東京ベイシティタワーについて

[ビギナーさん]

どの辺りに計画があるんでしょうか？？

所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
山手線 「田町」駅 徒歩13分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分
山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.18平米～70.41平米
売主：住友不動産

施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544


☆正式名称が決定したたため、スレッドタイトルを「芝浦シティタワーについて」から「東京ベイシティタワーについて」に変更しました（管理人）

[781: 匿名さん]

780さん
今はどのくらいの部屋が残っているのでしょうか。
価格は３ＬＤＫだと六千万円台半ばくらいが中心ですか？

[782: 匿名さん]

高層、南西ほど高い値付けですが、だいたい6000万円〜でした、低層も70平米は6000を切らないんじゃないかと思います
正直なところ発売済の部屋は商談中、申込済で埋まっているというよりも、ほぼ契約済になってましたので価格が書いてあったのも一部だけでした
別々に訪問した知人も同じ話だったのでブラフでもなさそうです
50平米とか総数は多くないですが、まだこれから出るぽいです

[783: 匿名さん]

芝浦水再生センターと車両センターの一帯を見に行ってきました
土曜でしたが黄色とか緑とかのシャベルカーとかトラックとかが1台2台じゃなく多数稼動してました
何の作業かわかりませんが何かしらの工事をコツコツやってるようです

[784: 匿名さん]

ここはかなりお買い得と思いますよ。新駅が出来たら中古でも確実にいまより高く売れます。

[785: 匿名さん]

↑いくら国際総合特区エリアだと言っても、アベノミクスの効果(コケる可能性もある)が、切れた後、上がっていた株価も不動産価格もダウントレンドに転換することも容易に予想できる。そのとき、今の価格が安いかといったら、かなり懐疑的です。方々で今の相場は買い時と喧伝されてますが、2000年前半の安値圏にあったころの相場に比べると、今の価格が買いと自信をもって言えないですね。だったら、買うなよって言われそうですが、値上り期待はしないほうが、賢明ではないでしょうか

[786: 匿名さん]

消費税が上がるたびに駆け込み需要の反動で相場が下落するでしょうね
デベもその時期には供給を絞るので大きくは下がらないのだろうと言われてますが多少は下がるでしょう

[787: 匿名さん]

2014年4月に8%、2015年4月に10%の予定なので下がるとすれば2015年ですね
オリンピックが2020年ならばそれに向けて持ち直すのかなとも思います
新駅は2020年過ぎくらいでしたっけ？

[788: 匿名さん]

>>784
既に新駅コミの価格だよ
逆に出来なければ徒歩20分のクズマンションだぞ

[789: 匿名さん]

10年経過して販売価格と同額で売れそうだったら御の字だと思ってます、10%の値下がりでもまあいいかなと
当然ながらハイパーインフレになれば数字の上では値上がりするんでしょうけど、それはまた別の話ですよね
いまタワマンに住んでますが、プールとかシアタールームとかコンシェルジュとかあってもいいですがほとんど使わないというのが実感なので、立地がおもしろいここの物件を考えてます
思いきって契約してしまいました

[790: 匿名さん]

もしハイパーインフレになったら、日本経済がメチャクチャ。
マンション買ってる場合じゃなくなりますよ。
ここの問題点は交通利便性と買物ですね。

[791: 匿名さん]

新駅効果を考えれば１０年後もそれなりの価格を維持することはできるのではないでしょうか。
販売価格は新駅や周辺の再開発が盛り込まれているので値上がりは難しいかもしれませんが、
同額くらいはいけるかもしれませんね。
賃貸に出せば、家賃収入もあるので総額ではプラスになる公算が高いと思います。
第３期ってどこらへんが売り出されるのでしょうか？
それなりの条件の部屋であれば最後の購入チャンスになるような気がします。

[792: 匿名さん]

値上がりとか10年後も同額とか夢を見すぎ

どこでも同じだけど、買った瞬間に中古マンション評価になり、近隣相場に並ぶ
ここなら、すぐ近くのパークタワー品川あたりが参考になるね
（新駅ができた場合の受益効果も似たようなもんだし）

良く調べてみ？それが相場だよ

[793: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワードも高層階は築9年なのに坪単価300万円とかで出てるんですね。個人的には品川まで相当な距離があるのに南向きの部屋は結構するんだなという印象です。物件の数も多いですが提示価格が高いために中古の掲載物件が多く残ってるのかもしれません。新駅が発表されるとさらに上昇するかもしれませんが、開業の頃には築15年ですし相場価格は見通しが難しいですね。

[794: 匿名さん]

開業は2020年予定でしょ。入居から実質6年、そこを狙って買う人が多いんだろうな、ここは。

[795: 匿名さん]

でもここ、新駅から駅近とは言えませんよねえ。
しかも、品川駅並にコンコースが長くてホームが遠くなるそうだし。

[796: 匿名さん]

6分以内なら、駅近でしょ。逆に、駅直結とか、徒歩2分とかって、住環境としてどうなの。

[797: 匿名さん]

駅舎は海側で開発エリアは西側らしいので、どちらかといえば線路の東側の方が住むにはいいんだと思う
駅から徒歩3分の直結賃貸に住んでたけど、個人的には坂道じゃないなら徒歩10分くらいでよかったなと思ってた
マンション価格的には近い方が高いけど、住んでみると隣接してる必要はなかったなというのが自分の体験、山手線も内側の方がやっぱり高い気がする
ここは気になってるんだけど再開発はどうなるんだろうねー

[798: 匿名さん]

そう思いますよ。
新駅に近すぎると再開発ビルに囲まれることになるから、ちょうどよい距離感かと。
再開発でスーパーとかできるとうれしいけど、オフィス中心かもしれないので
あまり期待できないかも。

[799: 匿名さん]

ここのネックは、普段の買い物をするとこですね。再開発でスーパーのひとつでも近くにできればいいのですが。

[800: 匿名さん]

今、アイランドのエアタワーに住んでいて、先日ここに決めました。グローブタワーとここを天秤に掛けたんですが、まず ほとんど使わない豪華な共用施設で管理費が上がるくらいなら、なくていいと思ったのがひとつ。それと現状ここは田町徒歩13分なので、そりゃそうだといわれそうですか、グローブとそう価格が変わらなかったこと。であれば、新しいほうがいいと思い決めました。新駅で値上がりを狙って買ったわけではないですが、芝浦の開放的な感じが好きなので。地震の不安もありますが、まあ都内にいたら、どこも似たり寄ったりだろうと

[801: 匿名さん]

あ、私もエアタワーからです、引き続きよろしくおねがいします

[802: 匿名さん]

こちらこそです！

[803: 匿名]

スーパーは近くにないですけど、高浜橋にイオンの無料循環バスがとまるので、割りと助かると思いました

[804: 匿名さん]

他の新築ＭＲで言われましたよ。
バスに乗って買物に行くのでは田舎と同じですから、と。

[805: 匿名さん]

イオンバスは混雑の時間を回避すれば使えるかもしれませんね、好き嫌いはともかくイオンは安くて品揃えいいですから
ネットスーパーにも対応してるらしいですが、まだ使った経験がないのでわかりません

[806: 匿名さん]

ひさしぶりにのぞきにきたんだが、なんで昨日あたりから突然スレが加速してるの？
何かイベントあったっけ？

[807: 匿名さん]

なんだかんだ言って、注目されてるんでしょ

[808: 匿名さん]

60Aタイプはいくらくらいでしょう？

[809: 匿名さん]

ここは値上がり確実。買わない人はもったいない。

[810: 匿名さん]

値上がりしなかったら責任とって高値で買い取ってね。

[811: 匿名さん]

805さん
イオンのネットスーパーは便利ですよ！私はよく利用します。一番遅くても１５時までに
注文するとその日のうちに届けてくれます。あとはヨーカドーのネットスーパーも
利用します。本当便利な世の中になりましたよね。天気が悪い日なんかはこういうのに
頼ってしまいますよね。今、色々な物件をみて歩いていますが、スーパーが近くにあるないは
我が家では検討の条件に入っていません（笑）友人なんかはやっぱり買い物する場所が
近くにある所と言っている人もいますがね。

[812: 匿名さん]

>>793
＞パークタワー品川ベイワードも高層階は築9年なのに坪単価300万円とか
そんなにしないよｗｗ
つか坪300ならVタワーが買えるわ
さっきメールで届いた売り出し情報だと
より品川に近いコスモポリスの大型2LDK（90.41m2）で7,080万円
パークタワー≒ココなら実売で坪220～250がせいぜいさ

スミフの営業はもっと高いと煽ってるのかね？ｗ

[813: 匿名さん]

「新駅ができたら中古でも坪300万です！」って言うなら
いまパークタワー品川の中古を坪220万で買っとけよって話だわな





まあ、そんなことないわけですが

[814: 匿名さん]

パークタワーは新駅できるころには築15年ですしちょっと遠いですが安いかもしれません
なぜ中古が多く出てきてるのかは謎です、売りが多いのか売れないのか…

[815: 匿名さん]

芝浦港南から新豊洲などに住み替える人最近多いみたい。

[816: 匿名さん]

パークタワーはほかの物件の掲示板にも突然書き込まれてたりしたから、住民が気を引きたくて書き込んでるんだろ、売りに出してる住民か不動産屋かもしれないね
そろそろ老朽化が始まるから売り逃げないといけないんだろ
もうここで港南の話はお腹いっぱいだからひとまずスルーの方針でたのみます

[817: 匿名さん]

パークタワーはともかくとしても
品川駅徒歩８分≦新駅徒歩８分になることはない
タワーフェイスあたりを見れば中古で坪300なんてのが
図々しい夢にすぎないことはすぐ分かる

[818: 匿名さん]

第３期の販売開始が7月中旬から8月中旬に変更になりましたね。
何か状況変化があったのでしょうか。

[819: 匿名さん]

住友は売り方がよくわかりません。客から一番人気が出そうな部屋なのに完成在庫にしてから売ったり、値下げでなくて値上げしたり、なにかと一般的なデベと違う行動をするので判断が難しいです。。。

[820: 匿名さん]

何を最優先するか。三井三菱はコンプラ遵守、野村は売上拡大、住友は利益最大化。

[821: 匿名さん]

この物件に関しては新駅の関連があるので、できるものなら計画が具体化してから発売したいということなのでしょう。2期は1期よりも多少上がったような印象でしたが、しばらく経つとまだつり上がってしまうのかもしれません。まさに利益の最大化を目指すしたたかさ。。。

[822: 匿名さん]

なぜシティタワー芝浦から改名した？
新駅を意識してかな

[823: 匿名さん]

なるほど、新駅の名前が芝浦でなかった場合を想定してということですね
いろいろと思惑があるものですねえ

[824: 匿名さん]

オリンピックが東京に決まったら新駅の話も盛り上がっていくんでしょうかね。
２０１４年着工だとするとそろそろ発表があってもおかしくないですよね。
はやく発表があってほしいですね。

[825: 匿名さん]

正式発表は、年始めとか何かの節目のときに
効果的な発表をするんじゃないですかね。

[826: 匿名さん]

9/7 オリンピックの開催地決定
10/14 JR創立記念日・鉄道の日
4/1 JR東日本発足
いつリリースされるんでしょうね
前回は記事枯れ時期の年始に読売新聞の掲載でしたが

[827: 匿名さん]

オリンピック開催地決定の日では、
新駅ネタを出しても逆に小さく扱われ兼ねないので避けるのでは。

[828: 匿名さん]

>816 さんの言った意味、インプレストスレを見て分かった。

[829: 匿名さん]

武蔵小杉は開業5年前に正式発表でしたね。2015年かな。

[830: 匿名さん]

武蔵小杉は5年前だったんですね
東北縦貫線が2014年度に完成する予定らしいので、2015年とすればちょうど計算があいそうです
早めに情報が出てくるのを楽しみに待ちます

[831: 匿名さん]

第三期がもうすぐですが、どんな感じなんでしょう？
どのような部屋が売り出し予定なのでしょうか。
第三期ですべての部屋を売り切るのであれば急がないといけないなと考えています。

[832: 匿名さん]

自分もここを検討しているところなのですが、3期も絞るんじゃないかなと見てます
モデルルームでは最上階はずいぶん高い価格設定になる見通しだと聞いたので、少なくとも最上階は完成まで発売しないのでないかと思います
また何かしらの新駅の関連が報道されてしてしまうとまた価格設定が強気になりそうなので、早いとこ手の届く価格で売り出してほしいです

[833: 匿名さん]

既に新駅織り込み済みの価格だから
発表があっても値上がりはしないよｗ
（逆に中止が確定したら値下がりすることはあるけど）

[834: 匿名さん]

折り込まれてたら、もっとするでしょ。少なくてもインプレスト並の価格にはなるはず

[835: 匿名]

半分から上は売れてますね。したたかなスミフ、価格を下げることはまずないかな。それなら早く決めた方がいいかもしれませんね

[836: 匿名さん]

834
インプレストが好評販売中なら、そうかも知れませんね。

[837: 匿名さん]

半分から上はどの間取りも残っていないのですか。
となると厳しいですね。
中低層階だけ残してどのように販売するつもりなのでしょうか。
新駅発表まで待つとか？

[838: 匿名さん]

すみふにしては、お手ごろなんじゃないですか。

でも、新駅頓挫したら、どうなるんでしょうかね。すみふの営業は、散々煽った営業してるからねー

[839: 匿名さん]

新駅頓挫は有り得ないでしょう。
日本経済がおかしくなる天変地異でもない限り。

[840: 周辺住民さん]

スミフにしてはお手頃なんですか？
よく見ると梁とか柱とか沢山ありますよ。でも将来、新駅が出来るのはいいですね。駅からちょっと離れてる所も静かでいいと思います。旧海岸通は大通りなので低層階はうるさいかもしれませんね。

[841: 匿名さん]

トラックは新海岸通に流れるから、意外とうるさくないよ。広すぎて無駄に感じるくらい。

[842: 匿名さん]

ここより先に豊洲シンボルが売り切れる勢い？

[843: 匿名さん]

旧海岸通りは結構交通量が多いと思いますが、そうではないのですか。
夜とかは比較的落ち着いているのでしょうか。

[844: 匿名さん]

夜はガラガラだし日中もそれほど多い印象はないが。。

[845: 匿名さん]

ここは土地の取得がなかなかうまいことやったみたいなので少しだけ手頃なのかもしれません
2丁目の双日の物件は総床面積でここの7割弱なのに土地の取得は25億を超えているので、けっこうな価格で出てきてますね

[846: 匿名さん]

ほんとは2009年頃には着工しようとしてたんだけど、不景気と地震で今になったんでしょう。

[847: 匿名さん]

街路樹を増やす計画というのは、確か旧海岸通りですよね。であれば、近くの浄水場上にできる公園と相まって、今よりさらに環境がよくなるかもしれませんね

[848: 匿名さん]

近くの高浜運河にも歩道や水上バス乗り場が整備される計画もあります。
浄水場も整備されるし、新駅ができてＪＲの車両場が開発されればだいぶ今の姿と変わってくるでしょうね。
その時には今の値段では買えない物件になると思います。
まあ5年以上かかるかもしれませんけど。

[849: 匿名さん]

運河への歩道や水上バス乗り場の話とか、水上カフェなんて話は
湾岸のいたる所にありますよ。なかなか実現してませんけど。

[850: 匿名さん]

芝浦水再生センター周辺のは東京都謹製の計画を東京都の敷地で行なうもの
他のプランとは実現の確度が全く違う

もっともそれとは別に、運河沿い遊歩道や
カフェ、レストラン（TYハーバーやキャナルカフェ）も
正に「実現してきた」のがこのあたりなんだけどね

[851: 匿名さん]

>>846
スレの上の方にもあるけど一旦はスタートしてた
そのあと地震が起こる前に（つまり関係なく）急に工事がストップして
再開したら施工が清水建設から三井住友建設に変わってた
そのあたりをどう見るかは自己判断で

なおもし新駅のことを言ってるんだったら
遅れの主な原因は神田駅住民による東北縦貫線の工事差し止め訴訟

[852: 匿名さん]

ここはリーマンショックで塩漬けしたのですよ。住友は他にもそういう物件があるので社の方針か何かあったはず。三井や三菱は市況に関係なく売るんだけどね。

[853: 匿名さん]

資金繰りのために売らないと回らないからというのが基本のはずだけど、スミフは塩漬けとかやるもんなあ

[854: 匿名さん]

いや、過去レスを読むと
地中に想定外の杭が埋まっていて中断したらしいですよ。

[855: 匿名さん]

まあそれを聞きに行ったのは自分ですが飽くまでも「現場ヒアリングの限り」です

そしてその後、最大手の清水が手を引き、施工が三井住友に変わって工事再開
杭の処理をどうしたのかとか、ごにょごにょを、自己判断してねってこと

[856: 匿名さん]

元々はオフィスビルにする計画があったと聞いたんですが、そうなんですか？

[857: 匿名さん]

オフィスビルは近隣でもう竣工してます。ここは元からマンションだったと思いますよ。

[858: 匿名さん]

東となりにある新聞輸送の敷地が高層マンションになる可能性はないのでしょうか

[859: 匿名さん]

可能性はゼロではないですよね。

[860: 匿名さん]

2005年に建て替えたばかりだから当面はないとは思うけどね

[861: 匿名さん]

芝浦４丁目って最近マンションが何棟か建っていると思いますが、マンションの建てる余地がまだあるのでしょうか。
駐車場とかあんまりないように思いますが。
もうすぐ打ち止めですかね。

[862: 周辺住民さん]

川を渡った古い水道局は、建て替えて高層ビルをたてたりしないのでしょうか

[863: 匿名さん]

あそこは都有地ですから。
新駅ができれば一体的に再開発がおこなわれる可能性はあると思います。
ただし風の通り道を確保するために高い建物は建てないはずです。
その辺に東西の道路ができるらしいですよ。

[864: 周辺住民さん]

風の通りを良くするための高さ制限があるのですね。何階ぐらいまでなのでしょうか

[865: 匿名さん]

芝浦４はまだまだ駐車場も古いオフィスビルもあるからマンション供給は続くかと。

[866: 匿名さん]

大体５０Ｍ以下というのが基準だったと思います。
あとは高密度では建てないことになっています。

[867: 周辺住民さん]

そうなんですか、５０メートルというと
１つの階が約３メートル以下とすると、２０階以下くらいですかね

[868: 匿名さん]

芝浦地区の容積率が基本は400%だったかなと思うので、12階建になる場合には敷地面積が1200平米として建物面積はそのうちの400平米という計算ですね。さらに高層化するためには建物を建てない敷地がさらに必要になるので、案件としてたくさんは出てこないんじゃないかなと思います。
リストレジデンス芝浦も容積率は400%上限ギリギリの13階建になってます。
ベルファースとかここみたいに要件を満たせば緩和もできなくないですが、高さ規制とか風の通り道の規制が動き出すとさらに建てにくくなるかもしれません。
高層建築物が並ぶ街というのは壮観で良いですが、現実的にはなかなか。。。

[869: 779]

▽当物件南部の環境（眺望）想定=現在11～12階で夏休み中
次項の理由等により、JRトンネル東部には二つ目の超高層複合が建設される可能性が高い。
一つ目は南部のドコモガンダム隣接地高層は鋭意工事中だ。三つ目の水道局地は
再開発されると想定しといたほうが無難だ。相当広い敷地で高浜橋架け替えによる幅員拡大
は主にJR側に広げると私的には想定しているので、この物件からの最適眺望方面である
ソニー方面等はほぼ抜けが維持される。再開発されれば周辺はキレイになるリターンがある
また、この広大な運河だまり自体は水上結節良好域でいずれ遊歩道他も更に整備が見込めるし
水上には建物は建たないので海側は遮られない

▽風の道＆景観等重点地区
水再生センターの全域（旧海岸通りの東西地区両方とも）が開発に当たっては、
車両基地超大開発地を含めて、風の道、景観等を含め配慮を求められている
特別地域扱いとなる
①風の道
高浜運河沿い＆海洋大学方面から再生センター中央部には顕著な通り道がある
その他では八つ山橋方面からR15沿いからプリンス北部を抜ける道も流量が大きい
研著な通り道圏内では相当な広大敷地以外は50m高度規制を積極的に行うというのが､
趣旨であり､風の通り道を"十分に確保しかつ棟間隔を配慮できる"街区については､
航空高制限(確か140m以下)以内の複合超高層は建てられると理解している

②景観等優良街区
先行している再生センター地区や基地超大開発､品川駅西地区､泉岳寺周辺の新駅
関係の東西地区においては､道路･海路･遊歩道等を含めて街区構成は次世代や
①をも配慮した開発がされると想定できる
運河遊歩道はルネッサンス設定後は着実に整備が進んでおり､湾岸タワマン戦争当時とは
見違える程整備が進み南のハーバー辺りから芝浦のヤナセ方面まで着実に
成果を上げており､橋梁も区管理橋は工事中だしいずれ都管理の高浜橋も再整備が決定している

③交通インフラ
海上交通もここ10年程で､日の出､アイランド､台場､豊洲､浅草､634の都心域間の
ネットワークは鋭意拡充されてきており､南玄関のご当地も更なる計画が青写真化
されいている
道路網は基地含めた地区内の街区他の抜本整備が予定されているし､南部の環状高速道も完成が
目前になり､北部の新橋方面ではマッカ整備が完全に見通せるようになり､
超々高層ビルの地下には車が行き来する様になる日も近い
鉄道では縦貫も目玉地の高層橋もメドがたち後は工事中の品川駅改修等は鋭意工事中で､
基地超大開発地の面(範囲)が認識できるようになって来た

[870: 匿名さん]

運河沿いはアイランドの北側も遊歩道が整備されましたし、東対岸も工事が始まってるみたいです
高浜橋周辺とか夕凪橋あたりもいずれ整備されていくかもしれません
どこでもそうですが水際まで建物があるので埋立になるのであればけっこうな工事ですね

[871: 周辺住民さん]

高さ制限について、ご丁寧に教えて頂きましてありがとうございました。上の方であれば眺望はいいような気がしました

[872: 匿名さん]

高層タワーマンションの西向き低層階に住んでます。高層階の眺望はないですが低層階も意外と悪くないというのが住んでみての感想です。問題は中層階に住んだ経験がないというところで、ここの物件をどのフロアにしたものか迷ってます。まとめて売り出してくれると検討しやすいのですがなかなか価格を出してくれません。

[873: 匿名さん]

低層階は知りませんが、タワーの西向きは西日を注意しないと。

[874: 匿名さん]

現在はどの辺の部屋が売りに出されているのでしょうか。
以前のスレを見る限りは今はほとんど空きはないような感じでしたが。
誰か最近ＭＲにいった方はいますか？

[875: 周辺住民さん]

低層階で価格が安くなれば、港区でお買得新築マンションのような気がします

[876: 匿名さん]

低層階もあまり高層階と変わらない価格帯でなかったでしたっけ？

[877: 匿名さん]

ここは高層階が割安です。

[878: 匿名さん]

その根拠は？

[879: 匿名さん]

根拠はMRに行けば、わかりますよ

[880: 匿名さん]

しばらく前に価格表をもらったときにはフロアの価格差はそんなに大きくなかったので、そういう意味では高層階がお買い得なのかもしれません
ただし、最上階は特別価格にするみたいですね