは大通りを渡るのでやや面倒です。そして高いです。お肉、野菜、乳製品、全てが高いので5000円なんてすぐ超えちゃいます。
ここは駅5分の割に（ホームまで10分近くかかりそうだけど）安いとは思いますね。

[83: 匿名さん]

お買い物はクイーンズも良いと思いますし、思い切って宅配系のところをお願いしちゃってもいいですし。
クイーンズはお値段はするかもしれないですが、
品質に関しては納得できるんじゃないかしら、と思います。
ちょっと凝った調味料などもあって面白いですよ。

[84: 購入検討中さん]

お買物情報ありがとうございます。
この辺りって緑のある良いお散歩コースってありますかね？

[85: 匿名さん]

慶應大学の校内を散策して一般人も入れる学食でカレーを食するのがオススメ。最近は行ってませんが。

[86: 購入検討中さん]

白金高輪でお家賃12万の23〜25平米ワンルームの投資物件。高い管理費考えたら利回り低いし、そもそも12万も出してワンルームに住むって価値観がわからないから、投資イメージがつかない。

[87: 匿名さん]

狭いから投資用？賃貸なら学生需要かな

[88: 匿名さん]

港区のハザードマップを見ると、この辺りは大雨の時にリスクがあるみたい。

[89: 匿名さん]

三井に苦言。
パークリュクス東麻布のオーナーです。
先日、娘用にと訪問したところ、当初検討していなかった住友の東麻布のマンションの悪口ばかり。
挙句の果てに、東麻布周辺には店が無いだとか適当な事を言う始末。
私が購入した時は麻布の希少物件だから、などと説明していたのに、本当に残念です。
そして、マンションのモデルルームで住友は一坪600万円と案内されましたが、今日住友を訪問したら全くの嘘。
他社の悪口を言うのは、三井の方針かも知れないが、お宅の売ったマンションを否定する事だけはやめて欲しいと思いましたよ。
パークリュクスオーナーとして、この苦言を三井に申し入れようと思っています。

[90: 匿名さん]

他物件の話は興味なし。宅急便の拠点が裏にあり、クリーニング店が隣で、共用施設なしだとコンシェルジュ不要かも。

[91: 匿名さん]

三井物件もずいぶんみたが、他社の悪口なんて聞いたことないな。
ここは12日から登録だからもうみんな決めてるだろうね。
利回りがよくて4%台だからちょっと考えるね。シティハウス東麻布がここより安いなら検討したいが、そんなわけないか。

[92: 匿名さん]

>>89
子供か。
その場で直接文句言えばいいだけの話。

[93: 匿名さん]

>>91
確かにグロス4％後半、ネットで3％台。10年から15年後はどれ位下がると考えます？

[94: 匿名さん]

住友を訪問っていうからシティタワー白金を訪問したのかと思った。

[95: 匿名さん]

シティハウス東麻布の方だろ。
自分の時は液晶画面の地図で坪450万円って説明されたから89は嘘だろうね。
登録近いし倍率を下げたいんでしょ。

[96: 周辺住民さん]

>>93
この広さだと実需は考えにくいです。こちらのマンションの利回りはまだましな方ですが、中古投資マンションは利回り6%は求められるので、売却時には分譲価格の2割引きは覚悟して購入されることをおすすめします。

[97: 匿名さん]

>>96
周辺住民さんなら、大雨での浸水リスクや都心通過飛行機問題の方も気になりませんか。

[98: 匿名さん]

ここ、外国人でも1人につき8戸までオッケーなんでしょ？賃貸だらけになるんだろうな。

[99: 匿名さん]

目の前のお墓、気になりませんか？

[100: 物件比較中さん]

目黒駅で案内している理由はこれだったのね。すごい場所だね。

[101: 物件比較中さん]

墓だらけじゃん笑

[102: 匿名さん]

クレアスライフの封筒も写っちゃってますね笑

[103: 物件比較中さん]

これ本当？こんなに墓地だらけ？
お寺は多いと言われたけど…。
営業マンは「何も建ちません」て笑ってたけど、全然笑えないね。
気持ち悪い

[104: 匿名さん]

>100

ウケる

[105: 匿名さん]

大雨だと浸水する可能性がある場所なわけだけど、その時の泥水は墓地からも流れてくるのかな。

[106: 匿名さん]

もともと都心は寺は多いんだけと！
もっと違うことでネガる事は無いのかな？

[107: 匿名さん]

>>106
後で書き込むから待ってて。

[108: 購入検討中さん]

>>100
青い部分、将来不安、というのは高い建物が建つ可能性を指します？こっち方面に東京タワーが位置しているのですが、、。

[109: 匿名さん]

この墓地の数、本当ですか？
地元の方いらっしゃいますか？
また、東京タワーの方には何階建てくらいのビルが建てられるのでしょうか？
建設地は見に行きましたが、上空から見たわけではないので墓地の多さに焦ってます。
どなたかお願いいたします。

[110: 匿名さん]

港区の条例で今後は大規模再開発以外は10階よりも高い建物は建てられない。
東向きが12階から値段が上がるのはそのため。

[111: 物件比較中さん]

>110

三井さん、あざーす。

[112: 不動産業者さん]

荒れてますな。
三井は、お膝元の三田綱町のマンション用地をアパに取られ、迷走しましたな。
三田5丁目など大手デベが仕込む用地じゃないよね。

[113: 匿名さん]

>106
都心でもこんなに密集してる所ないわ笑
墓地最前線じゃん笑
ま、投資用に買う人が殆どだから関係ないのか。
毎日墓地見ながら洗濯物干すとか気持ち悪いもんね。

[114: 匿名さん]

・高さ制限
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/takasa_1409_ga...

4の2 老朽分譲マンションの建て替えに関する特例　を読みましょう。
旧耐震基準で建てた古いマンションは、高さ制限の1.5倍から2倍の高さで建て替えが可能になります。
そして、>>100 の青い部分の北側にあるシャンボール三田は築38年で旧耐震基準です。
シャンボール三田の関係者ではありませんので、将来どうなるかは知りませんが。

・都心飛行機通過
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/plan/i/haneda_v02_02.pdf

39Pを読みましょう。
高度500m位で白金高輪駅の近くを飛行機が通過することになりそうです。
ここから1kmも離れていないみたいです。
ちなみに、ここのサッシは大通り沿いにも関わらず、低層階以外は騒音対策用サッシではないらしいです。

・ハザードマップ
http://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsu...

ここの敷地は、1m～2mの浸水予想になっています。

[115: 匿名さん]

>112

三田と言えば三井。
三井倶楽部とかね。
でも物件名に三田と付けなかったのは、この土地が三田に相応しくないという判断なのでは？と憶測してしまうね。
よほど立地に自信がなかったんだろうな。
白金高輪なんて地名ないし南北線の駅名でしかないのにね。
結局は外国人とか地方の、何も知らない人達が集うんだろうね。
白金高輪に住んでます、なんて自慢するのは所詮田舎モンでしょ？

[116: 匿名さん]

男性営業のSさんは自信満々に
『慶応大学に通うお子さんの為に、ここを借りる人が多いと思う』と言っていましたが、、、

慶應は文学部を除いて1、2年は日吉（文学部は2年から三田）、3、4年から三田に通学。
実際は大学4年間を日吉もしくは東横線沿線で過ごす学生が圧倒的に多い。

適当な事言ってるな、と思いきや三井不動産本体の人じゃないのね。
母体から切り離された三井不動産レジデンシャル？
営業マンもいい加減なもんですな。

[117: 物件比較中さん]

霊道とかありそうだね。
夜とかうなされそう。

[118: 匿名さん]

>>116
大多数の学生はそうでも、慶應はお金持ちの子供が多いから、ここを借りたり買ったりする人もいると思いますよ。あとやや遠いけど北里関係の人もあり得るかも。

[119: 匿名さん]

学生が多いと、屋上でパーティしたりするんでしょうね。自由だ。

[120: 購入検討中さん]

この辺りって賃貸募集中の物件が溢れてませんか？実際貸そうとした時空室リスクがありそう。