ワコーレ神戸三宮トラッドタワーってどうよ？

[ご近所さん]

ワコーレ神戸三宮トラッドタワーについて語りましょう。

物件URL：http://sannomiya194.com/index.html

所在：兵庫県神戸市中央区磯辺通4丁目301（登記簿）
所在地：兵庫県神戸市中央区磯辺通4丁目以下未定（住居表示実施地区）
交通：JR東海道本線（神戸線）「三ノ宮」駅より徒歩9分
　　　神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅より徒歩6分
　　　神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅より徒歩2分
間取り：1LDK～4LDK
住戸専有面積：41.35㎡～160.16㎡
売主：和田興産株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました　2015.10.26　管理担当】

[62: 匿名さん]

イメージ画像に誰もそんな事は思わないでしょ
いちいち・・・

[63: 匿名さん [男性]]

あの光の加工系のCG処理って不動産業界では定番じゃないかな？
ここだけに難癖つけるのは、単なる誹謗じゃない？
こんなCG処理してる他の物件にも、頑張って注意していってくださいね。

[64: 匿名さん]

ワコーレは大手が買えない方向けに
安いマンションを提供する企業という
位置付けですよね？隙間産業的な。
間違ってたらすみません。
ここにあの価格をだすなら
大手物件を買った方が良いと思うのは
私だけでしょうか。
モデルルームは予約しましたが
あの価格ではないかなぁというのが本音です。
狭い間取りなら安くは感じるので
やっぱり投資向けとかなんですね。

[65: 物件比較中さん]

なんやろね、その偏見。恥ずかしいわ

[66: 匿名さん [男性]]

不動産の選択ってそういうものじゃないでしょ。
まぁ、大手じゃなきゃダメって人は栄町の物件やフラワー通り沿いの物件でいいんじゃないでしょうか？

ただ大手だからと大丈夫とか安易に考えるものでもないとは思います。

頑張ってあなたにベストな物件探して下さい。応援してます！

[67: 周辺住民さん [男性 50代]]

マンションは立地とパッケージでしょ。

想像してみ、駅前のワコーレと徒歩15分もしくはバス便の大手デベが同金額、同企画、同仕様だったらどっち買うの？
ワコーレって人も居るでしょうに。

金持ちとか貧乏とかじゃなく、巡り合わせとか運やタイミングも含めて、買いたいときのマーケットにある商品で自分の優先順位で選べばいいんちゃうの？

しかし、ここまでワコーレに執着してネガティブキャンペーンはる人の根っこって何なのか、めっちゃ気になるわ。

[68: 匿名さん]

ほんとにね、ネチネチ貼りついてみぐるしい
器が小さいというか

早く他に目を向けてくださいな

[69: 匿名さん]

ＨＰやチラシで、このお方（ピーター？）がでーんと鎮座されておられるが、これからイメージするマンションと予想バースの落差が激しすぎないかな。
大方、エントランスのイメージですと言い出しそうだがね。

[70: 匿名さん]

そんな事どうでもいいんですけど

[71: 匿名さん]

居住者でも契約者でもないのにネガに逐一反論が書き込まれるのもワコーレのスレの大きな特長ですよね。

[72: 匿名さん]

まぁ、買う人は買いますし、他探す人は他いくでしょう。
比較して買われる方がほとんどでしょうし。
アンチの人は気にせず行きましょう。
目にあまる場合は削除依頼でIP確認してもらいます。

[73: 匿名さん]

トラッド（トラディショナル）の理由が、異人さんの子孫が所有していた土地だからって。
本当、物は言いようと言うか･･･　ここは40年以上駐車だった土地でしょ。
ジオ神戸山本通みたいな土地だったら相応なんだけどね、無理があるよね。
まあ、マンション名なんて誰も気にしなくて、MR行って見学して頭に血が上って、
手の届きそうな価格と、購入後の管理費や修繕積立金が安いからって買っちゃうんだよね。
冷静になる部分はお金の事だけ。だから表面さえ繕っていればいいって訳で･･･

[74: 匿名さん]

まあそうですけれど、イメージが良いほうがってトコなんでしょう。
物は言いようってコトで。

でもだからといって物件価値が上がるかとかそういうわけでもないとは思いますが。

価格面でバランスが取れていてマンションとして良いのであれば
売れていくのではないでしょうか。

[75: 匿名さん]

ワコーレシティの事前説明会は予約がずーと先まで埋まっていて、予約とるの大変だったが、こっちはいつでもWelcome。
ワコーレシティの安値を覚えてる投資家筋が、隣にできる割高な物件に触手のばすか疑問。

[76: 匿名さん]

眺望の良い部屋とかあるんでしょうか？窓開けると、ポーアイが見えるとか。。。

[77: [男性 40代]]

>>76
全方位囲まれてるから眺望は期待できないのでは。

[78: [ 20代]]

価格はいくらくらい？

[79: ご近所さん]

坪単価200万～程らしい

[80: [ 20代]]

ということは平均220万とかそれくらいということかな
高いね

[81: 匿名さん]

高いな。
ワコーレシティは坪平均120万で、20階の100㎡でも坪200万未満（5880万円）だったからね。
3000万円程度の部屋を月20万で賃貸に出せるんだから、トラッドでは話にならん。

[82: 匿名さん]

中庭がどんな感じになるのか楽しみですね
路線もいろいろ利用できるという点から、単身者には住みやすい立地でしょうし、
利便もよさそうですから家族にもよさそうなのがいいですね

[83: [ 30代]]

いやいやワコーレシティで20万出すならディーグラやシティタワーで借りるよ

[84: 匿名さん]

＞83
賃貸は、新築で設備が整っていたら、いい値で貸せるよ。
特に今、ワコーレシティを賃貸契約する人はカタログスペックでしか部屋を判断できないから、入居後想像していた部屋と違っていても、賃貸だから数年の我慢とあきらめてくれるよ。

[85: [ 30代]]

そうかなあ
シティタワーでさえ新築時一気供給で1年空き家だった部屋はざらだよ

[86: 匿名さん]

>85
だから早い者勝ち。10月くらいから欲張らずに適正価格で募集かけとかないとネ。
シティタワーはストックでは商売にならなかったと思うよ。フロー型物件でしたね。

[87: 匿名さん]

>73さん
「神戸北野の旧サッスーン邸の名にも由来する貿易商デヴィッド・サッスーン。その子孫が保有していた地に誕生する、全194邸のタワーレジデンス。街並みの景観を演出する基壇部には、神戸の趣が薫るトラディショナルなデザインを施し、共用スペースにも優雅な意匠を採用するなど、伝統性と現代性を融和させた邸宅を描きました。」
結局ネオクラシカルというのですか？トラディショナルなデザインをコンセプトにマンション名をつけたようで、貿易商はあまり関係ないみたいですね！

[88: [ 20代]]

今日現地前でチラシ配りしてたわ
集客できてなさそうだ

[89: 物件比較中さん]

勧誘がしつこいです。ご注意ください。
眺望は悪い部屋がほとんど。
近所にスーパー無し。
測ったら駅まで12、3分。
価格は財閥系並み。
シティより廃棄ガスが少ないくらいしか優位点ないかなあ。

[90: [ 30代]]

ホームページ更新されてたけどひどいランドプランだ

[91: 匿名さん]

共用施設を確認いたしましたが、スタディルームは図書室やラウンジと繋がっており、通路上になっているならば常に人通りがあり、とても落ち着ける空間ではないような…
Wi-Fiが使え、集中して仕事や勉強ができるような環境が欲しかったので少しがっかりです。

[92: 匿名さん]

>90
確かにですね。
コンセプトにある「緑彩の中庭」はどこにあるんでしょうかね？
ロータリー式の車寄せは中庭を兼ねてるんですかね？
でもあの位置だと“中庭”にはならないし、“中庭”の位置は
緑のない駐車場と駐輪場への誘導路だし。美辞麗句だけで残念。

[93: 匿名さん]

価格がワコーレシティよりかなり高いと思っていたが、ワコーレシティの転売がこちらの価格に合わせてきたね。
パークフロント１８階南西角が６１８０万。
トラッドタワーも期待できないと思うが、６１８０万だすならトラッドタワーの方が、まだましでは。

[94: 購入検討中さん [男性 40代]]

眺望的にはワコーレシティーのほうが断然よさそう。
同じ価格ならシティーの転売を買ってもよさそう。
神戸駅近くのパークホームも高いらしいし、三宮を取ったほうがよいと思う。

[95: 匿名さん]

ワコーレシティーで一番高価だったのは確かマスターコートの最上階南角で5600万。
＞93の転売価格だといくらぐらい乗せてるだろうか？

[96: 匿名さん]

＞＞９２さん
よくあるマンションの表現だと思います。
だから気にしすぎなくてもというかまあスルーする感じで
事実を見ていけば良いのだと思います。
マンションが自分にとって良いのかヴェールを取るように見ていくのが良いと思いますよ。

[97: 匿名さん]

>>92 中庭というから車寄せではなく、こちらでしょうね。
「緑彩の中庭」と名乗るには微妙な感じ。
完成予想図からは、２棟間のスペースに草花を植えただけに思えます。

[98: 購入検討中さん]

私は気にいりました。
一番気にいったのは平面Pですね。
しかも分譲。

シティタワーの利便性も捨てがたっのですが、
あちらは中古だしこちらに決めました。

あと温泉が好きなので、新しくできた温浴施設が近いのがGOOD。
これからは三宮生活を満喫しますよ。
下手にファミリー層が多くないのもあっさりしたかんじでよいですね。

[99: 購入予定]

>>98
東向きの部屋の購入を検討してます。
道向かいにビルがありますが、陽当たりは大丈夫か心配です。

[100: 匿名さん]

ワコーレは未だに共有部分である駐車場を分譲してんだ。

[101: 匿名さん]

>>98
分譲駐車場の良かったポイントって何ですか？

[102: 購入検討中さん]

>>101

分譲のいい点は、個人的なことですが、
うちはマンションも含めて現金払いなので
一括前払いが出来るという点です。
未来永劫パラパラ支払う必要はなく、ずっと自分のもの。
管理費はかかりますが、今後の支払い計画は立てやすい。

細かい試算はしてないのであれですが、
値上がりなどを考えなければ、
おそらくマンションもPも長く住めば住むほどお得になり
安心してずっと暮らせます。

[103: 匿名さん]

おっしゃるように30、40年支払うこと考えたらその方が得なんですかね。

ありがとうございます。

ちなみに住宅と駐車場を分離して売却することはできるのでしょうか。

[104: 購入検討中さん]

>>103

営業マンに確認したわけじゃないですし、
規約を読んだわけじゃないですが、
一般的に考えて、部外者にPだけ売却することはできないのでは？
同じマンション内の区分所有者の方になら、可能かも？

[105: 匿名さん]

私の知人は別のワコーレですが、300万の分譲駐車場を買って、その後、自動車を手放したので、同じマンションの住民に16000円で貸していますよ。超ミニ駐車場経営だと笑ってましたがね。
固定資産税もわずかですが、駐車場分必要らしいです。
ただ、ここは500万もするので、25000円以上で貸さないと割に合わないでしょうね。
しかし本来はマンションの管理費や修繕に振り分けられる駐車場収入が、ワコーレや個人の所得になってしまうので他の住民には、その分金銭負担が均等割りでかかり、制度上どうかなと思います。

[106: 匿名さん]

今更ですが、駐車場が分譲である事にかなり驚いています。
価格が470万円〜520万円だそうですがそれ以外にマンション同様
管理費、修繕積立金、修繕積立基金とコストがかかるようですし
永住しないのであれば外の駐車場を借りた方が気楽ですかね？

[107: [ 30代]]

分譲駐車場をするとマンション自体の価格は下がりますが修繕積立金がたまりにくくなります
だからここはワコーレの割りに？管理費が高くなっています
まあそういうことです

[108: 匿名さん]

>107
いろいろと勘違いをされていますね。
分譲される駐車場は、その分譲収入で建設されるとお考えですか？
駐車場は分譲であってもなくても共有施設に変わりはないので、
各戸の販売収入で建設されます。（なので分譲駐車場は二重売りと言われます）

駐車場を分譲すると「修繕積立金がたまりにくくなる」のも心配のし所が少しずれていますね。

ここの物件は特に、タワー駐車場と機械式駐車場を備えているので、標準管理規約のコメントの様に
将来これらの大規模改修のために、駐車場使用料を別会計にして余剰分をプールしておくべきです。

駐車場使用料の余剰分を管理費に充て、残りを修繕積立すると、将来必要な駐車場の大規模修繕時に
とんでもない修繕費の一時金徴収が必要にります。

管理費の額から推察するに、駐車場使用料を管理費収入に充てているようなので、問題にすべきはここです。

ご存知の様に、駐車場は共有部なので修繕時に一時金の徴収が必要な場合、駐車場を使っていても使っていなくても、
分譲駐車場を保有していても、区分所有者であれば皆が負担しなくてはならないものです。

駐車場を分譲するメリット・デメリットは何かご理解頂けましたかね？

[109: [ 30代]]

いや、だから分譲駐車場はマンションとしてはデメリットでしかないでしょ？

もちろん修繕計画に一般会計である管理費からの余剰金を当て込むことはしない

けど駐車場収入が管理費の上積みになりそのおかげで修繕積立金の引き上げが少なくできるのが理想

車をもたないオーナーは駐車場を修繕する費用だけ負担されられるリスクを負うだけでメリットはない

[110: 匿名さん]

>109

私の考えはあなたの一行目と完全に同意です。メリットはデベが二重売り出来る事だけです。

二行目は一般的に行われていますよ。確かに長期修繕計画は積立金だけで計画されています。
しかし、管理費に余剰金が発生してあるる程度まとまった金額になると、総会で決議を取り
修繕積立金に移管するのが一般的だと思います。

三行目は、20年・30年と長期間住む所有者にとっての理想ですね。
ただ、駐車場使用料を管理費の収入にいれてはいけない。
これではデベと管理会社とマンション投資家に理想的な会計になってしまうし、それが現実です。
ワコーレの物件は特に管理費や修繕積立金が安いので、長期間住む人にとってはリスクが大きいですね。

ちなみに、一番リスクが高いのは分譲ではない駐車場を利用する人ですよ。

[111: 匿名さん]

スタディルームは学生子供がいる家庭や勉強、読書をしたい方にとってはよさそうですね。
ラウンジなどは管理をしっかりしていただければ気持ちよく利用できそう。
小学生が外のお友達を連れてきて遊ぶ等なければいいですが
トラブルなく利用したいですね