ワコーレ神戸三宮トラッドタワーってどうよ？

[ご近所さん]

ワコーレ神戸三宮トラッドタワーについて語りましょう。

物件URL：http://sannomiya194.com/index.html

所在：兵庫県神戸市中央区磯辺通4丁目301（登記簿）
所在地：兵庫県神戸市中央区磯辺通4丁目以下未定（住居表示実施地区）
交通：JR東海道本線（神戸線）「三ノ宮」駅より徒歩9分
　　　神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅より徒歩6分
　　　神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅より徒歩2分
間取り：1LDK～4LDK
住戸専有面積：41.35㎡～160.16㎡
売主：和田興産株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました　2015.10.26　管理担当】

[102: 購入検討中さん]

>>101

分譲のいい点は、個人的なことですが、
うちはマンションも含めて現金払いなので
一括前払いが出来るという点です。
未来永劫パラパラ支払う必要はなく、ずっと自分のもの。
管理費はかかりますが、今後の支払い計画は立てやすい。

細かい試算はしてないのであれですが、
値上がりなどを考えなければ、
おそらくマンションもPも長く住めば住むほどお得になり
安心してずっと暮らせます。

[103: 匿名さん]

おっしゃるように30、40年支払うこと考えたらその方が得なんですかね。

ありがとうございます。

ちなみに住宅と駐車場を分離して売却することはできるのでしょうか。

[104: 購入検討中さん]

>>103

営業マンに確認したわけじゃないですし、
規約を読んだわけじゃないですが、
一般的に考えて、部外者にPだけ売却することはできないのでは？
同じマンション内の区分所有者の方になら、可能かも？

[105: 匿名さん]

私の知人は別のワコーレですが、300万の分譲駐車場を買って、その後、自動車を手放したので、同じマンションの住民に16000円で貸していますよ。超ミニ駐車場経営だと笑ってましたがね。
固定資産税もわずかですが、駐車場分必要らしいです。
ただ、ここは500万もするので、25000円以上で貸さないと割に合わないでしょうね。
しかし本来はマンションの管理費や修繕に振り分けられる駐車場収入が、ワコーレや個人の所得になってしまうので他の住民には、その分金銭負担が均等割りでかかり、制度上どうかなと思います。

[106: 匿名さん]

今更ですが、駐車場が分譲である事にかなり驚いています。
価格が470万円〜520万円だそうですがそれ以外にマンション同様
管理費、修繕積立金、修繕積立基金とコストがかかるようですし
永住しないのであれば外の駐車場を借りた方が気楽ですかね？

[107: [ 30代]]

分譲駐車場をするとマンション自体の価格は下がりますが修繕積立金がたまりにくくなります
だからここはワコーレの割りに？管理費が高くなっています
まあそういうことです

[108: 匿名さん]

>107
いろいろと勘違いをされていますね。
分譲される駐車場は、その分譲収入で建設されるとお考えですか？
駐車場は分譲であってもなくても共有施設に変わりはないので、
各戸の販売収入で建設されます。（なので分譲駐車場は二重売りと言われます）

駐車場を分譲すると「修繕積立金がたまりにくくなる」のも心配のし所が少しずれていますね。

ここの物件は特に、タワー駐車場と機械式駐車場を備えているので、標準管理規約のコメントの様に
将来これらの大規模改修のために、駐車場使用料を別会計にして余剰分をプールしておくべきです。

駐車場使用料の余剰分を管理費に充て、残りを修繕積立すると、将来必要な駐車場の大規模修繕時に
とんでもない修繕費の一時金徴収が必要にります。

管理費の額から推察するに、駐車場使用料を管理費収入に充てているようなので、問題にすべきはここです。

ご存知の様に、駐車場は共有部なので修繕時に一時金の徴収が必要な場合、駐車場を使っていても使っていなくても、
分譲駐車場を保有していても、区分所有者であれば皆が負担しなくてはならないものです。

駐車場を分譲するメリット・デメリットは何かご理解頂けましたかね？

[109: [ 30代]]

いや、だから分譲駐車場はマンションとしてはデメリットでしかないでしょ？

もちろん修繕計画に一般会計である管理費からの余剰金を当て込むことはしない

けど駐車場収入が管理費の上積みになりそのおかげで修繕積立金の引き上げが少なくできるのが理想

車をもたないオーナーは駐車場を修繕する費用だけ負担されられるリスクを負うだけでメリットはない

[110: 匿名さん]

>109

私の考えはあなたの一行目と完全に同意です。メリットはデベが二重売り出来る事だけです。

二行目は一般的に行われていますよ。確かに長期修繕計画は積立金だけで計画されています。
しかし、管理費に余剰金が発生してあるる程度まとまった金額になると、総会で決議を取り
修繕積立金に移管するのが一般的だと思います。

三行目は、20年・30年と長期間住む所有者にとっての理想ですね。
ただ、駐車場使用料を管理費の収入にいれてはいけない。
これではデベと管理会社とマンション投資家に理想的な会計になってしまうし、それが現実です。
ワコーレの物件は特に管理費や修繕積立金が安いので、長期間住む人にとってはリスクが大きいですね。

ちなみに、一番リスクが高いのは分譲ではない駐車場を利用する人ですよ。

[111: 匿名さん]

スタディルームは学生子供がいる家庭や勉強、読書をしたい方にとってはよさそうですね。
ラウンジなどは管理をしっかりしていただければ気持ちよく利用できそう。
小学生が外のお友達を連れてきて遊ぶ等なければいいですが
トラブルなく利用したいですね

[112: 匿名さん]

私も分譲駐車場には住民にメリットないと思います

将来の修繕費とすべき駐車場使用料が、デベロッパの収入になってしまいます
デベロッパにはメリットあるのでしょうが・・・

[113: 匿名さん]

和田興産は、基本的にはマンション用地を仕込むのが主たる事業なのかな。
いかに他社より早く情報を入手し、かつ地主と相対取引で安く手に入れるかが重要。
販売、管理を含めて後はすべて外注だから、販売後は購入者とは何の関係も無くなる。
管理や修繕で揉めて、管理会社を変更されても痛くも痒くもない。
故に利益を求めると、分譲駐車場とかの変な方向に進んでしまうのでしょうかね？

[114: 匿名さん]

たしかに和田興産くらい分譲戸数多いと普通は管理会社作ってるよね
アフターでもむしり取られると思われないのがいいのか、売り切りバイバイがいいのか
よくわからんね

[115: 匿名さん]

分譲駐車場はデメリットの方が多いんですね
だとしたら、魅力がなくなってしまう気がします
デベロッパのために分譲駐車場にしているとしたら、購入側はあまりいい気はしないかな

[116: 購入予定]

サンボーホールが高層化する可能性ってあるんですかね？そうなるとすっかり取り囲まれちゃいますね…

[117: 周辺住民さん [男性 30代]]

ワコーレシティ神戸三宮の住人さんは駐車場の件で怒り狂っているらしいです。
駐車場を契約するにも、今乗っている車がサイズオーバーで駐車出来ない方が多数との事。
営業マンからは上層階の住人から優先になるとしか事前説明もなく、周辺駐車場もなく買い替えや手放すしかない方が多数発生している模様。
ほとんどの方が、高さ制限にひっかかっているらしく、1551mm以上の車は入らないそうです。幅も幅で1950mm区画は一部で、1850mm区画に1840mmのレクサス車を止める事になった方がいらっしゃるそうです。1cmしか余裕がないなんてｗ
プリウスαなんかも1575mmで保障出来ないそうです…
事前の周知徹底が必要と思われる上に、和田興産は下請けのグローバルコミュニティーに投げっぱなしだそうです。
近々、住人が和田興産を相手に訴訟を提起するそうです。

[118: 匿名さん]

せいぜい販売を委託された業者の説明不足で終わってしまい、訴えても勝ち目無いのでは？

[119: 匿名さん]

117さん
それはおかしな話ですね。駐車場の区画・寸法は契約に至るまで何回も
確認するタイミングがありました
納得のうえでの契約手続きのはずですよ
ほとんど方？

目的は何でしょう

[120: 匿名さん]

>上層階の住民が優先

これを争点にすれば訴訟できるんじゃない？

[121: [ 30代]]

普通ではありえない話だな