〈契約者専用〉ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン part3

[住民さんＡ]

前スレが1000レス超えたのでpart3作りました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ part2: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557071/
part1: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405555/

名称：ザパークハウス横浜新子安ガーデン
所在地：神奈川県横浜市神奈川区新子安１丁目１８番１他６筆（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「新子安」駅（駅舎）より徒歩4分
　　　京浜急行本線「京急新子安」駅（駅舎）より徒歩4分 、ＪＲ横浜線 「大口」駅（西口）より徒歩14分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[741: 住民板ユーザーさん4]

〉740 検討中さん

ここに暮らして4年の住民です。
740さんの疑問点について記載しますのでご参考まで。
私見を含んでいると思いますので、あくまで参考まで。

まずは修繕積立金についてですが、入居時に月額8000円程度だったものが月額2万円程になりました。一見いきなり高くなったように見えますが、これは今年度の支払い分から積立方式を切り替えた(段階増額積立方式→均等積立方式)ことによります。

もとの段階増額積立方式は5年ごとに修繕積立金額が増額される計画で、1?10年目までは割安感がありますがその後も上がり続ける方式です。(我が家の場合はうろ覚えですが下記のような増額でした。)

1- 5年 月額8000円
6-10年 月額14000円 +α計画見直しによる増額検討
11-15年 月額20000円 +α計画見直しによる増額検討
16-20年 月額26000円 +α計画見直しによる増額検討
21-25年 月額32000円 +α計画見直しによる増額検討
26-30年 月額38000円 +α計画見直しによる増額検討
31-35年 月額44000円 …

ネットなどで調べていただければ、段階増額積立方式と均等積立方式について色々な記事が出てくると思います。ほとんどが段階増額積立方式の月額の増額時に一部の住民が反対し必要な修繕積立が出来ない等の記事かと思います。

特に高齢者が増えたマンションでは年金生活で出費が限られ困難なことも多いというような記事が多いようですが、このマンションでは最初の増額を前に向こう40年超の修繕計画を見直し、人件費・材料費の値上げ分を考慮した50年分の修繕積立金を均等にしました。

これにより築浅としては高額に見える修繕積立金になりましたが、向こう40年超の期間同額の積立金で済む形になっただけでなく、今後の増額時に住民間で揉めるということなく安心して暮らせるようになりました。

メリットだけということでなく、短期所有や賃貸で出していた方にとっては予定外に早く修繕積立金が上がってしまうことにはなりましたが、総会決議で住民全体で決めたことです。

50年暮らすことを考えれば負担は変わらない計算ですが、早めから計画的に負担する方式を選択したこのマンションは永住志向の方が多い(永住志向の方にオススメの)マンションと言えると思います。

子供については、同年代の子供の見本となるような子もいると思いますが、一部の保護者でエントランスで子供が走り回っても注意しない等が見えることもあり、残念に感じることもあります。

子育て応援マンションとして売りに出されたマンションで子育て世代が多いようなので、この掲示板に書かれているような状況も確かに目にすることもあり、子供が多い環境に我慢ならない方にはオススメ出来ないと感じます。

騒音については、両隣の住居の物音や声が聞こえたことはなく遮音性はかなりのものと思いますが、上の階のお子さんが走る音がたまに聞こえます。これは集合住宅なので仕方なしと考えることにしていますが、気になる方は気になってしまうのではと思います。(我が家の上階の子は今のところは常識的な時間帯だけなので…)

色々と書きましたが、マンションは管理を買えと言うなかでは住民主体で先を見据えて管理をしている良いマンションだと感じます。

参考になれば。

[742: 検討中]

詳細を教えていただき、誠にありがとうございます。
疑問点がかなり解消いたしました。
修繕費の件は、ご記載の背景での変動ということだったのですね。

その中で、心配なのが駐車場の使用率の件です。
投稿やインターネットの記事等を見させていただく中で、駐車場の使用率の低さが
非常に問題となっている、ということでした。

本来、駐車場の使用料は修繕費用に充当していく想定で、修繕計画を立てることが
多いと聞きます。
駐車場の使用率については、ある時期を境に劇的に上下するものではないため
恐らく、現在の使用率で推移するものと思われます。

そうなると、心配となるのが
「今回の修繕費の上昇は、想定した駐車料の回収ができないため、その穴埋めの面を
多分に含む」
そうであれば
「現在は修繕費の値上げは想定していないが、多くの共用施設があることもあり
再び計画の見直しを行う可能性も多分にある」
ことが懸念点となると思います。
今回の修繕費の見直しは「今後数十年無用の長物となる駐車スペースの維持や
お子様が多いことも一因となる、早期劣化を前提とした共用施設の環境維持」
も十二分に見据えた上での値上げであれば良いのですが・・・。

機械式駐車場は、使用しなくてもメンテナンスは必要ですし、豪華な共用施設は
劣化すればすぐに人目につきイメージダウンにつながるため、これも高額な
維持費用が発生いたします。

誠に申し訳ありませんが、修繕計画の改定が上記内容を十二分に踏まえたものであるか
教えていただいてよろしいでしょうか。

また、子育て応援マンションとして売りに出された、ということですが
そのため傍若無人に振る舞うお子様、ご両親の行為が許される、ということ
にはならないと思われます。

たとえ子供が多くても、社会性を身に着けたお子様、そういった教育をされるご両親
が１００％に近い、ということであれば、喧騒が苦手な方も全くストレスなく
過ごされるでしょうし・・・。

貴方様からご覧になって、多数のお子様・ご両親による行為は今後改善される傾向が
見えますでしょうか。
それとも改善の目途は見られないため、傍若無人な振舞でも子供のやることだから・・・
と目をつぶれる方しか、勧めることはできないでしょうか？

お忙しいところ恐縮ですが、ご回答いただければ幸いです。

[743: マンション住民さん]

駐車場については、こちらを参照するとよいかと思います。
http://mansion-wa.com/community/article/num1407.html
当マンションの事例です。

あと、駐車場収支と修繕費の関連についてですが、駐車場は独立した会計を新設しています。
https://www.tph-shinkoyasugarden.com/finance/
ここにちょっとだけ書いてあります。

[744: 住民板ユーザーさん4]

>>742 検討中さん

〉今回の修繕費の見直しは「今後数十年無用の長物となる駐車スペースの維持や
〉お子様が多いことも一因となる、早期劣化を前提とした共用施設の環境維持」
〉も十二分に見据えた上での値上げであれば良いのですが・・・。

前の方が提示してくださったページを見ていただければ、駐車場については確認できるかと思いますが、現時点での利用状況と今後の車利用想定(住民へのアンケート)を考慮して金食い虫である機械式駐車場を一定数撤去しています。

また、修繕計画の見直しに際しては、共用施設や備品の更新サイクルについても見直しを行い実態に即したものにしていると伺っています。

加えて、一連の修繕計画の見直しについては、コンサルタントのご協力のもと進めており、現時点で想定される範囲では最善の計画になっているのではと思います。

しかしながら、おっしゃる通り修繕計画・修繕積立金の見直しが全く必要ないというものではなく、計画に則った管理・運営を住民主体で行い、それでも見直しや増額が必要となるのであれば、こちらも住民主体で考えていくものだと考えます。

こうした住民主体の管理・運営活動という意味では当マンションは管理組合がよく機能しており、新築時から問題提起し住民全体でアンケートや総会、その他イベントの実施等を通して住民全体でも関心を持つことが出来ているという点で評価出来ると考えます。

積極的な取組みはメディアでも紹介されているようです。(Yahoo!ニュースに掲載されたと組合だよりに載っていました。)

〉貴方様からご覧になって、多数のお子様・ご両親による行為は今後改善される傾向が
見えますでしょうか。
〉それとも改善の目途は見られないため、傍若無人な振舞でも子供のやることだから・・・
〉と目をつぶれる方しか、勧めることはできないでしょうか？

今後改善されるかどうかは完全な主観なので何とも言えませんが、時が経てば子供も成長し良いこと悪いことの判断も着くと思います。

良い意味でも悪い意味でも、個人的にはたまたま同じマンションに住んでいるだけのお子さんにそこまで期待していないというのが本心かもしれません。

極論ですが、一戸建てに住んだとして、家の前の公道で学生がうるさいというのと変わりないと思っています。共用部で多少騒いでいても、家の真ん前で騒いでいる訳ではなく、住戸に入れば実害は無いというのはメリットかもしれません。

上記は多少厳しい意見かもしれませんが、すれ違えば挨拶のできる良い子ばかりです。不良がたむろうような無法地帯になっている訳では無いので過度な心配は不要と思います。(これこそ主観かもしれないですが。)

ご参考になれば。

[745: 住民板ユーザーさん4]

沈没した武蔵小杉の町よりかは評価上がったんでしょうか？

[746: 住民板ユーザーさん1]

防犯カメラ、多い気がするけれど、どうなんでしょうか？
各階にはついているのでしょうか？
　

[747: 住民板ユーザーさん]

>>746 住民板ユーザーさん1さん
大変恐縮ですが、防犯に関する情報を、公開掲示板に書くのは不適当かと思います。

[748: 住民板ユーザーさん1]

>>747 住民板ユーザーさん
削除要請します。ごめんなさい。どこまで撮られてるのか不安になりました。
トイレの中まで見られていたらと不安になりましたが、質問しようと思います。

[749: 住民板ユーザーさん8]

お勧めのエアコンクリーニング業者を教えて下さい！

[750: 住民さん8]

ここも同じデベのどっかのマンションみたいにランニングコストカット派の理事会ノットリおきないといいね

ゴリ押しでランニングコスト上げてきたからね

[751: 契約者さん3]

>>740 検討中さん
住民ですが騒音や共有部の利用に関して特に不満はないですね。上階のお子さんが走っているような音は時々伝わりますが、遮音性は比較的しっかりしているようでそこまで気になりません。隣の音は窓を開けない限り全く聞こえませんね。
人によって、状況や感じ方が違うと思うので、何とも言えませんが、レストランが少ないこと以外は特に不満はありません。入居してすぐは通学通園時間が少しうるさかったですが、何かルールができたようで、今は静かに通過してくれています。