オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[857: 匿名さん]

この物件は二重床ではないが二重天井

[858: 匿名さん]

>>856
安値で売った方が人気だから良いっていう消費者目線もわかるけど、結果的に全住戸売れるなら多少高値で売っても売り切るのが1番利益出るんだし、ペースが遅いから不人気物件というのは多少違う気が。。
オーベルを批判するつもりではないですがね。

[859: 匿名さん]

>>858
住友不動産は売り方が違いますから。
自社ビルの総合ギャラリーで、人員も固定、供給数も１番多いからこそ、出来る売り方ですよ。
住友不動産は、メディアを駆使した広告ではなく、ティッシュ配りや看板が基本。
他の不動産会社は、ギャラリーはビルの間借りか仮設、人員は臨時配置なので他の物件を周り、広告も大々的に出す。
だから、早めに売りきらないと、ギャラリーの設置費用や人件費、広告費もかかります。

[860: 匿名さん]

高値で掴まされるより全然オーベルの方が良心的なのでは個人的には思います。
早期に売る切る方針と長期で売る方針、ほんとデベの方針次第ですね。
天王洲の物件に関しては私は価格分の価値はないと思って見送りましたがそう思わない方もたくさんいるでしょうから
早く売れると良いですね。

[861: 匿名さん]

天王洲アイル駅は、モノレールとりんかい線の乗り換えが少し不便ですね。
天王洲に住む方は乗り換えないでしょうが、勝島に住む人にとっては乗り換えが便利になるように、モノレールの出口を改修してほしいです。特に浜松町方面は、空港方面に一度渡らないといけないので、ちょっと困りますね。

[862: 匿名さん]

ブランズとの違いは入居時期。
家賃が月15万なら、1年半で15万×18ヶ月で270万円の差

それでもこっちのほうが安くて良いんだけどね

[863: 匿名さん]

>>862
値段だけなら安いかもしれないけど、明らかにブラウンズの方が仕様は良いのでは？あと、最近掲示板に出た写真みたら低層階はカーテン開けられないんじゃ。

[864: 匿名さん]

総合的にみれば近隣よりもコスパは良いのでしょうね。

[865: 匿名さん]

比較は不毛だし、荒れるのでやめませんか。

[866: 周辺住民さん]

品川、天王洲、勝島では、検討は誰でもできるだろうが、実際に購入する層、住む層は違う
比べるのはおかしい

[867: 匿名さん]

ブランズに行った時に営業マンから同じこと言われましたよ　厳密には18ヶ月もないですけどね（笑）

[868: 購入検討中さん]

私も天王洲の物件であの価格だったらブランズやオーベルの方がいいって思いました。
別に出せない金額というわけではありませんが。価格分の価値を見出せなかったといいいますか・・
他のもう少し安いエリアの方が魅力的に思えてしまって検討外にしましたよ。

[869: 周辺住民さん]

それでいいんです。大丈夫ですよ
同じような考えの人が集まっているんだから、暮らしやすいと思う
どの地域にも特徴や層がありますよ

[870: 匿名さん]

私もここで挙がってる他のエリアも買えますが、先のこと考えると早めにローン完済させたいので
オーベル選びましたよ。買える、買えないという問題もあるでしょうけど、
考え方の違いでどこに魅力を感じるかは変わるのではないでしょうか。

[871: 周辺住民さん]

そう
検討段階は誰でもできるだろうけど、最終的にどこを買えるか、住めるか、は家庭状況により違ってきます。

[872: 匿名さん]

家庭状況もあるでしょうけど、考え方の違いってことが言いたいのだと思いますよ。

[873: 周辺住民さん]

失礼しました
だいたい同じような財力、考え方（価値観とでもいいますか）の人が集まってるから面白い

[874: 匿名さん]

一般的みれば天王洲の方が所得は高いのでしょうね。ただ買えるけどあえて選ばないって層もいるでしょうし、
エリア的にも比較検討してる層は多少なりとも被ってるのでしょうね。

[875: 匿名さん]

まさに考え方、価値観、優先順位というか。ローンさっさと返したり、月々の金額を抑えて、余暇にお金をまわしたり。人それぞれですよね。

[876: 契約済みさん]

あのさ、どこどこに住めたけどーっていう人がいるけど、って結果的には同じマンションなんだしやめようよ。

[878: 契約済みさん]

売れてる物件に安心感を感じてしまう私はやっぱ小心者なのでしょうね...(笑)

[879: 匿名さん]

いい加減にそう言うの止めません？
ここから見たら高い所でも、同じ様に余裕もって買っている人がいる事ぐらい思い至りませんか？

[880: 匿名さん]

一応指摘しておくけどWTCじゃなくてWCTね。WTCは911で崩壊した米国のビル。

[881: 匿名さん]

早く引っ越したいですね

[882: 匿名さん]

>>875

まさにその通りだと思います。

[883: 匿名さん]

>>879
何に怒っているんですか？流れから分からなかったもので。

[884: 購入検討中さん]

Sタイプは今回売り出しするお部屋、ついに全て抽選確定になってしまったようですね(T_T)
救済措置があるようなので、もし落ちたらどこを狙うか悩み中です…
Mかな…

[885: 匿名さん]

>>884
Mはまだ無抽選ですか？

[886: 匿名さん]

Sタイプの間取り使い勝手が良さそうですね
人気があって当然です

[887: 匿名さん]

今日は抽選でしたね。
次回は年明けでしょうか？
まだ出ていない部屋は次期に出ますかね？

[888: 匿名さん]

で、16戸の内売れ残りはあったのかな？

[889: 匿名さん]

なかったみたいですよ。抽選も結構あり全戸売れたみたいです。

[890: 匿名さん]

落選組です。急遽年内に追加販売していただけそうなのでまだ諦めないぞ！　

[891: 匿名さん]

>>878
大多数の人が売れているからというだけで購入を決めたとしたら判断を誤るかもね。

[892: 匿名さん]

そうじゃない人もたくさんいるから平気でしょう。どこを重視するかは人それぞれだが、売れてるってのは客観的な指標の一つで参考にはなるね。

[893: 匿名さん]

南側の公園にあるもみの木？
紅葉しているので、もみの木ではないのかもしれませんが、綺麗ですね。

[894: 匿名さん]

人気！売れている！ってよく書き込みがあるけど、ただ周辺より異様に安いからだと思う。　別に否定的な意見ではなく、この物件のデメリットを許容するならよいお買い物になるのではないでしょうか。

[895: 匿名さん]

>>894
この物件のデメリットとはなんでしょうか？過去スレ見て、概ね許容できると思っていますが、知らないデメリットもあるかもしれないので、後学のために教えていただけますか？

[896: 匿名さん]

場所としてはモノレールは主要沿線ではない、住宅街ではない（なかった）エリア、高速と幹線道路の影響、中低層階は周辺建物の影響、今後は航空機の音。
建物はブランズと比べると（既出ではありますが）直床、エレベーター数、引戸がVレールやソフトクローザーなど細かい部分のグレードの差。
オーベルは郊外だとよくある仕様ですね。吉祥寺や鶴見でも似たようなグレードでやってますが概ね良く売れている様です。

そうそう、こちらのカラーセレクトのミディアム系のカラーはオーベルグランディオ吉祥寺２のモデルでイメージがわかると思います。

[897: 匿名さん]

公務員団地もほぼ出来てきましたね。

[898: 匿名さん]

不動産に限った話ではないですが自分で長く使うものであれば安いを理由に買うのはやめたほうがいいですよ。逆に高いを理由に購入をためらうものこそ買うべきです。
もちろんこの場合の高い、安いは自分次第ですけどね。

[899: 匿名さん]

>>896
最大のデメリットは立地でしょう。
勝島へ交通機関の発達した品川区の中ではもっとも利便性の低いエリアの一つですからね。
メリットは大規模であることかと思います。
この立地で30戸とかの小規模マンションだと資産価値は低いです。やはりマンションは規模が大きいほどスケールメリットが享受できますからね。マンションは立地が全てと言いますが、立地に劣るエリアでも規模を大きくすれば売れるというビジネスモデルも湾岸エリアを中心に確立しましたからね。

[900: 匿名さん]

ただ大規模にもデメリットがあってこれは主にソフト面になりますが、この手のマンションだと似たような世代の人たちが多くなりまた立地の関係上、子供はみな同じ学校に通い買い物も同じ場所となるのはやむをえませんが、その上住むマンションも同じみたいな人ばかりになります。
通勤の関係もあるので大企業に勤めている人だと会社も同じというか人も出てきます。
様は社宅ライクな感じになるわけです。
上司と同じマンションとか気まずいですよね。

[901: 匿名さん]

>>898
理解力がなくてごめんなさい。理屈があまり分からないので分かりやすくお願いします。

[902: 匿名さん]

まあ立地が悪いと書きましたがウィラ大井があるので買い物には不自由しないでしょう。
生活に別に都心の刺激は欲しくないという人にはいいのではないでしょうか。
私などはせっかく品川区のような準都心部に住むのにまるで郊外のような勝島に住むのはもったいない気がしますが、まあ郊外みたいなのこそいいんだという価値観もありますしマンションのコンセプトも仕様を含めてそうなのだからこういうのありなのでしょう。

ブランズはこの辺りの割り切りというかコンセプトがすこしぷれていてそこがマーケットにみすかかされ（あの数売るにはコンセプトが中途半端）後半販売が失速したのかと考えます。
要は従前相場より高い金を勝島に出す人は思っていたより少なかったということです。高く売りたいならタワーにするべきですが、羽田の近くなので高さ制限ごあり団地型になってしまいあれじゃあ広域から勝島にわざわざ客を集めるには外観の訴求力がありません。
オーベルはマーケットを正確に読み取っていたってことですね。

[903: 匿名さん]

>>901
気に入らなきゃところはあるけど安いからと妥協して買うと後悔するって話です。

[904: 匿名さん]

>>903
お金が無限にあるならね。

[905: 匿名さん]

>>904
購入の最大の決め手＝安いこと
というのはどうなんだろ？という話です。
投資ならいいですけど。

[906: 匿名さん]

ちなみに安いことと予算内であることは異なりますからね。

[908: 匿名さん]

個人が気に入ることが一番大事だと思うけどけど、
人気があったりだと+αの安心感はあるかな。

[909: 匿名さん]

悩む理由が値段なら買え、は有名な言葉ではありますが、不動産では現実的には5～10%アップまでじゃないですかね。オーベル検討者なら上限500万アップがよいとこ。上を見ればキリがないし、だからといって1000万も2000万も余分に出せるわけじゃない。住宅以外にも重視するポイントがある人なら、なおさらかと。

[910: 匿名さん]

なんと言われようと、オーベルを選んで良かったと思っています。

[911: 匿名さん]

>>910
それは別に否定してないよ

[912: 匿名さん]

都心志向じゃないならここでいいんじゃない？
都心志向ならやめたほうがいいけど。
つまり趣味の問題です。

[913: 匿名さん]

>>909
ここは妥協せず広め、もしくは高層階を無理して買うべし。

[914: 匿名さん]

都心志向って何？

何処と比べて何処が都心なんでしょうか？都心の定義とは？

[915: 匿名さん]

>>914
都心5区
港区、渋谷区、千代田区、新宿区、中央区

調べればわかりますよ！！

[916: 匿名さん]

都心７区なら品川区も入るからOKですね。

[917: 匿名さん]

都心より都心に近いほうがトータルで得

[918: 匿名さん]

ここで言っている都心とは六本木や赤坂、銀座に恵比寿、広尾、日本橋といったような人も物も金も集まるエリアのことです。
日本でもここしかないといったものが集まってくるエリアです。そういう場所に住みたい、暮らしたいというニーズがあります。
だから東京は人がたくさん集まってくるし地価も高いのです。
でもそういうは騒がしいところは苦手。日常生活はニトリと文化堂のような地方都市にあるようなもので十分。銀座は月に一度行けば十分。多少駅から歩いても通勤も一時間以内なら御の字という人は都心志向ではないですよね。
そういう人向けですよねここは。

[919: 匿名さん]

都心の定義すら人によって違うのね

[920: 匿名さん]

>>917
ですねここより距離的に都心より離れた場所、例えば蒲田とか川崎駅前とかの方がはるかに便利で資産性も高いです。
マンションの値段も勝島よりはるかに高いです。
勝島は中古になると厳しいですね。

[921: 匿名さん]

>>919
違ってもいいですよ。どういう意味で都心という言葉を使っているのか共有できた上で議論するなら問題ないです。都心志向がわかりにくいなら山手線内側港区渋谷区プラス千代田、中央旧江戸市街エリア志向でも良いです。

[922: 匿名さん]

都心に通いやすいところに住む＝都心志向と思っている人がいたらごめんなさいね。
そういう意味ではここでは使ってませんでした。

[923: 匿名さん]

元の価格が安いからいいんじゃない。考え方次第で勝島も全然ありって人もたくさんいるでしょうし。
別に都心がいいと思う人を否定する気もありませんが・・それならここのスレで油売ってるより他の物件スレで
情報収集したほうが現実的では？と思いますがね。

[924: 匿名さん]

そんなﾑｷになってもしょうがないし、購買層は変わらない。1期で全戸完売になるような物件もあるようだけど、この土地でこれだけ売れていたらまずまず良い方だと思います。立地、グレード、価格がマッチングしているんでしょう。もう4LDKが無いのは残念。

[925: 匿名さん]

>>920
勉強不足で申し訳ありません。中古になると厳しいという根拠を教えて頂けませんでしょうか？これまでの実績や今後の見通しなどがデータであればありがたいのですが。

[926: 匿名さん]

勝島はそもそもマンションが少なく実績は殆ど無いですね。
ただ数は少ないもののブランシエラは新築時より上がって成約してます。

勝島のこれまでの大きなマイナス要因のひとつは住宅イメージのなさ、ですので開発進捗により条件的には良くなっていると思います。

[927: 匿名]

ブランシエラは駅から5分以内みたいですね
あと2重床2重天井じゃないなどリフォームしづらい要素があれば難しいですね
リセールしなきゃいいです

[928: 匿名さん]

ブランシエラは純長谷工仕様で勿論直床です。
基本仕様はオーベルより一段下ですがオプションでどうとでも変わりますね。
勝島ではブランズの区画が最駅遠になりますが、言ってもモノレールなので5から8分の駅距離で何処まで評価が変わるのか微妙な気もします。

[929: 匿名さん]

勝島の人口減にストップがかかりますように。

[930: 匿名さん]

新築マンションや公務員住宅も建つので、あと5年は大丈夫でしょう。その後の人口流出や減少を食い止める発展があることを期待したいですね。

[931: 匿名さん]

契約者の８割が地元以外のマンションは極めて珍しいようです。
圧倒的に安いから人気を呼んでいるとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/2330-300

[932: 匿名さん]

ここは若いご夫婦も多いみたいですし、地方からの居住者も多いとのことですが
この比率が吉と出てくれることを願っております。

[933: 匿名さん]

30代前半くらいの一般的な夫婦が買うのに、
ちょうどいい価格ですからね。
価格が高い物件は年齢層も高いのでは？

[934: 匿名さん]

聞いておいた方がよいかもしれませんね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151214-00000012-impress-life

[935: 匿名さん]

>>934
ルートは既出過ぎですから聞く必要はないですね。
聞きたいのは二重サッシがあれば十分に軽減されるかだけです。

[936: 匿名さん]

>>935
え？契約者なら聞いても同じでしょうけど、検討者なら聞いた方がいいに決まっているでしょう。
「実際にそれぞれの地点で聞こえる騒音の音圧を忠実に再現」しているのなら。

[937: 匿名さん]

>>935
購入済みの方は、室内の音の大きさなど確認の上購入してないんですか？

[938: 匿名さん]

昔に比べて飛行機静かになったといってもまだ747も飛んでるし、実際生活への影響はどれ位なんでしょうか？

[939: 匿名さん]

＞＞938

いま品川駅の近くに住んでいますが、たまに飛行機が通る音聞こえます。
頻度はそんなに高くないのですが、夜11時、12時ころは周りが静かになっている分気になります。
特に夏は窓開けて寝ているので、たまにちょっと神経質になって眠れなかったりしますね。
冬などは窓閉めればほぼ気になりません。

ちなみにいまのマンションは二重サッシではありません。
勝島は羽田により近いですが、しっかり二重ですし、気になるときに閉めれば心配いらないでは。

[940: 匿名さん]

道路が近かったり、前の建物が近い（高層階を除く）ので窓を開けることを期待している人は少ないかもしれないけど、飛行機が飛ぶときは窓はあけられないでしょうね。

９３９さんへ
現在の品川駅付近の飛行機の騒音とは、頻度や距離が全く違うので比較にならないレベルでは？

[941: 匿名さん]

ここはかなり低空飛行になる
昔の八潮が飛行ルートの時は爆音だったよ

[942: 匿名さん]

そこまでうるさくないと勝手に思っている私がいます

[943: 匿名さん]

いや うるさいから
昔の八潮ばりになるよ
空を見上げると車輪も見えたから

[944: 匿名さん]

若いファミリーが多くて活気がありそうですね。
良い街に発展してほしいです。

[945: 匿名さん]

>.昔の八潮ばりになるよ
>>空を見上げると車輪も見えたから

想定される騒音レベルでしたらここの設備で大丈夫だと思いますよ。あとは慣れです。
あと団地の八潮と最新の分譲マンションでは防音環境は雲泥の差かと。

[946: 匿名さん]

すばらしい
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151215-00102828-suumoj-life

[947: 匿名さん]

まちBBSでも飛行機話題多いね。
http://machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1182382966/l50

「八潮団地が出来た頃はみんな低空飛行してた。テレビの音なんか聞こえなかったよ。 」なんて書き込みがあるけど

[948: 匿名さん]

2期3次で17戸出ますね。
この物件は冬枯れとは無縁のようです。

[950: 匿名さん]

2期3次終われば残り80戸程度ですか。早いですね

[951: 匿名さん]

3期で売り出すであろう2LDK、大成遊楽がどの程度強気で来るか楽しみですね！
1期よりも100万上がるだけで坪単価5万以上あがるから1期で買った人はほんとに勝ち組だなあ

[952: 匿名さん]

元々が安すぎだからね。少し値上がりしてもまだ安い。

[953: 匿名さん]

3期出ましたね。やはり狭目の部屋を最後に持ってきて個々の部屋では1期より価格を上げつつ、全体的には安さが目立つ広告を打てるという狙いでしょうね。

2期3次は2期2次の落選組の救済の意味合いが大きいと思われますが、皆様いかがでしたか？

[954: 匿名さん]

長い冬季休業だね 夏も長～く休んでいたし 左うちわ状態ですね

[955: 匿名さん]

やっと当選しました！ ２期３次(^-^)

[956: 匿名さん]

>>955
おめでとうございます。SとMでまだ空いているお部屋（販売対象となっていなかったお部屋）ありましたか？