DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その30

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその30です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579886/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[772: 匿名さん]

>>771
最早スレ違いだよ・・・
程度にも拠るけど木造住宅よりは安全なんじゃないの？

もちろん高台限定で探してる人もいるだろうし、
西日本に居を移した人も居るだろうし日本を脱出した人も居るだろうね

[773: 入居済みさん]

>>771
地震てやられるのは、火災が大半です
内陸部だってリスクはありますよね

[774: 771]

>>772
直下型地震に対する危機感って、本当に人それぞれですね。
帰宅困難を見越して、家族共々都内に引っ越す人もいれば、私は逆に都内から埼玉へ転居しました。
(実際に埼玉がより安全か根拠はないですが)
最近、県庁所在地の1億弱のマンションを契約したのですが、同程度の額のマンションで全く逆の選択をしたら、どういうマンションになるのか興味があったので、ここの掲示板を覗いてみました。
かなりの人気物件で、価格も高騰しているみたいで、びっくりしました。

[775: 物件比較中さん]

>>773
湾岸沿いに石油が流出して、炎を運んでくるリスクとか無いですか？
津波が油と炎を運んで来たら逃げ場がない・・・と考えてしまいます。

[776: 匿名さん]

>>775
あのー、ここの湾岸と中東の湾岸は違いますからね。

[777: 匿名さん]

ここを賃貸で出すとすると、家賃はそれなりにかかるからモラルが低くて…ということにはなりにくそうですけれど、
そうでもないのでしょうか。
皆さん心配されておられますが。
賃貸用に買うって言うとふつうに永住用で買うよりも安くなるんだったらありだとは思いますが
そうではないのなら採算を取るのが大変そう。

[778: 匿名さん]

地震が心配ならどこも買わないのが一番いいですね。そういう方々がいるから賃貸で儲かる人がいるんだから、なんだかんだで世の中上手く出来てるなと書き込みみて思いました。不動産はいつ買うかも重要ですが、いつ売るかも重要ですよね、儲かるか損するかはまだ誰も分からないですよ。
ただ、今売りに出てるタワマンではいい方だと思いますが皆さん如何ですか？

[779: 匿名さん]

そもそも何十年以内に何パーセントの確率で地震が起こるっていうのが
まず統計学的に信頼できるものでもないしね。
まぁいつかは起こるんだろうけどそれを判断するだけのデータが無いから
専門家（）の仮説にもなってない推測をそのまま採用してるだけ。
専門家的には世間を煽ったほうが研究費が出やすいからどんどん煽る。
でも日本は地震が多いからそのうち起こることは起こるんだろうから
リスクとリターンを自分で良く考えないといけない。

[780: ご近所さん [女性 40代]]

横浜の傾斜マンションの三井住友の対応みたら、ここ買う気持ちが萎える。
責任転嫁で逃げる気にみえるし。

[781: 匿名さん]

>>777
住民スレをみても、ここを好む人はみえっぱりな方が多いと感じます。
賃貸で入居する方もそういう傾向があるのでは？
ローンを組めなくても高額家賃を払える水商売の方などはいるでしょうから、需要はあると思いますよ。

[782: 入居済みさん]

>>775
可能性はありますねー

もし晴海が
油で煙に巻かれたら、東京の機能は終わりですね。

地理的に木更津や川崎のコンビナートからですから、
品川、台場、羽田あたりが先にやられ、また川沿いの川崎、大田区が危ないかと思います。

それ以上心配ならタワーマンション買うのやめなさい。

あとは、自分を信じてください。

[783: 匿名さん]

>>780
普通に対応は良かったですよ。親切で、誠実に感じました。上層部は知らないけど、社員はいい人が多いと思います。

[784: 匿名さん]

横浜の件は、ニュースでは建て替えするか、買取りにするか話し合いで決めるとか言ってたような。
逃げたりはしないというか、できないのでは。
誠実な対応をしないと信頼は戻らないと思います。

それと、ここを選ぶ方々は、経済的にも暮らし方も余裕のある方々なのではないかなと想像しております。
普通に暮らすだけなら、共有施設いらないですもの。

[785: 匿名さん]

>784

買い取ってもらうかどうか各住民の判断。建て替えには管理組合総会で4/5以上の賛成が必要なので、管理組合で調整している。ちなみに買い取った部屋の区分所有者は三井になるので、三井が管理組合総会で議決権を行使することになる。

[786: 匿名さん]

>784

豪華な共有施設はいずれ問題になる。特に水を使う設備って金食い虫。売る側はそういうことを知ったうえでやってる。

[787: 匿名さん]

豪華共用施設があったこそいいんですよ。お金に余裕がありますからね。

[788: 匿名さん]

>>786
そんなの、みんな分かってるし大勢で支えりゃ大したことないってｗ
維持管理費考慮しないで終の棲家と勘違いしたり、カツカツで買うほうが悪い

個人的には水系施設には否定的だけど（自分では使わないの分かってるから）、
やっぱりインパクトあるし上手に使い倒してる人見ると羨ましくもある

[789: 契約済みさん [女性 30代]]

788様
まったくその通り。
検討スレで、わざわざ書き込んでまでして吹聴したい内容なのかどうか、
疑問を抱くものが少なくないように思います。
「住民スレ」にも、そのように感じられる書き込みが散見されます。
「カツカツで買うほうが悪い」「維持管理費考慮しない」…、
検討対象とすべきでない方々が背伸びして「あーでない・こーでない」と。
ドゥ・トゥールはそういう人たちからみても
「それでもやっぱり気になる…」的な物件なんだと思慮。
今朝の新聞、住不が「民泊禁止物件をリリース予定」なんだとか。
真偽はべつとしましても空気読むの本当にうまいですよね。

[791: 匿名さん]

共用施設も豪華なところもあれば、無駄なくシンプルなところもありますし、
それは各々の選択になると思います。
こちらの良い所は、やはり豪華に作ってあるところではないでしょうか。
それが良いなと思って惹かれる人もいらっしゃいますし。
雰囲気作りには役立っていると思いますよ。

[793: 匿名さん]

買える買えないにかかわらず気になる物件ということで納得です。
浴場使用者がいなくなったら話し合いでまた別の施設に変えればいいことだと思います。
どんな施設ならいいのかは思いつきませんけど。
フィットネスもあることですし運動の後のスパは気持ちいいでしょう。
そのあとはバーで一杯とか。
あとは美味しいレストランでもあればホテル生活並みになっちゃいますね。

[794: 匿名さん]

戸数が多いからできる技ですかね？小規模でミズモノは無理ですしね。

[795: 匿名さん]

共用設備の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。お荷物になるとわかっても簡単にはいかない。

[796: 匿名さん]

スパはいいと思いますよ。戸数が多い分一戸あたりの管理費もそんなにかからないですね。何もないのにここより管理費が高いところはざらにありますよ。ちゃんと比べてから意見を言うべし。

[797: 匿名さん]

>>796
確かに水物がなくてここよりも管理費高いところはあります。しかしながら、あれだけのスパを抱えながら管理費を抑えているカラクリを調べてから意見すべし。DTより戸数が多くても高いところはあります。戸数が多いからの問題ではありません。

[798: 匿名さん]

>>797
DTより戸数多くて管理費高いところなんてあるの？？
ってかDTより戸数多いなんてあるんでしたっけ？？

[799: 匿名さん]

>>797
これだけの豪華共有施設を持っていて、この管理費ではおかしい、とでも言いたげですね。管理サービスもばかじゃないんだから、赤字になる管理計画は立てていないでしょう。それとも、あなたは何かそのカラクリとやらを知っているとでも言うんですか？

[800: 匿名さん]

管理費って、管理会社しだいというか、セキュリティーとかの関係もあるのではないですか？
何はともあれ、赤字になる計算はしないでしょうし、どちらかといえば多めの計算だと思うのですが。
いくらだったか物件概要で確かめたかったのですが、第五期に更新されていて未定となっていました。

[801: 匿名さん]

管理費はデフォルトの設定だと、
かなり余裕が有るように設定されているところが多いと聞いたことが。
むしろ削減しようと思えばできるみたいな箇所もあるそうです。
それでも高かったら管理会社の乗り換えも考えて
やっていけばいいだけですし
管理費で赤字、それはさすがにないでしょう。

[802: 匿名さん]

豪華な教養設備で管理費赤字って日綜商法として有名。特に水物は金食い虫。あと、未販売住戸が多くて、駐車場稼働率が低いと管理組合の収入が減って、これまた赤字要因となる。

[803: 匿名]

>>802
駐車場はそのとおりだが、未販売住戸分は、すみふが払うんじゃない？
お風呂の回収率をどの位見込んでいるかわかりませんが、全体に占める割合からすれば たいしたことないのかな？

[804: 匿名さん]

駐車場もそうですし、未販売住戸分は売主の住不が払う訳だから、竣工売を視野に、はなから完売を目指していなければ管理費は抑え目にして見た目を優しくするでしょうね。売り切って売主から手が離れる頃合いに管理費アップじゃないですか？それまでの抑え目な管理費は住民にとっていいし、何より住不にとってコストを抑えられる。管理費を払ってでもいつもの強気な価格で捌ければ余裕でペイできるでしょうし。10年スパンの買替組には管理費の低い時期を過ごせる。永住者と中古購入者が水ものに見合った管理費を支払い続ける。こんな感じじゃないですか？

[805: 匿名さん]

未販売住戸の分はスミフも駐車場抽選に参加するのでスミフが当選すると
売れるまで毎月の駐車場代はスミフ側の負担になる。

[806: 匿名さん]

>>804
修繕積立金は傾斜式にして年々上がるのは普通だけど、管理費はずっと同じでは？うちのマンションはそうだけど。
住友不動産ってそんなひどい商売の仕方してるの？

[807: 匿名さん]

>>806
管理費じゃなくて修繕積立金だったわ、すまないね。、

[808: 匿名さん]

>>807
どこのマンションでも多かれ少なかれある話で、管理組合が早い時期にうまく予算の組み替えが出来るかどうかじゃないですかね。

[809: 匿名さん]

新築分譲マンションって、管理組合による自治が機能するまでしばらくかかる。それまではデベの作成した計画に従うってのが普通。なので、管理計画は費用内訳も含めて要確認。こちらから依頼しないと出てこないんだよね、そういった資料って。

あと、管理計画での駐車場の想定稼働率とモデルルームでの駐車場利用希望アンケートの集計結果も。これが乖離してると計画通りにいかなくなる。

[810: 匿名さん]

モデルルームで確認しましたが、スケールメリットを活かしきった管理費設定になっているようです。しかも光ケーブルのインターネット利用料まで含まれていました。

他社マンションでよく地権者住戸がたくさんあり、合意書によって一般購入者住戸より管理費が割安設定になっているマンションとは違うようです。

[811: 匿名さん]

805さん、そういうのあるんですか。
駐車場って、購入者が優先的に先着順とか、抽選とかするわけではなく、
未販売住戸の分まで抽選されてしまうんですか。
後から購入する人の分も駐車場が残っているのはいいかもしれないですが、
購入者が抽選もれしたら不満が出るのでは。
希望者全員分の駐車場があれば問題ないでしょうが。

[812: 匿名さん]

>>810
住友のSUISUIネットは遅すぎていらいらさせられるので有名ですよ。
無料＝ほとんどの住民が使うので、住民が使う時間帯は遅くて動画なんて見れたものではないです。とくにSOHOとも共有してますのでお察しです。

そもそも仕様のベストエフォート100Mって･･･今日家電やさんですら宣伝してないような過去の遺物です･･･。一度スペックの確認をなされた方がよろしいかと思います。

営業さんに確認しましたが、光ケーブルはマンションまでで、各部屋にくるのはいわゆるLANケーブルです。)これは将来的に増速する際お金がかかりやすいのです。
なのであまり増速するマンションもなくて･･･つかえないのにひたすらお金が取られる＝将来売るときに不利になるかもしれないです。

フラグシップマンションなのできっと大丈夫なんだと思いますが不安点なんですよね。ここ。

[813: 匿名さん]

現在マンションフレッツを使っていますがそれより遅くなるんですね？

[814: 匿名さん]

>>813
フレッツはフレッツでもADSLがまだのこってるマンションなら、トントンくらいじゃないのってレベルでしたよ。

813さんのところが、どんな状況かわからないのでなんともいえないけど。

SUISUIは最大100Mのうえにすごく遅い物件が結構あります。あと仕様も腐ってる。
名指しで批判されてるのに、未だに同じ仕様なのはなんなんでしょうね。
http://www.sumai-surfin.com/asp/jyusetsu-navi/prego/index.php?p=19&q=3...

あくまで遅いのはスミフの他の物件でしょ。DTは遅いとはかぎらないでしょ！と言われたらその通りなんですけどね。

[815: 匿名さん]

>>814

いま私が住んでいるマンションはスミフのタワー物件なのですが、夜とかでも動画もスイスイ見れています。

[816: 匿名さん]

>>815
大崎タワーなんかだと、住民が他の会社と契約するために運動起こしたりしてますね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408174/res/555-616

運がいいところは今現在は問題ないとおもいますよ。将来性がないのを目をつぶれば。

[817: 匿名さん]

元々管理費に含まれ無料みたいなもんだしSUISUIが気にいらなければ
個々に別のプロバイダーに契約すればよいだけの話。

[818: 匿名さん]

>>816
680でsuisuiが1GBへの対応を決めたとの記述がありますね。
ここも同様に決めてしまえばいいだけですね。

[819: 匿名さん]

>>818
ヒント:それに関わる設備投資の財源。

[820: 匿名さん]

>>819
金かかってんのかな？この大崎の場合。

[821: 匿名さん]

ネット環境については自分で個別に契約するしかないのかも。
速度に関して重視したい人には特に。
管理費でプロバイダ料金込みで徴収されている上に、自分でも個別で払うと
合理的でないようにも感じますが。
でも動画を見たりするとき動きが緩慢だと
困ってしまいますからね。。。

[822: 匿名さん]

マンションの共用ネットワークは、帯域を何戸で共用しているかってのも速度を決めるポイント。１００Mを１０００戸以上で共有していたら100ｋbpsも出ない。マンションの入り口に光の回線を何本収容しているかとかといったネットワーク構成も要確認。

ちなみにフレッツを個別に引いてもマンションの入り口から住戸までの回線が専用にないと、ADSLになるから速度は期待できない。いまどき各住戸まで光回線でないなんて・・・。

[823: 匿名さん]

>748

手付金をローンにするとしたら担保がないでしょ。

[824: 匿名さん]

課金が従量制でないと常時接続して、動画をダウンロードしまくって帯域を使い切る人も出てきたりする。そういった対策ってちゃんとしてるのかな。

[825: 匿名さん]

動画が途中で止まってしまうとイライラしてしまいます。
マンションの共用が一番安心でスムーズなのかと思ってましたが、そうでもないのですか。
これだけの戸数がある場合、どうしたら快適な状態でネット環境を維持できるんでしょう。
ちなみにWifiなどを使っている場合も、使用者が多い場合には接続が制限されたりするんでしょうね？

[826: 匿名さん]

内覧のときに携帯電話の電波確認されたかたいらっしゃいますか？特に庭。

近所のTTT高層住まいの友達が庭の電波がはいらないって話をしてましたので気になってます。

[827: 匿名さん]

庭っていう表現止めなさいｗ
ａｕも庭もタイプの手間変わんない（反って面倒）と思うんだけど、
何でわざわざネットスラング使いたがるの？

[828: 直子]

ドコモがきのこ、ソフバンが犬、auはリスじゃない？
それより、ここで内覧のこと聞いて意味あるの？
検討者も内覧しているの？

[829: 匿名さん]

契約者は住民板ってなってるんだけどね。守らない人がいるってのも検討者にとっては情報かな。将来のお隣さん候補なわけだし。

[830: 匿名さん]

>826

高層だと携帯の電波が入りにくくなるのはある意味常識だから、対策してるかの確認は契約前にすべきでしょ。

[831: 匿名さん]

826です。
>>828
実際に建物内で確認されたかたの電波の情報があれば理論でなんとかより信用できますよね。
検討段階の私が住民板にかきこむわけにもいかないでしょう？

830さん。
マンション自体の対策があってもなくても電波が届けばそれでいいんですよ。高層地域ですからキャリアも考えてくれてて晴海は通りやすいかもしれませんし。
逆に対策してても実効性がなければ無意味。

[832: 直子]

>>831
じゃあ、教えてあげる。
ドコモは大丈夫。私が結構長く通話したから。2件とも着信して通話した。

他キャリアがダメならドコモに乗り換えれば。

[833: 直子]

ちなみに山などで遭難した時つながるのはドコモと聞くよ。

[834: 匿名さん]

１５年くらい前までは電波はダントツでドコモでしたよね。特に田舎ではドコモしか入らなかったなあ。今はかなり拮抗してるよね、田舎でもドコモ以外のが良いところも少なくない。山とかだと今だに優位性があるのかな。

[835: 直子]

命にかかわる緊急時につながるキャリアがいいと私は思うよ。
山は行かないから行く人は比較してみて。

ついでに言うと、こちらが発着信できなくても警察機関からの依頼で位置情報を確認するのが早いキャリアがいい。
こればかりは比較する例がないけど。
言えることは、警察機関ってどこのケータイかわからない時まずドコモに問い合わせることが多いみたい。
吹雪で遭難した父子の時も真っ先にドコモに聞いたらしいけど違ったんだよね。

[836: 匿名さん]

室内での電波が。。。となった時、
補助アンテナや室内用の小型基地を設置する手段もあります。

高層の建物は仕方がないと思います。

勤務先でも高層階だと入らなかったりされる方も多いと思いますので
あまり驚かれる方も多くはないのかなぁと思います。

階によっては入ったりするので
その階には室内基地があるのかも。

[837: 匿名さん]

住民板が大変なことになってるけど、大丈夫なのかこの物件。

[840: 匿名さん]

残ってる部屋は、眺望もいまいちだね。

[841: 匿名さん]

>>840
北と西の低層運河沿いはおすすめ。

[842: 匿名さん]

>>841
勝どき東できたら、残念にならない？

[843: 匿名さん]

北と西の低層運河沿いとやら、気になりました。
低層でも運河ビューなら悪くなさそうな感じがします。
どんな眺望になるのか想像できなくて公式サイト見てみましたら
眺望のページって無いんですね。
現地案内図から想像するしかないのかな。
目の前を船が航行していったりするのかと思うと
ちょっと素敵かもと思いました。
そもそも船が通るのかどうか知りませんが夏は涼しげだと思います。

[844: 匿名さん]

>>840
契約者スレを見れば素晴らしいのはわかる
圧倒的な景色

[845: 匿名]

>>843
船は結構通りますよ。
屋形舟乗り場が目の前ですし、クルーズ船やレジャーボート
カヌーなんかも通ります。

[846: 匿名さん]

なんだかんだで船は見かけますよね。
気候が良い季節はかなり多いように感じます。

低層でも運河が望めるのなら、眺望は良いと考えても良いのではと思います。
遠くの夜景までは見ることはできないですけれど、
開けているというのは純粋に良いのではないかしら？？

[847: 匿名]

>>837
あなたが心配しようがしまいが買う人はたくさんいますよ。

[848: 匿名さん]

水上バイクもね。

[849: 匿名さん]

>>848
DT前の朝潮運河は橋と橋の間隔があまりないからスピード出せなくてあまり通らないかな。だからうるさくないと思う。
水上バイクが頻繁に通るのは築地と勝どきに挟まれた隅田川ですね。

[850: 匿名さん]

そうかも。
この辺りランニングしていると水上バイクはあまりみないけれど、隅田川方面だといますよね。
しかもちょっと上がっていった方でみる。
河口付近だと船の往来もあるからなのかなぁ。
水上バイクはどこから乗っているのかはわからないのだけれど。

[851: 匿名さん]

>>847
と、竣工間際なのにまだ売ってるマンション契約者が言っており。

[852: 匿名]

>>851
住友不動産の売り方もう少し勉強した方がいいよあなた。

社会人歴三年以内の若手くんかな？？

[853: 匿名さん]

完成在庫数年がすみふのスタンダード。すみふ的には順調なんだけど、普通なら売れ残りで惨敗。

[854: 匿名さん]

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。こういう売り方してる以上、ちゃんと説明しないのっていかがなものか。

[855: 購入検討中さん]

スミフの売り方はどうでもいいんですけど、内覧会で契約者の評判が悪いのが気になる…
部屋の仕上がりが悪いみたいですが、これはやはりスミフの最終チェックが悪いということなんでしょうかね。

[856: 匿名さん]

施工会社に丸投げで、チェックしてないんでしょ。

[857: 匿名さん]

本来は下請けがチェック、その後、施工会社がチェック、最後に売主のチェックがあるべきなんだけど、ここの施工会社は横浜で何もチェックしてないことが露見した三井住友建設。

[858: 匿名さん]

すみふは三井と同じく杭が地盤が届いていなくてもスルーって前科がある。

[859: 匿名さん]

>>852
脊髄で発言しないほうがいいですよ。
そんなスミフの売り方じゃ買いたい人はたくさんいないんですよ。

スミフのスタンダードだろうとなんだろうと買ってる人は少ないんです。

スミフの予定より売れてない！なんていってないですよー。なにをそんなに気にしてるのかな－？なにが気になるんです？

[860: 匿名さん]

心配するところがあったら、他にしたほうがいいじゃないですかね。内覧会は業者に同行を頼んだほうがいいですね。

[861: 匿名さん]

見えるところですら仕事が雑だと、見えないところはどうなんだろう。
そうでなくとも中央区で1,2を争う地盤悪いところに立ってるので心配だな。

住友不動産だからなにかあっても補償はしてくれるのだろうがね。

[862: 匿名さん]

内覧会でチェックが必須なのは傷や汚れの類だけ。傷や汚れは比企和菓子後だと、引っ越し時とかにつけたのか区別がつかなくなるからあとからでは対応してくれない。一方で、不具合はアフターサービス期間中に指摘すれば対応してくれる。傷や汚れのチェックと割り切れば業者に依頼する必要ってないんだよな。

[863: 匿名さん]

>861

三ツ沢の件知らないの？　入居して１年で棟と棟の間の手すりがずれて住民が指摘していたのに問題がないと放置。管理組合が自腹で調査して問題が発覚してやっと重い腰を上げた。その間、１０年。杭が支持層に達していなかったわけだから、その間に巨大地震に襲われていたら・・・。

[864: 匿名さん]

>>863
知ってるよ。すみふは賠償案の一つで販売時の価格で買い戻していた。基本は三井不動産と同じ。額は三井の方が上だけど。大手じゃないとできない。

[865: 匿名さん]

費用は施工会社に請求だから、自分の懐は痛まない。選ぶなら、施工会社が大手ってところか。

[866: 匿名さん]

誰か今の価格表をアップしてくれませんか？

[867: 匿名さん]

>>865
鹿島だってしろじゃない。
http://www.datamax.co.jp/20151026_ymh_01/

[868: 匿名さん]

三ツ沢はミニバブル期前の販売だから、販売価格で買い取ってもらっても買い替えは持ち出し。

[869: 匿名さん]

すみません、これです。
http://www.data-max.co.jp/20151026_ymh_01/

[870: 匿名さん]

＞＞868
それも今回の三井と同じです。売る人は売ればいい、売るのが嫌な人は立て直すで対応します。デベロッパにとってはお金で解決するのが一番です。あとでこじれないからです。

[871: 匿名さん]

>869

施工会社が大手ってのは、施工ミスした時に費用負担をするのは施工会社だから、売主ではなく施工会社の財務力で選ぶべきっってのが趣旨。大手だから問題起こさないって意味ではない。