パークリュクス白金高輪

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークリュクス白金高輪についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：東京都港区三田５丁目５３番他（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅　徒歩５分
　　　都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩１４分
　　　都営三田線・都営浅草線「三田」駅 徒歩１２分
　　　ＪＲ山手線・ＪＲ京浜東北線「田町」駅 徒歩１４分
　　　京浜急行本線「泉岳寺」駅 徒歩１３分
間取：1K～2LDK
面積：23.56平米～56.53平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

周辺の中古マンション価格を見れば、まだ安いでしょう。

[202: 匿名さん]

都心上空飛行機通過、を甘く見ている人が多いのでは。騒音や落下物問題で広尾から白金にかけて街のイメージダウンになる可能性あり。

[203: 匿名さん]

論議しても意味がないよ。そもそも残り12戸しかない。

[204: 匿名さん]

残りがある内に書いとかないと、余計意味がなくなります。お盆やお彼岸の時の線香や菊の花の匂いなど、全く議論されなかった。

[205: 匿名さん]

え、このマンションまで匂いなんてしないでしょ

[206: 周辺住民さん]

4丁目の墓地とお寺は　ほぼ、港区指定文化財です。

[207: 匿名さん]

個人的な考えですが

墓地が多いことについては、ちゃんと葬られている方々ですし、過去をさかのぼれば東京は焼け野原だったわけですし。ネガティブにはとらえていないです。事故物件とかの方がよほど不気味に感じます、、。

飛行機騒音問題は、新ルートは南風が強い時の午後3時から7時、に限定だそうですが、個人的にはご近所トラブルでよく聞かれる類の騒音よりは、飛行機の音の方が耳障り度は低いのでは？と感じます。

第二期販売は第一期の契約などが落ち着いてから、のようです。が、エントリーはしておいた方がよさそうです。

[208: 匿名さん]

第ニ期、即日完売できそうですね。

[209: 匿名さん]

今、マンション価格がピーク、5年ぐらい我慢した方が良さそう。
ちなみに、購入者で女性が多い？

[210: 匿名さん]

はーい。女性です。

[211: マンション検討中さん]

白金高輪から品川への南北線乗り入れは先だとは思うがほぼ行われると思う。
大手町と品川へ一本で行ける唯一の地下鉄駅としての役割は大きい。
地下鉄駅はJRの駅と比較して駅周囲が静かで落ち着いているので、やはり住む場所に適している。
長い目でみた時は今から購入して間違えはないと思うが、今の値段で決断できるかが問題。

[212: 匿名さん]

>>209
でもいま賃貸だとしたら5年分の賃料もバカにならないですよ。家賃補助の大きい会社なら待ってもいいかもだけど。
年間200万としても5年で1000万。5年後に1000万近く安くなるのは考えにくいから、早めにマイホームを購入できた方が気分的にもいいですね。

[213: 匿名さん]

>>211
飛行機が白金高輪駅付近の上を飛ぶようになったら、静かではないですよ。ここの窓サッシは大通り前なのに、大半が驚きのT１だし。

[214: 匿名さん]

>>207
春から秋までの窓を開けたい季節に南風が吹きます。その時に飛行機騒音で窓を開けられなくなります。２分おきに１機連続して飛びます。

[215: 匿名さん]

>>214
でももうほとんど売れちゃってるんでしょ、ネガキャンするには遅い気がする。

[216: 匿名さん]

本当にほとんど売れちゃった？まだだいぶ残ってるんじゃない？どこまで真実でしょう。

[217: 匿名さん]

第二期の１０戸ですが、第一期で落選した人にまずご案内する可能性も、と言ってました。また、目黒のサロンでは渋谷西原のモデルルームの準備が始まっていました。

[218: 匿名さん]

こんな　高いマンション、利回りはゼロに近い、5年後は５00万円損になる思うよ。

[219: 匿名さん]

1カ月家賃10万で計算すると、5年間合計600万、買って良かったのではない？

[220: 匿名さん]

>>218
投資より案外実需が多いとか？

[221: 匿名さん]

なぜ販売好調でしょう？

[222: 匿名さん]

自分住む用？考えにくい！

[223: 匿名さん]

投資ローンの金利、固定資産税、諸費用、修繕費、空室期間、家賃収入に関する所得税など、入れると赤字です。

[224: 匿名さん]

同感、投資価値がないよ。管理費も高いし……

[225: 匿名さん]

自分住む用ですよ。何か？

[226: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

購入者は実需の女性が多いようですね。また、本マンションは上層階と下層階で買う層が違う。同タイプであの価格差は結構強烈。私は下層階は投資としてなくはないと思います。上層階が本当に客付け出来ているのかは疑問です。

[227: 匿名さん]

自己居住と投資とは、半々くらいらしいです。

[228: 匿名さん]

人気物件ですね！
まず、自分住んでみます。
何年後、賃貸に出したいと考えています。

[229: 匿名さん]

3~4年後、売れば儲かるんじゃない？

[230: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

今は価格がだいぶ上がったので、決断が難しいですね。ただ、これから3年ほどは都心マンション価格はまだ上がる可能性が高いので、今世に出ているマンションの中では立地と価格のバランスで買いと思う人が多いんでしょう。本件近くの某銀行関連施設跡はファミリーメインで1年後@600ですし。ただし、キャピタルはあまり期待しない方がいいですね。

[231: 匿名さん]

三井からもらえる想定賃料で表面利回り2%程度。
中古でワンルームを売るろうとしても2%で買うバカはいない。

[232: 匿名さん]

そんなに低い？
自分住居と投資、半々ぐらい。
投資している方はどう思う？

[233: 匿名さん]

表面利回りで2%てホントに？
それだと家賃6万で低すぎるでしよ
いずれにしても売るときは5%以上でないと買う人いないから投資としては微妙かな

[234: 匿名さん]

約一年後の旭化成白金高輪の物件、単価が今より上がるかな。

[235: 匿名さん]

３年とか４年後は既に、白金高輪駅付近上空を都心通過飛行機が低空で飛んでいる可能性が高い。それでも今より高い価格で買ってくれる人がいるかどうか。

[236: 匿名さん]

うそでしょう！飛行機通過！

[237: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

都心に限った上でナショナルブランドのコンパクトは比較的手堅いと思います。ワンルームでも現状では4％中盤の成約があるようです。ただし、ワンルームは実需はあまり期待できないので、時期が悪くなると買い叩かれるリスクはあります。投資的な観点から見て、私は本マンションの中ではある列の下層階のみ魅力的に思えました。

[238: 匿名さん]

下層階の1LDKと2LDk、魅力があるということ？

[239: 匿名さん]

階数上がってその価格分だけ賃料上げると空室リスクが上がる

[240: 匿名さん]

なるほど！

[241: 匿名さん]

表面利回り2%というのは正しく無い。 4%位は有りますよ。

[242: 匿名さん]

高すぎ、マンションバブルだよ。

[243: 匿名さん]

先着順の2戸、まだ残ってるかな。
第ニ期、いつ販売？

[244: 匿名さん]

投資してる方が半分くらいいるならどう転んでも大損するようなマンションではないのでは？

[245: 匿名さん]

>>244
投資は、転び方次第です。テレビ新聞雑誌などマスコミによる飛行機通過ルート叩きが、政府発表の夏頃に起ると予想します。

[246: 匿名さん]

申込み受付は終了しましたよ！
結局、人気物件ですね！

[247: 契約済みさん]

最低でも10年住む、もしくは貸せば、損はないのではないでしょうか。私は3件目ですが。売る気はありませんが仮に売っても損にはならないと思います。今までの家賃収入がありますし、住まいようでも家賃を払ったと考えれば損にはなりません。不動産は買ったら売らない方が良いと思います。不動の資産なのですから。

[248: 匿名さん]

先着順受付中だよ。

[249: 匿名さん]

このご時世のなか、よく売れたマンションですね！

[250: 匿名さん]

デベは儲かったよね。
部屋をワンルームに細切れにしたことで坪単価をつり上げたんだから

[251: 匿名さん]

このマンションは時間を掛けずに一気に売り切る方針だと言っていたけど、うまい値付けをしたと思うよ。 割安感はそれ程無いけどこの位の坪単価なら買っても良いかと思えちゃう。

[252: デベにお勤めさん]

>>251 匿名さん

[253: 匿名さん]

売り切れではないよ。まだ残ってるよ。

[254: 匿名さん]

契約がほぼ終わったかな。

[255: 働く女子さん [女性]]

今日現在で、まだ残っているお部屋はありましたが、第二期、という売り方ではなく申し込み先着順、のようです。
ご検討中の方は早めに行かれた方が良いように思います。

[256: 匿名さん]

夏頃、都心上空飛行機通過が国交省から発表される予定になっているので、それ以前に完売したいでしょうね。

[257: 匿名さん]

都心上空飛行機通過で、白金高輪に影響が出る。マンション資産価値が一気に下がるよ。
検討対象外。

[258: 匿名さん]

契約済の方、どう考えています？
納得できます？

[259: 匿名さん]

車と違って排気ガス出すわけでないので構わないという人が多そうですね。
気にすべきは音なので、防音がしっかりしていればokなのでは。

[260: 匿名さん]

>>258
豊洲辺りの埋立地民が色んなスレで煽っているだけなので、スルーが一番。湾岸東のピークは過ぎて今や落ち目だから、焦ってる転売屋が多いみたいです。

[261: 匿名さん]

白金高輪より、品川のマンション資産価値がもっと下がるんじゃない？

[262: 周辺住民さん]

港区だから極端には下がりにくと思われます。

[263: 匿名さん]

江東区住民が粘着してますね。

[264: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

残りは少ないんでしょうが、やはり上層階が多いようですね。渋谷西原を売っていたらなりで完売するでしょうけど。住友東麻布がいくらで出てくるか楽しみですね。

[265: 匿名さん]

低層階でキャンセルは出ないでしょうか。

[266: 匿名さん]

日程的に正式契約は済んでいるから(ローンの人も通ったということ)、今出ていなければキャンセルはもう出ないんじゃないですか。

[267: 匿名さん]

そうですよね。
抽選ではずれてしまって、、。あきらめきれません。

[268: 匿名さん]

>>259

防音って、ここのサッシの大半は、T１だそうですが。騒音の無い閑静な住宅用なのがT１。

[269: 匿名さん]

騒音自体よりも、街のブランドイメージの問題ですね。ブランドの価値は結局、買い手のイメージに左右されるので。

[270: 匿名さん]

白金高輪駅徒歩5分、アドレスは三田5丁目で、ブランド力がないでしょうか？

[271: 匿名さん]

私はブランド力があると思って契約しちゃいましたけどね。

[272: 通りがかりさん]

>>267
上層階部屋はまだ残ってますよ。

[273: 通りがかりさん]

>>267
先着順受付中です。

[274: 匿名さん]

実際に住むつもりで購入なさった方は、いらっしゃらないですよね。

[275: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

過半は自己居住でその中でも男性よりも女性が多いらしいです。

[276: 通りがかりさん]

>>275
このマンションに投資する価値がありますか？（高すぎ）

[277: 匿名さん]

スミフの東麻布よりはかなり安い。

[278: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

数年前と比較するとだいぶ上がりましたね。投資としてどうかというと何とも言えません。私の場合は資金調達環境や都心エリアにおいての本エリアの将来性を総合勘案して前向きに評価しました。本マンションは管理費が多少高いとか配棟から来る住戸プランに柱が目立つとかマイナス要素がありかなり悩んだのですが、あるプランの低層階限定で申し込みました。投資としてこのエリアを検討している方にとっては結構悩ましい物件だったのではないでしょうか。

[279: 働く女子さん [女性]]

自己居住用で2LDK買いました。

[280: 匿名さん]

投資というには、今後の状況が正直読めない部分が多いですし、それに初期投資（物件価格）が高すぎるという点はあるので、
２７９さんのように実需で、という方が意外にも多くなってくるかもしれませんよ。
もちろん、投資というか資産として持とうと考えていらっしゃる方も多くなってくるとは思いますが。
それだけいい場所だし、悩ましい感じではありますかね。

[281: 匿名さん]

投資用に買いました。金利安いですからね。
小さい部屋ですので、処分には困らないだろうし、損してもたかが知れていると思っています。

[282: 匿名さん]

なかなか売り切れができなく、人気物件ではないね。

[283: 匿名さん]

1Rは新築で利回り4%ギリギリなので中古で売る時は確実に損が出ますね。

[284: 匿名さん]

同感！買った時点で、損！

[285: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

確実に損がでると言い切るのはどうでしょう。不確定要素が多いですから。ただし、今残っている高層階住戸は一般的な投資の観点から言うと高過ぎですね。だから売れ残りになっているんでしょう。利回りと将来的な出口を考えると本マンションの中の選択肢として残る住戸はそう多くはなかったと思いますし、もうすでに売却済ですね。数少なかったそれらはかなり倍率がついていました。

[286: 匿名さん]

中層階までは問題無い価格だと思いますよ。

[287: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

高層階は一般的な投資の観点からは高いのですが、今後供給されるであろう新規物件との比較においては別の考え方で受け入れられると思います。周辺はほぼ15階までなので、高層階が内覧可能なタイミングになれば、希少性がより認識されて竣工までには完売すると見ています。住友東麻布や地所三田など今後数年はさらに価格が上がるのは確定していますので、本マンションの高層階でも割高感は薄れていくでしょう。

[288: マンション比較中さん]

第1期では2850万円のお部屋があったようですが、賃料はおいくらとれるのでえしょうか？10万ぐらいですか？
差支えなければ教えてください。この物件はなぜ安かったのですが？西原や中野とのちがいは時期でしょうか？

[289: 匿名さん]

土地が相対の取引だったため比較的安く仕入れることが出来た、というのが価格に反映されているという説明でした。

[290: 匿名さん]

狭すぎですね。

[291: 匿名さん]

狭いというコメントもありますが、確かに単身者でも狭い印象です。
ですが立地のことを考慮するとこのくらいの広さが価格的に妥当なのかな

ワンルームで狭い印象なので、住むとしても長期的には住むことができない事を考えると、
将来は賃貸に回すもしくはリセールすることを考えて購入するといった感じでしょうか

キッチンも狭くなっている分料理するには不便かな

[292: 匿名さん]

なんでこんな狭い間取りの物件をわざわざ建てるんだろう？

[293: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

需要があるからです。本マンションの場合、女性単身実需の購入が4割ほどです。女性の社会進出に伴い、ある程度の需要は期待できるでしょう。私が悩んだ末に契約したポイントのひとつがコンパクトとは言うものの決して安くはない本マンションを女性がご自分の資産として購入されている点です。立地は勿論、売主や建物の評価が一定の水準クリアしないと購入という決断は難しいと思います。

[294: 匿名さん]

先日、毎日新聞に都心上空飛行機通過の記事が載ってましたね。予算請求して東京五輪前に実現する予定だそうです。白金高輪駅近くもルート。

[295: 匿名さん]

>>289 匿名さん

豊洲のパークホームズの土地も、相対取引だったはずですが分譲価格は安くありません。

[296: 匿名さん]

物件毎に販売戦略は違うでしょうから、豊洲の話をしてもねぇ。。

[297: 匿名さん]

こんな駅から遠い地味なマンションよりも豊洲のタワマンの方が眺望最高でオシャレでした。
私は豊洲の物件を買うつもりです。

[298: 匿名さん]

>>297 匿名さん

各々それぞれ自分で納得して買うので、私はここを選び、貴方は豊洲の眺望のよいタワマンを選んだ、それで良いのではないでしょうか(^^)。

[299: 匿名さん]

>>298
失礼ながらすべての面で豊洲の方が優れると思うのですが、どのような理由でこちらの物件にされたのでしょうか？

[300: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ご自宅なら豊洲もいいかもしれないですね。私のような投資の場合は将来の出口をある程度考えますので、本マンションのような都心、中でも港区、ナショナルブランド、建物全般、出来ればワンルーム以外、利回りといった発想になります。不動産は立地のポテンシャルと希少性が最後はモノを言うのではないでしょうか。