美しの森の新築マンションか？美しが丘の中古マンションか？

[匿名さん]

半年前からたまプラーザ駅徒歩圏限定でマンションを探して来ました。
３ＬＤＫで８０㎡前後が条件です。当初は妻の希望もあり、横浜市限定で
探しました。

一生に一度は新築！と思い、ザ・ライオンズたまプラーザを検討したところ、
５千万円台の予算では到底手が届かず、諦めました。

そこで大手仲介に登録して中古物件を検討したのですが、これは！と思う
物件は中古であっても価格が高く、手が届きません。たまに、価格条件が
合うものが出ると、内覧日の夕方には申し込みが入る状況で、いつも後塵を
拝す始末です。この地区にこんなに売物件が少ないことを知りませんでした。

金曜日に仲介業者から情報をもらい、土曜日にプライベートの予定を
キャンセルして物件を内覧し、その場で決断を迫られる。美しが丘の中古
マンション探しに疲れ果ててしまいました。

美しの森の新築であれば、予算・間取りともに条件を満たすため、方向転換を
しようかと悩んでいます。

同じ悩みを共有する方、どうかアドバイスをください。

[551: 周辺住民さん]

美しが丘５丁目（モンスーンカフェの先）にも１１０戸ほどのドレッセできますね。
線路沿ですが、土地がかなり高くなっているため、それほど気にならないと思います。

[552: 匿名さん]

高いんだろうなぁ～…。
美しが丘なんてうちは到底買えないな。
たまプラ住みたいけれど。

[553: 匿名さん]

どうしても・・・というならたまプラーザ団地という選択肢が。

[554: 匿名さん]

>553
あ～～見えても2500万以上が相場
すすきの＆虹ヶ丘団地はいかが..

[555: 匿名]

たま団もそう簡単に売りには出ないよね。古いけど立地も雰囲気もいいし。

[556: 匿名]

たまプラにこだわるなら、犬蔵なら安いしお買い得かもよ

[557: 匿名さん]

私も、たまプラーザ徒歩10分以内のマンションを探しています。

中古の坪単価275万円の物件について不動産屋さんに問い合わせて見ましたが、現オーナーが竣工前に海外転勤になったため実際には2年ちょっとしか住んでいないそうです。また、不動産屋さんで写真を見ましたがフルオプションでモデルルームのようでした。ビルトイン食洗機、おさかなグリル、ビルトインオーブン等、使ったこともないそうです。

でも、「現金買い」または「既に融資審査の下りている人」のみしか見学させないと言われ、うちは門前払いでした。不動産屋さんの話ではたまプラーザは団地（築45年のくせに55平米、2980万円）も含めて、売り急ぐ事情のある人が少ないため、このような「どうしてもというなら、売ってあげてもいいよ～」という強気な売主が多いそうです。

ふざけてますよね！

[558: 近所をよく知る人]

中古マンションを買うときは管理とご近所さんも大切だと思うよ。

というのは、セレアス美しが丘プライマルとセレアス美しが丘パティアは、おカネにうるさい「スーパー理事長」（ウワサによると公認会計士夫婦）がいるため、長期修繕計画を見直し、管理のグレードは落とさず徹底したコスト削減を行ったため、今後、段階的に上がる予定だった毎月の管理費や修繕積立金の値上げはない予定だそう。

ちなみに、東急リバブルによるとセレアスシリーズは、購入希望者待ちリストがあるそう。おまけに色々な不動産屋が管理人室に定期的を訪れて、「誰か転勤になる予定の人がいたら、すぐに知らせて欲しい」と言ってカレンダーなどのプレゼントを管理人に置いていくらしい。

築5年を過ぎているのに恐るべし、たまプラザー
じゃなかった、たまプラーザ

[559: 匿名]

まぁミニバブル前の物件は安いから不動産営業は売りやすいと思う

[560: 匿名さん]

環境、グレード落とさずに価格もそれなりなら犬蔵しかないでしょう。優良新築マンションが出てますよ。

[561: 匿名さん]

>557
たまプラーザ団地は、立地がいいんですよ。敷地もゆったりとしてるし。
その敷地を生かして棟数を増やして建て替えると考えると、住人の負担はそれほどでも
ないでしょうから、魅力的ではあります。
ただ、今現在そんな話はないですけど、

でも、古い戸建てと同じように、建物の価値はゼロで土地の評価で高いんだと思います。

[562: 匿名さん]

団地マニア

[563: 匿名]

青葉台の団地もそうだよね。古いけど、駅真横の最高の立地で人気が高く価格も高い。室内のリノベーション率は高く若い夫婦も多いみたいだし。
たまプラ団地も青葉台団地も立地の住みやすさは良いんだろうね。

[564: 匿名さん]

名前が団地じゃ賃貸の方がマシ。普通に市営団地に住んでると思われるもんね。いちいち、持ち分譲ですって言うのも面倒だしね。

[565: 周辺住民さん]

別にそんな見栄張らなくても…
それより日々の便利さや快適さの方が大事。

しかし建て替えの話がないのは残念。

[566: 匿名さん]

いわゆる投資だよね。
団地買うなら。
いつか建て替えることになったら、２〜３０００万じゃとても買えない。

[570: 匿名さん]

広い敷地だしURぽっいね。

[572: 匿名さん]

だから投資だと言ってるじゃない。
現金で買って、賃貸に出せるような人が対象でしょ。

ここは第一種中高層住居専用地域だから、たまプラにしては珍しく５階以上の建物を建てようと思えば可能なんだよ。部屋数増して売りだせば、今いる住人は建て替え費用がある程度免除できるかもしれない。
場所にもよるけど、基本駅までフラットで信号もなく１０分以内で行けて、閑静。
建て替えれば、名前なんてどうにでも変えられる。
たぶん東急が介入してくるだろうから、小洒落た感じになるんじゃない？
みんな大好き美しが丘アドレスだしね。

ただ、そういう計画が全くなく、今のところ取らぬ狸の皮算用なのが、痛いところ…。

[573: 匿名さん]

団地って付けなくてもいいのにって　笑。
築４５年の建物の名前にケチつけるって…。

[574: 匿名さん]

>>568他
分譲主は公団（ＵＲ）だから、賃貸住宅と雰囲気がほぼ（というか全く）同じ。
徹底的なリフォームやリノベーションして「自分の城」化させた住民さんも多いと聞くから、
なかなか建て替えには話がいかないだろうね。

[575: 周辺住民さん]

たまプラ団地ではなく、たまプラ風薫る丘マンションに変える話があります。

[577: 匿名さん]

＞５７４
そうなんだ。確かにリフォームしてる人は多いだろうねえ。

[578: 匿名さん]

中豪華でも、外観市営団地。微妙。

[579: 匿名さん]

成程、中華団地かあ～。

[580: 匿名さん]

団地住民です。
建て替えの話は全く出ていません。
先般の地震もあった上、直下型の地震が来るといわれていることだし、そろそろ真剣に考えたほうがいいと思うのですが＞建て替え
こんなボロ団地と心中なんてまっぴらごめんです。

この団地は立地と環境が良い事もあり、新築当初からずっとお住まいのお年よりもたくさんいらっしゃいます。
老人が多いのでなかなか将来に向けての建設的な意見は出ないと言うかなんと言うか・・・。
バリアフリーのマンションに建て変わったほうがお年寄りにとってもずっと住めていいと思うのですが、なかなか理解してもらえないようです。

リノベーションについてですが、ある程度のリフォーム・リノベーションをしなければとてもじゃないけど住めたもんじゃないです。
若い世代で徹底したリフォームをして住んでいる人でもやはり不便さは感じているので、建て替えとなると賛成に回る人も多いと思いますよ。少なくとも私の周りは全員賛成です。

東急辺りが主導権を握って建て替え話を進めてくれたらいいんですけどね。

[581: 匿名さん]

本当の団地だね。

[582: 匿名さん]

築古内華住頑固住也。

[583: 匿名さん]

ブランズ美しが丘二丁目が出てますね！

[584: 匿名さん]

放射能の脅威が報じられている中、6千万もの大金を投じて中古マンションを買う奇特な人がいるのだろうか？
フロラージュもいつまで経っても売れてませんね。

[585: たまたまん]

一つご報告です
たまぷら団地の敷地は 一見広いようですが そうではなかったりします。
皆さんが歩かれている歩道は 私道ではなく公道になっておりますので 原則建物の建設が出来ません。
詳しくは宅建の都市計画法の最初の章をご覧下さい。
なので 全体的な開発は難しいです

[586: たまたまん]

もし一体的な開発が出来るとすれば 市が主体となります
天下の電鉄も 市が動かない限り どうすることも出来ません

[587: たまたまん]

ちなみに 団地は地震にかなり強い構造ですので ご安心下さい
たまぷら界隈でやばいのは TSUTAYAの前のマンションかも
昔に流行ったピロー式のマンションは どこも揺れに対して弱いんです

[588: 匿名さん]

いや、それにしてもここの一部の住民の鼻持ちならないブランド嗜好には呆れるわ。。（笑
（噂には聞いてたけどホントだったのね。。）
横浜アドレスだの、青葉だの、川崎市民を卑下するような書き込みとか、絶対横浜出身者じゃあり得ん。。（爆。恥ずかしくて書き込めないわ。。（爆

私は中区の出身ですが、西区や中区のリアル（本物）横浜から見れば、青葉なんて旧緑区の僻地ですよ。
本当の横浜出身だったら知ってるから赤面だわね。
昔仮面ライダーとかウルトラセブンの撮影やってたとこ？？って感じ。
あと、たまプラなんて「バブルの頃、金妻とかいう不倫ドラマの舞台よ。。」「あら、お下品。。」って感じ？

どう目が覚めたかな？一部の人たちｗその「昭和脳」切り替えないと（笑

公示地価も美しが丘なんかよりもお隣川崎の土橋の方が高かったりするよねえ。。

いまは郊外から都心の時代よ？？

[590: 匿名]

都心から見れば青葉区も中区も西区も川崎も正直大差ないんだが。
中の住民同士ではあっちが上とか下とかいろいろあるんだな。
都心勤務なら最初から都内２３区に住んだ方がよくはないかね。

[591: たまたまん]

たまぷと思ってると思う。
普通の会社員が、色々考えて、
まー、ここでいっかー、そこそこ揃ってるし。
って思えるような街だと思うよ、たまぷらは。

自由が丘かたまぷらで、築年とか広さ、駅からの距離が同じマンション

[592: たまたまん]

どっちかくれるって言われたら
やっぱ自由が丘がいい

でもお金的な問題があるんで、やっぱたまブラになっちゃう

[593: たまたまん]

ほんとは 恵比寿自由が丘吉祥寺とかの方がいいけどね

[594: 匿名]

588虚しくないですか？

人の親でないことを祈ります

[595: 匿名さん]

横浜、川崎の問題じゃなくて都心から離れれば離れるほど衰退ってイメージかな。
東急は危機感持ってるから駅にこれだけの投資したんでしょ。ある意味化粧だ。
それでも駅からバスに乗って通勤しなきゃならないような不便な住宅街は基本的におしまいでしょ。
知ってる奴は売却してる。

[596: たまたまん]

今の新築マンションマーケットは そんな感じだなー
駅遠い戸建て厳しいかもだけど たまぷらあたりじゃまだ大丈夫そうかなー
でも 値段は安くなったし あんまり売れなくなってくるむかも
長期的スパンで見たら やばいかもしらんけど 沿線への投資があるから 神奈川の中では まだまだ

[597: 匿名]

>>５９５・５９６
同意。東急沿線はまだましかな。小田急京王なんてもっと悲惨な
ことになりつつある。
青葉区はたまプラくらいしか生き残れないんじゃないの。
戸建てもマンションも駅から遠い場所はもう無理だね。

[598: 匿名さん]

元々は「横浜のチベット」と呼ばれていた地域なんだけどね。

[599: 匿名さん]

週間東洋経済の10・29号のマンション不動産特集によると田園都市線の築10年の中古マンションの平均価格の前年変動率は上位から1.藤が丘＋21.5％　2．鷺沼＋13.2％　3.＋溝の口　10.2％。
反対に下位は　1．南町田　－9.8％　2.たまプラーザ　－8.8％　3.宮崎台　－6.9％となる。
前年10％越えは３駅のみで、公示の１９駅のうち、前年プラスは１０駅、マイナスは９駅。
東京間のプラスは４駅マイナスは２駅、川崎間のプラスは４駅マイナスは２駅、横浜間のプラスは２駅マイナスは３駅、以降はマイナス２駅。ちなみに青葉台はマイナス2.8％、あざみ野はマイナス5.5％。

データはある程度物語ってる模様。ご参考のほどまで。

[600: 匿名]

だから別にそういうの気にして住んでないんだよね（笑）

子育てするには最適だし、駅前で全部揃うし、住みやすいから住んでる。

[602: たまたまん]

今から10〜15年後には、美しの森から戸建てへの住替えがけっこーあるかも、子供が中学高校で大きくなって、手狭になったからーとかで
そう考えるとバス圏戸建、まだ大丈夫かも

[603: たまたまん]

たまプラのマンションは確かに割高な感じかな
美しの森の新築とか美しが丘の中古で5000万出して、管理費駐車場代のランニングがあったら、総支払額って7000位だと思うよ
等々力尾山台界隈のそこそこの2階立の戸建買えたりしちゃうからなー

[604: 匿名さん]

＞そう考えるとバス圏戸建、まだ大丈夫かも

>>602

その見通しは相当甘い。郊外のデカイ家＆車＝スティタスという時代自体が終わってる。
つまりアメリカ型ライフスタイル。ましてや、バス圏なんてご冗談を。
基本は駅徒歩１０分圏。美しが丘３丁目なんて空きだらけになるんじゃないか？
あの住宅街の欠陥は裏に交通網がないのに奥まで深く作ってしまったことかな。
せめて地下鉄が将来通ることを祈るのみだ。

[605: たまたまん]

604

息巻いてんじゃねーよ
てゆうか、話勝手に作りあげんなや
3丁目の話もしてないわ
手狭に感じるやつがいて 予算の関係でバス圏に住替える奴もけっこーいるんじゃん
って話な訳よ

[606: 匿名さん]

↑　ここの住民ってこういうレベルなの？

[607: 匿名さん]

川崎市の美しの森と、横浜市の美しが丘の価値は全然違うと思うが。

[608: たまたまん]

ごめん
たまぷら住民じゃないから

[609: 匿名]

>>６０３
等々力尾山台に７０００万で戸建てって冗談だよね？
マンションでも厳しいぞ。

>>６０４
同意。郊外駅徒歩１０分圏外は厳しくなると思う。
マンションは特に。
今さらバス圏内なんてホント終了だよ。

[610: たまたまん]

出てんじゃん
ネットに
８０から９０位の大きさで
それも環八の下の方じゃなくて

[611: 匿名]

８０から９０ってとても住む気しないんだが。
まーそのエリアにその値段でまともな物件は出ないわな。
都内の人は大変だな。

[612: たまたまん]

お前抜かしてんなー
マンションの平均分譲面積、建売の平均分譲面積知ってて言ってる？
マンションは７０〜８０
建売は８０〜９０だよ

何と比べて言ってんのか
あーあと7000で奥沢、中町で新築
瀬田2丁目でまともそうな中古出てたけどな

[613: たまたまん]

あーあと めんどいから反応しなくていいよ
お前が知ったかかましてるの 痛くて
リアクション取ってる 俺まで痛くなるから

[614: 匿名]

変なコテつけた痛々しいのがわいてるねぇ。

あーめんどいから反応しないでね。

これ以上かまう気ないからｗ

[615: たまたまん]

ぷぷぷ
やっぱ反応してきたな
バカな奴だな
お前反応するんだったら
俺の意見崩す材料持ってこいよ

って言っても 無いからダメだよな
ちゃんと考えてから 意見してな
はい 残念

[616: 匿名さん]

中古なんよ。

[617: 匿名さん]

>>588

＞横浜アドレスだの、青葉だの、川崎市民を卑下するような書き込みとか、絶対横浜出身者じゃあり得ん。。

この沿線は内実は劣等感を抱えた地方出身が多い。千葉、埼玉、関西。特に青葉区。
東京や神奈川出身とはノリがちょっと違うよ。頑張りすぎっていうのかな。。「下」を作りたがるｗ

[618: 匿名さん]

>>６１７
自分も東京の出だけど東京も神奈川もいろいろでしょ。
人を出自や住んでる場所で見下すことでちっぽけな満足感を
得てんのはあなたも一緒じゃないの？
地方の人を劣等感を持ってるときめつけて「下」においてるんでしょ。
その薄っぺらい優越感はどこから来てるんだ？

[619: 匿名さん]

>>618

スレ始めから読んでみな。じっくり。

[620: 匿名さん]

結論！あのさ～？横浜市限定って言ってるんだから？美しが丘しか無いでしょう？高くても。美しの森は川崎市！

[621: 匿名]

美しの森と美しが丘のマンションじゃ値段も違うよ。
美しの森のシャリエなんかは３千万から買えて４千万が主だし。

[622: 匿名さん]

シャリエはみんな5000万以上だよ。

[623: 匿名さん]

>>597
それでも小田急・京王は下り通勤需要がある分だけまだマシな部分はある。
横浜・厚木・八王子方面の通勤も多いので「都心から離れてもＯＫ」という層がある。
小田急の朝の下り急行は結構混んでるし、便によっては上りと変らぬ混雑にもなる。
逆に田園都市線の場合、下り通勤需要はあまり多くないようだし。

いずれにせよ、たまプラだけでなく田園都市線の需要はいつまで続くのやら・・・
と思うほど旺盛だね。

[624: 匿名]

シャリエが全部５千万なわけないだろ。
価格表を持ってるけど、たまプラでこんなに安いのかとびっくりしたぐらい。
まあ現地までの遠さと仕様の低さで納得。

[625: たまたまん]

小田急線の下り方面に勤務地がある会社員の年収なんて 安そうだなー
不動産価格にあまり反映しなさそうかも
基本はやっぱ千代田区中央港じゃない？

[626: 匿名さん]

田都住民だと世田谷へ通勤（例えば三茶とか用賀など）という人も多いんじゃないのかな？
たまプラであればまさに途中駅で、遠くもなくちょうどいい距離感だと思うけど。

[627: 匿名]

>>625
大企業の理系技術職や研究職の人もいるから、意外とそうでもなかったりする。
厚木や八王子だとか、南武・横浜沿線なんかもそうだし。
かく言う私は「川崎の」たまプラーザから南武沿線に勤めている。

[628: 匿名]

そんな人が犬蔵なんて住んでるなんてもったいないね

[629: 匿名さん]

田都線の場合だと下り通勤よりも都心通勤のほうがかえって楽。
下りのどんづまりが中央林間で、そこから奥には分け入らないから。
そこから下るのは逆に骨が折れる。せいぜい南武線かブルーラインくらいでしょう。

[630: 匿名はん]

>>628
犬蔵って別に悪いところじゃないんだけど、
印象として学校区が良くない。その小中が尻手黒川道路を渡ったところにある。
お隣の鷺沼に比べると格段に利便性に劣る。
たまプラーザ駅から遠い。
こんな感じ何だけど、他に何か敬遠材料ってあるの？

[631: 匿名さん]

ラブホ！

[632: 匿名さん]

ラブホは金妻の舞台になったから？？

[633: 匿名さん]

美しが丘と元石川の郵政宿舎の建替計画をご存じの方、いらっしゃいませんか？

[634: タマタマン]

郵政の不動産部に勤めてる人にわかるよー

全部の宿舎をマンションにするわけじゃなさそうだよ？

[635: 匿名さん]

東急百貨店直結の日生の社宅は売却する予定はないのかな？

[636: 匿名]

郵政社宅がマンションになる話、どれくらい先のことでしょうか？
三年以内なら今検討してるの見送るけど。。

[637: タマタマン]

郵政が、マンション分譲を活発化させるみたいですねー


ただ、郵政は全国に2,500のマンション用地を抱えてるみたいなんで、

たまプラの宿舎が、どのタイミングで開発されるかはわかりましぇーん。


郵政民営化に反対姿勢だった民主党政権では、

あまり進まなさそうに思えるんですが、

いかがでしょーか。

[638: タマタマン]

ですが、たまプラの宿舎が

あと３年で完成・引渡しは厳しいと思いまーす。


今計画があって、３年後がやっとかなー

[639: 匿名]

タマタマン早速のお答えありがとうございます。
たまプラの郵政宿舎なら最高の立地だと思いましたが、いつになるか分からないなら消費税が上がる前に今検討中のところで決めちゃおうと思います！

[640: タマタマン]

ぼくへの、コメントありがとうございまーす。


ちなみに、不動産取得の場合の消費税の計算方式を載せときます。


土地代（持分）＋建物価格×５％　

→消費税アップ後

土地台（持分）＋建物価格×１０％


になりまーす。

[641: タマタマン]

ちなみに、専有面積７５㎡の建物コストは


坪単価７０前後万円×約９０㎡（共有持分部分も含める）

＝約2,000万円位になって、、

これに消費税がかけられまーす。


土地には、消費税がかけられませーん。


土地は、消費財ではないのでー

[642: タマタマン]

なので、消費税が５％アップすると

約１００万円アップするとおもいまーす。

あくまで、目安になりまーす。

[643: タマタマン]

総額×消費税ではないので、


気を付けてくださーい

[644: タマタマン]

ちなみに、

郵政が分譲するマンションは、


業界内では、


相場より価格が抑えられてでるのではー


っていう、憶測があるみたいだよー

[645: タマタマン]

個人から中古を購入する場合は、


消費税は課税されませーん。


仲介手数料の消費税分がアップするだけだよー

[646: タマタマン]

ついでに、


たま団の建て替えは、


ほぼ不可能なので、


よろしくー


理由を聞きたいかたは、


タマタマンまでー

[647: 匿名]

タマタマン、たま団の立て替えほぼ不可能なのはなぜですか？

郵政公舎のマンションは郵政自信が分譲するのですか？
相場より抑えられたとして坪いくらくらいを予想しますか？
タマタマンや皆様の見解を聞かせて下さい！

[648: タマタマン]

たま団が建て替えが難しいのは、


１．たま団1,200戸中、960戸以上の建て替えの合意の取付なきゃいけないのとー

２．たま団の中を通る道路が公道の為、
　　余剰な容積率を活かしたダイナミックな再開発がしにくい
　　（道路があるため、建物を建てる制約が発生。）

３．道路に敷地面積の一部が割かれてしまっている。
　　かつ、道路の廃止は原則できません。

などが、あげられまーす。

[649: タマタマン]

郵政は、どこかとJVで分譲すると思いまーす。

どこかはわかりましぇーん。


仮に分譲するとしたら、坪240～250くらいでいいんじゃない。


こんなで、いかがでしょーか？？

[650: 匿名]

タマタマン早速ありがとうございます！
坪240ならうちもぎりぎり買えそう。それでたまプラ激近の立地、魅力的です。
う～ん、今決めるか待つか、不動産購入はタイミングが難しいです。