オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[461: ご近所さん]

運河側なら低層も将来保証

[462: ご近所さん]

461
ブランズと間違えました。

[463: 匿名さん]

ブランズの宣伝も結構ですが間違えないで下さいね　笑

[464: 匿名さん]

ブランズの運河ビューも検討はしました。
ただ、運河側の部屋は契約済みが多く、今買える部屋は斜めに運河を望むって感じですね。
正面の倉庫は高層建物に建て替わる可能性が結構あるので、リセールとしてはリスクが高いと感じました。

[465: 匿名さん]

あの倉庫が何かに建て替えられることを期待してます。できれば、商業施設がいいな。それか、競馬場がアウトレットモールになるとか。

[466: 匿名さん]

そーですね。
住宅系よりも話題性のある商業施設になると面白いですね。三井アウトレットやイケアとかコストコとか。

[467: 匿名さん]

今の倉庫以上に悪くなることはないだろうから、何が建っても価値アップでしょう

[468: 匿名さん]

パチンコ屋や居酒屋は勘弁ですけどね。

[469: 購入検討中さん]

あの倉庫が建て替えになる可能性あるの？

[470: 匿名さん]

>>469
そりゃあるでしょう

[471: 匿名さん]

最近のパチンコ屋は上品になりつつ？

[472: 購入検討中さん]

>>470根拠は？

[473: 匿名さん]

>>472
470では無いですが。
今の所、具体的な開発計画は無い筈です。
あれば重要事項等で説明がある筈ですし。
ただ、東京倉庫IRに寳組から取得した際の理由のひとつとして、自社所有地との一体開発をあげていますね。

[474: 匿名さん]

>>473
具体的ではないけど、重要事項説明書に将来的に建て替えを検討していると記載していますね。
老朽化してますし、検討はしているのでしょう。
近隣に大型倉庫の新築が相次いて、東京倉庫の収益が落ちてきていますから、いずれは何かに変わると思います。
ただ、外壁を塗り替えたり、エレベーターの改修をおこなっていますので、すぐにではないですね。
航空法で最高９２ｍまでしか建てらえれませんし、マンションか有料老人ホームくらいではないですかね。
羽田が近いので、アウトレットや商業施設が出来れば、中国人（今後は東南アジアや中東）が殺到して儲かりますよ。

[475: 匿名さん]

同じ高さのマンションが建つよ
こことお見合いの部屋ができて終了だろう

[476: 匿名さん]

>>474
勝島は20階くらいが限界だよ

[477: 匿名さん]

>>476
オーベルが２０階なのは、高さ６０ｍを超えると建築基準法や消防法の基準が厳しくなること、容積率が３６０％（３００％＋割増６０％）であることが理由です。
オーベルは、敷地９，４８８㎡、述べ建築面積３８，２２４㎡（うち容積対象外４，０９０㎡）
ブランズは、敷地７，９５７㎡、述べ建築面積３６，６６５㎡（うち容積対象外８，０２０㎡）
どちらも容積率ギリギリまで建築しています。

東京倉庫が宝組から取得した一般倉庫とＡＢＣ棟の敷地は２１，６５９㎡、既存の３号倉庫や競馬場住宅等を入れると３０，０００㎡ほどの敷地です。

一体開発を行い、容積率の割り増しをさらに受ければ、航空法による制限最高９２ｍの建築は十分に可能です。
慰霊塔は屋上に設置するか公開空地や提供公園に隣接させるでしょうね。
あり得ることだと思いますよ。

[478: 匿名さん]

>>477
高さ60メートル以上の建物はコストの掛かり方が違う。ブランズで苦戦してる勝島がわざわざ高コストで中途半端な90メートルの再開発をするとは思えない。どうせなら航空法の適用外の地区で120以上の高さの建物作るだろ。だから勝島には60メートルの建物しかたたない。勝島は本当に再開発しにくいよ、だから安いんだけどね。

[479: 匿名さん]

>>478
ブランズみないな建物なら３つは並べられるよ。

[480: 匿名さん]

>>477
ないない
理屈で物申すな

[481: 匿名さん]

八潮の団地は建替えや再開発しないですかね。勝島の倉庫がマンションにしかならないなら、あそこに商業施設できてもよいですね。大井町からのバスもあるし。

[482: 購入検討中さん]

>>481
人大量に住んでますから。めちゃくちゃなこといいますね。

[483: ご近所さん]

>>482
そうかな。20年前に比べて、八潮地区の人口は3000人近く減ってると品川区の報告にもあるし、高齢化が進んでるから、持続可能な地域社会を実現するなら、何らかの対策は必要かと。

[484: 匿名さん]

この地区は昔に比べ過疎化が進んでいますよね。

[485: 匿名さん]

倉庫壊して再開発はないない
費用がかかり過ぎる
都が推進してるなら分かるが、ないだろう

[486: 購入検討中さん]

ですね。夢見すぎです。

[487: 匿名さん]

まぁ、10年前も倉庫壊してオーベルやブランズのようなマンション建つとは誰も思ってなかったからね。10年後どうなってるかなんて、誰もわからないし、夢見るのは自由だね。

[488: 物件比較中さん]

あまり個人的な妄想を掲示板に書かないほうが良いと思います。一人歩きしてしまいますし、ソースがあるものについて議論すべきでは。

[489: 匿名さん]

マンションができて人口減にも歯止めがかかると思います。

[490: 匿名さん]

高齢化&空き家問題の八潮団地建て替えは難儀かと。まず転出者を減らすように魅力ある町作りが課題かと。

[491: 匿名さん]

まずはパトリアに、かもめ橋渡ってでも買いに行きたくなるような店舗が増えるといいですね。
高齢化、空き家マンション問題は八潮に限らず日本全国に広がる課題なので、国主導での対策を期待してます。

[492: 匿名さん]

天王洲アイルや豊洲も最初は買った人バカにされまくってましたが見事に発展しましたし何が起こるか分かりませんよね。
なんだかんだで儲かっている競馬場の土地が多く東京競馬も街づくりに取組んでいるので可能性はなくは無いですね。
競馬場嫌いなんですが…

[493: 匿名さん]

倉庫業が不振で宝組がつぶれたのに。
築４０年のABC倉庫が１０年もつかな？

建て替えるなら、
もっと年季が入った一般倉庫と競馬場住宅を合わせて、
今より大きいのにするでしょう。

[494: 匿名さん]

週末下見してきました。

建物が少し立ち上げり始めましたね。
思っていたより、目の前の道路と建物に近くてびっくりしました。

HPなどのCG見る限りだともう少し道路からセットバックしてるかと思いましたが
だいぶ近いですね。

＞＞491
ついでにウィラとパトリア除いてみましたが、値段はパトリアの方が安いですね。
生鮮は買ってみないと分からないですが、値段だけならパトリアの方が良いですね。
ウィラはリニューアルオープン？のセールやってました。

[495: 匿名]

>>494
文化堂は週末値上げしてるので、週末価格で比較すると高いです。

あと、文化堂のリニューアルで、一部分が縮小してファミレスになる模様。

[496: 匿名さん]

2期2次は16戸ですね。
勢いが止まったのでしょうか。
お隣の４次も売れ残ったようで、また先着が増えていますね。

[497: 物件比較中さん]

16戸確定ですか？かなり少ないですね。
要望書こなかったんですかね。

[498: 匿名さん]

２期２時に申し込む予定なのですが、ご近所も急に値引きの提示があり迷ってます。
２次の客を引っ張りたいのかなぁ・・って思ってますが悩みどころですね

[499: 匿名さん]

ご近所とは？？

[500: 匿名さん]

値上げが裏目に出たのですかね。
５０００万がボーダーの立地ですから、
最上階以外は５０００万以上では高いと思いますね。

[501: 匿名さん]

シティテラス品川は約60戸にELV1台
ブランズ品川勝島は約80戸にELV1台
オーベル品川勝島は約110戸にELV1台
どんな生活になるかこれだけでも分かるよね
現地行ったけど、前の道路との間隔も狭くキツキツって、感じ

[502: 匿名さん]

>>501
EVの数が売れる要因にまったく寄与しないといういい指標ですな

[511: 匿名さん]

2期1次に比べ各階200万前後値上がってる感じでしょうか。
これまでの価格を知ってる人にとっては割高感がありますよね。

[512: 匿名さん]

今出てる72㎡の部屋Mタイプ2階が4320万で@198くらい
1期では同じ広さのTタイプ2階が4080万@187

条件も多少違いますが値上げ？かもしれませんね。
１期で買った人が羨ましいですね。

[513: 物件比較中さん]

Mタイプいい間取りですね。15階位だといくら位なんですか？

[514: 匿名さん]

１期は東側７０平米が３６００万とかだったからな、破格だったな

[515: 匿名さん]

ただ現地見てみると、東側の低層階はリスクあるなぁ

それこそ、排気ガスやら騒音やら、下手したら高速側よりひどいんじゃない？

さすがに安いだけのことはある。

[516: 匿名さん]

>>514
ここは東側人気だったからね。

[517: 匿名さん]

エレベーターについて、
やはり数として少ないのが気になって担当の営業さんに聞いたのですが、
少ないけど、2基が隣り合わせで設置してあるので、
1つが行っちゃってももう1つがすぐ来るから、
トータルで数が多いが離れて設置されているところよりも待つ時間少ないかもしれない、
との説明を受け、妙に納得しました。

実際どうなるかはわかりませんが、
個人的にけっこうそれで気にならなくなりました。
まあ、我が家の場合は朝のピークの時間に出かけることないのもありますが。

ご参考まで。

[518: 匿名さん]

517

そこは納得しちゃいけないポイントだと思いますが・・・

[519: 物件比較中さん]

個人的にエレベーターなんに少なくてもいいけどな。エレベーターの維持費も馬鹿にならんからな。せっかちにはつらいのか？

[520: 匿名さん]

スケールメリットを生かして色々な設備を作れると謳っているんだから、毎日使うエレベーターをまず充実させれば？とも思いますが。

ここは本当の住みやすさより検討者にいかにキャッチーに映るかを意識した物がかなり多い気がする。

[521: 匿名さん]

>>517
離れて設置してある所なんてそうそうないよ。
少ないうえに箱も小さいんだから毎日の不便は覚悟しないとですね。

[522: 匿名さん]

激しく同意！

[523: 匿名さん]

慣れの問題でしょう。

[524: 匿名さん]

エレベーターなし物件で大変だったこともあるので、付いてるだけでもありがたい。
これ以上、管理費が上がる方が嫌だな。

[525: 匿名さん]

東側ならエレベーターの心配はない。
132戸で2機だ。

[526: 匿名さん]

>>524
いやいや、分譲でエレベーターなし物件なんて論外だから。
比べるレベルが酷すぎ。

[527: 匿名さん]

慣れれば時間も読めるし気にもならなくなるよ。２台並んでるならバランスよく回せば効率的だろうし

[528: 匿名さん]

いや、一応エレベーターメーカーの交通量計算によって台数や箱を決めてるでしょ。
余裕は無いかもしれないけど、タワマンとかもっと少ない物件もある訳だし。

[529: 匿名さん]

エレベーター重視の人には合わない物件ってことですね。

[530: 匿名さん]

修繕のこと考えたら多すぎも良くはないですからね。バランス考えれば悪くないと思います。

ここの場合は修繕費の徴収も余裕がありそうな計画で好印象です

[531: 購入検討中さん]

結局はこの価格で品川に住めるならという回答で全てのデメリットが受容されるマンションと思ってます。

[532: 匿名さん]

デメリットとメリットのバランスがとれた良い物件

[533: 匿名さん]

住んでみて、思ったより良かった、よりも、こんなはずじゃなかった、が多そうなマンションの気もする。

所々に上げ底感があるので。

[534: 匿名さん]

それは住んでみないと分からないね。まぁ人によって感じ方はそれぞれだろうけど、私はあまり心配してないです。
共用設備も充実してるしまだ先ですが新生活楽しみです。

[535: 匿名さん]

ここの営業さんもいい点だけじゃなく、悪い点もきっちり話してくれましたからね
よく話題にあがってる騒音に関してもそれなりにあるのを懸念して、
二重サッシを採用してますという話もきちんと聞きました。

[536: 匿名さん]

>>535
それって、悪い点というか二重サッシのアピールをしたかっただけでは。

質問されたら不都合なことでも答えないといけないのはどの物件でも共通ですしね。

[537: 匿名さん]

色々言う人もいるけど周辺で一番需要を掴んでるのは間違いないな。

[538: 匿名さん]

私の担当の営業さんは騒音だけじゃなく、日照のデータも見せてくれましたよ。低層階では日当たりが悪い時期もあることなど、きちんと説明してくれましたし、購入を促すような強引なプッシュもなかったのが好印象でした。

[539: 匿名さん]

2期2次の販売戸数の少なさはどういう理由があると思いますか？

ひやかしの回答は不要です。
何かしら御自身の視点で分析頂ける方の回答をお待ちしております。

[540: 匿名さん]

年末に不動産買うような暇人はあんまりいないということ。

[541: 匿名さん]

三井のマンションの杭問題のほとぼりが冷めてないから今売り出すのは賢明じゃないと考えたんでしょう

[542: 匿名さん]

５４０さんを補足すると、１２月は１年で一番不動産が動かない月と（一般的に）言われております。
この物件固有の問題というより時期がよろしくないということが考えられますね。
この時期に大々的に販売始める物件などはあまりないと思いますし、業界の法則とでも申しましょうか・・

皆さん年末はお忙しいですからね。２月３月になればまた活発に動くと思いますのでその時期に売れないようでしたら
何か問題ありそうですが、ここの場合は今までの売れ行き見る限り好調に推移していくと思います。

[543: 匿名さん]

二重サッシだから騒音にも安心と思っていましたが、ブランズスレを見ると音は通気口から入ってくるとの書き込み多数なので心配になってきました。

通気口の音が防げないのはこちらも同じですよね？
それなら、幅を取ったり掃除が大変になるだけで大したメリットがないのでは？と思ってきました。

[544: 物件比較中さん]

>>543
いや、ないよりは全然ましでしょう。むしろ、このエリアでは必須かと。
そもそもですが、飛行機が上空を飛ぶので、音が心配ならこのエリアを検討しない方がいいですよ。

[545: 物件比較中さん]

というか、ブランズはモノレールと高速の音に対して対策してると思うけど、これから上空を飛ぶ飛行機を意識した設計はしていないと思うので今後個人的に扉対策をやる方も出てくると思います。ブランズ設計当時は飛行機の航路が決まってなかったのかな？

[546: 匿名さん]

ブランズは通気孔からも音が漏れるマンションみたいですが、

今のうちのマンション通気孔からは音はほぼ聞こえず、窓の隙間からの音のほうが気になります。

私の経験上は音の聞こえか方は窓の隙間＞＞通気孔なので

窓対策の方が効果があると思います。二重サッシでの防音は理にかなってると思います。

[547: 匿名さん]

吸気口も防音対策してるもの、してないもの、グレード等など色々あるのでブランズが音漏れしてるから
こちらがするとは限らない（その逆も然り）。そのへんはMRで聞いた方が良いですよ。

[548: 匿名さん]

補足、防音という意味でなら2重サッシはついてないより、ついていた方がいい。
効果は確実にあるのでね。オーベルもブランズの一部の部屋も効果がないもの付けるほど
阿呆じゃないと思います。その点では全戸対策してるこちらに分があるというだけ。

[549: 匿名さん]

こちらも通気口から音が聞こえた場合、それなりの音が聞こえますね。
ブランズ住民の人達は通気口から聞こえるとは言っていますが、窓の隙間から聞こえると言ってる人はいませんし。

二重サッシだから大丈夫ってわけでもないのね。

[550: 匿名さん]

他の方が色々教えてくれてるけどそういう強引にそういう結論にしたいのならいいんじゃないの　笑

[551: 物件比較中さん]

>>549
ないよりはあった方が良い。以上。

[552: 匿名さん]

換気フードには防音仕様のものがあり、ブランズでは防音サッシを使用している部屋の一部、特に騒音が強い部屋に設置してますね。こちらは全戸防音T4の二重サッシですがフードは通常の物の様です。なので高速に近い部屋はブランズの対策住戸よりは音漏れの可能性が高いかもしれません。ただ、防音フードは規約の問題は別にして物理的には容易に交換可能だと思います。

[553: 匿名さん]

ここも通気口は全戸防音のものって聞いた気がするが。。聞き間違えたかな

[554: 匿名さん]

私ははそのへんの問題は営業さんに確認してないのでなんとも言えないですけど、吸気口や窓含めた部屋内でこれくらいの音の感じ方ですって説明は受けましたね。それで静かなんだと感じましたよ。

[555: 匿名さん]

>>550
公平な検討者ですか？あなたこそオーベル贔屓に見えますけど。

通気口からも音が入るとは盲点でした。

[556: 匿名さん]

>>555

入らないと書いてる人もいますけどその点は無視ですか？
私もあなたは批判と結論ありきのネガと見受けられますがいかがでしょうか？

[557: 匿名さん]

換気しているなら外からの音は入ってくるのは当たり前です。
換気を止めるしかないですよ。

[558: 匿名さん]

２重サッシは効果ある　でいいじゃない。そうでなければブランズもオーベルも採用しませんよ。

[559: 匿名さん]

音の漏れが１箇所と２箇所じゃどっちが静かなんて小学生でも分かるんじゃないの？
ブランズ、オーベル通気口は仕方がないとしても、窓はより対策されてる方が安心でしょう。
まして勝島は新飛行ルートの真上ですからね。備えあれば患いなしと私は思います。
あとは断熱でも効果あるでしょうしね。

[560: 匿名さん]

通気口から音が入るのが嫌なら、通気口がないマンションが、静かな環境のマンション探せば？って思う。

そうでないのなら、一重窓より二重窓の方が音の問題は軽減できる。