東京ベイシティタワーについて

[ビギナーさん]

どの辺りに計画があるんでしょうか？？

所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
山手線 「田町」駅 徒歩13分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分
山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.18平米～70.41平米
売主：住友不動産

施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544


☆正式名称が決定したたため、スレッドタイトルを「芝浦シティタワーについて」から「東京ベイシティタワーについて」に変更しました（管理人）

[461: 匿名さん]

ダイレクトの欠点は、庇がないために
日光が直接室内に入り暑くなること。
それと低層階だと逆に外から室内がよく見えること。

[462: 匿名さん]

>>459
芝浦っていうかタワマンに住むっていうのがどんと来いだわな
閑静な住宅街（低層住専とか）にタワマンが建つことは逆にないわけで
タワマンを選ぶことイコール商住混在の都市型生活を選択するということ

[463: 物件比較中さん]

タワーと聞くとどうしても上階に住むことしか想像できないんですけど低層階にもメリットはあるんでしょうか。
462さんの言うとおり都市型生活を送りながらその場所から上へ離れる別世界の居住空間。タワーにはそんなイメージを持っているものですから、下に住むことはどうなのかなあと考えてしまいます。

自分が思うメリットはタワー内に共用があれば住人として使えることや、傍から見れば何階に住んでいるかではなく、そのタワーに住んでいることがステータスに思えるのかな、とも。
選ぶ理由は自由ですもんね、自分は安いなら低層階でもいいかも。

[464: 匿名さん]

低層から緑や水辺が見える場合以外は
価格以外に余りメリットはないのでは？
同じプランなら階数に関係なく管理費修繕積立金は同額になってしまうし。

[465: 匿名さん]

質問ばっかしてないで誰か答えてやれよ

[466: 匿名さん]

あれ？壁掛けエアコンなんだ、、、。

[467: 匿名さん]

下層階の良いところ…ねぇ
・安い
・火事の時はしご車が届く（確か13階くらいまで）
・エレベーターやポンプが止まった時（地震や停電）でも何とかなる
──とか？

エレベーターは震災の時に実感した人がいるかも
この前は金曜だったし1日もかからず復旧した建物も多かったけど
ホンモノの直下型だとあれが数ヶ月続いたり水道も止まったりする
飲み水くらいならともかく生活用水を背負って毎日エッチラオッチラは
つらいというか高齢だと無理

[468: 匿名さん]

それなら、タワマンではない物件の方がいいんじゃない。

[469: 匿名さん]

まったくだ

[471: 匿名さん]

芝浦で品位とか言われても、、、、

[472: 匿名さん]

>>468
低層物件は高いんだよ
4階建てと40階建てじゃ1戸が負担するの土地が10倍違う
戸数が少ないから共用設備なども1戸あたりの原価に跳ね返るしね

[473: 匿名さん]

容積率が高い土地は値段も高い。

[474: 周辺住民さん]

タワマンが出始めの頃はココらへんのタワマン低層階と
中央林間の低層マンション最上階が同じ坪単価だった（実話）
まあ建築の原価から追うとそうなる

今は市場価格に釣られてタワマン低層階の値段も少し上がっちゃってるけどね

[475: 匿名さん]

>>473
じゃ「容積率の低い」高輪あたりで「安い」低層マンションを探したら？
使う駅も利便性もたいして変わらないよ

泣きべそで戻ってきても仲間にいれてあげないケド

[477: 匿名さん]

474
タワマンが出始め、っていつを想定しているの？
20世紀の時代からタワマンはあるんだが。

[478: 周辺住民さん]

>>477
10年くらいまえの話
規制緩和後にリーマン層が普通に買える「タワーマンション」が
ベイエリアに大量供給されて湾岸戦争とか言われてた頃
近隣某ウチの場合は低層階の坪単価が170万くらいだった

[479: 物件比較中さん]

西のエリアとは南北にわたって線路で隔たれている環境なわけですが、線路はくぐれる場所は多いですか？
いつも西方面へ行くときに遠くのくぐれる場所まで行くのはさすがに億劫ですよね、特に車での移動の場合はポイントが多いほうが助かります。でないとバスも遠回りのルートになると思いますし。。

その点だけ問題なければいい立地だと思います。運河あり線路ありで複雑な形の地域ですが、この風景もまた都会らしさで楽しめるとは思っています。

[480: 匿名さん]

泉岳寺駅へのオバケトンネルは新しくなる計画がありますよ。
品川駅北側にも新しい道路を開通させる話はありますが、遠い先の話でしょうね。

[481: 周辺住民さん]

>>480さんにいちおう補足をしておくと
お化けトンネルは双方向かつトラックが通れる高さになって
平成30年ごろ開通予定（着工済みですが震災の影響で１年くらい遅れるかも）

また品川駅北（NTTドコモビルの南から高輪台経由白金台へ）の
環四延伸計画もありますがこっちは遠い先…というか実現さえ危うい感じも

とりあえず前者が出来れば大分楽になると思いますよ
ココの目の前ですしね

[482: 匿名さん]

＞463さん
タワーマンション低層は価格が安い、災害時に安心、1階は庭つきな場合がある。
あとは仰るとおりタワマンならではの共用施設が利用できる、スケールメリットで
管理費が安くなる、くらいしか思いつきません。
高層はと言えば、地震の際、低層に比べ揺れが大きくなる事が一番のデメリットでしょうか。

[484: 匿名さん]

うちは見つけたここがたまたまタワーだったという流れです。なので特に上層階にこだわりがあるわけでもなく、低層階のほうで安めに購入できないものかと期待を持って検討中です。

実際上層階との価格差はどれぐらいあるのでしょうか、あまり開きがないのであれば、せっかくなら価格と内容のバランス次第では上の階も候補に入れたいところです。500万ほどの差はないものかと(同じ間取りで)過剰に期待してみたりもしますが・・。

[485: 匿名さん]

上の方の間取り（お金持ち向けで余裕重視）と
下の方の間取り（庶民向けで実用性重視）は違う場合が多い

そのうえで──仮に同じ間取りなら１フロアあたり価格差はたいてい数十万かな
10フロア、20フロアと違えば500万くらいの差は普通にあるよ

[486: 匿名さん]

単に立地が気に入っての購入なら、タワーマンションでも低層に入居希望の方がいても
おかしくないですね。
それで、高層に比べお値打ち感があるなら渡りに船という事でしょう。
タワーマンションにありがちな豪華な共用施設は、ここには全くないので逆にそれが
決め手となっていたりします。

[487: 匿名さん]

高層階も低層階も、同じ床面積なら管理費修繕積立金の額は同じ。
で、足場を組めないタワマンの方が将来の修繕費は低層マンションより割高。
維持費の負担を考えたらタワマンの低層階はお値打ちではないです。

[488: 匿名さん]

そのへんはタワマンの歴史が浅いから何とも言えないね
思ったより安くつくのか想定外に高くなるのか
答えが出るのは50年後

[489: 匿名さん]

価格でたね。すみふにしてはかなり弱気な印象です。

[490: 匿名さん]

↑いまさら？随分前にでてましたよ。

[491: 匿名さん]

４８２さん
現在住んでいるマンションがタワーマンションで私は５階に住んでいるのですが、3.11の地震の際
家はそんなに揺れなかったのですが、２０階の友人の家は食器棚が倒れ、さげてあるタイプの電気がバンバン
天井に当たり天井も穴があいてしまっていました。そしてエレベーターが動かない状況も続き、結局
また地震がある事を考えるとと売却をしてしまいましたね。我が家も現在買い替えを検討しているのですが
何階がいいか迷い中です。

[492: 匿名さん]

震災の時の揺れ、は物件によって色々。
一つのケースが別のケースに当てはまるわけではありません。

[493: 匿名さん]

うちは免震タワーだけど石膏ボードはひび割れ、壁紙は破れました。

[494: 匿名さん]

仕上げ材はしかたないよ
耐震壁紙なんてないんだから

[495: 匿名さん]

碓井氏のブログで紹介されました！
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=422

[496: 匿名さん]

>>493さん
免震でもそんな事あるのですね。免震だと部屋の中にもあまり影響がないのかなと
思っていたのですがあるんですね。友人の家が免震で地震の時は船酔いの様な
感じだったと言っていました。田町駅東口北地区土地区画整理事業などもあるみたいですし
住みやすい街へどんどんなっていきそうなのが魅力的です。かなり気になる物件です。

[497: 匿名さん]

ここって準工業地域なんですね。
固定資産税など、留意が必要な点でしょうか？

[498: 匿名さん]

農地じゃないんだから…同じだよ

[499: 匿名さん]

固定資産税は土地の評価額＝地価に関わってくるものです。
土地の価格が安ければ固定資産税額も安くなります。
同じ宅地の中でも一般低層住宅地と準工業地域を比較した場合、
同じ面積であれば宅地としての地価が低い準工業地域の方が
安くなるそうです。

[500: 匿名さん]

後ろ３行はあやしいな
用途地域が違っても現況用途が同じなら評価は同じでしょ
（公示価格も見たけど準工に高層住居なら普通に住居地の評価）

[501: 匿名さん]

１０年後には値上がり必至。投資用には最高のマンションですね。

[502: 匿名さん]

駅近が保証されてるからね。

[503: 匿名さん]

駅近、って言えるほど出口から近くもないよ。
便利な道路が出来ない限り。

[504: 匿名さん]

出口、芝浦橋のところにできるでしょ

[505: 匿名さん]

芝浦橋から引込線下を渡って新幹線線路の前でしょ。
ギリギリ400mになるかどうか。

[506: 周辺住民さん]

新駅駅近っていえないのでは？
旧海岸通り渡らないといけないし

[507: 匿名さん]

近いっていうほどではないですかね…＞新駅
どこの駅も少々距離がありますが
色々な路線が使えるのはメリットでしょうか。
結局田町ばかり自分は使いそうですけれども。

[508: 匿名さん]

再開発地がどういう街になるかによる
品川はビジネス街とホテル群だし、田町は垢抜けない
近隣に足りてない大規模商業施設が新駅周辺に集積したら
むしろ使わざるを得ない街になる



かもよ？

[509: 匿名さん]

今週の政府の会議で泉岳寺～押上の新線の計画が国土交通省から提出されましたね。
以下のpdfの4ページです。

立地競争力の強化について　平成２５年４月１７日　国土交通大臣 太田昭宏
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/keizaisaisei/skkkaigi/dai6/siryou16.p...

この産業競争力会議で打ち出されるということがどのくらいの意味を持つのかよくわかりませんが、
一応は公式資料なので本当に実現するとすれば泉岳寺と例の山手線新駅が乗換拠点になるのでしょうか？
あいかわらずJR東からは公式アナウンスなしですが…

東京駅近くに地下鉄「新東京駅」　羽田～成田間、１時間以内
http://www.nikkei.com/article/DGKDZO54088400X10C13A4L83000/


読み返してみたら『山手線に新駅ができる本当の理由』にも載ってました。
前に読んだ時には新東京駅なんて完全に妄想だと思って記憶に残ってなかったようです。
というか、新しい話かと思って少し調べたら構想自体はすでにあるっぽいですね。知りませんでした。

浅草線短絡新線構想
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B5%85%E8%8D%89%E7%B7%9A%E7%9F%AD%E7%B...

[510: 匿名さん]

泉岳寺と新駅は離れてるからね～。京急が新線成田行きになり、五反田から来る浅草線が旧線で浅草に向かうことになるかと。泉岳寺で対面乗り換えで利便性確保と。
山手線新駅は大崎みたいな微妙な位置付けになるかも。