ザ・パークハウス 新宿御苑

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 新宿御苑についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区新宿２丁目１番１（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅1番　徒歩1分
　　　東京メトロ丸の内線・副都心線、都営新宿線「新宿三丁目」駅C5番　徒歩6分
　　　ＪＲ中央線「新宿」駅東南口　徒歩11分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.46m2～100.63m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[416: 匿名さん]

この物件の唯一の残念は住所だけですよ。

[417: 匿名さん]

Bタイプの低層階は坪300台ですね。この立地でこれはバーゲンプライスと思う。

[418: 匿名さん]

>>417
賃料はどのくらい取れるんですかね？
安いかどうかはそれ次第ですね

[419: 匿名]

>>418
利回りが何パーセントだとしたら安いと言えるの⁇

[420: 匿名さん]

>>419
やっぱり5パーセントは欲しいよね
最近下がって３－４くらいらしいけど

[421: 匿名さん]

ここだと5%は厳しいでしょうね。。

[422: 匿名さん]

>>416
最大の残念要素であるペンシルビルを忘れちゃだめよ。

[423: 匿名さん]

いまどき５％の物件は、何かしら問題があると思ったほうがいいよ。

[424: 匿名さん]

お値段、出ましたね。
なかなか、いいお値段です。

でも、売れちゃうんでしょうね。買える人が羨ましい…

[425: 匿名さん]

こちらの85と100の間取りでは子供二人は無理そうですね？

[426: 匿名さん]

子供2人までなら住めるでしょ。3人いたら無理だと思うけど。

[427: 匿名さん]

>419
安い物件は安いなり。買いたいという気分にならない物件ばかりです。。。

[428: 匿名さん]

>425
十分です。

[429: 匿名さん]

とうとう第１期の売出しが始まったんですね。

お高いだろうな…とは思っていましたが、案の定。

御苑ビューの80㎡、3階でも1億3,900万円。最上階は優に2億超え、2億1,700万円！！
御苑ビューの100平米に至っては、最上階はなんと、2億6,900万円！！
御苑見えない側の75㎡、最上階の1億超えがずいぶん安く見えます。
これで一気に9割以上を売出せてしまうとは。アドレスの不利も何のその、買いたい人が多いんですね。さすが御苑ビュー、恐れ入りました…。

[430: 匿名さん]

ここはそれだけの価値も需要もあるよ。いくらネガろうと無駄なこと。

[431: 周辺住民さん]

お金持ちが沢山住まれると二丁目のイメージ良くなりますね。

[432: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>431
二丁目というと元来どうしてもゲイの飲み屋街というイメージがありますが、最近は女装の方たちがメディアにたくさん登場するようになってきたし（賛否あろうかと思いますが）、同性婚議論（日本ではまだまだ実現するとは個人的には思いませんが）が出てきた事、LGBTの存在を盛んにメディアが報道するようになってきたこと（最近の日経新聞はこれでもかというくらい、あ、またLGBT記事だ、と思う最近です。）等の傾向を鑑みるに、”二丁目アドレス”であることマイナス要素って今後は漸減していく方向性ではないか、と考えたりします。

[433: 匿名]

価格高すぎ。オリンピック後はガクッと下がりそうだね

[434: 匿名さん]

これだけ申込が入っているようなら、先々も安泰な気がします。

あ、ライバル落としでしたか。。。だったら、邪魔してしまってごめんなさい m(_ _)m

[435: 匿名さん]

申し込みが入ってるから将来安泰ってのは違う気がするけどな。

80～90年代のバブル景気の時も倍率は高かったみたいだから。

[436: 匿名さん]

不人気な物件より人気物件のほうがずっといいよね

[437: 購入経験者さん]

申込み多いって？
まだでしょ？
そもそも何でわかるのw

[438: 匿名さん]

怪しいですね(;¬_¬)

[439: 匿名さん]

第１期の売り出し戸数は人気を測るバロメーターです。
普通、総戸数の６割くらいで好調と言われます。
ここは９割を超えているようなので、相当多いのは事実ですね。
それだけ事前の反応がいいということでしょう。希少性なんでしょうね…。

[440: 匿名さん]

>>438
439さんの言う通りです。勉強してから書き込みましょう。

[441: 匿名さん]

プレミスト白金台は１期で全戸売り出したけど、３割も売れていないみたいだから、
売り出しが多いから人気とは言えないと思う。

[442: 匿名さん]

それにしても、１期の販売戸数がここまで多いとは。予想以上です・・・

[443: 匿名さん]

価格帯は違いますがグランドメゾン四谷も1期で9割売り出しですし、ここみたいな小規模な物件でも
魅力があれば売れるということなのでしょう。

[444: 匿名さん]

１期の販売戸数で大体その物件の人気は分かりますね。

[445: 匿名さん]

そして中古の値上がりが簡単に見える

[446: 匿名さん]

この勢いで売れるなら、50戸程度と戸数が多くないということだとしてもすごいことですよ。
さすが、御苑ビューは強いですな・・

[447: 周辺住民さん]

未入居のまま高値転売が多く出るのかな。

[448: 匿名さん]

>>445

バブルの時はそう思って皆、失敗したのだな･･･

[449: 匿名さん]

どうでしょうね・・

数年前だったか、御苑隣接のプラウドが40戸くらいの売り出しで即日完売、瞬殺だった記憶があります。すごいのが出たな、と思っているうちに売れてしまって、結局買えませんでしたけど・・。
その後、中古で出ているのをあまり見かけませんから、ここも転売はあまり出てこないような気がしています。

[451: 匿名さん]

449さんに同意かな。
ここを持つ人は売りに出したりというのは少なそうな気がします。
転売したからといって、高くなるわけではないですし、
資産として持っておくか、それとも場所が良いからと自分で暮らすのか。
住民がコロコロと入れ替わるような自体はあまりなさそうに思います。

[452: 匿名さん]

チャイナに売り込んでたのはどうなったの？

[453: 匿名さん]

この感じでは日本人の実需なんじゃないですかね。
けっこう強気ですから、売れ行きよさそうですね…

[454: 匿名さん]

キャッシュ持っていったら、今からでも申し込みに間に合いますかね。。。

[455: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>451
同意です。住み心地や利便性がいいんでしょうね。だからこそ、マンションの間にペンシルビルのオーナーさんも残られたんでしょうね。

地所レジさんも用地買収相当頑張ろうとしたんじゃないでしょうかね、あの場所が確保できるかどうかで相当物件としての完成度に違いが生じるでしょうからね。でも、いくら積まれても、金は関係ない、この場所を手放したくない、とビルオーナーさんが思い、相当額の提示を受けたものの、お断りした、ということじゃないかと勝手ながら想像します。

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>454
今からローンの審査云々という所定の手続きを一からだとさすがに1期は間に合わないんではと思いますが、キャッシュ買の場合は、技術的にはもうしこめるんではないでしょうかね。拒む理由はないですよね。引渡しの際にキャッシュをしっかり渡してもらえるかどうか、と手つけをしっかり用意できるか、という点は見るでしょうけどね。どうやってみているかわわかりませんが、、、。

[457: 周辺住民さん]

ホームページには今日から受け付けと記載していた様な？

[458: 匿名さん]

いよいよですね。ゴールデンウイーク明けの結果が楽しみ～

[459: 購入経験者さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[460: 購入経験者さん]

第一期の申し込み状況ご存知の方いらっしゃいますか？
地所さんはスマートですから申し込み住戸に花とかつけてないと思われます。
御苑は魅力なので検討中ですが、欠け地とか、マイナス要素を補う推奨意見をお聞きしたいです！

[461: 匿名さん]

第１期は申し込みの入ってるところを売り出してるんでしょうから、売り出し分の４７戸は完売でしょう。

それにしても１期からこれほど申し込みが入るとはね。カネのある人、いるところにはいるんですな、予想以上に。恐れ入りました・・・

[462: 匿名さん]

まあ、ここの魅力は、何と言っても御苑を眼下に見下ろせることの希少性でしょう。それをどう見るかということじゃないですか。希少性は間違いないでしょう。そのかわり、お値段も一流ですが・・。

[463: 匿名さん]

あと、駅に近いことですかね・・。

[464: 購入経験者さん]

倍率も高いのでしょうか？

[465: 匿名さん]

噂通り北側は坪400万円以下ですね。景観や採光に興味がない人にとっては、新宿御苑前駅から徒歩1分以内でその値段ならかなり安いのではないでしょうか。

[466: 匿名さん]

価格が価格だから倍率はそれほど高くないんじゃないかな・・ ま、勝手な憶測ですけどね。

[467: 匿名さん]

いまさらモデルルーム見学ってできるのでしょうか。

[468: 匿名さん]

大丈夫なんじゃないですか。１期で売らない部屋が５戸ありますし。

[469: 匿名さん]

「ザ・パークハウス新宿御苑」レジデンスギャラリー営業時間 : 平日11:00～18:00、土日祝10:00～18:00　定休日 : 毎週水・木曜日、登録期間中の休業日 : 2016年5月2日（月）・5日（木・祝）

とありますよ。予約は必要だろうと思いますが。。。

[470: 匿名さん]

御苑側と、反対側と、ずいぶん価格差の大きいマンションですね。
低層階と、高層階との間の価格差もかなり大きいし。

なかなか、悩ましいところです。。。

[471: 匿名さん]

北側は新宿通りの騒音が大きくて、隣のビルとの距離も近いので、妥当な価格だと思います。駅から徒歩1分というのはかなり強みになると思います。

[472: 匿名さん]

予算に応じていろいろ選べるのがいい。けど、悩む…

[473: 匿名さん]

御苑は1ヶ月ぐらいで飽きるんでしょうか？

[474: 匿名さん]

DよりCの方が坪単価が高い理由がわかりません

[475: 匿名さん]

広いと必然的にグロスが張るから、おさえめにしておかないと売りにくいってことかな。まあ、それほど大きな差は無いということだろうとは思いますが。中古で売る時も同じような傾向ありますよね・・・

[476: 匿名さん]

マンションの北隣で建設中の新宿御苑前駅の駅ビルは、PMO新宿御苑前という仮称で9階建だそうです。

[477: 匿名さん]

オフィスビルは階高が高いだろうから11階とか12階相当になるかもしれんね。

[478: 匿名さん]

マンションと駅ビルの間の道路は車一台分の狭い道路なので、北側のプランだと駅ビルとかなり近い距離で向き合うことになるでしょう。

[479: 匿名さん]

野村不動産などが発表した駅ビルの完成予想図を見ると、9階の上に1階か2階分の高さに相当する部分があります。なので駅ビルがこの通り建設されると、マンションの北側のプランで視界が駅ビルに遮られないのは、かなり上層の階になるのではないでしょうか？

[480: 匿名さん]

やっぱり、ここは御苑側狙いだな。決まり

[481: 匿名さん]

>477
野村の建物自体は9階建だけど、完成予想図見ると2フロア相当くらいの「PMO」って書いた黒い大きな看板が乗っかってます。

北側の中～低層階、階数上がっても坪単価ほとんど上がらないのは、この建物と見合いになるせいです。坪400万円程度でこの場所買えるのは、この建物のおかげ・・と考えるべきなんでしょうね。

[482: ご近所さん]

高さ40mですから上の2フロア以外はお見合いでしょうね。

[483: 匿名さん]

北側は投資目的でしょうね。
これだけ同じフロアで価格差が大きいと、廊下で会った時に気まずいと思います。

[484: 匿名さん]

なかな当たらないのが投資目的だろうねっと決めつける人の御意見

[485: 匿名さん]

そんなこと気にしてるうちに無くなっちゃいますよ～

[486: 匿名さん]

>482
それだと、上の２フロアでも屋上が見える感じですか ？

[487: 匿名さん]

屋上ビューではないでしょうか。貯水タンクや電気設備が見えるのかもしれません。

[488: 匿名さん]

だから、野村のビルの見合い向きは最上階でも坪480万どまりなんですね。
御苑向きは2階でも坪500万を超えてるのに。
南の御苑向きは低層が坪500万超えても売れるけど、ビル見合いの北向きでは坪500万になると最上階でも売りにくいと踏んだんでしょうね。なかなか、心憎い値付けです。

ホント、高いのも安いのも、それぞれ理由があって値段がついてるんだなぁ・・と感心します。

[489: 匿名さん]

数メートルの距離での見合いは、プライバシーの点でかなり生活しにくいと思います。オフィスビルはカーテン閉めませんからね。

[490: 匿名さん]

ここの北側2部屋は、完全に別物件だと割り切った方がいいかもですね。

でも、その場合でも低層で坪400前後の値段は、丸ノ内線徒歩1分、新宿御苑と新宿駅に近い、という新築マンションにしては安いんじゃないでしょうか？

[491: 匿名さん]

北も南も満遍なく売れていく理由がよく分かりました。最後は自分の予算と好みで選ぶしかないですね。参考になりました。

[492: 匿名さん]

数メートルでオフィスビルと見合いになるくらいなら、うるさくても新宿通りに面している方が売りやすいでしょうね。ガラスの等級を上げれば音を防ぐことはできるので。

[493: 匿名さん]

予算があれば、ということですね。

[494: 匿名さん]

デベロッパーの格は落ちますが、新宿4丁目のプレシス新宿御苑は新宿駅徒歩4分で新宿御苑ビューでありながら、坪400万円以下でしたね。あれはリーズナブルな物件でした。

[495: 匿名さん]

ガラスの等級を上げると言ってもT3以上はあまり売ってませんし、T3ぐらいないと真夜中はうるさいと思いますよ。
日中冷房だけでなく窓をあけた際もうるさいし、日中仕事に集中してるだけのオフィスビルお見合いの方がはるかによさそうですね。

[496: 匿名さん]

365日24時間カーテンを閉め切る生活というのも大きな決断だと思います。

[497: 匿名さん]

代々木駅隣接で瞬間完売したブランズ代々木はT4標準装備でしたね。

[498: 匿名さん]

>494
仕様レベルが全く違う物件でしょ。そもそも一番広い部屋が60㎡台しかないマンションですから、比べる対象になりません。

[499: 匿名さん]

そんなにムキにならなくてもw 北側と比べてるんですけど。

[500: 匿名さん]

失礼しました。
確かに、それならいい勝負かもですね。

でも、自分だったら、いま並べられても無名のマンションは選ばないかな～

[501: 匿名さん]

1フロア3戸、各100平米、全てパークビューにできなかったのでしょうか。第三者住戸の存在が設計にかなり影響していますね。

[502: 匿名さん]

御苑ビューのちゃんとした物件、思った以上に少ないんですよね。
そう思うと貴重です。

その分、価格に反映してますが。。。

[503: 匿名さん]

FJネクストがガーラプレシャス神宮外苑という分譲賃貸マンションを建てているのですが、これは神宮外苑と言いながら新宿御苑正門側からの御苑ビューです。ちゃんとしたデベロッパーならかなり高値になっただろうと思います。

[504: 匿名さん]

いわゆるワンルームマンションですよね。デベロッパー云々以前の問題です。

[505: 匿名さん]

365日24時間うるさいのよりは、オフィス側の窓にレースカーテン一枚の方がはるかによいでしょう。
新宿通り物件は、所詮よくてT2ですから。

[506: 匿名さん]

ここの御苑ビューはバルコニーの庇いがありませんが、真夏熱くないですか？
LOW-Eガラスといっても限界がありますよね？

[507: 匿名さん]

「2丁目アドレスだから同性愛者が通行人や住民に多いかも」って心配はバカバカしいというか、
多かったからなんだっていう話なんだけど
風俗街が近いから、治安や子供の教育上はちょっと心配なんだよねぇ

でも、場所的に悪くない。。。

[508: 匿名さん]

我が家は。御苑ビューの希少性は何物にも代えがたいという結論になりました！！

[509: 匿名さん]

この界隈のレストランもカフェもスーパーもコンビニも、どこも同性愛者は多いです。2丁目に限らず1丁目も3丁目もです。イヤな人はそもそも住んでいません。
風俗街云々は靖国通りから北側ではないですか？

[510: 匿名さん]

御苑ビューは屋上の方が最上階を超える一番よい景色ですよね。
何も2億とか払って蒸し暑い夏を過ごさなくても・・・。

[511: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[512: 匿名さん]

ダメな理由が分かりませんね。
ターゲットとして主婦層を考えていない証拠かもしれません。

[513: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[514: 匿名さん]

高級マンションの住人はアシスト自転車には乗らないという発想かも。

[515: ご近所さん]

>>513
リアキャリアのチャイルドシートが上段を下ろすときに干渉するからですかね。最近はスライド式のもあるけどここは違うのでしょうか。