オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[898: 匿名さん]

不動産に限った話ではないですが自分で長く使うものであれば安いを理由に買うのはやめたほうがいいですよ。逆に高いを理由に購入をためらうものこそ買うべきです。
もちろんこの場合の高い、安いは自分次第ですけどね。

[899: 匿名さん]

>>896
最大のデメリットは立地でしょう。
勝島へ交通機関の発達した品川区の中ではもっとも利便性の低いエリアの一つですからね。
メリットは大規模であることかと思います。
この立地で30戸とかの小規模マンションだと資産価値は低いです。やはりマンションは規模が大きいほどスケールメリットが享受できますからね。マンションは立地が全てと言いますが、立地に劣るエリアでも規模を大きくすれば売れるというビジネスモデルも湾岸エリアを中心に確立しましたからね。

[900: 匿名さん]

ただ大規模にもデメリットがあってこれは主にソフト面になりますが、この手のマンションだと似たような世代の人たちが多くなりまた立地の関係上、子供はみな同じ学校に通い買い物も同じ場所となるのはやむをえませんが、その上住むマンションも同じみたいな人ばかりになります。
通勤の関係もあるので大企業に勤めている人だと会社も同じというか人も出てきます。
様は社宅ライクな感じになるわけです。
上司と同じマンションとか気まずいですよね。

[901: 匿名さん]

>>898
理解力がなくてごめんなさい。理屈があまり分からないので分かりやすくお願いします。

[902: 匿名さん]

まあ立地が悪いと書きましたがウィラ大井があるので買い物には不自由しないでしょう。
生活に別に都心の刺激は欲しくないという人にはいいのではないでしょうか。
私などはせっかく品川区のような準都心部に住むのにまるで郊外のような勝島に住むのはもったいない気がしますが、まあ郊外みたいなのこそいいんだという価値観もありますしマンションのコンセプトも仕様を含めてそうなのだからこういうのありなのでしょう。

ブランズはこの辺りの割り切りというかコンセプトがすこしぷれていてそこがマーケットにみすかかされ（あの数売るにはコンセプトが中途半端）後半販売が失速したのかと考えます。
要は従前相場より高い金を勝島に出す人は思っていたより少なかったということです。高く売りたいならタワーにするべきですが、羽田の近くなので高さ制限ごあり団地型になってしまいあれじゃあ広域から勝島にわざわざ客を集めるには外観の訴求力がありません。
オーベルはマーケットを正確に読み取っていたってことですね。

[903: 匿名さん]

>>901
気に入らなきゃところはあるけど安いからと妥協して買うと後悔するって話です。

[904: 匿名さん]

>>903
お金が無限にあるならね。

[905: 匿名さん]

>>904
購入の最大の決め手＝安いこと
というのはどうなんだろ？という話です。
投資ならいいですけど。

[906: 匿名さん]

ちなみに安いことと予算内であることは異なりますからね。

[908: 匿名さん]

個人が気に入ることが一番大事だと思うけどけど、
人気があったりだと+αの安心感はあるかな。

[909: 匿名さん]

悩む理由が値段なら買え、は有名な言葉ではありますが、不動産では現実的には5～10%アップまでじゃないですかね。オーベル検討者なら上限500万アップがよいとこ。上を見ればキリがないし、だからといって1000万も2000万も余分に出せるわけじゃない。住宅以外にも重視するポイントがある人なら、なおさらかと。

[910: 匿名さん]

なんと言われようと、オーベルを選んで良かったと思っています。

[911: 匿名さん]

>>910
それは別に否定してないよ

[912: 匿名さん]

都心志向じゃないならここでいいんじゃない？
都心志向ならやめたほうがいいけど。
つまり趣味の問題です。

[913: 匿名さん]

>>909
ここは妥協せず広め、もしくは高層階を無理して買うべし。

[914: 匿名さん]

都心志向って何？

何処と比べて何処が都心なんでしょうか？都心の定義とは？

[915: 匿名さん]

>>914
都心5区
港区、渋谷区、千代田区、新宿区、中央区

調べればわかりますよ！！

[916: 匿名さん]

都心７区なら品川区も入るからOKですね。

[917: 匿名さん]

都心より都心に近いほうがトータルで得

[918: 匿名さん]

ここで言っている都心とは六本木や赤坂、銀座に恵比寿、広尾、日本橋といったような人も物も金も集まるエリアのことです。
日本でもここしかないといったものが集まってくるエリアです。そういう場所に住みたい、暮らしたいというニーズがあります。
だから東京は人がたくさん集まってくるし地価も高いのです。
でもそういうは騒がしいところは苦手。日常生活はニトリと文化堂のような地方都市にあるようなもので十分。銀座は月に一度行けば十分。多少駅から歩いても通勤も一時間以内なら御の字という人は都心志向ではないですよね。
そういう人向けですよねここは。

[919: 匿名さん]

都心の定義すら人によって違うのね

[920: 匿名さん]

>>917
ですねここより距離的に都心より離れた場所、例えば蒲田とか川崎駅前とかの方がはるかに便利で資産性も高いです。
マンションの値段も勝島よりはるかに高いです。
勝島は中古になると厳しいですね。

[921: 匿名さん]

>>919
違ってもいいですよ。どういう意味で都心という言葉を使っているのか共有できた上で議論するなら問題ないです。都心志向がわかりにくいなら山手線内側港区渋谷区プラス千代田、中央旧江戸市街エリア志向でも良いです。

[922: 匿名さん]

都心に通いやすいところに住む＝都心志向と思っている人がいたらごめんなさいね。
そういう意味ではここでは使ってませんでした。

[923: 匿名さん]

元の価格が安いからいいんじゃない。考え方次第で勝島も全然ありって人もたくさんいるでしょうし。
別に都心がいいと思う人を否定する気もありませんが・・それならここのスレで油売ってるより他の物件スレで
情報収集したほうが現実的では？と思いますがね。

[924: 匿名さん]

そんなﾑｷになってもしょうがないし、購買層は変わらない。1期で全戸完売になるような物件もあるようだけど、この土地でこれだけ売れていたらまずまず良い方だと思います。立地、グレード、価格がマッチングしているんでしょう。もう4LDKが無いのは残念。

[925: 匿名さん]

>>920
勉強不足で申し訳ありません。中古になると厳しいという根拠を教えて頂けませんでしょうか？これまでの実績や今後の見通しなどがデータであればありがたいのですが。

[926: 匿名さん]

勝島はそもそもマンションが少なく実績は殆ど無いですね。
ただ数は少ないもののブランシエラは新築時より上がって成約してます。

勝島のこれまでの大きなマイナス要因のひとつは住宅イメージのなさ、ですので開発進捗により条件的には良くなっていると思います。

[927: 匿名]

ブランシエラは駅から5分以内みたいですね
あと2重床2重天井じゃないなどリフォームしづらい要素があれば難しいですね
リセールしなきゃいいです

[928: 匿名さん]

ブランシエラは純長谷工仕様で勿論直床です。
基本仕様はオーベルより一段下ですがオプションでどうとでも変わりますね。
勝島ではブランズの区画が最駅遠になりますが、言ってもモノレールなので5から8分の駅距離で何処まで評価が変わるのか微妙な気もします。

[929: 匿名さん]

勝島の人口減にストップがかかりますように。

[930: 匿名さん]

新築マンションや公務員住宅も建つので、あと5年は大丈夫でしょう。その後の人口流出や減少を食い止める発展があることを期待したいですね。

[931: 匿名さん]

契約者の８割が地元以外のマンションは極めて珍しいようです。
圧倒的に安いから人気を呼んでいるとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/2330-300

[932: 匿名さん]

ここは若いご夫婦も多いみたいですし、地方からの居住者も多いとのことですが
この比率が吉と出てくれることを願っております。

[933: 匿名さん]

30代前半くらいの一般的な夫婦が買うのに、
ちょうどいい価格ですからね。
価格が高い物件は年齢層も高いのでは？

[934: 匿名さん]

聞いておいた方がよいかもしれませんね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151214-00000012-impress-life

[935: 匿名さん]

>>934
ルートは既出過ぎですから聞く必要はないですね。
聞きたいのは二重サッシがあれば十分に軽減されるかだけです。

[936: 匿名さん]

>>935
え？契約者なら聞いても同じでしょうけど、検討者なら聞いた方がいいに決まっているでしょう。
「実際にそれぞれの地点で聞こえる騒音の音圧を忠実に再現」しているのなら。

[937: 匿名さん]

>>935
購入済みの方は、室内の音の大きさなど確認の上購入してないんですか？

[938: 匿名さん]

昔に比べて飛行機静かになったといってもまだ747も飛んでるし、実際生活への影響はどれ位なんでしょうか？

[939: 匿名さん]

＞＞938

いま品川駅の近くに住んでいますが、たまに飛行機が通る音聞こえます。
頻度はそんなに高くないのですが、夜11時、12時ころは周りが静かになっている分気になります。
特に夏は窓開けて寝ているので、たまにちょっと神経質になって眠れなかったりしますね。
冬などは窓閉めればほぼ気になりません。

ちなみにいまのマンションは二重サッシではありません。
勝島は羽田により近いですが、しっかり二重ですし、気になるときに閉めれば心配いらないでは。

[940: 匿名さん]

道路が近かったり、前の建物が近い（高層階を除く）ので窓を開けることを期待している人は少ないかもしれないけど、飛行機が飛ぶときは窓はあけられないでしょうね。

９３９さんへ
現在の品川駅付近の飛行機の騒音とは、頻度や距離が全く違うので比較にならないレベルでは？

[941: 匿名さん]

ここはかなり低空飛行になる
昔の八潮が飛行ルートの時は爆音だったよ

[942: 匿名さん]

そこまでうるさくないと勝手に思っている私がいます

[943: 匿名さん]

いや うるさいから
昔の八潮ばりになるよ
空を見上げると車輪も見えたから

[944: 匿名さん]

若いファミリーが多くて活気がありそうですね。
良い街に発展してほしいです。

[945: 匿名さん]

>.昔の八潮ばりになるよ
>>空を見上げると車輪も見えたから

想定される騒音レベルでしたらここの設備で大丈夫だと思いますよ。あとは慣れです。
あと団地の八潮と最新の分譲マンションでは防音環境は雲泥の差かと。

[946: 匿名さん]

すばらしい
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151215-00102828-suumoj-life

[947: 匿名さん]

まちBBSでも飛行機話題多いね。
http://machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1182382966/l50

「八潮団地が出来た頃はみんな低空飛行してた。テレビの音なんか聞こえなかったよ。 」なんて書き込みがあるけど

[948: 匿名さん]

2期3次で17戸出ますね。
この物件は冬枯れとは無縁のようです。

[950: 匿名さん]

2期3次終われば残り80戸程度ですか。早いですね

[951: 匿名さん]

3期で売り出すであろう2LDK、大成遊楽がどの程度強気で来るか楽しみですね！
1期よりも100万上がるだけで坪単価5万以上あがるから1期で買った人はほんとに勝ち組だなあ

[952: 匿名さん]

元々が安すぎだからね。少し値上がりしてもまだ安い。

[953: 匿名さん]

3期出ましたね。やはり狭目の部屋を最後に持ってきて個々の部屋では1期より価格を上げつつ、全体的には安さが目立つ広告を打てるという狙いでしょうね。

2期3次は2期2次の落選組の救済の意味合いが大きいと思われますが、皆様いかがでしたか？

[954: 匿名さん]

長い冬季休業だね 夏も長～く休んでいたし 左うちわ状態ですね

[955: 匿名さん]

やっと当選しました！ ２期３次(^-^)

[956: 匿名さん]

>>955
おめでとうございます。SとMでまだ空いているお部屋（販売対象となっていなかったお部屋）ありましたか？

[957: 匿名さん]

>>956
落選組です
Ｓタイプは空いているお部屋はないみたいですよ

望みはまだ2期２次３次の契約が終わってないから、ローンがダメな人がいれば先着順で出るかもですね
あー誰かキャンセルしてくれないかな...

[958: 購入検討中さん]

３期で丁度売り切れるくらいに、戸数調整してるような感じですね。

[959: 匿名さん]

ちょっと管理費高くないですか？ インターネット料金も別みたいだし。

[960: 匿名さん]

Ｓタイプは1、2階が第３期で販売されるようです
希望しましたが頑なに拒否されました ３期にインパクトが出るように売らないのかな 76平米で4000万前半

[961: 匿名さん]

残り少なくなってますしここ買えるのは3期がラストチャンスですかね。

[962: 匿名さん]

>>959
800円程度で高いですか？

[963: 匿名さん]

管理費高いですね

将来の為に始めから余剰金を積み立てて行く計画なので割高ですが納得して契約しました

[964: 匿名さん]

>>963
管理費と修繕費は別だけど

[965: 匿名さん]

大規模修繕で一時金を徴収されるマンションより安心です。
以前所有していたマンションは１０年目で早くも一時金の未払いが多数出て大変でした。

[966: 匿名さん]

見学に行った時、最後にモデルルームの責任者が登場して丁寧な挨拶をしていただきました。
今までたくさん見に行きましたが、自動車ディーラーのレクサス以来不動産屋では、はじめての経験でした。
ちょっと感動したので３期から前向きに検討したいと思います。

[967: 匿名さん]

アメリカの金利が上がりましたね。
1年後の住宅ローンの金利が気になります。

[968: 匿名さん]

提携ローン予備審査も受かりましたがフラット35にも申し込みしたいと思います

[969: 匿名さん]

３期は残りのお部屋80戸程あるかと思いますが一度に全部売り出すのでしょうか？

[970: 匿名さん]

>>968さん
ミックスローンですかね。
フラットには、枠があるので少し心配です。
エコポイントは、早々に枠を使い切ってなくなりましたからね。

[971: 匿名さん]

ＳとＭを残したことで、天王洲サイズの３ＬＤＫが割安に見えますね。
３月までに完売が見えてきましたね。

[972: 匿名さん]

予算的に舎人ライナー沿線と検討していました。
最終的に勝島、直床ですが、値段的に納得しましたよ。

[973: 匿名さん]

>>967
FFレートが上がったからといって、日銀が政策金利をすぐにあげることはないと思われます。

[974: 匿名さん]

大規模修繕の際はかなりの金額徴収されると思っていましたが、積立金の中から支払われるのですか？

[975: 匿名さん]

年内は来場予約がいっぱいみたいで見学申し込みを断られました。今日現在ご案内できる部屋はありませんだって！このマンションの人気凄いですね。買えた方がうらやましいです

[976: 匿名さん]

>>972

うん。勝島だし、こっちはしがないのサラリーマン。この位が自分に相応。買いやすいよ

[977: 匿名さん]

ターゲットは1次取得者だろうし、購入者の半数くらいが30代とのこと
そういう層の共感を得られたからこその売れ行きなのでしょうね。

[978: 匿名さん]

>>977
そうだね。本当は、勝島、大井競馬場駅ということで抵抗はあったんだ。でもこれから家族も増えるし、ない袖は触れないからね。

[979: 匿名さん]

買い替えするにしても元の価格が安ければ下落してもダメージ少ないからな。そういう意味でもここは良いんじゃない。

[980: 匿名さん]

大井競馬場の開催日はほぼ月に1,2回の５日間だけという事を知ってから抵抗がなくなりました

[981: 匿名さん]

大規模修繕の際は一時金徴収されると思いますよ！40万以上でしたか…

[982: 匿名さん]

釣り？
それはお隣ですよ。
オーベルは一時金無し、というか取る物件の方が珍しいと思います。

[983: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589821/

パート8つくっておきました。スレの作り方よく分かってないので間違ってたらごめんなさい。

[984: 匿名さん]

引戸のVレールとは何ですか？無知で初めて聞くことが多く、何を基準に選んだら良いかわかりません。こちらの物件価格も手に届く範囲で尚且、値段以上の高級感もあり共用部も充実してますよね！

[985: 匿名さん]

生活第一インフラのエレベーターや構造など節約してカフェなど、若い世代に受けそうなものにお金をかけたマンションですね。
20代30代で買って10年位で売却するイメージですね。

直床構造の最大の問題は、将来のリフォームが制約を受けやすいということです。つまり、問題点に気付くのは10年以上も先に行ってからというわけです。しかも、大掛かりな間仕切り変更を計画したときに初めて気づくというレベルなのです。

比較的築浅の段階で売却するときは問題ないですが、築20年くらいになって来ると直貼りの問題がネックとなって買い手が中々つかないという事態に直面するかもしれません。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10

[986: 匿名さん]

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-50.html

二重床だから優れてる、リフォームしやすいってわけでもないみたいですよ。

[987: 匿名さん]

二重床の方が比較するとリフォームしやすいのは一般的です。二重床でも注意が必要ですね。どちらがリフォームしやすいか、主流は二重床です。
問題点を把握するのは悪いことではありません。

[988: 契約済みさん]

八潮の保育園利用になるのかな

[989: 匿名さん]

二重床ってイメージ先行だよね。
実際はリフォームできる制限に大した差はないのにね。

[990: 匿名さん]

>>988でしょうね。でも八潮でも評判はいいみたいよ？何個かあるから実際見て見た方がいいと思いますよ。

[991: 匿名さん]

>>990
でもほぼ八潮団地の子だし、閉鎖的な地域だから、
保育園自体がよくても懸念するかな。
八潮は独特の＊＊の雰囲気があるから入り込めない。

[992: 匿名さん]

>>991そんなこと言ったて、しょうがないじゃない。勝島も同じようなものよ。そういうの子どもにも影響を与えるからよくないと思うよ。

[993: 匿名さん]

＞＞991
特定地域への偏見・差別は良くないよ。いじめ問題と根本は同じ。

[994: 匿名さん]

スレも時間重ねると、定期的に同じ話題出ますね。

[995: 匿名さん]

勝島から保育園通う家庭が増えれば、自然に溶け込めるようになるよ。

[996: 匿名さん]

>>989
どっちも住んだことあるけど、絶対二重床の方がいい。あのフニャフニャ感は気持ち悪いし安っぽい。

[997: 匿名さん]

勝島八潮は同じ部類でしょ。
価値観とか、世帯年収とか。