オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[281: 匿名さん]

>>280
100倍も違わないでしょ。小学生じゃないんだから、安易に100倍なんて言わないほうがよいかと。

[282: 匿名]

>>280
価格無視したら、天王洲より100倍良い物件は星の数ほどある。

[283: 匿名さん]

>>278
保証してくれるから、瑕疵があっても大丈夫なわけじゃない。大手でも中小でも、瑕疵があるリスクが変わらないなら安くてよい、ということ。

[284: 近隣住民さん]

>>280
京急ユーザーの私からしたら、天王洲はそれほど魅力感じません。

[285: 匿名さん]

ここの場合は準大手ゼネコンの長谷工+スーゼネの大成がバックに付いてるから他の大手デベと同じく安心感はあるね
瑕疵に関しても三井のように+αで補償してくれるんじゃない。

[286: 匿名さん]

何かあったらスーパーゼネコンの大成建設に建て直してもらおう。

[287: 購入検討中さん [男性]]

結論、三大財閥不動産以外はどれも同じでしょ
仕様、保証ともどこも大差はないから安ければ安いほど良い
よって、ブランズ買うなら絶対オーベル

[288: 匿名さん]

いつまでも検討してないで早く買えばいいのにね

[289: 匿名さん]

坪@120違う物件と比較しても意味ないだろうに...

[290: 匿名さん]

>>287
でも東急不動産はその財閥系と肩を並べる総合デベロッパー大手4社の1社じゃありませんでしたっけ？

[291: 匿名さん]

保証はともかく仕様は大差あるでしょ。
ここの仕様が至って普通と思い込みたいのかもしれないけど低コスト&安っぽさ全開なのはどうしたって否めないんだからさ。そのデメリットを他の魅力でカバーしてるんだからそれで良いじゃない。

[292: 匿名さん]

大差って思い込みたいんですね。わかります。どんまい。

[293: 匿名さん]

>>289
湾岸沿い、品川というビックターミナルまで近距離という意味では思いっきり比較対象だと思うが。
天王洲の方が立地は上だが、そこまで価格差がつくのか？っていう議論は相当妥当ですけどね

[295: 匿名さん]

>>293
6500出せる人なら検討対象になるだろうけど、そんな人どれだけいるの？
それだけ出せて品川アクセスと言うならGFTだって検討出来た。
それと直線3km以上で近距離とは言いません。
住友だって1kmちょっとだけどそんなことは言わないでしょ。
もう少し考えましょう。

[296: 匿名さん]

>>292
都内なら大抵の物件がここより仕様が良いのは事実でしょ？今時直床二重壁なんて低コスト仕様郊外型の典型です。天王洲ともお隣とも仕様では太刀打ち出来ませんよ。ここの魅力は安さが唯一にして最大でありそれが武器です。

[297: 匿名さん]

>>296
既出すぎるが、その差が大差とは感じられてないから、隣は売れてないのでは？ここをこきおろすのは勝手だが、検討者でもなさそうなあなたはここで何がしたいの？

[298: 周辺住民さん]

要はコストパフォーマンスってこと
高くても価格に見合う価値があれば売れるし、安くても価格に見合わなければ売れない
コストパフォーマンスはそれぞれの価値観で違うから、押し付けはやめましょう

[299: 匿名さん]

すみふの大森の物件は比較対象になりませんか？

[300: 匿名さん]

>>299
大森海岸のスミフなら比較できるんじゃない？
京急だし、駅近だし
天王洲くらいの価格かと思うけど検討できるならね

[301: 購入検討中さん [女性]]

シティテラス品川イーストって検討された方います？
やっぱり少し高いですよねえ

[302: 匿名さん]

>>300
天王洲ほど高くないけど。
大田区だからな。

[303: 匿名さん]

>>302
何処かと勘違いしてない？Nismo跡地のタワマンだよ

[304: 匿名さん]

>>284
京急ユーザーの私からしたら、勝島はそれほど魅力感じません。

[305: 周辺住民さん]

>>304
それ、284に言ってどうすんの？

[306: 匿名さん]

>>304
勝島に魅力感じない人が何でこのスレにきてるの？ここに価値を感じない京急ユーザーなら、青物横丁や大森海岸の物件にでもいった方がよいかと

[307: 匿名さん]

お隣は事故があったみたいだね
入居早々に災難だ

[308: 大成遊楽不動産販売 [男性]]

少し前だったら恵比寿でさえ坪400万行っていなかったのに、今では坪500万以上
5〜6年前と比べて坪100万以上上がっている不動産バブル期
恵比寿や大崎、勝どきなどが10年後に坪単価が確実に100万下がっていないなんて全く自信は持てないが、勝島の場合は現状坪200万なので10年後に坪100万下がってないと確実に言い切れる

「価値上昇の期待は高いが、下げ幅は底が知れている」ので勝島でこの価格はお買い得。みなさん、買うべきです。

[309: 匿名さん]

お隣 人が落ちたみたいですね
怖いですね

[310: 匿名さん]

>>308
いやいや、下落率で比較しないとおかしいでしょ。勝島が坪240→180で25%の下落。勝どきが坪340→250で大体同じくらいの下落率。勝どきは再開発計画がまだまだあるから勝島より下落率は低くなる。結果的に勝島の下落率は勝どきより大きいと思うよ。オーベルはグロスが安いからまだマシだと思うけど。
あと勝どきに住むほうがQOLが違うけどそれも無視してる暴論だよね。

[311: 匿名さん]

>>310
見事に釣られましたね(笑)
買う方からしたら、下落率ではなく、いくら損してしまうか？だと思いますよ。

[312: 匿名さん]

ブランズで転落事故ってマジか

[313: 匿名さん]

>>308
不動産価格大崩落で恵比寿や大崎が安く買える状況なら、そもそもここの中古に買い手がつかないリスクをお忘れでは？坪200→売れない(固定費でマイナス)

[314: 匿名さん]

飛行機の件新聞出てましたね。　ここより空港から遠いところで地下鉄車内くらいの騒音らしいですね。

[315: 匿名さん]

312

なんか嘘っぽいみたいですね。
何が真実かはわかりませんが・・・

[316: 匿名さん]

隣の住人ですが、平和に暮らしています。

[317: 匿名さん]

>>315

ウソなら名誉毀損や営業妨害レベルですしあえてそんな事するリスクないと思いませんか？
まあお隣のことなので一緒に検討してる方にとっては気になる点ですね。

[318: 匿名さん]

ここにもとなりの板にも未だに執拗に張り付いてる粘着ブランズネガが居ます。敷地が爆発事故跡地だとか、竣工前から値下の電話が来たとか、十分訴えられてもおかしくないガセネタを堂々書き込む輩が居る様ですからね。

[319: 匿名さん]

わざわざ住民版に書込みしてるから信ぴょう性はあるよな。

[320: 匿名さん]

悪質ネガがここの住人でないと願いたい。

[321: 匿名さん]

事故物件なら買いたくないなぁ。。とちょっと思った。資産価値的にもどうなんでしょうね。まぁとなりの話題なのでこちらの板でどうこう言う話題ではないのかもしれませんが。

[322: 匿名さん]

住民版と言っても誰でも書き込めるし、契約者かどうか確かめる術は無いから
あまり信じない方が良いですね。
こちらにも変なネガがつきませんように　（願）

[329: 匿名さん]

第2期2次が12月にありますがこれも2期のでハズレた人向けの救済販売ですかね

[330: 匿名さん]

どれくらい販売するか？ですね。

[331: 匿名さん]

エレベーター設置数が少ないですが設置予定の機種グレードはどの程度かご存知の方いらっしゃいますか？(空調やモニターは付くのか等)

[332: 匿名さん]

>>331
それはＭＲで聞くことですね。
この掲示板ではエレベータがどこの会社かも誰も答えられないくらいですから。

[333: 匿名さん]

どれくらい販売するのか未定ですが、３期の販売のころには残り１００戸切ってそうですね

[334: 匿名さん]

ここの魅力は都心9区の一つである品川区に坪200万で住めるということ
私も含めて年収的には都心9区なんて住めないような年収の人が、郊外と同じ値段で品川区に住める

環境や仕様、エレベーター等の設備に関しては正直下ランクだと思うが、それでも品川区に住めるということで我慢できる。

きっとここが坪250万で設備を良くしても全然売れてないだろう
安いが取り柄の物件、大賛成ですね

[335: 匿名さん]

安さとその他のバランスをとって魅力的な物件に仕上げましたね。
この売れ行きも納得ですな

[336: 匿名さん]

２期２次はプランＳとＭでＭＡＸ４０戸でしょうね。

[337: 匿名さん]

SとM以外だと、後はどのタイプが残ってるんでしょうか？

[338: 匿名さん]

>>337
CDJWですね。
３期が最終期で、
2LDKと68㎡のｺﾝﾊﾟｸﾄ3LDKが72戸出ると予想しています。
広告上、安く見えて一気に売れると思います。

[339: 匿名さん]

ブランズとオーベルどうしてこんなに差がついた・・・

[340: 匿名さん]

>>339
価格、共用施設、デザイン、二重サッシ、間取り、敷地の広さ、勢い

[341: 匿名さん]

>>339
価格。以上。
正直、最低限のディスポーザー等あれば、二重サッシや共用施設を減らして価格安い方がもっと売れてる。
勝島はそういうところ

[342: 匿名さん]

ここは長谷工の持ち込み企画ではないと聞いてますので、大成有楽のプランニングなどではないでしょうか

[343: 匿名さん]

>>331

空調も監視モニター付いてますよ。今の時代ならどのメーカーでもついてる設備ですけどね
大手５社（シンドラーとかは含まれてませんよ）なら日立を除けばどこもトラブル少ないですね。

納入費用が安いのはダントツでフジテック
長谷工の場合はオーチス製が割と多かった気がします。

どのメーカーもそうですがエレベーターなんて売ったあともメンテでお金が取れるシステムなので
必死に売り込み掛けてます、どこが採用されるかはその時々担当のさじ加減次第です。

[344: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070618/01.pdf

参考までにこれは１例だけど昔から日立がトラブルがダントツで多いです。

[345: 匿名さん]

>>339
価格でしょ。それ以上も以下も無い。
価格以外は全てにおいてあちらのが良い。

共用施設は好みだけどいつまで続くかわかんないカフェとか当分予約取れず幻の施設と化しそうなゲストルームとかカラオケなんか要らないからどうせ安さが売りならもっととことん安さを追求した方が良かった。

[346: 匿名さん]

バランスがいいオーベルとバランス悪いブランズ
それが売れるか売れないかの差だね

[347: 匿名さん]

エレベーターは三菱、東芝、日立なら殆ど大差なし。
スカイツリーは、東芝と日立
あべのハルカスは三菱と、東芝
東京タワーは三菱

もちろん商業用とマンション用は違いますが。

[348: 匿名さん]

>>345
エネファームが部屋に食い込んでいる間取りは他にないですよね。
天王洲はスッキリしてますけど。

[349: 購入検討中さん]

>>345
なんか必死ですね…

[350: 匿名さん]

>>345
どんまい。

[351: 匿名さん]

ここは都内が買えない年収の人達が郊外価格で買える唯一の希望の星なんだから安さが全てでしょ？見栄張らなくたっていいじゃん。

[352: 匿名さん]

>>351
価格は大事だけど、それが全てではないかと。ここを必死でディスってる人が一番見栄はってるような気がするけどね。

[353: 購入検討中さん]

多分価格が要因ですね。エレベーターなどの共有施設はかなり落ちる。460世帯余りに4つあてがわれるらしい。
同じ勝島でもブランズはデベロッパーがメジャーセブンの一つ、ブランド力もある、共有施設は重厚感があるから、価格がここよりも高い
何をとるかだ

[354: 匿名さん]

単純にあちらが魅力ないから、こちらに客が流れてきてるのだと思います。

[355: 購入検討中さん]

>>354
ご名答。

[356: 匿名さん]

見栄っ張りが本当に多いですね。
ディスってるわけじゃなくここの魅力が価格に他ならないのは事実です。エレベーター等必須の共用部や占有部仕様は正直かなり低いですし高級感は無いけれどその分価格は幅広い層に手が届くので納得出来る部分です。

お隣はブランド感含め高級感もあり素敵な物件ですが既に5千万以上の価格の部屋しかないのでここの検討層の多くは比較検討出来ないと思います。

安さが魅力じゃいけませんか？
高級感とか仕様デザインとかお隣が褒められると不人気だとかディスってる方がよほど必死ですよ。不満もあるけれど共用施設の充実等ここならではの魅力もあるのですからいちいち隣を見下げた批判をする必要は無いと思います。

[357: 匿名さん]

>>355
ここ以外で何処を検討されてますか？

[358: 匿名さん]

金持ちは喧嘩しないのではないのでしょうか．
確かに品位を下げるだけ
ウチはウチ
隣は隣

[359: 匿名さん]

https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/20150730_1.pdf

プレスリリース読めば分かりますが、価格以外も評価されてのバカ売れです。
価格という面もあったのは否定しませんけどね。

[360: 匿名さん]

いやいや価格だけでしょう！

普通に考えてください。
ここが今の価格より500万高かったら買いますか？
逆にお隣がここと同じ価格だとしたら、こちらを買いますか？

悲しいかな、安いから人気があるのですが、それでも良いんです！
安くてそこそこそろってる物件を探している人が多いのも事実ですから！

[361: 匿名さん]

立地の利便性と将来性ならお隣も同等条件、設備と価格のバランスでこれだけ差が付いたというだけですな。

この程度のことでお隣をディスってると言われると心外ではありますが・・

勝島はプランニング次第で、売れる要素がある立地ということがこの物件で分かりましたね。

[362: 契約済みさん]

勘違いされてる方もいますが、比較対象はブランズだけではないので、中古物件や今の住居との比較で仕様にも十分納得して買ってる人もたくさんいますよ。もちろんコストパフォーマンスはここの大きな魅力ですが。それに、高級感やブランド力なんて言ってる時点で見栄張ってませんか？私は快適に暮らせるなら、そんなものいりません。確かに、お隣を不人気といって煽る方には閉口しますが・・・どちらも住民はまともな方が多いと信じたいですね。

[363: 匿名さん]

>>360
それでも売れるかどうか分かりませんよ。
ブランズは、出だしから不調でしたから。
オーベルは５０００万以上の部屋も売れています。

確かに、１番の理由は価格ですね。
既出ですが、ブランズも先に買った人は値段で選んでいます。
後からオーベルが出て客を取られた。

でも、ブランズの方が主張する仕様って魅力的でしょか？

エネファーム
多少光熱費が安くなっても、間取りに影響が出るほど大きすぎて、メンテナンスや交換に不安がある。だったら不要と考える人は多い。インポールに加えて、インエネファームになっている。これでは部屋や玄関の使い勝手が悪い。

二重床・直壁
住む上でのメリットはなく、目に見えるものでもない。気にもされていない。

低炭素
５０００万円くらいの物件で、１～２割頭金を入れて、年収８００万くらいの人が買うなら、メリットはない。メリットが一番あるのは、１０年後の借り入れ額が５０００万で所得税を５０万以上納めている人。つまり勝島を選ぶ人には向かない制度。環境問題には興味さえない。

ブランド力
三井や野村ならともかく、東急に住みたいと思うほどのブランド力はない。東急も大成建設も知らない会社ではないというレベル。

エレベーター
多い方が便利だが、反面、メンテナンス費用がかかる。ブランズは一時金５０万を定期的にとられるので、これを嫌うひとも多い。

日当たり
これがブランズの一番の魅力。低層階でも日当たりが確保されている。しかし、低層階の安い部屋は残っていない。

共用施設
カフェラウンジやゲストルームなどの共用設備は少ない割には、管理費や修繕積立費が安くない。

高級感
オーベルも見劣りするようなレベルではない。

結果、オーベルの売れ行きにつながっている。

[364: 匿名さん]

>>363
いやいや、二重壁は平米数より部屋がせまくなるから明らかにデメリット。直床も感触が柔らかくて歩いてて明らかに安っぽいしリフォームに制限がでるから永住ファミリーには結構痛い。
ほかも明らかにオーベル贔屓の目線で説得力なし。エネファームなら同意。

[365: 匿名さん]

>>364
ブランドも、ブランズとオーベルで比較したら明らかにブランズだよね。なんだかんだCMの影響もあって、ブランズっていうブランドの知名度は馬鹿にできないよ、大体の人は知ってるし高級なイメージもある。逆にオーベルは誰も知らないよね。

[366: 匿名さん]

勝島なんかじゃなくて勝どき、豊洲のすみふとか三井のマンション検討したかったなあ

[367: 匿名さん]

お隣もいい物件なんじゃないですか？ただオーベルの方がより多くの方の価値観と共感を得られたというだけの話でしょう。
ブランド力が影響ないとは言いませんが、検討条件の中では序列は低いということがよく分かった１件
結局は魅力的な物件を造れる事のほうがよっぽども大事。

[368: 匿名さん]

>>リフォームに制限がでるから

二重床と直床、リフォームでの制限はほぼ一緒って過去スレで散々言われてたことなのに今更ですか

防音に関しても太鼓現象であんなの大したメリットないのよ。床の踏み心地なんて好みの範疇の問題

[369: 匿名さん]

リフォームについては同意。PSや上下階の音の問題から二重床でも水回りは動かせない。
床の踏み心地と、バルコニーへの出入りがフラットで開放感があるのが違いでしょうか。

[370: 匿名さん]

誰もブランズを不人気だとは言ってない、状況を鑑みて販売不振という評価になってるだけ。

[371: 匿名さん]

総合評価ですね。
価格に見合うだけの価値があれば売れる。

[372: 契約済みさん]

>>364、365
連投お疲れ様。必死ですね。
あちらの営業さん？

[373: 匿名さん]

363

エネファームってインエネファームなんですか？
ということは、書いてある平米数よりも実際は狭く感じるんですかね？

図面見る限り、エネファームのおかげで、玄関がアルコープ風になってる部屋が多く
個人的には良さそうですが、実際は違うんですかね？
良くありがちな外廊下歩いている人から、部屋が丸見えなのが好きじゃ無いんですよね～

[374: 匿名さん]

オーベルは狭い共有施設に、家族づれがひしめきあっていそうだ。
若い層が多いのかなとちょっと思っています。
朝は大変そうだ。
お隣さんは、一階は住居はなく、駐車場や共有施設に、広々とつかっているという話。
値段で選ぶしかないならここかもしれない。妥協は必要だ。

[375: 匿名さん]

現地へ行ったけど場末感がハンパなかった。
あと、マンション予定地の左右にオフィスビルやマンション、エントランス前に倉庫が建ってて囲まれ感がハンパなかった。

[376: 匿名さん]

>>373
私が営業さんに確認したときは、エネファーム分は、お部屋の平米数にカウントしていないと言ってましたよ！

[377: 匿名さん]

376

ですよね！こちらも含め普通MBは平米表記に入らないですよね？

[378: 匿名さん]

>>373
全戸アルコープになってましたよ！
角部屋は特に廊下から奥まった造りなので更にプライベート感があると思います。

[379: 匿名さん]

>>375

前の道路かなり狭いですよね

[380: 匿名さん]

>>373
確かに、アルコープ欲しいですよね。部屋タイプによっては、玄関開けた時に廊下歩いてる人に当たりそうなのが気になります。