オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[252: 匿名さん]

>>250
冷静に判断ください。

[253: 匿名さん]

正直、ブランズとはすごく悩んでます。
デザインとか仕様はブランズの方が良く感じます。
ただ、高速からなるべく離れようと思うとオーベルとはそれなりに価格差があります。（ブランズは西東で価格差をつけている）
何より、前の東京倉庫が建て替わって眺望が塞がれる懸念が払拭できません。これは低層階だったら価格と前の緑地帯で割り切れるところなんですが、低層階はほぼ完売。

この辺りは準工業地域で高い建物が建てやすいですよね、細かい条件はわかりませんが道路斜線のみで見ると、敷地境界から10m、ブランズから54m程離すと12〜13階が建っちゃいそうです。(前面道路20m*1.5=35m→12〜13階）

その点、オーベルの南側は警察署で普通の民有地よりはリスクが低そうですし、社宅やマンションもあるので敷地規模から16階以上なら多分大丈夫かなと思えます。

[254: 匿名さん]

連投スマソ

将来的な中古相場や賃料も微妙。
ブランシエラの75平米が20万円で賃貸に出ていて、今ブランズの16階も同じくらいでSUUMOに出てます。
これを見るとブランズのグレードはあまり賃料に寄与していないような。。
しかし、条件面に書いてあるこのシェアハウス応談って気になるな。

ランニング、修繕費はブランズは12年ごとに一時金を取るので、段階上昇を考えてもオーベルの方が安い。

どちらの物件ともそれなりに投資で買っている層もいるようです。
どっちを買っても悪くないとは思いますが、下手に比べられる物件があるだけに悩ましいです。

[255: 匿名さん]

冷静な分析ですね、参考になります
東急コミュニティーは一時金方式ですよね、他の物件でもそうでした
徴収できないリスクは一時金方式の方が多いと思います。
ただ月々の徴収額を上げて一時金を失くす方法もあるそうです。
その場合は管理組合の議決が必要なそうです。

[256: 匿名さん]

ブランズの修繕一時金は12年ごとに約50万円なので、月あたりにすると＋3400円くらいですね。

あと、253に書いた道路斜線間違ってますね。
10mセットバックすれば15階になるのかな(前面道路20m+10m*1.5=45m→15階）
設計の専門知識はないので間違っていたらすみません。

[257: 匿名さん]

>253
以下のサイトをみるともっと高いのが建ちそうだよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001461.htm

計算式によると、(道路幅）×2.5+31mなので、20×2.5+31＝81m　

これによれば、前面にはブランズと同じ高さの建物は十分建ちそうだね。

[258: 購入検討中さん [女性 30代]]

ここと、ブランズで迷っています。
ブランズのサンコーナーが少し気に入っています。
エレベーターなのですが、ブランズが350戸強で5つなのに対して、オーベルは450戸強に対して4つなのが、気になっています。100戸につき1戸というのもほんとうに珍しいので、混むのかあと。。
オーベルならSタイプ、ブランズならHタイプを検討しています。

[259: 匿名さん]

>>258
自分で良く考えて決めてください。

[260: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>259

はい。どちらにしても一長一短ですよね。ずっと迷ってます。。もうすぐオーベルの二期の二次だし、その前に、ブランズの四期です。

[261: 匿名さん]

私なら価格の安いほうにしちゃいますね。
同じ勝島だし、リセール時の価格は同じになってしまうので。

それと、ブランズのHタイプは4LDKですよね。オーベルのSタイプは3LDKです。
どうしても4LDKがほしいならブランズ、3LDKとして使いたいならオーベルですかね。

[262: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>261

そうですね。3ldkと4ldkはリセールの時に値段の差はあるかとは思います。

主人と2人暮らしで子どもも1人欲しい予定なので、3ldkでも4ldk（サンルームつき）でもいいです。

間取りは、オーベルがいいなとは思うのですが、外観やエレベーターなどの共有施設、前の道路がゆったりして、一方通行なのはブランズが好きです。

一生に一度なので後悔のない買い物をしたいですよね。オーベルはこの機会を逃すと、もう狭いお部屋しかなさそうですね。

[263: 匿名さん]

過ごす時間は家の中が多いと思うので、間取りがよいならオーベルでもよさそうですね。悔いのない選択をしてください。

[264: 匿名さん]

ブランシェラが家賃とれてるのは立地がより駅に近いからでしょうね。
オーベルとブランズでは大した差にはならないと思うのでどちらを選んでもいいと思います。

[265: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>263

ありがとうございます！感謝します。

[266: 匿名さん]

ブランズのサンルーム、タワマンっぽくて良いですよね。バルコニーもプライベート感があって良いのですが、ただ、もし前にマンションが建って廊下から見られるかもと思うと中々決め切れません。

[267: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>266

ねーすごいいいですよねー
私は高層階だと素晴らしいだろうなと思うのですが、中層階だとどんな感じかなって思って迷ってます。

[268: 匿名さん]

>>267
ブランズの4Lは6000万近いですよね？それだけ払えるなら天王洲とかの方が良くないですか？

[269: 匿名さん]

勝島で6000万は高いですねぇ

[270: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>268

4ldk、5500万円強くらいです。勝島なら85平米以上ですが、天王洲アイルならその値段なら60平米くらいです。

[271: 匿名さん]

購入された皆さん、ここには何年くらい住む予定ですか？

[272: 匿名さん]

まあ１０年で最低でも半分くらい入れ替わるのでは？

[273: 匿名さん]

>>270
5500万で天王洲の3LDKは買えないですもんね。
この前見たら中住戸の3LDKは6500万くらいでした。向こうはそれでも買い手がつくから驚きです 。
私はオーベルにしておこうかと思って検討中です。

[274: 匿名さん]

>>270
天王洲小さい方で67じゃ？
流石に適当すぎ

[275: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>274

でも、5500万円代中盤で、新築なんて、天王洲アイルなんて、67平米代なんて現在は滅多にないです。。

一駅違うだけなので、勝島がいいかなと思っています。

[276: 購入検討中さん [男性]]

天王洲はデベがS不動産で仕様が良いから高くて当然
単に立地の差だけでなく、デベロッパーの差でも価格差がついてるのでは？

[277: 周辺住民さん]

まぁ大手だからって安心できるわけじゃないってことは、三井の物件で明らかになっちゃったけどね。結局は自分の価値観や生活スタイルに合っているかどうかと、出せるお金の範疇でできるだけコスパの高いものを選ぶしかない。ここはコスパはよいと思いますけどね。

[278: 匿名さん]

>>277
使ってる下請けなんてどこも変わらない。
三井だからあの保証な訳で、コストかけない中小の方が何かあったとき後が怖いのは変わらない。

[279: 匿名さん]

天王洲とは仕様や価格差は勿論、予算同様ライフスタイルに合うかどうかも重要だと思いますので、そこを考えるとDINKSには良いかもしれませんがfamilyには厳しいのではないかと思います。

駅近ですがここ以上に何もない埠頭の中ですしスーパーも学校も遠いですから。

[280: 匿名さん]

値段無視したら天王洲がここより１００倍いいに決まってる。不便度合いは大差ないが交通利便性はかなり違う。

[281: 匿名さん]

>>280
100倍も違わないでしょ。小学生じゃないんだから、安易に100倍なんて言わないほうがよいかと。

[282: 匿名]

>>280
価格無視したら、天王洲より100倍良い物件は星の数ほどある。

[283: 匿名さん]

>>278
保証してくれるから、瑕疵があっても大丈夫なわけじゃない。大手でも中小でも、瑕疵があるリスクが変わらないなら安くてよい、ということ。

[284: 近隣住民さん]

>>280
京急ユーザーの私からしたら、天王洲はそれほど魅力感じません。

[285: 匿名さん]

ここの場合は準大手ゼネコンの長谷工+スーゼネの大成がバックに付いてるから他の大手デベと同じく安心感はあるね
瑕疵に関しても三井のように+αで補償してくれるんじゃない。

[286: 匿名さん]

何かあったらスーパーゼネコンの大成建設に建て直してもらおう。

[287: 購入検討中さん [男性]]

結論、三大財閥不動産以外はどれも同じでしょ
仕様、保証ともどこも大差はないから安ければ安いほど良い
よって、ブランズ買うなら絶対オーベル

[288: 匿名さん]

いつまでも検討してないで早く買えばいいのにね

[289: 匿名さん]

坪@120違う物件と比較しても意味ないだろうに...

[290: 匿名さん]

>>287
でも東急不動産はその財閥系と肩を並べる総合デベロッパー大手4社の1社じゃありませんでしたっけ？

[291: 匿名さん]

保証はともかく仕様は大差あるでしょ。
ここの仕様が至って普通と思い込みたいのかもしれないけど低コスト&安っぽさ全開なのはどうしたって否めないんだからさ。そのデメリットを他の魅力でカバーしてるんだからそれで良いじゃない。

[292: 匿名さん]

大差って思い込みたいんですね。わかります。どんまい。

[293: 匿名さん]

>>289
湾岸沿い、品川というビックターミナルまで近距離という意味では思いっきり比較対象だと思うが。
天王洲の方が立地は上だが、そこまで価格差がつくのか？っていう議論は相当妥当ですけどね

[295: 匿名さん]

>>293
6500出せる人なら検討対象になるだろうけど、そんな人どれだけいるの？
それだけ出せて品川アクセスと言うならGFTだって検討出来た。
それと直線3km以上で近距離とは言いません。
住友だって1kmちょっとだけどそんなことは言わないでしょ。
もう少し考えましょう。

[296: 匿名さん]

>>292
都内なら大抵の物件がここより仕様が良いのは事実でしょ？今時直床二重壁なんて低コスト仕様郊外型の典型です。天王洲ともお隣とも仕様では太刀打ち出来ませんよ。ここの魅力は安さが唯一にして最大でありそれが武器です。

[297: 匿名さん]

>>296
既出すぎるが、その差が大差とは感じられてないから、隣は売れてないのでは？ここをこきおろすのは勝手だが、検討者でもなさそうなあなたはここで何がしたいの？

[298: 周辺住民さん]

要はコストパフォーマンスってこと
高くても価格に見合う価値があれば売れるし、安くても価格に見合わなければ売れない
コストパフォーマンスはそれぞれの価値観で違うから、押し付けはやめましょう

[299: 匿名さん]

すみふの大森の物件は比較対象になりませんか？

[300: 匿名さん]

>>299
大森海岸のスミフなら比較できるんじゃない？
京急だし、駅近だし
天王洲くらいの価格かと思うけど検討できるならね

[301: 購入検討中さん [女性]]

シティテラス品川イーストって検討された方います？
やっぱり少し高いですよねえ

[302: 匿名さん]

>>300
天王洲ほど高くないけど。
大田区だからな。

[303: 匿名さん]

>>302
何処かと勘違いしてない？Nismo跡地のタワマンだよ

[304: 匿名さん]

>>284
京急ユーザーの私からしたら、勝島はそれほど魅力感じません。

[305: 周辺住民さん]

>>304
それ、284に言ってどうすんの？

[306: 匿名さん]

>>304
勝島に魅力感じない人が何でこのスレにきてるの？ここに価値を感じない京急ユーザーなら、青物横丁や大森海岸の物件にでもいった方がよいかと

[307: 匿名さん]

お隣は事故があったみたいだね
入居早々に災難だ

[308: 大成遊楽不動産販売 [男性]]

少し前だったら恵比寿でさえ坪400万行っていなかったのに、今では坪500万以上
5〜6年前と比べて坪100万以上上がっている不動産バブル期
恵比寿や大崎、勝どきなどが10年後に坪単価が確実に100万下がっていないなんて全く自信は持てないが、勝島の場合は現状坪200万なので10年後に坪100万下がってないと確実に言い切れる

「価値上昇の期待は高いが、下げ幅は底が知れている」ので勝島でこの価格はお買い得。みなさん、買うべきです。

[309: 匿名さん]

お隣 人が落ちたみたいですね
怖いですね

[310: 匿名さん]

>>308
いやいや、下落率で比較しないとおかしいでしょ。勝島が坪240→180で25%の下落。勝どきが坪340→250で大体同じくらいの下落率。勝どきは再開発計画がまだまだあるから勝島より下落率は低くなる。結果的に勝島の下落率は勝どきより大きいと思うよ。オーベルはグロスが安いからまだマシだと思うけど。
あと勝どきに住むほうがQOLが違うけどそれも無視してる暴論だよね。

[311: 匿名さん]

>>310
見事に釣られましたね(笑)
買う方からしたら、下落率ではなく、いくら損してしまうか？だと思いますよ。

[312: 匿名さん]

ブランズで転落事故ってマジか

[313: 匿名さん]

>>308
不動産価格大崩落で恵比寿や大崎が安く買える状況なら、そもそもここの中古に買い手がつかないリスクをお忘れでは？坪200→売れない(固定費でマイナス)

[314: 匿名さん]

飛行機の件新聞出てましたね。　ここより空港から遠いところで地下鉄車内くらいの騒音らしいですね。

[315: 匿名さん]

312

なんか嘘っぽいみたいですね。
何が真実かはわかりませんが・・・

[316: 匿名さん]

隣の住人ですが、平和に暮らしています。

[317: 匿名さん]

>>315

ウソなら名誉毀損や営業妨害レベルですしあえてそんな事するリスクないと思いませんか？
まあお隣のことなので一緒に検討してる方にとっては気になる点ですね。

[318: 匿名さん]

ここにもとなりの板にも未だに執拗に張り付いてる粘着ブランズネガが居ます。敷地が爆発事故跡地だとか、竣工前から値下の電話が来たとか、十分訴えられてもおかしくないガセネタを堂々書き込む輩が居る様ですからね。

[319: 匿名さん]

わざわざ住民版に書込みしてるから信ぴょう性はあるよな。

[320: 匿名さん]

悪質ネガがここの住人でないと願いたい。

[321: 匿名さん]

事故物件なら買いたくないなぁ。。とちょっと思った。資産価値的にもどうなんでしょうね。まぁとなりの話題なのでこちらの板でどうこう言う話題ではないのかもしれませんが。

[322: 匿名さん]

住民版と言っても誰でも書き込めるし、契約者かどうか確かめる術は無いから
あまり信じない方が良いですね。
こちらにも変なネガがつきませんように　（願）

[329: 匿名さん]

第2期2次が12月にありますがこれも2期のでハズレた人向けの救済販売ですかね

[330: 匿名さん]

どれくらい販売するか？ですね。

[331: 匿名さん]

エレベーター設置数が少ないですが設置予定の機種グレードはどの程度かご存知の方いらっしゃいますか？(空調やモニターは付くのか等)

[332: 匿名さん]

>>331
それはＭＲで聞くことですね。
この掲示板ではエレベータがどこの会社かも誰も答えられないくらいですから。

[333: 匿名さん]

どれくらい販売するのか未定ですが、３期の販売のころには残り１００戸切ってそうですね

[334: 匿名さん]

ここの魅力は都心9区の一つである品川区に坪200万で住めるということ
私も含めて年収的には都心9区なんて住めないような年収の人が、郊外と同じ値段で品川区に住める

環境や仕様、エレベーター等の設備に関しては正直下ランクだと思うが、それでも品川区に住めるということで我慢できる。

きっとここが坪250万で設備を良くしても全然売れてないだろう
安いが取り柄の物件、大賛成ですね

[335: 匿名さん]

安さとその他のバランスをとって魅力的な物件に仕上げましたね。
この売れ行きも納得ですな

[336: 匿名さん]

２期２次はプランＳとＭでＭＡＸ４０戸でしょうね。

[337: 匿名さん]

SとM以外だと、後はどのタイプが残ってるんでしょうか？

[338: 匿名さん]

>>337
CDJWですね。
３期が最終期で、
2LDKと68㎡のｺﾝﾊﾟｸﾄ3LDKが72戸出ると予想しています。
広告上、安く見えて一気に売れると思います。

[339: 匿名さん]

ブランズとオーベルどうしてこんなに差がついた・・・

[340: 匿名さん]

>>339
価格、共用施設、デザイン、二重サッシ、間取り、敷地の広さ、勢い

[341: 匿名さん]

>>339
価格。以上。
正直、最低限のディスポーザー等あれば、二重サッシや共用施設を減らして価格安い方がもっと売れてる。
勝島はそういうところ

[342: 匿名さん]

ここは長谷工の持ち込み企画ではないと聞いてますので、大成有楽のプランニングなどではないでしょうか

[343: 匿名さん]

>>331

空調も監視モニター付いてますよ。今の時代ならどのメーカーでもついてる設備ですけどね
大手５社（シンドラーとかは含まれてませんよ）なら日立を除けばどこもトラブル少ないですね。

納入費用が安いのはダントツでフジテック
長谷工の場合はオーチス製が割と多かった気がします。

どのメーカーもそうですがエレベーターなんて売ったあともメンテでお金が取れるシステムなので
必死に売り込み掛けてます、どこが採用されるかはその時々担当のさじ加減次第です。

[344: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070618/01.pdf

参考までにこれは１例だけど昔から日立がトラブルがダントツで多いです。

[345: 匿名さん]

>>339
価格でしょ。それ以上も以下も無い。
価格以外は全てにおいてあちらのが良い。

共用施設は好みだけどいつまで続くかわかんないカフェとか当分予約取れず幻の施設と化しそうなゲストルームとかカラオケなんか要らないからどうせ安さが売りならもっととことん安さを追求した方が良かった。

[346: 匿名さん]

バランスがいいオーベルとバランス悪いブランズ
それが売れるか売れないかの差だね

[347: 匿名さん]

エレベーターは三菱、東芝、日立なら殆ど大差なし。
スカイツリーは、東芝と日立
あべのハルカスは三菱と、東芝
東京タワーは三菱

もちろん商業用とマンション用は違いますが。

[348: 匿名さん]

>>345
エネファームが部屋に食い込んでいる間取りは他にないですよね。
天王洲はスッキリしてますけど。

[349: 購入検討中さん]

>>345
なんか必死ですね…

[350: 匿名さん]

>>345
どんまい。

[351: 匿名さん]

ここは都内が買えない年収の人達が郊外価格で買える唯一の希望の星なんだから安さが全てでしょ？見栄張らなくたっていいじゃん。