東京ベイシティタワーについて

[ビギナーさん]

どの辺りに計画があるんでしょうか？？

所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
山手線 「田町」駅 徒歩13分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分
山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.18平米～70.41平米
売主：住友不動産

施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544


☆正式名称が決定したたため、スレッドタイトルを「芝浦シティタワーについて」から「東京ベイシティタワーについて」に変更しました（管理人）

[451: 周辺住民さん]

アイランド一画とはまったく違うと思いますけど・・・アイランドはアイランド、周辺は周辺。

[452: 匿名さん]

同感。別にアイランドが素晴らしいかどうかは知らないけど、
ここは違う立地。

[453: 匿名さん]

アイランドの用途は住宅で準工じゃない

[454: ご近所さん]

「第一種住居」ね、用途地域的に準工業との差はほとんどない
つかアイランドの中にも準工の指定があって隣接してるので
それをもって違うだの何だの言うのはナンセンスかな

それはともかくアイランドはかなり特殊な感じ
良くも悪くも独立島だね（主にコミュニティ的な意味で）

[455: 匿名さん]

住不は芝浦３丁目の安藤建設本社の土地を取得するそうです。
取得価格は建物込みで４０億円。
再開発の予定とのことでなにができるかは未定とのこと。
坪単価は６００万、土地の容積率は４００％なのでもしタワーマンションができるとすれば土地代だけで坪１５０万なのでかなりの高額マンションになりそうですね。

田町駅徒歩４分なのでオフィスにするかもしれませんけど。

[456: 匿名さん]

準工業地帯の用途制限ですが、ラブホテルは×ですが
マージャン屋、パチンコ屋、射的場等、勝馬投票券発売所、場外車券売場等は○なのですね。
意外なところで畜舎も○。
皆さんの発言をきっかけに改めて調べてみましたが、自分が検討する土地の用途を把握しておく
事は大切ですね・・・

[457: 匿名さん]

風営法の設置要件があるので雀荘やパチンコといった風俗施設はココには建てられない
（小学校があるから）
勉強したみたいだけど惜しいね

[458: 匿名さん]

ちなみに田町駅東口にそういった施設がないのは移転前の芝浦小学校があったから
なお今度は東京ガス跡に病院が出来るので引き続き風俗施設が建てられない
その他図書館とか児童施設を芝浦港南に点在させてるのは
風俗よけのために港区がわざとやってると思う

[459: 匿名さん]

芝浦に住もうってやつがラブホはいやだとかパチンコ屋勘弁とか肝玉がちいさいな。どんとこいだよ！

[460: 物件比較中さん]

ダイレクトスカイビューの仕様だけに外観はすっきりキラキラ。
バルコニーの凹凸も目立たないぐらい全面ガラス張りな感じのシンプルさが清潔ですねえ。
やっぱりこれだけ室内からの見晴らしがいいと気分も違うものなんですか？

＞450
準工業というのはそういう決まりがあるんですね。
聞こえは心配な呼び名ですが実際を知るとなんだ安心していいのかなと思いました。
タワーが増えると見晴らしが心配になりますが、適度に間隔が空いてくれればと思います。

[461: 匿名さん]

ダイレクトの欠点は、庇がないために
日光が直接室内に入り暑くなること。
それと低層階だと逆に外から室内がよく見えること。

[462: 匿名さん]

>>459
芝浦っていうかタワマンに住むっていうのがどんと来いだわな
閑静な住宅街（低層住専とか）にタワマンが建つことは逆にないわけで
タワマンを選ぶことイコール商住混在の都市型生活を選択するということ

[463: 物件比較中さん]

タワーと聞くとどうしても上階に住むことしか想像できないんですけど低層階にもメリットはあるんでしょうか。
462さんの言うとおり都市型生活を送りながらその場所から上へ離れる別世界の居住空間。タワーにはそんなイメージを持っているものですから、下に住むことはどうなのかなあと考えてしまいます。

自分が思うメリットはタワー内に共用があれば住人として使えることや、傍から見れば何階に住んでいるかではなく、そのタワーに住んでいることがステータスに思えるのかな、とも。
選ぶ理由は自由ですもんね、自分は安いなら低層階でもいいかも。

[464: 匿名さん]

低層から緑や水辺が見える場合以外は
価格以外に余りメリットはないのでは？
同じプランなら階数に関係なく管理費修繕積立金は同額になってしまうし。

[465: 匿名さん]

質問ばっかしてないで誰か答えてやれよ

[466: 匿名さん]

あれ？壁掛けエアコンなんだ、、、。

[467: 匿名さん]

下層階の良いところ…ねぇ
・安い
・火事の時はしご車が届く（確か13階くらいまで）
・エレベーターやポンプが止まった時（地震や停電）でも何とかなる
──とか？

エレベーターは震災の時に実感した人がいるかも
この前は金曜だったし1日もかからず復旧した建物も多かったけど
ホンモノの直下型だとあれが数ヶ月続いたり水道も止まったりする
飲み水くらいならともかく生活用水を背負って毎日エッチラオッチラは
つらいというか高齢だと無理

[468: 匿名さん]

それなら、タワマンではない物件の方がいいんじゃない。

[469: 匿名さん]

まったくだ

[471: 匿名さん]

芝浦で品位とか言われても、、、、

[472: 匿名さん]

>>468
低層物件は高いんだよ
4階建てと40階建てじゃ1戸が負担するの土地が10倍違う
戸数が少ないから共用設備なども1戸あたりの原価に跳ね返るしね

[473: 匿名さん]

容積率が高い土地は値段も高い。

[474: 周辺住民さん]

タワマンが出始めの頃はココらへんのタワマン低層階と
中央林間の低層マンション最上階が同じ坪単価だった（実話）
まあ建築の原価から追うとそうなる

今は市場価格に釣られてタワマン低層階の値段も少し上がっちゃってるけどね

[475: 匿名さん]

>>473
じゃ「容積率の低い」高輪あたりで「安い」低層マンションを探したら？
使う駅も利便性もたいして変わらないよ

泣きべそで戻ってきても仲間にいれてあげないケド

[477: 匿名さん]

474
タワマンが出始め、っていつを想定しているの？
20世紀の時代からタワマンはあるんだが。

[478: 周辺住民さん]

>>477
10年くらいまえの話
規制緩和後にリーマン層が普通に買える「タワーマンション」が
ベイエリアに大量供給されて湾岸戦争とか言われてた頃
近隣某ウチの場合は低層階の坪単価が170万くらいだった

[479: 物件比較中さん]

西のエリアとは南北にわたって線路で隔たれている環境なわけですが、線路はくぐれる場所は多いですか？
いつも西方面へ行くときに遠くのくぐれる場所まで行くのはさすがに億劫ですよね、特に車での移動の場合はポイントが多いほうが助かります。でないとバスも遠回りのルートになると思いますし。。

その点だけ問題なければいい立地だと思います。運河あり線路ありで複雑な形の地域ですが、この風景もまた都会らしさで楽しめるとは思っています。

[480: 匿名さん]

泉岳寺駅へのオバケトンネルは新しくなる計画がありますよ。
品川駅北側にも新しい道路を開通させる話はありますが、遠い先の話でしょうね。

[481: 周辺住民さん]

>>480さんにいちおう補足をしておくと
お化けトンネルは双方向かつトラックが通れる高さになって
平成30年ごろ開通予定（着工済みですが震災の影響で１年くらい遅れるかも）

また品川駅北（NTTドコモビルの南から高輪台経由白金台へ）の
環四延伸計画もありますがこっちは遠い先…というか実現さえ危うい感じも

とりあえず前者が出来れば大分楽になると思いますよ
ココの目の前ですしね

[482: 匿名さん]

＞463さん
タワーマンション低層は価格が安い、災害時に安心、1階は庭つきな場合がある。
あとは仰るとおりタワマンならではの共用施設が利用できる、スケールメリットで
管理費が安くなる、くらいしか思いつきません。
高層はと言えば、地震の際、低層に比べ揺れが大きくなる事が一番のデメリットでしょうか。

[484: 匿名さん]

うちは見つけたここがたまたまタワーだったという流れです。なので特に上層階にこだわりがあるわけでもなく、低層階のほうで安めに購入できないものかと期待を持って検討中です。

実際上層階との価格差はどれぐらいあるのでしょうか、あまり開きがないのであれば、せっかくなら価格と内容のバランス次第では上の階も候補に入れたいところです。500万ほどの差はないものかと(同じ間取りで)過剰に期待してみたりもしますが・・。

[485: 匿名さん]

上の方の間取り（お金持ち向けで余裕重視）と
下の方の間取り（庶民向けで実用性重視）は違う場合が多い

そのうえで──仮に同じ間取りなら１フロアあたり価格差はたいてい数十万かな
10フロア、20フロアと違えば500万くらいの差は普通にあるよ

[486: 匿名さん]

単に立地が気に入っての購入なら、タワーマンションでも低層に入居希望の方がいても
おかしくないですね。
それで、高層に比べお値打ち感があるなら渡りに船という事でしょう。
タワーマンションにありがちな豪華な共用施設は、ここには全くないので逆にそれが
決め手となっていたりします。

[487: 匿名さん]

高層階も低層階も、同じ床面積なら管理費修繕積立金の額は同じ。
で、足場を組めないタワマンの方が将来の修繕費は低層マンションより割高。
維持費の負担を考えたらタワマンの低層階はお値打ちではないです。

[488: 匿名さん]

そのへんはタワマンの歴史が浅いから何とも言えないね
思ったより安くつくのか想定外に高くなるのか
答えが出るのは50年後

[489: 匿名さん]

価格でたね。すみふにしてはかなり弱気な印象です。

[490: 匿名さん]

↑いまさら？随分前にでてましたよ。

[491: 匿名さん]

４８２さん
現在住んでいるマンションがタワーマンションで私は５階に住んでいるのですが、3.11の地震の際
家はそんなに揺れなかったのですが、２０階の友人の家は食器棚が倒れ、さげてあるタイプの電気がバンバン
天井に当たり天井も穴があいてしまっていました。そしてエレベーターが動かない状況も続き、結局
また地震がある事を考えるとと売却をしてしまいましたね。我が家も現在買い替えを検討しているのですが
何階がいいか迷い中です。

[492: 匿名さん]

震災の時の揺れ、は物件によって色々。
一つのケースが別のケースに当てはまるわけではありません。

[493: 匿名さん]

うちは免震タワーだけど石膏ボードはひび割れ、壁紙は破れました。

[494: 匿名さん]

仕上げ材はしかたないよ
耐震壁紙なんてないんだから

[495: 匿名さん]

碓井氏のブログで紹介されました！
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=422

[496: 匿名さん]

>>493さん
免震でもそんな事あるのですね。免震だと部屋の中にもあまり影響がないのかなと
思っていたのですがあるんですね。友人の家が免震で地震の時は船酔いの様な
感じだったと言っていました。田町駅東口北地区土地区画整理事業などもあるみたいですし
住みやすい街へどんどんなっていきそうなのが魅力的です。かなり気になる物件です。

[497: 匿名さん]

ここって準工業地域なんですね。
固定資産税など、留意が必要な点でしょうか？

[498: 匿名さん]

農地じゃないんだから…同じだよ

[499: 匿名さん]

固定資産税は土地の評価額＝地価に関わってくるものです。
土地の価格が安ければ固定資産税額も安くなります。
同じ宅地の中でも一般低層住宅地と準工業地域を比較した場合、
同じ面積であれば宅地としての地価が低い準工業地域の方が
安くなるそうです。

[500: 匿名さん]

後ろ３行はあやしいな
用途地域が違っても現況用途が同じなら評価は同じでしょ
（公示価格も見たけど準工に高層住居なら普通に住居地の評価）

[501: 匿名さん]

１０年後には値上がり必至。投資用には最高のマンションですね。

[502: 匿名さん]

駅近が保証されてるからね。

[503: 匿名さん]

駅近、って言えるほど出口から近くもないよ。
便利な道路が出来ない限り。

[504: 匿名さん]

出口、芝浦橋のところにできるでしょ

[505: 匿名さん]

芝浦橋から引込線下を渡って新幹線線路の前でしょ。
ギリギリ400mになるかどうか。

[506: 周辺住民さん]

新駅駅近っていえないのでは？
旧海岸通り渡らないといけないし

[507: 匿名さん]

近いっていうほどではないですかね…＞新駅
どこの駅も少々距離がありますが
色々な路線が使えるのはメリットでしょうか。
結局田町ばかり自分は使いそうですけれども。

[508: 匿名さん]

再開発地がどういう街になるかによる
品川はビジネス街とホテル群だし、田町は垢抜けない
近隣に足りてない大規模商業施設が新駅周辺に集積したら
むしろ使わざるを得ない街になる



かもよ？

[509: 匿名さん]

今週の政府の会議で泉岳寺～押上の新線の計画が国土交通省から提出されましたね。
以下のpdfの4ページです。

立地競争力の強化について　平成２５年４月１７日　国土交通大臣 太田昭宏
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/keizaisaisei/skkkaigi/dai6/siryou16.p...

この産業競争力会議で打ち出されるということがどのくらいの意味を持つのかよくわかりませんが、
一応は公式資料なので本当に実現するとすれば泉岳寺と例の山手線新駅が乗換拠点になるのでしょうか？
あいかわらずJR東からは公式アナウンスなしですが…

東京駅近くに地下鉄「新東京駅」　羽田～成田間、１時間以内
http://www.nikkei.com/article/DGKDZO54088400X10C13A4L83000/


読み返してみたら『山手線に新駅ができる本当の理由』にも載ってました。
前に読んだ時には新東京駅なんて完全に妄想だと思って記憶に残ってなかったようです。
というか、新しい話かと思って少し調べたら構想自体はすでにあるっぽいですね。知りませんでした。

浅草線短絡新線構想
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B5%85%E8%8D%89%E7%B7%9A%E7%9F%AD%E7%B...

[510: 匿名さん]

泉岳寺と新駅は離れてるからね～。京急が新線成田行きになり、五反田から来る浅草線が旧線で浅草に向かうことになるかと。泉岳寺で対面乗り換えで利便性確保と。
山手線新駅は大崎みたいな微妙な位置付けになるかも。

[511: 匿名さん]

池袋のほうが生活しやすいことに賛成！！

[512: 匿名さん]

このマンション前の旧海岸の電線地中化は計画ないのかな？

田町側と高浜橋〜品川は看板貼ってあるけど

[513: 匿名さん]

やると思うよ
時期は高浜橋の架け替えと一緒でしょ

[514: 匿名さん]

>>509
この構想にJR東は関係ない…というかJR傘下のモノレールごと止めを刺す計画
特に京急は泉岳寺－品川を使って欲しいから
短絡線泉岳寺駅とJR新駅をなるべく離そうとするでしょう

つかこの短絡線は昔から常に構想段階で先に進まず、実現するにしてもすごーく先
東京五輪を意識した2020年の完成ラッシュには絶対間に合わず
早くてもリニア開通と同じくらいじゃないかな…

[515: 匿名さん]

どうせ大深度でやるなら、踏切り無くして
青物横丁辺りから地下に入るくらいの計画にして欲しいなあ。
ま、無理だろうけど。

[516: 匿名さん]

じゃあそんなにすぐに出来る話でもなさそうなので、
現状のままでいろいろと生活を検討していった方がいいんでしょうね。

オリンピックの招致に成功したら
色々と楽しいことが起こりそうな場所だなぁとは思いますが…。

ここの立地の利点は田町をメインで使いつつも
他の路線もいろいろと便利だよ、というところでしょうね。

[517: 匿名さん]

ココの利点は、もし新駅ができたら云々がメインだよ
田町を使うなら焼肉精香園のところの方が近いし
品川を使うなら港南三丁目の計画もあるでしょ

いずれも「いろいろ使えて便利」なのは同じで
相対的に新駅に寄ってるのがココ

[518: 匿名さん]

新駅出来るまではいろいろ不便。
買物するのも大変。新駅出来たからって買物便利になるとは限らないけど。

[519: 不動産業者さん]

ここの物件、新駅期待で話題になっているようですが、実は期待したほど埋まってないと聞きました。やはり、現状で、駅から遠い、不便などの条件から、敬遠されてるのでしょうか。

[520: 匿名さん]

実際、新駅が完成しても
駅前になるわけではないし。

[521: 匿名さん]

坪３００なら他にも選択肢あるし。。

[522: 匿名さん]

・　比較対象になる新規が近隣に追加された
・　旧海岸通り目の前（これは品川の三井なども同じ）
・　高浜橋の架け替えで当分は目の前が工事現場
・　新駅織り込み済みの価格

これでホイホイ埋まると思うほうが逆におかしい

[523: ご近所さん]

>>517さん
>>522さん

精香園の隣の仮囲いもマンション計画なんですか？
車で通った時に気がついたんですが、
お知らせ看板までは確認できませんでした。
気になる存在です。
見に行ってみようかな。

[524: あざらし住民]

（伝聞情報を含むので一応コテハン表示で）

精香園のところも15F建てのマンションです（少なくとも建築看板では）。
ただし着工予定がズレズレだし順調ではないのかも。

　＃　精香園と裏側の民家を取り込むつもりかな、と思ってたけど
　＃　精香園の店員さんに聞いたら「話もない」とのことでした

[525: ご近所さん]

>>524さん

523です。

気になって、出かけたついでに回り道して見て来ました。
建築看板ベースだと、去年の１１月着工予定だと工事も始まっていないみたいだし、
建築主は分譲マンション実績は聴いたことのない大阪の不動産会社で、
ググった限りでは電話帳レベルの情報は見つかりますが、
会社のHPはないって感じですね。

[526: 匿名さん]

この辺は広い駐車場が多くてマンションを建てる余地はたくさんあります。焦って割高な住友を買う必要はないでしょう。

[527: 匿名さん]

名無しに戻ります

>>525
看板は紛争予防だけのダミーかも。
一方で、駐車場を閉鎖してアスファルトも剥がしたから、
それなりにやる気はあるんだろうと思いますよ。

[528: ご近所さん]

JR東日本の役員のかたと話す機会がありましたが、社内でも新駅は本決まりではないみたいです。費用の問題など未だに解決してないものが山積みだそうで。てことは、予定通りにはいかないのでしょう。

[529: 匿名さん]

東北縦貫線も戦前の構想から実現まで７０年近くかかってるからなあ。新駅開業は２２世紀かもね。

[530: 匿名さん]

ここはなぜシティタワー東京ベイではないのですか？

[531: 匿名さん]

最近住友は、マンションの名付けが色々。

[532: 匿名さん]

>>528
＞費用の問題など
「など」ではなく費用の問題そのものでしょう

新駅前の自社所有地再開発で儲けようとする「JR東日本」
新駅の東側を占拠している「東京都（下水道局）」
新駅を使う在住在勤者の「港区」

誰が費用を払うべきか、答えは容易ではありません

[533: マンション投資家さん]

スミフの総合マンションギャラリーで、予定価格と期待賃貸価格を聞いてきました。
新駅と周辺地域開発期待で、強気なのにびっくりしました。
平米100万円近い金額で1期ほぼ完売と言っていました。
ホントとは思えない。仕様は至って普通。何も自慢する要素はないのに。
フロント係りどころか、ジムとかキッズルームなどいっさいない
サービス面（付加価値）ゼロのマンションです。
その代わりに管理地と長期修繕積立が異常に安い設定。
長期修繕計画を、管理組合でご議論するようになった際に、大いにもめる
可能性を感じます。

[534: 匿名さん]

強気かなぁ～
他より安い設定って言いたげな雰囲気だと思うけど。
今は景色が良さそうな部屋が一期として売れましたってだけで余り嘘は無いと思うけど。
強気なら二期もさっさ売れてるしライバルギャラリー前でプラカード立てて営業しないって。
品川や三田等ライバル状態からして新駅だけで押して売り切れる相手は自由業中心で対象パイ狭いだろうね。
売れ残ったって持出し維持管理費安い訳だから新駅出来てから残り売ろう位の頭でしょ？
もっと必死に売らないとヤバイのはここよりも他に一杯有りますので。

[535: ご近所さん]

付加価値がないから、管理費がやすいんでしょう。使わないような過剰な設備があるくらいならこれくらいさっぱりしている方がいいでしょう。

[536: 匿名さん]

他のエリアのタワマンで
タワマンなのに付加価値がないとネガされた物件がありますよ。
単に建物の高さがあるだけだと。

[537: 匿名さん]

171戸程度の規模のマンションに、過剰な設備は逆に足かせになるでしょう。

[538: 匿名さん]

それなら
低層階を買うメリットは何？タワマンである故に高い維持費負担は高層階と同じなのに。

[539: 匿名]

確かにあれで5000万前後はおかしい。新駅、新駅、というけど、セキュリティも眺望も中途半端。すぐ後ろはケープだし。

[540: 匿名さん]

すぐ後ろはオリックスの賃貸タワーでは？

[541: 匿名]

左にあるタワーみたいなやつですか？
それよりケープがどーんとみえました。あれがなければレインボーブリッジがみえます、って。先に建ってたんですがね。

[542: 匿名さん]

ケープだって方角によっては同じ思いでしょう。

[543: 匿名さん]

サンシャインが見えるほうがいいよ

[544: 匿名]

値段が高すぎかなあ。

[545: 匿名さん]

新駅折り込み価格かな。
でも新駅後はこの値段では済まないでしょ

[546: 匿名]

何年先になるやら。建物も古くなるし。

[547: 匿名さん]

>>545
品川駅直結のVタワーが築10年で平米100万くらい
ココがそれを超える可能性は……ないよ

[548: 匿名]

直結といいながら駅徒歩６分のＶタワー。
しかも山手線ホームまでは更に歩く。

[549: 匿名さん]

直結の魅力ってそういう問題じゃないんだなあw

[550: 匿名さん]

直結なら何でもいいってもんじゃあないよ。