パークリュクス白金高輪

[サラリーマンさん [男性 30代]]

パークリュクス白金高輪についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：東京都港区三田５丁目５３番他（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅　徒歩５分
　　　都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩１４分
　　　都営三田線・都営浅草線「三田」駅 徒歩１２分
　　　ＪＲ山手線・ＪＲ京浜東北線「田町」駅 徒歩１４分
　　　京浜急行本線「泉岳寺」駅 徒歩１３分
間取：1K～2LDK
面積：23.56平米～56.53平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅から近くてオシャレ感がある立地なので単身者向けでしょうか。
間取りがかなりコンパクトなので。
駅直結の複合施設などがあるのは便利でいいですね。
仕事帰りに利用できる店舗が多いのも助かります。

[2: 匿名さん]

まあ投資用だね

[3: 匿名さん]

環境性能表示の数値、低過ぎ・・・

[4: 匿名さん]

環境性能表示はどちらで見られましたか？
ＨＰで見つけられなくて。
断熱性とか省エネ性はどうなのでしょうか？

さすがに、トイレと洗面が一緒というのはきついかな？

[5: 匿名さん]

それって１Kの部屋ですよね？？
投資用っていうことになりそうだからかなと思いました。
少しでも分譲で自分で住む可能性のある物件だと、きちんと分かれているのですが。
ビジネスホテルみたいですよね、トイレと洗面が一緒って。

[6: 匿名さん]

投資用というか今こんな感じのところに新築でも住む方いらっしゃるのかしら。トイレで着替えてお風呂に入るというのはちょっと抵抗ありそう、トイレに洗面室もあるわけで。男性はいいのかしら、女性としては絶対別がいいです。２LDKは普通の間取りで安心しました。

[7: 匿名さん]

環境性能表示はスーモだと公開されてました。
耐熱性2、省エネ性2、長寿命化2といった感じです。
自分で住むとなるとちょっと気になるところですが、
投資用（賃貸）物件とすると今時でもこんなものなんでしょうか。
小さい部屋の間取り、トイレを経由して浴室なんですね…。
扉があるだけマシといったところでしょうか。

[8: 物件比較中さん [男性 30代]]

大きめのお部屋はいくらぐらいでしょうか。
階数にも依るのでしょうが、@500くらいかな。シティハウス南麻布一丁目はめちゃ高いですからね、、、

[9: 匿名さん]

狭すぎ。

[10: 匿名さん]

間取りで考えたら、みなさんも書かれていますが、やっぱり投資用って感じです。
でも、駅にも近いわけではないのに売れるのかな～と思いました。

[11: 匿名さん]

価格がホームページに出ましたね。想像よりも意外と安くてほっとしました。

[12: 匿名さん]

>>11
別に安くないけど。妥当では？

[13: 匿名さん]

うーん、妥当というよりも高すぎる気が、、とくに56平米の部屋は9000万円台ってのがすごいな。単身者向けみたいなマンションなのにね。

[14: 匿名さん]

そうなんですよねぇ。
立地が立地だからそういう値段でも売れるのだろ言うということになるのだと思います。
他の方も書かれておられますが投資用として考える方の割合は
高くなってくるのかもしれませんね。
セカンドハウス的に資産として持たれる方というか。

[15: 匿名さん]

少し遠めではあるけれど、複線利用できるのは良いと思います。
でも、この価格は間取りからすると高すぎるかなと感じました。
それでも買う人はいるのでしょうけど。

[16: 働く女子さん [女性]]

事前説明会の予約が始まりましたね。気になっているので行ってくる予定です。

[17: 匿名さん]

56平米は6800万円台から。つまり坪400万～。
まあ妥当なところでしょ。

[18: 匿名さん]

安い坪単価の部屋は、道路から室内が見えるような低層階なんでしょう。割高に思えますが。

[19: 匿名さん]

坪単価は360万〜530万程度。
白金高輪５分、港区三田アドレスとしては妥当だろう。
今の相場感的には違和感はない。数年前ならもっと安かったけどね。
まあ自分はすぐ買わなくていいので、じっくり待って相場が下がってから買うけど。

[20: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>19
今、購入を検討してないなら、こんな掲示板見にくんなよ。

[21: 匿名さん]

>>20
君の指摘には何の意味もない。
もちろん買う気がないわけではない。納得のいく価格の物件が出てくればいつでも買うだろう。
それはいつ出るかわからないので適宜チェックしている。
ここも一番安い部屋なら投資用としてなくもない。

[22: 匿名さん]

>>21
一番安い部屋で利回り何パーセント？

[23: 匿名さん]

白金高輪駅前の高輪区民センターで1月に、都心飛行機通過の地元説明会をしたんですね。ってことは近くの上空を、、、

[24: 匿名さん]

立地から見ても単身者向きでしょうから、投資用として賃貸に回す方もいらっしゃるのかな。
セキュリティ面もしっかりしているといいですね。
価格の差が結構ありますが、階数と広さで大分違いがありそうです

[25: 匿名]

このマンションは内廊下ですよね？

[26: 匿名さん]

内廊下ですね、その為なのか管理費がお高め。

[27: [男性 30代]]

投資目的で購入検討される方は、キャッシュで一括購入されるんでしょうね

[28: 匿名さん]

その予定。利回り的にはあまりよくなさそうだけど、まあ借り手には困らないかな。

[29: 匿名さん]

あ、でも所得税かなり取られるな。。。悩ましいところだね。ローンにしといたほうがいいかな。

[30: 匿名さん]

基本インカムで回しても利回り低いね。キャピタルゲインも所詮は三田アドレスだから微妙そう。

[31: 購入検討中さん]

昨日アンケート出しに行きました。
女性多かった。女性には人気高いんですかね。

[32: 匿名さん]

>>29
住宅ローン控除の事かな。適用されるのは50平米以上のはずだから、ここには１タイプしかない。従ってキャッシュ買い。

[33: 匿名さん]

>>32
全然違う。そもそも投資用にはローン控除は適用されない。
29で言ったのは、ローンを使えば金利分は必要経費として控除できるという意味。
40%超の所得税を払ってる身としては考えるところ。

[34: 匿名さん]

住宅ローン控除って自己の居住用じゃないとならないので適用できないんですよね。ですので33さんがおっしゃるような場合にできる必要経費としての控除があると。お金の話はややこしくて難しいですが、持っている資産が大きいとうまく考えていかないとならないなとは思います。最近は不動産取得での節税についてのチェックは随分と厳しくなってきているようではあります。

[35: 匿名さん]

予定価格が 2,800万円台～8,500万円台　になってるな。
上を少し下げたようだ。

[36: 匿名さん]

>>35
１ＬDKだと、いくらくらいからになるのでしょうか？気になります。

[37: 匿名さん]

下げたのではなくて、以前予定価格にあった高い部屋を地権者が押さえた為みたいです。

[38: 匿名]

>>33
ローンの金利のみ経費？
それ以外は経費に出来ない？

[39: 匿名さん]

>>38
まず減価償却分は控除できる。管理費等、固定資産税　も経費となるよ、もちろん（実際払うんだから当たり前）。
ただ、それだけではかなりの「不動産所得」になってしまう、ということ。半分近く取られるのはもったいないなあ、と。
だから戦略としては、不動産以外の収入がかなりある今はローンを使って「賃借人に払ってもらって」資産形成をする。それはリタイア後の収入源となる。という感じかな。

[40: 購入検討中さん]

>>39
何を言いたいのか、さっぱりわからない

[41: 匿名さん]

先日の確定申告で、税金のサイトを色々見たからある程度は分かる。税金は複雑だよね。

[45: 購入検討中さん]

>>44
まあね、金持ちではありません。数千万収入ある方がローンやら、資産形成やら、わけわからないこと言ってるので、それを指摘しただけ。40%所得税払ってるなら、資産管理会社設立しな！知らないなら、今からググっても遅くないさ。
というか、数千万稼いでるなら、こっちとケンカする時間ないはずだけどな。。。

[46: 購入検討中さん]

完売になりましかね？
あまり質は良くないけど。部屋のつくりはいいんだけど、立地は微妙と言えば微妙。浸水ありそうだし。飛行機問題とか。投資とは言え、当方そんなに資産ないもので悩み中。

[47: 匿名さん]

>>46
飛行機は白金高輪駅と白金台駅との間の上空を通るみたいだからこちら側にはあまり関係無いかも。だけどツッコミしたいネタはあるなあ。

[48: 購入検討中さん]

そうなのですか、飛行機。
しかし、騒音はあるということですよね…。
五年後はオリンピック終わってるタイミング…様子見かな。こうやって買い時を逃すのでしょうねw

[49: 匿名]

飛行機はレールの上を走る鉄道とは異なり、多少コースがずれたり、
高度を低く飛ぶケースもあると思いますよ。　１キロ程度は誤差の
範囲かも。

[50: 匿名さん]

飛行機の騒音と言っても、そんなに音が大きく聞こえるのですか？
空港が近ければそうなんでしょうけどね。
ここら辺だとどんなもんなんでしょうね。

空軍基地が近くにあると、まるで雷かと思うくらいの凄い爆音がします。
あれ程だと困ったものですが。

[51: 匿名さん]

国交省のサイトに、予定飛行ルートの地図がありますよ。去年話題になった某物件はルート真下みたいです。

[52: 匿名さん]

一昨日もモデルルーム行きましたがすごい混んでました。希望の部屋が当たるか心配です。

[53: 匿名さん]

>>52
花はたくさん付いてましたか ?

[54: 働く女子さん [女性]]

160世帯なのに、エレベーターが非常用含めて二基ですよね？
ちょっと不安です？

[55: 匿名さん]

>>54エレベーターの基数は普通ですよ。単身世帯が多そうですし。

[56: 働く女子さん [女性]]

>>55
あ、そうなのですね。
なら安心しました。

アンケート出しましたが、倍率高そうですね、、。

[57: 匿名さん]

160世帯で2基なら1基あたり80戸ですので、極めて一般的だと思います。
エレベーターが多くなればなるほど高級感と利便性が上がりますが、メンテナンスコスト、取り換え費用が莫大にかかると聞きますし、私は必要最小限で良いと思います。

[58: 匿名さん]

ここは人気ありそうだね。価格まずまず。
もうすぐ登録開始かな。

[59: 匿名さん]

管理費お高めが不満です、コンシェルジュの人件費のためでしょうか。三井さんの物件は他でもお高めが多いですね。

[60: 購入検討中さん]

管理費まだ発表されてないと思いますが、、。
㎡あたりいくらですか？
是非教えて下さい！

[61: 匿名さん]

管理費は、まだ決まっていないのですね。
予想ですが、１５,０００円～１９,８００円くらい？
いや、コンシェルジュのサービスもあるなら、
２０,０００円～２５,０００円といったところなのだろうか。
勝手な予想なので全然違うかも知れません。
いえ、全然違うでしょうね。

[62: 匿名さん]

管理費は、目黒サロンに行けば教えてくれてますよ。ちなみに一番広い部屋の管理費は61さんの予想よりも高い。

[63: 匿名さん]

2012年に分譲したパークリュクス白金monoグレーシュの管理費は580円/平米くらいでした。
今回は部屋数が多いからこれよりは安いだろうけど同グレードのマンションより高いでしょうね。

[64: 匿名さん]

>>63
そうなんですか、ここは500円/平米位ですよ。ネット代込みなのか別なのかを聞き忘れました。

[65: 匿名さん]

1期で完売しそうですね

[66: 匿名さん]

そんなに勢いがあるのですか。
かなり戸数がありますし価格もしますので、時間をかけて行くのかという風に感じておりました。
すごいですね。
１期でどれ位出す予定なんですか？
物件概要には全く書かれていないのですが。

[67: 働く女子さん [女性]]

現在は事前アンケートの段階ですが、三分の二くらい申し込みが入っているそうです。

[68: 物件比較中さん]

>>61
管理費と修繕積立金合わせて、約15,000円〜36,000円でした。やはり500円／平米ですね。

[69: 匿名さん]

なんでこんなに管理費高いの？

[70: 購入検討中さん]

コンシェルジュをおいているのもありますが、三井さんは高めですよね。
1Kが多いコンパクトマンションなので駐車場の専有率も気になります。
外に貸し出す可能性ありますかね？

[71: 匿名さん]

駐車場は少な目だったはず。南側道路へは車出入口が無いみたいですね。

[72: 購入検討中さん]

何度か現地周辺を見てるのですが、近くのスーパーやピーコックもあまりいけてないし、桜田通り沿いで空気も悪いしで踏ん切りがつきません。この辺りってほんとに生活しやすのでしょうか？マンションをどこかで購入したくて、ここも検討してるのですが迷います。周辺に詳しい方、購入を決めた方の理由を教えてほしいです。ちなみに私自身は、投資ではなくずっと住み続けたいと考えてます。

[73: 匿名さん]

買物はクイーンズ伊勢丹かな。今住んでる家からも東京タワーが見えて好きだから、が検討理由です。

[74: 匿名さん]

私も周辺を見ましたが生活利便性を求めるなら他の街の方がいいでしょうね。
すぐ裏のパークホームズ白金高輪の向かいが空き地になっていて旭化成がマンションを建てるみたいですね。
そちらなら騒音は気にならないと思います。

[75: 匿名さん]

え？今駐車場の場所ですか？

[76: 購入検討中さん]

モデルルームに行った時、かなりバラがついていましたので、人気がある印象をうけました。この場所の何が魅力なのでしょうか。生活利便性なら他の街とおっしゃっられてる方もいますし…。

[77: 匿名さん]

場所の魅力というか、今の市況としてはやや割安にみえるから、かな。
ちなみに住まいサーフィンの沖式時価では坪465万だが、実価格は平均440くらいかな。

[78: 購入検討中さん]

生活利便性というより割安感ということでしょうか。

[79: 匿名さん]

>>75
裏の駐車場ではなく三田ハウスの南側のあたりの戸建てがまとめて壊されて更地になっています。
ググれは予想しているサイトが見つかりますよ。8階建てで竣工はこちらより1年後のようです。

[80: 匿名さん]

スーパーのコア　野菜安いですよ。　去年まで慶応の前に
１００円ショップあったが、廃業しました。　ラーメン二郎
相変わらず行列できてますね。

[81: 匿名さん]

お買い物は白金高輪駅周辺ですね、
ただクイーンズは大通りを渡るのでやや面倒です。そして高いです。お肉、野菜、乳製品、全てが高いので5000円なんてすぐ超えちゃいます。
ここは駅5分の割に（ホームまで10分近くかかりそうだけど）安いとは思いますね。

[83: 匿名さん]

お買い物はクイーンズも良いと思いますし、思い切って宅配系のところをお願いしちゃってもいいですし。
クイーンズはお値段はするかもしれないですが、
品質に関しては納得できるんじゃないかしら、と思います。
ちょっと凝った調味料などもあって面白いですよ。

[84: 購入検討中さん]

お買物情報ありがとうございます。
この辺りって緑のある良いお散歩コースってありますかね？

[85: 匿名さん]

慶應大学の校内を散策して一般人も入れる学食でカレーを食するのがオススメ。最近は行ってませんが。

[86: 購入検討中さん]

白金高輪でお家賃12万の23〜25平米ワンルームの投資物件。高い管理費考えたら利回り低いし、そもそも12万も出してワンルームに住むって価値観がわからないから、投資イメージがつかない。

[87: 匿名さん]

狭いから投資用？賃貸なら学生需要かな

[88: 匿名さん]

港区のハザードマップを見ると、この辺りは大雨の時にリスクがあるみたい。

[89: 匿名さん]

三井に苦言。
パークリュクス東麻布のオーナーです。
先日、娘用にと訪問したところ、当初検討していなかった住友の東麻布のマンションの悪口ばかり。
挙句の果てに、東麻布周辺には店が無いだとか適当な事を言う始末。
私が購入した時は麻布の希少物件だから、などと説明していたのに、本当に残念です。
そして、マンションのモデルルームで住友は一坪600万円と案内されましたが、今日住友を訪問したら全くの嘘。
他社の悪口を言うのは、三井の方針かも知れないが、お宅の売ったマンションを否定する事だけはやめて欲しいと思いましたよ。
パークリュクスオーナーとして、この苦言を三井に申し入れようと思っています。

[90: 匿名さん]

他物件の話は興味なし。宅急便の拠点が裏にあり、クリーニング店が隣で、共用施設なしだとコンシェルジュ不要かも。

[91: 匿名さん]

三井物件もずいぶんみたが、他社の悪口なんて聞いたことないな。
ここは12日から登録だからもうみんな決めてるだろうね。
利回りがよくて4%台だからちょっと考えるね。シティハウス東麻布がここより安いなら検討したいが、そんなわけないか。

[92: 匿名さん]

>>89
子供か。
その場で直接文句言えばいいだけの話。

[93: 匿名さん]

>>91
確かにグロス4％後半、ネットで3％台。10年から15年後はどれ位下がると考えます？

[94: 匿名さん]

住友を訪問っていうからシティタワー白金を訪問したのかと思った。

[95: 匿名さん]

シティハウス東麻布の方だろ。
自分の時は液晶画面の地図で坪450万円って説明されたから89は嘘だろうね。
登録近いし倍率を下げたいんでしょ。

[96: 周辺住民さん]

>>93
この広さだと実需は考えにくいです。こちらのマンションの利回りはまだましな方ですが、中古投資マンションは利回り6%は求められるので、売却時には分譲価格の2割引きは覚悟して購入されることをおすすめします。

[97: 匿名さん]

>>96
周辺住民さんなら、大雨での浸水リスクや都心通過飛行機問題の方も気になりませんか。

[98: 匿名さん]

ここ、外国人でも1人につき8戸までオッケーなんでしょ？賃貸だらけになるんだろうな。

[99: 匿名さん]

目の前のお墓、気になりませんか？

[100: 物件比較中さん]

目黒駅で案内している理由はこれだったのね。すごい場所だね。