東京ベイシティタワーについて

[ビギナーさん]

どの辺りに計画があるんでしょうか？？

所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
山手線 「田町」駅 徒歩13分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分
山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.18平米～70.41平米
売主：住友不動産

施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544


☆正式名称が決定したたため、スレッドタイトルを「芝浦シティタワーについて」から「東京ベイシティタワーについて」に変更しました（管理人）

[669: 匿名さん]

>>666
＞再開発でタワマンもできるだろう
あまり期待しないほうが良い
都の方針で周辺地区は高さ抑制（基本50m制限）が掛かった
前から計画があったココとか例外はあるけど
近隣の新規物件が軒並み15階建てなのは上記制限のため

[670: 匿名さん]

ただ、その様な高さ制御は抜け穴が存在する場合があるし。

[671: 匿名さん]

アベノミクス特区は容積率緩和されるから、この周辺は緩和対象になる可能性は充分にあるでしょう。高い建物が増えれば固定資産税も増えますし。

[672: 匿名さん]

緩和されても高さは、羽田の都合があるのでは？

[673: 匿名さん]

羽田空港は結構遠いけど

[674: 購入検討中さん]

665さん、
すみません。確認させてください。
芝浦浄水場の蓋をして、上部緑地化は知ってますが､まだ半分しか計画されてないですね？
どこかに､すべて公園化の話は出てますか？
商業的な開発が無くても､それはそれでバリューになりますが。

[675: 匿名さん]

>>674
とりあえずこのあたりを抑えておくべきかと
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/1#
地域一帯の開発はサウスゲート計画の絵図に沿って進んでいます
なお新駅や再開発について「公式には」未発表です

[676: 購入検討中さん]

675さん、
ありがとうございます。
公式ではないのは承知です｡
参考になりました。

[677: 匿名さん]

新駅はいずれできるだろうが、この手の工事は遅れやすいもの。古くは田中角栄の国土改造計画ですら、まだ実現していないものも多い。新幹線は遅れに遅れて最近ようやく繋がったけど。

[678: 匿名さん]

容積率の特例緩和はしばしば聞きますが、高さは一度規制されると例外は認められないはずですよね

[679: 匿名さん]

都市計画法の再生指定地域ならその限りではないです。

[680: 匿名さん]

地域の指定は自治体が国に申請することになってるらしいので確認してみた。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/09/20l9r700.htm
品川・田町は、
「建物等の高さの制限や配置等の工夫などによ る風の道の確保を誘導 」
と書いてあった。

…さらに抑制の流れですね。

[681: 匿名さん]

場合によっては高さと容積率の両方が緩和、高さだけ緩和とかのケースがあります。
つまり高さも緩和される場合はあります。ただし、少ないです。特に、高さの規制が設定されている地域では難しそうです。特に港区は新たに30mだったかの規制を検討していると聞いたことがあります。

[682: 匿名さん]

ここはともかく、大崎ウエストシティタワーズは苦戦している様子ですね。
どちらも品川から一駅というのは共通点なものの、駅直結の大規模物件なのにこことそうかわらない坪単価になっているのは意外です。ここが割高なのではなくて、あちらが割安なのでしょうね。

[683: 匿名さん]

この付近は港区の３０メートル規制は当然対象外になるでしょう。

[684: 匿名さん]

丸の内再開発で神田の地価はあがったのかな？

[685: 匿名さん]

地価の上昇もあると思いますし
あちらもリーズナブルだったというのもあると思います。

どちらのファクターも揃ってのことなのでしょうね。

この手のマンションにしては駐車場の台数が比較的多いですね。
機械式ですよね？？
将来的なコストは気にかかりますが、
現時点で駐車台数が多いのは良いなと思います。

[686: 匿名さん]

2期の販売開始ということでひとまず明日は住友にいってきます

[687: 匿名さん]

二期の販売は、8戸だそうですね。一期が確か40戸近てく売りに出していたので、どういう販売戦略なんでしょうか。

[688: 匿名さん]

2期の価格が出ましたね。

16階の70BCの部屋が5880万円、25階の70Cの部屋が6780万円だそうです。強気な値づけですよねー

[689: 匿名さん]

インプレストタワーよりは抑え目。
住友にしてはって感じはしたなぁ。
新駅ができることを考えて投資の線で考えています。

[690: 匿名さん]

現場の駅からの距離を考えると割高かな？とも思いますが住友としては安価で判断がむずかしいです

インプレストタワーはあの価格では売れないですよね
田町駅まわりとかベイシティタワーの現地とかいろいろな場所で看板を持ってがんばってるなと思うけど、残念だけど難しいだろうと感じます
あの日当たりの悪い場所が良くないというのもありますが、すぐそばで野村の大型物件が動いてるというのが将来性の面でネガティブ要素ではないかなと
コンセプトは目新しくておもしろいなと思うんですけどね

[691: 匿名さん]

ここのそばで他物件の看板を持って立ってる人を見掛けましたが、
インプレストの人だったんですか。

[692: 匿名さん]

690さん
プラウドが芝浦で大規模やるんですか？

[693: 匿名さん]

梁と下がり天井が微妙だね・・・

[694: 匿名さん]

横からですが、インプレストのあたりの大規模というとこれのことだと思います
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDD28034_S1A500C1TJ1000/
たしかに野村というような話も聞いたおぼえがありますが、三井不動産らしいですよ

[695: 匿名]

第二期ってずっとやってますよ。GWにいきました。

[696: 匿名さん]

ヤナセ本社の野村物件は駅からかなり遠いですよね。
しかも旧海岸通沿い。かなり値段が抑えられないと、厳しそう。将来性をかんがえたら、ここがピカイチなんじゃないですか

[697: 匿名さん]

ヤナセは眺望に関してはいい場所じゃない？
強気でくると思うけど。

[698: 匿名さん]

住友っていうのが、、嫌なんだよなー。

[699: 匿名さん]

高浜橋周囲は工事の準備が進んでいますね、東京都の管理地が着々と増えてます
ここの建物も現在5F躯体工事という進捗です
工事の質を見定める能力があればいいんですが、素人なのでコンクリートを見ても善し悪しの判断がつきません…

[700: 匿名さん]

芝浦3LDKに興味があります。

16階で5880万ですか！
住友ブランドと、新駅期待感でしょうか。あまりに強気で引いてしまいます。
新駅は用地買収などの問題がないので、早く進むのかなと思っていましたが、実際はそうでもないようですね。

インプレストは9階で5990万みたいですね。
知名度もないのに、柱ばかりの部屋に、大金払うのはどうか…と書き込みあり、納得できました。
また、共用施設もないのに、24時間有人管理でもないのに、管理費が驚くほど高く、どういう計算なのだろうと。

住友の方がいいのかな。
どう思われますか。

[701: 匿名さん]

駐車場利用料を積立て管理費に転用しないと高くなりますね

[702: 匿名さん]

インプレストタワー芝浦も検討してみましたが、どう見積もっても割高に思いました。終の住処にされるというのであれば良いのかもしれませんが、あの価格ではお薦めはできないですね。住友でないので価格は交渉できるのかもしれません。
ベイシティタワーも安くないし駅から遠いですが、テニスコートも近いしまだ面白みがあるかないう印象ですね。
それにしても2期の価格はなかなか強気ですね。東京タワーや都心の夜景の眺望が期待できる西側が人気ということなのかもしれませんが。

[703: 匿名さん]

今週末に第3期モデルルームがプレオープンするようです。
販売は7月下旬のようですが、今回はどのくらい販売されるのでしょう。
2期は8戸販売されたものの結局売れ残っているようですし、
どんどん小出しにして2～3年かけて販売する計画なのでしょうか。

[704: 匿名さん]

2期売れ残っているのですね。
やはり強気で高かったという証拠でしょうか。

4月以降購入の方が、ローン控除のみならず、さまざまな恩恵が受けられそうですね。
契約は、10月まで待ったほうがいいのでしょうか。

同じようなインプレストタワーと比較して、各階クリーンステーションがあるところがいいなと思いました。
上階から下まで行くのがどんなに面倒か！

ところで、管理人のためだけのトイレって、使用料は誰が払うのでしょう？居住者も使えますか？
タワーは、居住者共有トイレを、共有部分にいくつかつくっておくのが常識になってほしいです。

マンホールトイレのような災害時専用や限定でなく、普段使用可能で、災害時にはもっと役立つという仕様にすべきだと思うのですが。それとも、防災意識や設備仕様を謳うためのパフォーマンスなのでしょうか。

芝浦は、液状化や浸水免れない地域であること、これが現実です。
みなさんは、購入を決めるとき、どう納得させますか。

[705: 匿名さん]

「納得させますか？」ってあなた営業の人ですか？

[706: 匿名さん]

電話で聞いたら第２期はもうほとんどないみたい。

まあインプレストタワーより安いもんね。

週末にモデルルームに行ってみます。
新しい間取りが出るみたい。

[707: 匿名さん]

１期が大好評だったから２期は供給を少なくしたみたいだね。

値上げも有り得るから早期に購入した方が結局お得だよ！

[708: 匿名さん]

頑張れ営業マン！

[709: 匿名さん]

2期の状況はわかりませんが、たしかに1期は埋まるの早かったですね。
たしかに後の販売分は値上がりするかもしれないとは聞いてましたが、本当にあげてきたんですかね。
ここは西側が人気ということらしいので東の低層の価格を期待します。

[710: 匿名さん]

周辺の賃貸の相場ではベルファースが55平米で18万円なので、70平米だと25万はいかないくらいが相場でしょうか。
物件価格は割高とまではいかないくらいの微妙なところですね。

[711: 匿名さん]

自分の生活スタイルにあったプランがあるといいなって思います。
周辺の状況が気に入っていても、部屋で困るのは
なんだか嫌だし、暮らしが楽しくなるといいなと思います。

[712: 匿名さん]

品川って新幹線に乗るか夜行バスに乗るかの移動手段のある場所としか見てなかったんですけど
まさかマンションを検討することになるとは（汗）

まあこれからも田舎に帰る際は新幹線orバスです
すぐに乗りに行って東京に戻ってくればすぐに自宅
これだけでも快適さが変わるでしょうね

もう一つの駅の田町
こちらの商業計画も生活にプラスになるはずで
相場の上への変動があるのかもなと考えると購入のタイミングは今でしょうか

[713: 匿名]

二期って四月後半からやってる？いつ三期になるんだ？新駅発表で高く売り出す気なんだろうけど。

[714: 匿名さん]

最近のマンション、期分けがよく分からないですね。
一期でいつまでもやり続けてる物件もあるし。

[715: 匿名さん]

紹介ページにある眺望のイメージで左側にマンションが描かれているのですが、これは今後建設が予定されているのでしょうか
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30324/residence_01.html

[716: 匿名さん]

いえ、よく見てもらえればわかりますが、これはこの物件ですよ。

[717: 匿名さん]

左側の建物はここの物件でしょ
わざわざ物件の外側からの視点でイメージをつくるというのもよくわからないけどさ

[718: 匿名さん]

ありがとうごさいます。
教えていただいた上でページをよく見たら下の方に書いてありました。すみません。

先週に近くのケープタワーを見に行って見ました。ドアはともかくトイレや水回りはタンクレスでなかったりと意外と古い設備だと感じてしまいました。あと、見たのは低層階だったのですがベランダ内側には震災の際の影響か結構ひびがたくさん入っていました。おそらく安全には影響しないのでしょうし、そのうち補修されるのでしょうがけっこう目立ちました。
ここも揺れるとひびくらいは入ってしまうんでしょうね。特に高層階は。