美しの森の新築マンションか？美しが丘の中古マンションか？

[匿名さん]

半年前からたまプラーザ駅徒歩圏限定でマンションを探して来ました。
３ＬＤＫで８０㎡前後が条件です。当初は妻の希望もあり、横浜市限定で
探しました。

一生に一度は新築！と思い、ザ・ライオンズたまプラーザを検討したところ、
５千万円台の予算では到底手が届かず、諦めました。

そこで大手仲介に登録して中古物件を検討したのですが、これは！と思う
物件は中古であっても価格が高く、手が届きません。たまに、価格条件が
合うものが出ると、内覧日の夕方には申し込みが入る状況で、いつも後塵を
拝す始末です。この地区にこんなに売物件が少ないことを知りませんでした。

金曜日に仲介業者から情報をもらい、土曜日にプライベートの予定を
キャンセルして物件を内覧し、その場で決断を迫られる。美しが丘の中古
マンション探しに疲れ果ててしまいました。

美しの森の新築であれば、予算・間取りともに条件を満たすため、方向転換を
しようかと悩んでいます。

同じ悩みを共有する方、どうかアドバイスをください。

[602: たまたまん]

今から10〜15年後には、美しの森から戸建てへの住替えがけっこーあるかも、子供が中学高校で大きくなって、手狭になったからーとかで
そう考えるとバス圏戸建、まだ大丈夫かも

[603: たまたまん]

たまプラのマンションは確かに割高な感じかな
美しの森の新築とか美しが丘の中古で5000万出して、管理費駐車場代のランニングがあったら、総支払額って7000位だと思うよ
等々力尾山台界隈のそこそこの2階立の戸建買えたりしちゃうからなー

[604: 匿名さん]

＞そう考えるとバス圏戸建、まだ大丈夫かも

>>602

その見通しは相当甘い。郊外のデカイ家＆車＝スティタスという時代自体が終わってる。
つまりアメリカ型ライフスタイル。ましてや、バス圏なんてご冗談を。
基本は駅徒歩１０分圏。美しが丘３丁目なんて空きだらけになるんじゃないか？
あの住宅街の欠陥は裏に交通網がないのに奥まで深く作ってしまったことかな。
せめて地下鉄が将来通ることを祈るのみだ。

[605: たまたまん]

604

息巻いてんじゃねーよ
てゆうか、話勝手に作りあげんなや
3丁目の話もしてないわ
手狭に感じるやつがいて 予算の関係でバス圏に住替える奴もけっこーいるんじゃん
って話な訳よ

[606: 匿名さん]

↑　ここの住民ってこういうレベルなの？

[607: 匿名さん]

川崎市の美しの森と、横浜市の美しが丘の価値は全然違うと思うが。

[608: たまたまん]

ごめん
たまぷら住民じゃないから

[609: 匿名]

>>６０３
等々力尾山台に７０００万で戸建てって冗談だよね？
マンションでも厳しいぞ。

>>６０４
同意。郊外駅徒歩１０分圏外は厳しくなると思う。
マンションは特に。
今さらバス圏内なんてホント終了だよ。

[610: たまたまん]

出てんじゃん
ネットに
８０から９０位の大きさで
それも環八の下の方じゃなくて

[611: 匿名]

８０から９０ってとても住む気しないんだが。
まーそのエリアにその値段でまともな物件は出ないわな。
都内の人は大変だな。

[612: たまたまん]

お前抜かしてんなー
マンションの平均分譲面積、建売の平均分譲面積知ってて言ってる？
マンションは７０〜８０
建売は８０〜９０だよ

何と比べて言ってんのか
あーあと7000で奥沢、中町で新築
瀬田2丁目でまともそうな中古出てたけどな

[613: たまたまん]

あーあと めんどいから反応しなくていいよ
お前が知ったかかましてるの 痛くて
リアクション取ってる 俺まで痛くなるから

[614: 匿名]

変なコテつけた痛々しいのがわいてるねぇ。

あーめんどいから反応しないでね。

これ以上かまう気ないからｗ

[615: たまたまん]

ぷぷぷ
やっぱ反応してきたな
バカな奴だな
お前反応するんだったら
俺の意見崩す材料持ってこいよ

って言っても 無いからダメだよな
ちゃんと考えてから 意見してな
はい 残念

[616: 匿名さん]

中古なんよ。

[617: 匿名さん]

>>588

＞横浜アドレスだの、青葉だの、川崎市民を卑下するような書き込みとか、絶対横浜出身者じゃあり得ん。。

この沿線は内実は劣等感を抱えた地方出身が多い。千葉、埼玉、関西。特に青葉区。
東京や神奈川出身とはノリがちょっと違うよ。頑張りすぎっていうのかな。。「下」を作りたがるｗ

[618: 匿名さん]

>>６１７
自分も東京の出だけど東京も神奈川もいろいろでしょ。
人を出自や住んでる場所で見下すことでちっぽけな満足感を
得てんのはあなたも一緒じゃないの？
地方の人を劣等感を持ってるときめつけて「下」においてるんでしょ。
その薄っぺらい優越感はどこから来てるんだ？

[619: 匿名さん]

>>618

スレ始めから読んでみな。じっくり。

[620: 匿名さん]

結論！あのさ～？横浜市限定って言ってるんだから？美しが丘しか無いでしょう？高くても。美しの森は川崎市！

[621: 匿名]

美しの森と美しが丘のマンションじゃ値段も違うよ。
美しの森のシャリエなんかは３千万から買えて４千万が主だし。

[622: 匿名さん]

シャリエはみんな5000万以上だよ。

[623: 匿名さん]

>>597
それでも小田急・京王は下り通勤需要がある分だけまだマシな部分はある。
横浜・厚木・八王子方面の通勤も多いので「都心から離れてもＯＫ」という層がある。
小田急の朝の下り急行は結構混んでるし、便によっては上りと変らぬ混雑にもなる。
逆に田園都市線の場合、下り通勤需要はあまり多くないようだし。

いずれにせよ、たまプラだけでなく田園都市線の需要はいつまで続くのやら・・・
と思うほど旺盛だね。

[624: 匿名]

シャリエが全部５千万なわけないだろ。
価格表を持ってるけど、たまプラでこんなに安いのかとびっくりしたぐらい。
まあ現地までの遠さと仕様の低さで納得。

[625: たまたまん]

小田急線の下り方面に勤務地がある会社員の年収なんて 安そうだなー
不動産価格にあまり反映しなさそうかも
基本はやっぱ千代田区中央港じゃない？

[626: 匿名さん]

田都住民だと世田谷へ通勤（例えば三茶とか用賀など）という人も多いんじゃないのかな？
たまプラであればまさに途中駅で、遠くもなくちょうどいい距離感だと思うけど。

[627: 匿名]

>>625
大企業の理系技術職や研究職の人もいるから、意外とそうでもなかったりする。
厚木や八王子だとか、南武・横浜沿線なんかもそうだし。
かく言う私は「川崎の」たまプラーザから南武沿線に勤めている。

[628: 匿名]

そんな人が犬蔵なんて住んでるなんてもったいないね

[629: 匿名さん]

田都線の場合だと下り通勤よりも都心通勤のほうがかえって楽。
下りのどんづまりが中央林間で、そこから奥には分け入らないから。
そこから下るのは逆に骨が折れる。せいぜい南武線かブルーラインくらいでしょう。

[630: 匿名はん]

>>628
犬蔵って別に悪いところじゃないんだけど、
印象として学校区が良くない。その小中が尻手黒川道路を渡ったところにある。
お隣の鷺沼に比べると格段に利便性に劣る。
たまプラーザ駅から遠い。
こんな感じ何だけど、他に何か敬遠材料ってあるの？

[631: 匿名さん]

ラブホ！

[632: 匿名さん]

ラブホは金妻の舞台になったから？？

[633: 匿名さん]

美しが丘と元石川の郵政宿舎の建替計画をご存じの方、いらっしゃいませんか？

[634: タマタマン]

郵政の不動産部に勤めてる人にわかるよー

全部の宿舎をマンションにするわけじゃなさそうだよ？

[635: 匿名さん]

東急百貨店直結の日生の社宅は売却する予定はないのかな？

[636: 匿名]

郵政社宅がマンションになる話、どれくらい先のことでしょうか？
三年以内なら今検討してるの見送るけど。。

[637: タマタマン]

郵政が、マンション分譲を活発化させるみたいですねー


ただ、郵政は全国に2,500のマンション用地を抱えてるみたいなんで、

たまプラの宿舎が、どのタイミングで開発されるかはわかりましぇーん。


郵政民営化に反対姿勢だった民主党政権では、

あまり進まなさそうに思えるんですが、

いかがでしょーか。

[638: タマタマン]

ですが、たまプラの宿舎が

あと３年で完成・引渡しは厳しいと思いまーす。


今計画があって、３年後がやっとかなー

[639: 匿名]

タマタマン早速のお答えありがとうございます。
たまプラの郵政宿舎なら最高の立地だと思いましたが、いつになるか分からないなら消費税が上がる前に今検討中のところで決めちゃおうと思います！

[640: タマタマン]

ぼくへの、コメントありがとうございまーす。


ちなみに、不動産取得の場合の消費税の計算方式を載せときます。


土地代（持分）＋建物価格×５％　

→消費税アップ後

土地台（持分）＋建物価格×１０％


になりまーす。

[641: タマタマン]

ちなみに、専有面積７５㎡の建物コストは


坪単価７０前後万円×約９０㎡（共有持分部分も含める）

＝約2,000万円位になって、、

これに消費税がかけられまーす。


土地には、消費税がかけられませーん。


土地は、消費財ではないのでー

[642: タマタマン]

なので、消費税が５％アップすると

約１００万円アップするとおもいまーす。

あくまで、目安になりまーす。

[643: タマタマン]

総額×消費税ではないので、


気を付けてくださーい

[644: タマタマン]

ちなみに、

郵政が分譲するマンションは、


業界内では、


相場より価格が抑えられてでるのではー


っていう、憶測があるみたいだよー

[645: タマタマン]

個人から中古を購入する場合は、


消費税は課税されませーん。


仲介手数料の消費税分がアップするだけだよー

[646: タマタマン]

ついでに、


たま団の建て替えは、


ほぼ不可能なので、


よろしくー


理由を聞きたいかたは、


タマタマンまでー

[647: 匿名]

タマタマン、たま団の立て替えほぼ不可能なのはなぜですか？

郵政公舎のマンションは郵政自信が分譲するのですか？
相場より抑えられたとして坪いくらくらいを予想しますか？
タマタマンや皆様の見解を聞かせて下さい！

[648: タマタマン]

たま団が建て替えが難しいのは、


１．たま団1,200戸中、960戸以上の建て替えの合意の取付なきゃいけないのとー

２．たま団の中を通る道路が公道の為、
　　余剰な容積率を活かしたダイナミックな再開発がしにくい
　　（道路があるため、建物を建てる制約が発生。）

３．道路に敷地面積の一部が割かれてしまっている。
　　かつ、道路の廃止は原則できません。

などが、あげられまーす。

[649: タマタマン]

郵政は、どこかとJVで分譲すると思いまーす。

どこかはわかりましぇーん。


仮に分譲するとしたら、坪240～250くらいでいいんじゃない。


こんなで、いかがでしょーか？？

[650: 匿名]

タマタマン早速ありがとうございます！
坪240ならうちもぎりぎり買えそう。それでたまプラ激近の立地、魅力的です。
う～ん、今決めるか待つか、不動産購入はタイミングが難しいです。

[651: タマタマン]

郵政が分譲されたら、

たまプラの桜並木が見えるリビングになっちゃいまーす



検討されてるセレアス？より、

バルコニーからの日当たりと眺めが

全く違うとおもいまーす

[652: タマタマン]

中古だから安いわけじゃなくて

中古は基本1戸しか出ないから

売り手側に有利な価格設定だと

おもってまーす

[653: タマタマン]

新築で分譲する場合は、

戸数が多くなるから、

そんなに高い価格設定が

出来ないとおもいまーす

[654: 匿名]

美しの森の新築は魅力ないな 安いのは良いけど、犬蔵だしあそこはたまプラとは言わないしね

[655: タマタマン]

えーと、郵政が分譲される場合の価格設定だよー

中古の坪単価が250いってても、

新築で270っていう根付けしてもねー

[656: タマタマン]

犬蔵もたまプラでいいとおもいまーす

あそこに小学校だけでも作っていれば

今とは全然違ったかも


町作りになんの工夫もないかなー

[657: タマタマン]

あと、今出てるセレアスを買うんだったら、

桜並木の部屋の方がいいなー

出るか分からないけどー

[658: 匿名さん]

物知りのタマタマンさん！これからたまプラ駅徒歩10分以内で複数の新築マンションが建つ予定がありますが
パイの食い合いになって中古含めて値崩れを起こしたりしないのでしょーか??教えてください。
知ってるだけでも壱語屋のところと、駅直結のところと、NTT独身寮の跡地と、あと郵政官舎もマンションになるんでしょ？
ゴルフ練習場も閉鎖みたいだし、ここもマンションになるのかな？

[659: タマタマン]

営業が

売れちゃいますよー

みたいなこと、言ってたんでしょーね


とても急がれてた感じが伝わってきました


ブランズの2丁目も売れてないみたいだし、

きっとまだ売れないしょ


セレアス

[660: タマタマン]

あそこのゴルフ練習場

閉鎖されるんだー

知らなかったー

[661: タマタマン]

まだたまプラが値崩れすることはないんじゃないかなー

[662: タマタマン]

不動産価格は

人口動態と産業のありかたで

変化すると言われていますがー

首都圏のオフィス需要並びに

人口は、

今後10年は増え続けると


どこのシンクタンクも予想してるから、


急激なマーケットの変化はないとおもいまーす

[663: タマタマン]

もし急激な変化があるとすれば


天災地変、

国債価格がギリシャやイタリア状態になった時に

短プラ上昇

住宅ローンの支払い額の上昇

ローンの支払い困窮者続出

競売不動産の続出

供給過多

不動産価格の下落

があるかもー

[664: タマタマン]

ちなみに

国債に変化が訪れるのは

国の借金が、国民の金融資産額を上回る時が

一つのターニングポイントかなー

[665: タマタマン]

たまプラのマンション住民の皆さんは

手堅そうな人が多そうで、

ローン支払い難なんて

っていう感じですがー


不動産マーケット全体がとんでもないダメージを

おっちゃう感じでーす

[666: タマタマン]

国債の金利が上昇したらの話でーす

[667: タマタマン]

あと、新築マンションが一気に分譲されることで

相場の急激な下落はないんじゃないかなー


発売のタイミングを調整したりするからー

[670: 匿名さん]

今後、たまプラの駅近でマンションが出る予定はあるのかなあ

[671: たま団住人]

>>670

東急裏にマンション立ちますね！

美しが丘公園横の郵政宿舎もそろそろ入居者が退居しなきゃならないという噂を聞きましたが、1年後くらいには退居し終わってるのかな。

[672: 匿名さん]

2009年の掲示板がまだ閲覧出来ることに驚きました。
結局、悩み抜いた挙句、予算を6千万円前後まで上げて、美しが丘の中古を買いました。
郊外の中古マンションを本当にこの値段で買っていいものなのか、恥ずかしい話ですが
購買した後にかなり悩みましたが、結果として満足しています。

よくある話ですが購買して1年ほどで転勤が決まり、最近戻って来ました。
当時悩んだマンション群の再販価格を見るに、悪い選択ではなかったようです。
老後も住み続ける考えですので、あまり関係ないですが。

ローンはたっぷり残っています。

[673: 30代前半さん]

１年前にリセールマンション購入しました。reformに1000万。すごい金額になりましたがマンションの価値はリセールでも上がっているそうです。勿論売却しません、気に入ってるので。
ローン残債3000万。10年で返すぞ～。

[674: たまプラ在住]

折込チラシとか見ると、販売価格（リセール価格）が新築価格よりもかなり上がっている物件が多いですが、あの金額はあくまでも売却希望価格（＝仲介会社が媒介を取ることのみを目的とし売主に提示した価格）であって、成約価格は全く違うケースが多いですよ。
ひどいケースだと、最初の売値から３０％下げても成約しない様な物件もあるようです。

[675: 匿名]

タマタマンはどうしたんだろう

[676: 匿名さん]

懐かしい

[677: 匿名さん]

タマタマンは不動産仲介会社の営業マンか何かで、転勤でもしたのかな？

[678: 口コミ知りたいさん]

ホントだね、最近いないよね

[679: 匿名さん]

しかし、駅前の8000万円台中心の新築マンションがすぐに売れましたが、どういう方が買っているのでしょうか？
周辺の一軒家の老父婦の買い換えが中心かと思えば、そういうことでもなさそうで。
共稼ぎ夫婦が買うには、都心からの距離が離れ過ぎているし。
よくも、美しが丘の新築が買えるな？と羨ましく思います。

[680: 通りがかり]

>>677 匿名さん
タマタマン久しぶりに出てきてよ～！

[681: 匿名さん]

たしかに、タマタマンのウンチクが聞きたい！

[682: 匿名さん]

>>681 匿名さん
すぐ他人の投稿に反応する例のやつ

[683: 匿名さん]

>>682 匿名さん
幽明なストーカーだからな

[684: タマタマン]

タマタマンファンのみなさん

こんばんは


アンチタマタマンのみなさんも

こんばんは


タマタマンがやってきましたよ〜

[685: タマタマン]

脱たまプラちゅうのタマタマンが

やってきましたよ〜


洗足池で
やってま〜す

[686: タマタマン]

実家は

まだまだたまプラちゅ〜う

毎週、たまプラに出没してまーす

[691: タマタマン]

完全分離型の二世帯が
おすすめです。。。

片方に住んで
片方を貸してます

ローンを
賃料で返してまーす

60平米弱のメゾネットタイプ
の住戸を2戸で1軒のおうちを建てました〜！！


新婚のタマタマンには
60平米の大きさで
充分でーす


家族が増えて
収入も増えてきたら
貸すのを終わらせて
そっちも自宅利用するのも
ありなんじゃないでしょうか、、、


もしくは
両方とも貸して
別のおうちを買ってしまうのも
ありだと思いまーす！

[693: 匿名さん]

有難う、タマタマン！

[695: タマタマン]

田都は


賃貸が


めちゃ建てづらいんです、、


理由として、、


1宅地あたりの土地面積を125平米以上にしないといけない規制がかかってるエリアが大半を占めている


容積率の制限が厳しいエリアが多いので、高さで建物のボリュームを稼ぐのが難しい


この2点の都市計画の制限があるお陰で
タマタマンハウスくらいの大きさの建物を建てようとすると
150平米くらいの土地が必要になってくるイメージ
タマタマンハウスは100平米くらいの土地なので


田都は
とにかく土地の有効利用出来る割合が
厳しくなっております

有効利用出来る割合が低い割には
土地の単価がけっこー高かったりするんだけど

賃料は都内の東急線と比べると
神奈川方面はあんまり賃料を
取れないという
生産性の低い土地となっております、、、

[696: タマタマン]

たまプラとか
あざみ野とか
鷺沼とか

駅徒歩10分圏内の土地の出物も少ないし

出たら出たで、坪単価150万〜210万くらいは
してたりするし

かと言って、規制が厳しく大きい建物が建てづらいし、

ある程度の大きさの建物を建てようとすると、土地が広くないといけないし、

土地が広いと土地代がかかってしまうし、

かと言って、賃料が高いわけでもないし、


という、完全に自己利用向けの土地、というのが、田都神奈川方面、ということなんです、、

[697: タマタマン]

タマタマンの住む大田区は


土地の面積の制限も緩いし、
ボリュームのある建物も建てやすいし
賃料もそこそこ取れるし
という感じです


とは言っても
洗足池は
風光明媚な土地で
江戸時代の豪商達が家を構えたエリア
というだけあって
土地の細分化は進んでますが
いい感じの住宅地でっせ〜！！



北の国からの脚本家の
くらもと先生も
近くに住んでいて

富良野じゃないんかーい！！


と、心の中で毎日つっこんでいます、、

[698: タマタマン]

というわけで、


タマタマンの最近のニュースの一部のご紹介でした！

タマタマンは土地家屋調査士の試験が近づいていますので、
みなさん
応援お願い致します！！


ちなみに勉強始めて3年半年

そろそろ受かりたい！


合格したら
みなさんのおうち選びを
タマタマンが直にアドバイス？しに
顔出ししちゃいます！！

もちろん無料でお手伝いさせて
頂きます

東証1部のデベロッパーで
プロジェクトの全てを担っているタマタマンが
かけつけます！！


タマタマンの波を大きくしていきましょう！！


それじゃ、また！

[699: タマタマン]

どうも、こんちゃ。。


タマタマンです、、


土地家屋調査士の試験、受けて参りました、、


予備校の速報ベースでは、結果は不合格でした、、


ぁ、ぁぱぁ、、

[700: マンション検討中さん]

>>699 タマタマンさん
タマタマン
田園都市線のあざみ野1.2丁目徒歩10分くらいのリセールマンションは不動産価格としては価値は有りますか？

[701: タマタマン]

どうも、こんちゃ


タマタマンです。。

早速のタマタマンへのご質問、ご意見、ありがとうございます。、


小学校は、あざみ野にある山内小学校

イディオス隣にあるガンバレキッカーズに入団していた、タマタマンがお応えしますよ〜〜