【契約者限定】パークシティ大崎ザ タワー Part8

[匿名さん]

所在地：東京都品川区北品川5-3-1
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
山手線「品川」駅 徒歩18分 、京急本線「北品川」駅 徒歩17分
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581229/

[467: 匿名さん]

あんな対応をされたあとでも、赤坂のパークコートは即日完売だったとか。坪単価はここの2〜3倍。

[468: 匿名さん]

>>455
オッさん、ファイナンシャルプランナーとか生命保険とか話が全く噛みあってないな 笑

[469: 匿名]

>>467
さすが、赤坂アドレス
不動産は
一にロケーション、
二にロケーション、
三にロケーション、

[470: 匿名さん]

外様さんの張り付き確率99.9%だぁね

[471: 匿名さん]

>>464
上手に運用なんてしなくてもローン減税でサヤ取れる

[472: 匿名さん]

>>471
そりゃローン減税も享受するけど、余裕資金はやっぱり運用するよね？

[473: 匿名さん]

>>472
いやだらからリスク取った運用とかまったくしなくても逆ザヤ取れるんだから、金持ちだからってローン組まずに手元キャッシュを使う経済合理性はまったくないという話し。

[474: マンション住民さん]

>>472
そうですね。
ローン減税は年末ローン残高の1パーセントが還付されますがMAX40万円です。これが10年間続きますが、ローン残高が減って4,000万円を下回れば還付される額も減って行きます。
一方、5,000万円を運用した場合は、
年率3パーセントで運用出来れば150万円、4パーセントなら200万円、5パーセントなら250万円ですよ。やらない手はないでしょ。

[475: 匿名さん]

>>473
ローン組めばローン減税で逆ザヤ取れるんだから、金があってもローン組むのが正解ってことだよね。賛成！
>>474
さらにリスクを取って、余裕資金を運用するともっと美味しいかも？ってことかな。うん、まあ、その人の能力とか投資経験によるけど、賛成！

[476: 匿名さん]

>>475
普通、そうするよね。

[477: 匿名]

>>475
余裕資金はリスクを取って運用すべし。
マンション買ったこと自体、既にリスクを取ってるんだから。

[478: 匿名さん]

住宅ローン減税を10年享受したあとに残債を一括繰り上げ返済できる群は、税制を上手く利用してるだけで、事実上はキャッシュ購入と大差ない。長期ローンを余儀なくされる群とは資金繰りの面で根本的な違いがあり、ローンという同じ括りにするのは誤り。長期ローンを利用する人が駄目だとは全く思わないけどね。

[479: マンション住民さん]

住宅ローン減税を受けられない年収の人もいます

[480: 匿名]

>>478
確かにローン減税が終わる10年後にはローン完済を考えるかもしれない。その時の経済状況で何がベストか考えるよ。ハイパーインフレになってたら、ローン組んでマンション買ってて良かった、ってことになるし。そうならないかもしれないし。

[481: 匿名さん]

>>479
どうしてもっていうなら手はあります。
それは...、
年間所得を3,000円以下に減らせばいいんです！でも、たかが40万円のためにそうしますか？笑

[482: 匿名さん]

>>479
上限3000万だっけ？
手持ち資金に余裕あるならキャッシュで買えば良い。ないなら年収にモノを言わせてガンガン繰り上げ返済すれば良いだけの話。

[483: 匿名さん]

>>481
年間所得3,000万円やろ

[484: マンション住民さん]

>>482
この超低金利のローンをあえて繰り上げ返済するのがよいのか、疑問。

[485: 匿名さん]

>>484
繰上げ返済の意味ないやろ

[486: 匿名さん]

6000万円を30年で借り入れ、金利0.6%、元金均等返済でシミュレーションしてみた。10年後の残債はちょうど4000万円でこれを一括繰り上げ返済した場合の総利息は約300万円。住宅ローン減税は10年間満額で控除を受けられるので実質400万円の収入。つまり100万円の収入が見込める。さらにキャッシュ払いより手元に多くお金が残るので、運用法の柔軟性という意味でも優位性がある。

[487: 486]

10年後以降も住宅ローンの金利以上の運用益が見込めるなら、急いで繰り上げ返済する必要なし。資産運用が苦手な人は残債を無くしてしまうのが吉。

[488: マンション住民さん]

ローン保証料のある銀行が多いだろうからすこまですんなりはいかないだろうけど、戻し保証料もあるし最低金利の銀行をチョイスするなど工夫すれば、プラスを生むのは間違いない話。今更変えることはできないけどね。

[489: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>486
金銭消費貸借契約費用と、
抵当権抹消登記費用は
どうしますか

[490: 匿名さん]

>>489
抵当権抹消登記は以前自分でやったが簡単よ。
抹消はセンセイに頼む必要なし。

[491: 486]

>>489
ご指摘のとおりです。6000万円くらいの借入だとローン事務手数料＋抵当権設定＋抵当権抹消費用で２０万円くらいかかりますね。あと489さんのいうように保証料の問題があります。したがって見かけの損得よりは、どちらかというと手元に多くのお金を残す意味合いがより強いのかもしれません。

[492: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>486
預金の金額だけ
手数料無料となる
東京スター銀行は意味ありますか？

[493: 匿名さん]

>>491
あと団信

[494: 486]

団信が金利に組み込まれている変動金利0.625〜0.675%の銀行を基準に考えました。ネット銀行ならさらに安くなるものがあると思われ、0.6%で試算しています。東京スター銀行はあまり詳しくないです、済みません。

[495: 匿名さん]

>>490
その通り。
ちょっと調べて、フォーマット通りに記入するだけ。

[496: マンション住民さん]

しかしイルミネーション綺麗ですね〜。大崎地区の景観条例の素案みましたが、非常に良い取り組みでこれこそ街一体での資産価値向上ですね。今後の発展に期待です。

あと、このマンションの残りテナントに何が入るか情報お持ちの方は是非教えて下さい。

[497: 匿名さん]

テナントは募集中では？家賃高いのかな？

[498: 匿名さん]

>>492
意味ないと思います。
住宅ローンはトータルコストで考えないといけません。それに超低金利での預金とセットだなんて、私は絶対に選びません。

[499: 匿名さん]

あのさ、そろそろお金の話はヨソでしてくれないかな。
そういうスレ沢山あるから。
各々の事情が違いますので、純粋にこの物件の話をしましょう

[500: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ほんとにその通りですね。
実際はほんの2、3人で会話してるんでしょうが、イルミネーションなどの楽しい話がしたいです。

[501: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

イルミネーションって玄関の2本だけなんですか？

なんか議事録みたらイルミネーションにうん十万〜100万くらい使うみたいなこと書かれてたような気がしてたんだけど気のせい？

[502: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

あとテナントはどんな店舗が入ったら良いと思いますか？
ただの妄想トークですけど

[503: 匿名さん]

>>501
自分もそれ気になりました。
玄関の二本だけだと、ケチくさい感じがします。
やるなら全部やるべきでしょう

[504: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

テナント料に見合わないからなんだろうけど、どこも入りたがらないというのがなんか哀しい。

[505: 周辺住民さん]

>>503
まさか、二本で100万はぼったくりでしょう

[506: 匿名さん]

>>499
なに仕切ってるの？

[507: 匿名さん]

>>506
別に仕切ってないでしょ。
何か小学生みたいだね。反応が。
「おめぇ、何仕切ってんだよ」って

[508: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>501
自分話まだ議事録見てないんでなんとも言えないんですけど、マンションだけでその金額使うなら、これから大きなツリーがロビーにできるんではないかと期待したいです。

[509: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

×自分話
○自分は

失礼しました。

[511: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ローンを語りたい人が暴れてるね。

[512: 入居済みさん]

>>510
自己紹介しなくていいですよ。

[513: 匿名さん]

>>511
資金に余裕がある人はローンなんて借りないという自説が論破されたから面白くないんだろうね。

[514: 契約済みさん]

ローンより証拠

[516: 匿名さん]

何も考えてないザルの金持ちなんて沢山いるよ。別にそれで困ってる訳でもないんだから、放っとけって。真理や正論は別のところに置いとけばいい。さ、イルミネーションの話に戻そうか。

[517: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>515
お金の運用に不慣れな方ではないので
ご心配なく。

[518: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

511です。
何か勘違いされてるみたいだけど、自分も住宅ローン利用者ですよ。
ここではローンの話はもういいよっていう意味で書いたんだけどな。
なんでもすぐ嚙みつくところはまだまだ青いね。

[519: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

oursのとこだけイルミネーションがないのは寂しいな。管理上仕方ないけど。

[520: 匿名さん]

>>519
店内の照明が暗めだから尚更かもしれませんね

[521: 匿名さん]

いい大人がイルミネーションの話して面白いのかな？笑

[522: 匿名さん]

このまま入居してくださるテナントが見つからない場合、修繕費の積立てなどはどうなるのでしょうか？

[523: 匿名さん]

>>515
そうだね、511さんそっとしておいてあげよう。

[524: 匿名さん]

>>522
修繕費上がるんですか？

[525: 匿名さん]

早くモデルルーム跡地の駐車場と、ソニー跡地を開発して欲しいですね。
マンションでもオフィスでもいいけど、人口が増えるのは周辺テナントにとっていいことだし。

[526: 匿名さん]

>>525
ソニー跡地に関してはなかなか難しいでしょうね。
住友は平気で何年も土地を遊ばせるからね～

[527: 匿名]

>>524
上がらないよ。

[528: マンション住民さん]

年末調整で地震保険料は控除されますか？ちなみに払った保険料は5万円以下です。

[529: 匿名さん]

>>528
されます

[530: マンション住民さん]

>>529
ありがとうございます。払込証明書類は「原本添付」するのですか？

[531: 匿名さん]

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1145.htm
少しは自分で調べようね

[532: 匿名さん]

テナント未入居部分の修繕費などは、販売側負担じゃない？
かれこれ1年以上前から募集してるのにね、早くテナントが見つかるといいですね。

[533: マンション住民さん]

>>531
ご親切にありがとうございます。原本添付（又は確定申告時に提示）の様ですね。年末調整で済ませておくか、確定申告でするか、はどちらでもいいのでしょうか？

[534: 匿名さん]

>>533
初年度は確定申告必要です。

[535: 匿名さん]

>>533
私は生命保険料控除と地震保険料控除は、職場に控除証明書を提出して年末調整の段階で計算してもらっちゃいます。初年度は住宅ローン控除があるので、結局確定申告は必要となりますが。

[536: 535]

「住宅ローン控除→住宅ローン控除の手続き」の誤りです。住宅ローン控除自体は10年間受けられ、2年目からは確定申告不要となります。

[537: マンション住民さん]

>>534さん
>>535さん
大変参考になります。確かに初年度は住宅ローン控除のための確定申告が必要ですよね。あと私は住宅購入資金の贈与税の申告もあります...。
そう考えると年明けは忙しくなりそうなので、年末調整で出来るものは今やっておこうという気持ちになりました。
ご回答ありがとうございました。

[538: マンション住民さん]

>>536
住宅ローン控除は10年間、2年目から確定申告不要...とのこと、ご丁寧にありがとうございました。

[539: 匿名さん]

>>534
それ住宅ローンの話だから、地震保険に限っていえば年末調整だけで大丈夫なのでは

[540: 匿名さん]

年末調整で提出する控除証明書ってもう届いてますか？
ウチは生命保険の方は届いたのですが、地震保険はまだで。

[541: 匿名さん]

>>540
火災保険と地震保険は証書と一緒に届いてるはず

[542: 匿名さん]

>>539
イエス

[543: 匿名さん]

>>541
イエス。見逃しがちですね〜

[544: マンション住民さん]

>>543
確かに見逃しやすいですね。今見たら、保険証券の右側に「地震保険料控除証明書（平成27年分）」が切り取り線で囲われてありました。初めてなので助かりました。

[545: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

初々しい会話が続いていて新鮮。

[546: マンション住民さん]

地震保険料は5年分を一括で払いましたが、控除対象保険料は1年分だけなのですね？
...ということは、毎年毎年1年分の地震保険料の控除証明書が送られてくるのでしょうか？

[547: 匿名さん]

>>546
例えば5年5万の地震保険入っていたとしたら、今年の控除額は5万です。1万ではありません。
そして、来年からは控除なし

[548: 匿名さん]

>>547
年割の毎年だよ

[549: 匿名さん]

>>546
うちも5年で、5万円以上の保険料ですが、年割控除となるので満額で控除を受けられそうです。地震保険料自体も上がりそうですから5年契約にしておいて良かったのかなと。

[550: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

所得の高い世帯なら住民税と合わせるとだいたい保険料の30〜40％は戻る計算。

[551: マンション住民さん]

そうしますと、やはり地震保険は「年割」で控除を受けるのが正しいのですね？控除証明書にも「年割」した金額が載っていますから、つじつまが合います。

[552: 匿名さん]

>>551
そうですね。つじつまが合って良かったです

[553: 匿名さん]

>550
何万円払っても年４万円が控除上限となる生命保険料や介護医療保険料よりは、５年で２５万円以下なら等価で控除対象となる地震保険料はいまのところ良心的。そのうち生命保険料みたいに圧縮されるかもしれないが

[554: マンション住民さん]

リスクの高い地域や一軒家は年間5万円を超えるということでしょう。マンションはリスクが低いから地震保険料も安い。税金の控除額が多いのはいいことです

[555: マンション住民さん]

>>552
ありがとうございました。無事に年末調整の書類を記入&地震保険の控除証明書を糊付けして、担当部署に提出することが出来ました。
慣れてないので焦りました。笑

[556: 匿名さん]

テナントまだ決まらないの…

[557: 匿名さん]

>>556
新しいテナントどころか、美容院大丈夫か？
お客さん入ってる頻度が少ないんだが

[558: マンション住民さん]

美容院は結構繁盛してますよね。いつも客が入ってます。逆になぜあんなに入るのかが不思議なくらいです。横のテナントは是非ともパン屋が来て欲しい。メゾンカイザーがここにも出してくれるといいのになぁ。

[559: マンション住民さん]

ブライトコアにフォックスインターナショナルチャンネルが入るとのこと。お堅い会社が多い印象だったが外資放送会社はその中でも異色だね。

[560: 匿名さん]

>>558
パン屋さんいいですね。メゾンカイザーも好きですが、パンオフゥみたいなハード系が得意なパン屋さんも嬉しいです。

[561: 匿名さん]

>>560
パンオフウはこっちに引っ越した方がいいね。
レストランとかに卸すのが主力なのかもしれないがあそこじゃ場所悪すぎだろ。

[562: 匿名さん]

パン屋できるなら、朝8時から営業してくれると助かる

[563: 匿名さん]

>>562
パンオフウは７時半、メゾンカイザーは八時開店っす。

[564: 匿名さん]

>>563
ガイザーはいらない。食べたくなったら高輪まですぐだからね。
昔ながらのパン屋って最近ないですね。麻布十番にあるまたいなやつ。
ああいうのが食べたいです

[565: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

パン屋はマジ勘弁。例の虫が寄ってくるよ。

[566: 匿名さん]

パン屋ならもうお店が入ってるような気もするが。予期しづらい類の店舗になると予想。